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Ja, ein Hauskauf ohne angespartes Eigenkapital ist in der Schweiz möglich – aber nicht ohne eigene Mittel. Schweizer Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenkapital, wovon 10 Prozent als «hartes» Eigenkapital aus Ersparnissen, der Säule 3a oder einer Schenkung stammen müssen. Die fehlenden Mittel lassen sich durch Vorsorgekapital, Erbvorbezug oder Zusatzsicherheiten ergänzen.
Die Schweiz zählt zu den Ländern mit der tiefsten Wohneigentumsquote in Europa. Laut Bundesamt für Statistik wohnten 2021 rund 36 Prozent der Schweizer Haushalte im Wohneigentum – in Genf lag dieser Anteil noch tiefer. Daher fragen sich viele, wie sie Geld aufbringen und ein Haus ohne Eigenkapital kaufen können.
Ohne Eigenkapital scheint das Projekt Eigenheim unerreichbar, weshalb viele auf den Traum vom eigenen Haus in der Schweiz verzichten. Sie meinen, die Voraussetzungen für die Vergabe schlichtweg nicht zu erfüllen.
Gleichzeitig wurden die Regeln für die Gewährung von Hypothekarkrediten verschärft. Normalerweise wird ein Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises gefordert. Wer nach einer Finanzierung ohne Eigenkapital sucht, stösst deshalb bei den Banken oft auf Ablehnung. Zudem darf die Verschuldungsquote für eine Hypothek maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen.
Gerade junge Familien und Haushalte verfügen oft nicht über ausreichende Mittel, haben wenig gespart und können eine äquivalente Bareinlage nicht erbringen, um sich eine eigene Wohnung oder ein Haus in der Schweiz leisten zu können. Eine Hypothek ohne persönlichen Beitrag scheint daher unmöglich. Wie lässt sich also der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
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Immobilienpreise ansehenEntsprechen Ihre Mittel bei einem Immobilienkauf ohne Eigenkapital nicht den geforderten 20 Prozent, müssen Sie Wege finden, diese Summe aufzustocken. Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, dies zu erreichen:
Ein Fremddarlehen aufzunehmen, ist eine gängige Methode, um das erforderliche Eigenkapital für den Hauskauf ohne Eigenkapital zu erhöhen. Dabei wird ein Privatkredit über die Eltern oder die Familie aufgenommen. Sie werden zum Kreditnehmer, um den Anteil an Eigenkapital zu sichern, der für Ihre Hypothek erforderlich ist. Oftmals bekommen Sie hierbei die besten Konditionen.
Diese Art von Kredit ist von Vorteil, wenn kurzfristig Geldmittel benötigt werden. Allerdings sollten Sie die Zinsen und die finanzielle Belastung durch die monatlichen Raten berücksichtigen. Einen Privatkredit aufzunehmen, um ohne Eigenkapital eine Hypothek zu erhalten, kann Ihre Finanzierungslücke schliessen und Ihnen den Kauf einer Immobilie ermöglichen.
Achtung: Schweizer Banken prüfen genau, ob ein privates Darlehen rückzahlungspflichtig ist. Ist das der Fall, wird die Zinsbelastung in die Tragbarkeitsrechnung der Hypothek einbezogen. Das kann Ihre Chancen auf eine Zusage verringern. Viele Banken akzeptieren private Mittel daher nur, wenn sie als Schenkung oder Erbvorbezug deklariert sind.
Eine Schenkung ist eine weitere Möglichkeit, um das erforderliche Eigenkapital zu erhalten. Eltern oder andere vermögende Verwandte können Ihnen finanzielle Unterstützung bieten, indem sie Geldmittel zur Verfügung stellen. Diese Form der Kapitalbeschaffung ist in der Regel mit weniger finanziellen Verpflichtungen verbunden als ein Fremddarlehen.
Ein Erbe oder Erbvorbezug kann ebenfalls genutzt werden, um das notwendige Eigenkapital zu sichern. Dabei können Eltern bereits zu Lebzeiten Teile des Erbes auszahlen. Diesen Betrag können Sie dann als Eigenkapital einsetzen.
Wichtig: Ein Erbvorbezug kann rechtliche und steuerliche Folgen haben, etwa bei der späteren Erbteilung. Diese Aspekte sollten Sie vor der Transaktion mit einem Notar oder Rechtsanwalt klären.
Die Verpfändung von Vermögenswerten ist eine weitere Möglichkeit, um das erforderliche Eigenkapital zu erhalten und eine Hypothek ohne Eigenkapital zu sichern. Dabei können Sie Wertpapiere, Immobilien oder andere Vermögenswerte als Sicherheit für den Kredit verwenden.
Diese Methode bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie kein zusätzliches Geld aufbringen müssen, sondern bestehende Vermögenswerte nutzen können. Eine Verpfändung der Vermögenswerte kann das Risiko für die Banken minimieren und damit die Chancen auf eine Kreditzusage erhöhen.
Prüfen Sie die Risiken einer Verschuldung und die Bedingungen der Verpfändung, um eine solide finanzielle Basis für Ihren Immobilienkauf zu schaffen. Die meisten Kreditinstitute akzeptieren bei der Vergabe von Hypothekarkrediten eine Überschuldung nämlich nicht.
Egal, mit welcher dieser Möglichkeiten Sie Ihre Eigenmittel erhöhen: Bedenken Sie, dass 10 Prozent des Betrages in bar oder als Bankeinlage vorhanden sein müssen. Sobald das erforderliche Eigenkapital für die Bank vorliegt, können Sie eine Zusage erhalten.
Mangelndes Eigenkapital führt nicht automatisch dazu, dass Ihnen ein Immobilienkredit verwehrt wird. Sie haben bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital verschiedene Möglichkeiten. Allerdings benötigen Sie häufig zusätzliche Sicherheiten. Diese sind für die Berechnung Ihrer finanziellen Kapazität für eine Hypothek wesentlich. Haben Sie noch nicht damit begonnen, Geld anzulegen, kann der Kauf einer Immobilie unmöglich erscheinen.
In dem Fall können Sie folgende Lösungen erwägen, um dennoch eine Hypothek ohne Eigenkapital zu erhalten:
Sie können Vorsorgegelder für Wohneigentum vorbeziehen oder verpfänden. Wichtig: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus anderen Quellen stammen – etwa Ersparnissen, der Säule 3a oder einer Schenkung. Pensionskassengelder allein erfüllen diese Pflicht nicht. Da ein Vorbezug ausserdem Ihre spätere Altersrente reduziert, sollten Sie sich diesen Schritt gut überlegen.
Die 3. Säule kann als Garantie gegenüber der Bank eingesetzt werden. Bevor Sie diese Transaktion vornehmen, erwägen Sie, ob dieser Schritt für Sie von Vorteil ist oder die berufliche Vorsorge sowie die Leistungen bei Ihrem Tod für Ihre Familie nicht wichtiger sind.
Wenn weder Vorsorgekapital noch eigene Ersparnisse ausreichen, kann Fremdkapital die Lücke schliessen – etwa in Form eines privaten Darlehens aus dem Familienumfeld. Wichtig ist dabei, dass die zusätzliche Schuldenlast in die Tragbarkeitsrechnung der Bank einfliesst. Je höher die bestehenden Verpflichtungen, desto geringer die Chancen auf eine Hypothekarzusage.
Können Sie kein liquides Kapital einbringen, sollten Sie prüfen, ob Sie der Bank andere Vermögenswerte als Sicherheit verpfänden können. Dazu gehören Lebensversicherungen, Wertschriftendepots oder eine bereits abbezahlte Immobilie im Familienumfeld. Dies reduziert Ihren Bedarf an Barmitteln, ohne dass Kapital ausgezahlt werden muss.
Diesen Schritt können Sie erwägen, sofern Sie ein Aktienportfolio besitzen. Ein solcher Kredit ist durch Wertpapiere besichert und kann eine sinnvolle Option sein, um Ihre Finanzierungslücke zu schliessen. Dabei werden Ihre Wertpapiere als Sicherheit verpfändet, was Ihnen eine höhere Kreditwürdigkeit ermöglicht.
Die folgende Übersicht zeigt, welche Eigenmittel Schweizer Banken als «hartes» Eigenkapital akzeptieren – und welche nicht:
| Art der Eigenmittel | Zählt als «hartes» Eigenkapital (10 %)? | Besonderheit |
|---|---|---|
| Ersparnisse / Kontoguthaben | ✅ Ja | Klassischste Form |
| Säule 3a (Bank oder Versicherung) | ✅ Ja | Kann vorbezogen oder verpfändet werden |
| Schenkung / Erbvorbezug | ✅ Ja | Muss meist schriftlich (Schenkungsanzeige) bestätigt werden |
| Pensionskasse (2. Säule) | ❌ Nein | Nur für den Anteil über 10 % zulässig |
| Privatkredit / Konsumkredit | ❌ In der Regel nein | Belastet die Tragbarkeitsrechnung zu stark |
| Lombardkredit auf Wertpapiere | ❌ Nein | Wertpapiere dienen als Sicherheit, gelten aber nicht als Bareinlage |
| Zusatzsicherheiten (Immobilie, Lebensversicherung) | ❌ Nein | Reduzieren das Bankrisiko, ersetzen aber kein Eigenkapital |
Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen, birgt gewisse Risiken. Ein Hauptfaktor ist das Risiko für die Käufer, da eine hundertprozentige Finanzierung eine höhere monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungsraten oder eine besonders lange Laufzeit bedeutet. Das kann zu finanziellen Engpässen führen, wenn unerwartete Kosten auftreten.
Andererseits bietet der Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital auch Chancen, insbesondere für diejenigen, die über ein stabiles Einkommen verfügen und sich die monatlichen Raten leisten können. Wer ein regelmässiges und ausreichend hohes Einkommen nachweisen kann, hat trotz fehlendem Eigenkapital Chancen auf eine Hypothek – unabhängig vom aktuellen Zinsniveau.
Wichtig für die Tragbarkeit: Schweizer Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Das bedeutet: Auch wenn die Hypothekarzinsen heute tiefer liegen, muss Ihr Einkommen diese hypothetische Belastung tragen können – zusammen mit der Amortisation und den Unterhaltskosten.
Wenn Sie ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchten, sollten Sie rechtliche Fragen und mögliche Risiken berücksichtigen. Prüfen Sie Verträge, klären Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen und prüfen Sie, welche Zusatzsicherheiten Sie der Bank anbieten können. Lassen Sie sich am besten von einem Fachanwalt oder einem Finanzberater beraten, um potenzielle Fallstricke zu vermeiden. Zudem sollten Sie die Hypothek mit Ihrer Bank verhandeln.
Neben den klassischen Hypothekarkrediten gibt es verschiedene Arten von Krediten, die eine Finanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen. Hierzu gehören:
Für Investoren mag es verlockend klingen, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen und es anschliessend zu vermieten. In der Praxis ist dies in der Schweiz jedoch kaum möglich. Bei Renditeobjekten – also Immobilien, die nicht selbst bewohnt werden – verlangen Schweizer Banken in der Regel einen Eigenkapitalanteil von 25 bis 33 Prozent. Die Finanzierungshürde liegt hier also noch höher als beim selbst genutzten Wohneigentum.
Wer ein Haus zur Vermietung kaufen möchte, sollte daher zunächst ausreichend Eigenkapital aufbauen, bevor er eine Hypothek beantragt.
Wer prüfen möchte, ob eine Hypothek trotz fehlendem Eigenkapital tragbar wäre, kann folgende Hilfsmittel nutzen:
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Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist in der Schweiz zwar möglich, aber mit Hürden verbunden. Ob durch Vorsorgekapital, Zusatzsicherheiten oder private Kredite – es gibt Lösungen, doch jede bringt finanzielle Risiken mit sich. Wer diesen Weg geht, sollte seine monatliche Belastbarkeit realistisch einschätzen, Alternativen abwägen und sich von einem unabhängigen Finanzberater begleiten lassen.
Dieses Kapital dient als Sicherheit für die Bank, bei der Sie eine Hypothek beantragen. Solange Sie kreditwürdig sind und dieses Darlehen zurückzahlen, ist es geschützt. Es kann nur dann darauf zurückgegriffen werden, wenn Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen und Ihre monatlichen Raten nicht mehr bezahlen.
Beim Vorbezug entnehmen Sie das Geld physisch aus der Pensionskasse und setzen es direkt als Eigenkapital ein. Das verringert Ihre spätere Altersrente und löst sofort eine Kapitalauszahlungssteuer aus.
Bei der Verpfändung bleibt das Geld in der Kasse – es dient der Bank lediglich als Sicherheit. Ihre Pension bleibt bestehen, aber die Hypothek ist höher, was zu einer grösseren Zinslast führt.
Welche Option sinnvoller ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und sollte mit einem Vorsorgeberater besprochen werden.
Ein Hauskauf ohne angespartes Eigenkapital ist in der Schweiz zwar möglich, aber nicht ganz ohne eigene Mittel. Schweizer Banken verlangen, dass mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als «hartes» Eigenkapital eingebracht werden, also nicht aus der Pensionskasse. Die restlichen 10 Prozent können durch Vorsorgekapital aus der Pensionskasse, Erbvorbezug, Schenkungen oder Zusatzsicherheiten wie die Verpfändung von Lebensversicherungen oder Wertschriften gedeckt werden.
In der Schweiz ist eine vollständige Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital durch regulierte Banken nicht möglich. Allerdings gibt es Banken und Hypothekaranbieter, die alternative Eigenmittel akzeptieren – etwa Vorsorgekapital aus der 2. oder 3. Säule, Zusatzsicherheiten oder verpfändete Vermögenswerte. Es empfiehlt sich, mehrere Angebote zu vergleichen und eine unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen.
