Schuldbrief

Oliver S.
30.01.2024, 04:30
5 min

Schuldbrief / Register-Schuldbrief: was ist das?

Ein Schuldbrief ist eine Form der Sicherheit, die in der Regel in Verbindung mit Hypotheken steht. Er stellt eine persönliche Forderung dar, die durch ein Grundpfandrecht abgesichert ist und dem Kreditgeber ermöglicht, das Haus des Kreditnehmers zu verkaufen, wenn dieser seine Hypothek nicht mehr bezahlen kann. Dabei kann zwischen dem traditionellen Papier-Schuldbrief und dem Register-Schuldbrief unterschieden werden. Welche Unterschiede es zwischen diesen beiden Schuldbriefen zu beachten gilt, wie ein Schuldbrief erstellt und erhöht wird, welche Funktion er im Zusammenhang mit Hypotheken einnimmt und vieles mehr erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grundlagen des Schuldbriefs einfach erklärt

Der Schuldbrief ist ein rechtliches Instrument, das einen Gläubiger berechtigt, eine Forderung gegen einen Schuldner, in der Regel im Kontext einer Hypothek, geltend zu machen. Er wird entweder als Papier-Schuldbrief oder Register-Schuldbrief ausgestellt. Die Forderung ist durch ein Grundpfandrecht auf einer Immobilie abgesichert. Im Falle eines Zahlungsausfalls durch den Schuldner kann der Gläubiger das Recht ausüben, das verpfändete Grundstück zu verwerten.

Die Entstehung eines Schuldbriefs erfordert eine Eintragung im Grundbuch. Der Papier-Schuldbrief ist dabei ein physisches Wertpapier, während der Register-Schuldbrief direkt im Grundbuch verzeichnet wird. Beide Arten von Schuldbriefen sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt.

Unterschied zwischen Register- und Papier-Schuldbrief

Trotz der gemeinsamen Funktion als Sicherheit für Kreditgeber weisen der Papier-Schuldbrief und der Register-Schuldbrief einige Unterschiede auf:

  • Der Papier-Schuldbrief ist ein physisches Wertpapier, das neben der Eintragung im Grundbuch erstellt wird. Dieser Pfandtitel wird dem Kreditnehmer ausgehändigt und muss bei der Tilgung der Schuld wieder vorgelegt werden.
  • Im Gegensatz dazu wird beim Register-Schuldbrief kein physischer Pfandtitel ausgestellt. Die Eintragung im Grundbuch genügt, um die Forderung des Gläubigers zu sichern. Dieser Typ des Schuldbriefs hat seit der Sachenrechtsrevision im Jahr 2012 an Bedeutung gewonnen.

Wie ein Schuldbrief erstellt und erhöht wird

Die Erstellung eines Schuldbriefs erfordert mehrere Schritte:

  1. Zunächst wird ein öffentlich zu beurkundender Pfandvertrag zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner abgeschlossen, der in der Regel von der Bank erstellt und einem Notariat zur Überprüfung vorgelegt wird.
  2. Nach der Überprüfung wird der Vertrag dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt. Bei einem Papier-Schuldbrief wird zusätzlich ein physischer Pfandtitel, der sogenannte Schuldbrief, ausgestellt.

Eine Erhöhung des Schuldbriefs ist zum Beispiel dann möglich, wenn der Wert der Immobilie durch Renovierungsarbeiten gestiegen ist. Dies erfordert eine Anpassung des Pfandvertrags, die wiederum öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden muss. Die Reihenfolge der Anmeldung, also die Erhöhung vor der Umwandlung oder umgekehrt, ist dabei irrelevant. Die Kosten für die Erhöhung sind ähnlich wie bei der Erstellung des Schuldbriefs und umfassen Notariats- und Grundbuchgebühren.

Übertragung und Schuldnerwechsel eines Schuldbriefs

Die Übertragung eines Schuldbriefs erfolgt nach wertpapierrechtlichen Regeln durch die Übergabe des Titels an den Erwerber. Bei Inhaberschuldbriefen genügt die blosse Übergabe, während bei Namenschuldbriefen zusätzlich ein Übertragungsvermerk notwendig ist.

Ein Schuldnerwechsel, also eine Änderung des Schuldners, tritt häufig bei Eigentumswechseln auf. Die Schuld des Verkäufers wird getilgt und gleichzeitig ein neues Schuldverhältnis mit dem Käufer begründet. Der Papier-Schuldbrief wird dabei meist direkt von der Bank des Verkäufers an die Bank des Käufers gesandt.

Funktion und Haftung im Zusammenhang mit Hypotheken

Der Schuldbrief ist ein wesentlicher Bestandteil einer Hypothek und dient als Sicherheit für die Bank. Bei Hypotheken in der Schweiz haftet der Schuldner nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück für die Schuldbriefforderung, sondern mit seinem gesamten Vermögen. Das bedeutet, dass der Schuldbrief bei einer Hypothek die Funktion hat, die Forderung des Gläubigers gegenüber dem Schuldner zu sichern.

Im Falle eines Zahlungsausfalls hat der Gläubiger das Recht, das verpfändete Grundstück zu verkaufen und aus dem Erlös die Forderungen zu begleichen – er kann also sein Grundpfandrecht ausüben. Dieses wird im Schuldbrief festgehalten und ins Grundbuch eingetragen. Es ist zu beachten, dass der Schuldbrief im Falle einer vollständigen Rückzahlung der Hypothek vom Gläubiger herausgefordert werden kann.

Kosten und Verwertung eines Schuldbriefs

Die Kosten für die Ausstellung eines Schuldbriefs können je nach Kanton variieren. Sie umfassen in der Regel die Notargebühren, Grundbuchgebühren sowie eventuell anfallende Steuern. Bitte beachten Sie, dass Register-Schuldbriefe gegenüber Papier-Schuldbriefen meist kostengünstiger sind.

Die Verwertung eines Schuldbriefs erfolgt im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners. Der Gläubiger hat dann das Recht, das mit dem Schuldbrief belastete Grundstück zu veräussern. Der Erlös aus dieser Veräusserung dient zur Befriedigung der Forderungen des Gläubigers. Diese Verwertung erfolgt in der Regel über eine öffentliche Versteigerung.

Was passiert, wenn ein Schuldbrief verloren geht?

Im Falle eines verlorenen Schuldbriefs muss das Gericht den Schuldbrief für ungültig erklären, damit er seine Gültigkeit verliert. Dieses Verfahren ist aufwendig und teuer. Da der verlorene Schuldbrief in die falschen Hände geraten und missbräuchlich verwendet werden könnte, ist es wichtig, diesen so schnell wie möglich für ungültig erklären zu lassen.

Bei einem Papier-Schuldbrief ist dieser Schritt unerlässlich, da er als physisches Wertpapier betrachtet wird. Der Gläubiger kann dann auf seine Kosten die Neuausstellung eines Ersatz-Schuldbriefs mit demselben Inhalt beim Schuldner beantragen.

Wo wird ein Schuldbrief aufbewahrt und warum ist er höher als die Hypothek?

Ein Schuldbrief kann an verschiedenen Orten aufbewahrt werden. Bei einem Papier-Schuldbrief ist eine sichere Aufbewahrung wichtig, um einen Verlust oder Missbrauch zu verhindern. Dies kann ein feuerfester Tresor, ein Banksafe oder die Verwahrung bei einem Notar sein. Im Falle von Register-Schuldbriefen wird die Aufbewahrung durch den Eintrag ins Grundbuch gewährleistet.

Die Frage, warum der im Schuldbrief genannte Betrag oft höher als die eigentliche Hypothek ausfällt, hängt mit eventuellen, zukünftigen Finanzbedürfnissen zusammen. So könnte der Schuldbrief etwa für eine weitere Hypothek wiederverwendet werden, beispielsweise für Renovierungen oder Umbauten. Daher kann es sinnvoll sein, die maximale Pfandsumme zu berücksichtigen und nicht nur die aktuelle Hypothekarschuld abzudecken. Ferner gewährleistet die Bank dadurch, dass im Falle der Veräusserung der Immobilie die Darlehensschuld sowie ausstehende Zinsen und Verzugszinsen durch den Veräusserungserlös abgedeckt werden können.

Quintessenz: Schuldbrief
  • Ein Schuldbrief entspricht einem Grundpfandrecht auf eine Immobilie, die durch einen Hypothekarkredit erworben wurde.
  • Er ist entweder in Papierform oder als dematerialisierte Version (seit 2012) erhältlich. Es ist möglich, einen vor 2012 erstellten Schuldbrief zu dematerialisieren.
  • Die Kosten variieren je nach Kanton und liegen in der Regel bei etwa 2 % des gewährten Kreditbetrags.
  • Beim Verkauf der Immobilie kann er an die neuen Käufer übertragen werden.
  • Ein Schuldbrief kann geändert und wiedereröffnet werden. Er sollte sorgfältig aufbewahrt werden.

Quellen

FAQ

Für was haftet der Schuldbrief und wie funktioniert er?

Der Schuldbrief haftet für die Zahlung der Schuld des Schuldners. Der Schuldbrief ist ein wichtiges Instrument, das dem Gläubiger das Recht gibt, das Grundstück des Schuldners zu verwerten, falls dieser seine Schulden nicht bezahlen kann. Dieses Recht wird als Grundpfandrecht bezeichnet.

Der Schuldbrief dokumentiert dieses Recht und wird im Grundbuch eingetragen. Es existieren zwei Arten von Schuldbriefen: Papier- und Register-Schuldbriefe. Beide garantieren dem Gläubiger das Recht auf Verwertung des Grundstücks bei Zahlungsausfall, unterscheiden sich jedoch in ihrer Handhabung und Verwaltung.

Wie viel kostet ein Schuldbrief in der Schweiz?

Die Kosten für einen Schuldbrief in der Schweiz variieren je nach Kanton und Höhe des Schuldbetrags. Bei einem Schuldbrief von CHF 200’000.- können etwa Gesamtkosten von ungefähr CHF 1’150.- anfallen. Diese setzen sich zusammen aus:

  • Beurkundungsgebühren (ca. CHF 700.-),
  • Honorar für Nebenarbeiten (ca. CHF 200.-) und
  • Grundbuchgebühren (ca. CHF 250.-).

In Zürich beträgt die Notariatsgebühr bei einem Schuldbrief etwa 1 % der Schuldbriefsumme. Zusätzlich entstehen Kosten durch die Gebühren für das Grundbuchamt. In Genf betragen die Gebühren für die Erstellung eines Schuldbriefs etwa 2 % des Hypothekenbetrags.

Grundpfandrecht und Grundpfand: Was ist das?

Das Grundpfandrecht und das Grundpfand sind zwei Begriffe, die eng mit dem Schuldbrief und der Hypothek verbunden sind.

  • Das Grundpfandrecht ist ein Recht, das einem Gläubiger ermöglicht, eine Forderung gegen einen Schuldner geltend zu machen, indem er ein Grundstück als Sicherheit nimmt.
  • Hierbei fungiert das Grundstück als Pfand, also das Grundpfand. Es dient dem Gläubiger als Sicherheit, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann.

Es gibt zwei Arten von Grundpfändern – die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief. Beide werden durch die Eintragung ins Grundbuch begründet und basieren auf einem öffentlich beurkundeten Vertrag. Jedoch ist die Grundpfandverschreibung stärker an das Grundstück gebunden und nicht frei übertragbar.

Was ist eine Grundpfandverschreibung?

Die Grundpfandverschreibung ist eine spezifische Form des Grundpfandrechts. Sie dient als Sicherheitsmechanismus, um Forderungen abzusichern. Im Gegensatz zum Schuldbrief wird bei der Grundpfandverschreibung kein Wertpapier ausgestellt, sondern es erfolgt ein Eintrag im Grundbuch. Die Besonderheit der Grundpfandverschreibung liegt in ihrer Flexibilität: Sie kann eine beliebige, gegenwärtige, zukünftige oder sogar nur mögliche Forderung sichern.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.