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Come stimare un immobile?

Salvatore
11.10.2022
9 min
Sommario

Ci sono diverse ragioni per far valutare la vostra proprietà, la più comune è quando un proprietario vuole vendere la sua proprietà o un potenziale acquirente vuole fare un'offerta per acquistarla.

È necessario che il proprietario definisca un prezzo equo, conforme al valore di mercato, per non scoraggiare alcuni o prolungare il ritardo della vendita. Soprattutto perché se il prezzo è troppo alto, l'acquirente cercherà di negoziare un prezzo molto più basso del suo valore reale e il venditore potrebbe cedere se si trova in una situazione di emergenza o se non ha avuto altre offerte da qualche tempo.

Qual è il prezzo giusto?

Quando cerchiamo di calcolare il valore reale di una proprietà, ci imbattiamo in diverse nozioni di prezzo:

  • Prezzo di vendita / prezzo richiesto: importo per il quale il venditore è disposto a cedere la sua casa.
  • Prezzo di offerta: Importo che l'acquirente è disposto a offrire, in base alla propria stima del valore dell'immobile e alle sue capacità finanziarie.
  • Prezzo di transazione: il prezzo al quale il venditore e l'acquirente si accordano dopo le negoziazioni.
  • Prezzo equo: Il prezzo ottimale che permetterà al venditore di realizzare una vendita in un lasso di tempo realistico, senza sottovalutare il valore reale dell'immobile.

Quali sono i diversi metodi di valutazione del valore di una proprietà?

  1. 1. La stima online
  2. 2. Analisi comparativa del mercato
  3. 3. Calcolo secondo il prezzo al m² nella vostra città
  4. 4. La stima di un professionista sul posto

Stima online (il metodo edonico)

Il metodo edonico è utilizzato dagli strumenti di valutazione online per stimare una proprietà. In Svizzera, anche le banche e le assicurazioni usano questo metodo per determinare l'importo massimo che sono disposte a finanziare. Consiste nel confrontare la proprietà in questione con case simili attualmente sul mercato o vendute negli ultimi mesi.

Per fare la sua valutazione online, tutto quello che deve fare è compilare le caratteristiche specifiche della sua proprietà:

  • l'indirizzo postale
  • la zona giorno 
  • la superficie del terreno
  • l'anno di costruzione
  • il numero di locali (camere da letto e bagni)
  • eventuali strutture aggiuntive (piscina, terrazza, veranda, giardino con vista libera)

Lo strumento di stima prenderà anche in considerazione molti parametri relativi alla posizione:

  • vicinanza ai trasporti, negozi, scuole
  • un possibile progetto di costruzione nella strada o nella città
  • Una volta compilati questi elementi, lo strumento confronta la vostra proprietà con tutte quelle presenti nel suo database che soddisfano criteri simili e vi fornisce una fascia di prezzo.

Questo metodo è molto affidabile per le proprietà standard perché più proprietà simili sono osservate, più le regressioni statistiche sono accurate.

Analisi comparativa del mercato in Svizzera

L'analisi comparativa di mercato consiste nel confrontare manualmente le proprietà simili alla tua, vendute o in vendita nella tua città, per confrontare i prezzi di vendita offerti dai proprietari e definire il prezzo che si avvicina di più alla tua proprietà.

Puoi molto facilmente su un sito di annunci online, filtrare le case della tua città selezionando le caratteristiche simili alla tua casa e scoprire i prezzi di vendita che hanno stimato.

Diciamo che la vostra casa ha le seguenti caratteristiche: 

  • situato a 1012 Losanna
  • costruita nel 1990
  • con una superficie abitabile di 190 mq
  • un terreno di 500 m² (0,5 acri)
  • e con 6 locali

Qui sopra le case in ordine decrescente per prezzo al m². La nozione offline significa che la casa è stata ritirata dal mercato, e quindi o è stata venduta o il proprietario non ha voluto venderla.

Dopo aver selezionato questi filtri, le case che appaiono nel risultato mostrano prezzi di vendita tra CHF 1'790'000.- e CHF 2'850'000.-.

I due importi sono abbastanza diversi nonostante la loro posizione vicina, il che si spiega con le loro caratteristiche molto diverse.

  1. La prima casa a CHF 2'850'000.00 è stata ristrutturata di recente e ha il terreno più grande della selezione.
  2. La seconda casa ha una vista sul lago, che è una caratteristica molto popolare.
  3. La terza casa ha una piscina e un terreno più o meno grande delle seguenti.
  4. Per giunta, la quarta casa è stata ristrutturata negli anni precedenti alla sua messa in vendita.
  5. Gli annunci 5 e 6 sono in buone condizioni, ma hanno un terreno più piccolo
  6. Infine, le ultime due hanno caratteristiche svantaggiose, come un'ubicazione non ottimale e una diagnostica tecnica inadeguata, che può essere, ad esempio, un'abitazione ad alto consumo energetico o un impianto elettrico o del gas scadente.

Se la tua casa non è stata ristrutturata di recente, non ha una bella vista, un terreno molto grande o una piscina, puoi supporre che il tuo prezzo al m² sia inferiore ai primi 4 risultati. 

Possiamo dedurre che la casa campione è vicina alle proprietà 5 e 6, potrebbe anche valere di più sapendo che il suo terreno è più grande. Posizioneremo quindi l'immobile in questione in una fascia compresa tra CHF 11'581.00 / m² e CHF 11'351.00 / m². 

Si noti che anche il tempo necessario per vendere una proprietà è un indicatore da tenere in considerazione. Se la casa è già online da un anno, può essere che il prezzo sia sopravvalutato.

Calcolo secondo il prezzo al m² nella vostra città

Per calcolare il prezzo della tua proprietà, devi prima trovare una fonte affidabile che indichi il prezzo medio al metro quadro nella tua città. RealAdvisor vi fornisce queste informazioni precise sul suo sito web, trovate tutti i prezzi al metro quadro in ogni città e paese della Svizzera.

  • Se il prezzo medio per metro quadrato per una casa a 1010 Lausanne è di CHF 12'994.00
  • E la tua superficie è di 190 m², è una buona idea controllare il prezzo per metro quadrato.

e la vostra superficie è di 190 m², dovrete moltiplicare il prezzo al metro quadrato per la superficie del vostro immobile, come segue:

190 m² x CHF 12'994 = CHF 2'468'860.

Questo metodo vi permetterà di avere una valutazione più o meno esatta, ma non terrà conto delle caratteristiche specifiche della vostra proprietà. È tuttavia ampiamente utilizzato dagli acquirenti, che usano il prezzo al m² per valutare rapidamente una proprietà e per determinare se il prezzo richiesto non è sopravvalutato.

La stima immobiliare di un esperto sul posto

Il professionista o l'esperto immobiliare è spesso chiamato a perfezionare il prezzo dell'immobile. Questo può essere un notaio, un agente immobiliare o un broker. Analizza gli aspetti soggettivi della proprietà di cui i proprietari non sono sempre consapevoli e ha anche una conoscenza del mercato locale, che lo aiuterà ad anticipare l'impatto dell'ambiente sul prezzo della proprietà. Si informerà durante una visita, delle caratteristiche specifiche dell'immobile e per fornirvi un parere completo di valore vi chiederà alcuni documenti:

NB: 🏢 Documenti richiesti per appartamenti: per saperne di più sulla stima di un appartamento

- 🏠 Documenti richiesti per case: per saperne di più sulla stima di una casa

  • 🏠 🏢 L'estratto del registro fondiario
  • 🏠 🏢 Il valore fiscale: è indicato nell'appendice "Property Tax Notice" del tuo ultimo documento fiscale.
  • 🏠 Easements: gli eventuali Easements sono diritti di proprietà reale che passano da proprietario a proprietario
  • 🏠 Accordi di diritto privato: gli accordi sono le disposizioni del contratto di vendita riguardanti il diritto di costruire, gli accordi con i vicini, ecc.
  • 🏠 Certificato di sicurezza dell'impianto elettrico a bassa tensione: se non c'è, deve essere redatto da un installatore elettrico con licenza
  • 🏠 🏢 Una descrizione della costruzione
  • 🏠 Piano catastale: da richiedere al geometra del catasto
  • 🏠 Polizza di assicurazione antincendio per l'edificio: Da richiedere alla compagnia di assicurazione
  • 🏠 🏢 Piani dell'edificio:  includere la planiemtria, la piantina e le facciate

Nel caso di un condominio:

  • 🏢 Gli ultimi tre Verbali di assemblea condominiale
  • 🏢 Importo del fondo di ristrutturazione
  • 🏢 Libretto PPP completo
  • 🏢 Regole di somministrazione e uso
  • 🏢 Dichiarazione delle spese accessorie

Altri documenti:

  • 🏠 🏢 L’ultima stima
  • 🏠 🏢 Atto di acquisto
  • 🏠 🏢 Dettagli del finanziamento (mutuo e banca)
  • 🏠 Catasto degli ex oneri fondiari: da richiedere al Cantone

Tutti questi documenti non sono ovviamente obbligatori, ma permettono all'esperto immobiliare di fare la valutazione più accurata possibile.

Quali sono i principali fattori che possono influenzare il prezzo di una proprietà?

È importante sapere che il valore di una proprietà costruita si svaluta nel corso degli anni, a differenza del terreno che generalmente aumenta di valore. Per aumentare il valore di una proprietà, è importante mettere in evidenza tutti i suoi beni e rinnovare le parti che sembrano obsolete. Se i costi delle ristrutturazioni sono controllati, questi sforzi saranno molto più redditizi che vendere la proprietà così com'è.

I proprietari hanno un rapporto emotivo con la loro casa in cui hanno risieduto per anni, alcune delle cose in cui hanno investito potrebbero non avere lo stesso valore per qualcun altro. 

Le cose che aggiungono davvero valore a una proprietà sono:

Posizione: 

  • L'aliquota fiscale della città.
  • Una vista sul mare, una montagna o un monumento
  • Vicinanza ai trasporti, con fermate di autobus, una stazione ferroviaria o un aeroporto 
  • Un nuovo progetto nella zona per migliorare strade o spazi pubblici
  • Un orientamento sud-est o sud-ovest

Una riserva di costruzione:

  • Quando c'è la possibilità di estendere la casa per l'acquirente
  • Quando il terreno ha un valore più alto della casa, perché c'è una possibilità di costruzione, il venditore può ottenere un prezzo migliore da un promotore

Una recente ristrutturazione:

  • Come ridipingere pareti e soffitti, cambiare la moquette
  • Rifare la cucina con attrezzature più moderne 
  • Sostituire la caldaia o il sistema di riscaldamento con uno più economico ed ecologico
  • Conversione dello spazio abitativo in spazio aggiuntivo 
  • Un balcone, una veranda, una terrazza, un grande giardino 
  • Parcheggi interni o esterni
  • Una cantina o una soffitta da convertire

Domanda e offerta:

  • Meno proprietà ci sono in vendita nella regione e maggiore è la domanda, più alto è il valore della vostra proprietà. 

Al contrario, gli elementi che abbassano il prezzo dell'immobile sono: 

Una proprietà fatiscente e non ristrutturata:

  • Se l'acquirente ha bisogno di fare dei lavori, lui o lei sarà in grado di negoziare una deduzione per i costi aggiuntivi relativi alle riparazioni
  • Se il venditore è responsabile del lavoro, l'acquirente può chiedere una maggiorazione se la consegna o il tempo di ristrutturazione sono ritardati

Una diagnosi tecnica scadente:

  • Un'abitazione ad alta intensità energetica
  • Un'alta emissione di gas serra
  • La presenza di amianto, termiti
  • Un rischio di esplosione di piombo
  • Lo stato del sistema del gas e dell'elettricità

La posizione:

  • Rumore, come il frequente traffico aereo
  • Un edificio di fronte alla proprietà, che ostruisce la vista o blocca l'accesso a una strada
  • Una proprietà al piano terra invece di un piano superiore è meno desiderabile

Quali metodi di stima immobiliare dovrei usare?

Per facilitare e accelerare la transazione, è essenziale non commettere errori nella definizione del prezzo di vendita. Per questo, è consigliabile fare un'indagine completa:

  1. Simulando diverse valutazioni online e calcolando il prezzo al metro quadrato della vostra proprietà.
  2. Confrontando i prezzi ottenuti con transazioni simili o offerte di vendita nella tua città.
  3. Infine, per non dimenticare nessun elemento che potrebbe influire sul prezzo di vendita, potete contattare un esperto professionista per aggiustare questa stima.

L'analisi preventiva del mercato e i risultati ottenuti tramite gli strumenti di valutazione online, vi permetteranno quindi di capire il prezzo stimato dall'esperto. 

Molte persone pensano che chiamare un esperto sia uno sforzo poco redditizio, ma il loro consiglio può essere inestimabile nel valutare la proprietà e accelerare il processo di vendita. Molti offrono questo servizio gratuitamente e senza impegno, la loro unica remunerazione sarà una commissione sulla vendita della proprietà, se decidete di usare i loro servizi per vendere la vostra proprietà.

Le buone ragioni per avere una proprietà stimata da un professionista per vendere

Prima di tutto, se volete vendere il più presto possibile ed evitare le negoziazioni, è essenziale stimare il prezzo di vendita nel modo più accurato possibile. Ricorda che il prezzo è il fattore scatenante che farà sì che la gente voglia visitare la tua proprietà. 

La conoscenza del mercato locale delle agenzie o degli esperti svizzeri è un vero vantaggio per vendere. Voi beneficiate della loro esperienza. Così, avrete la vostra proprietà valutata da un attore del mercato svizzero proattivo e dinamico. È anche un modo eccellente per ottenere buoni consigli per aumentare il valore della vostra proprietà.

FAQ

Quanto è affidabile una stima immobiliare online per la vendita?

Tutto dipende dal database, dagli strumenti di stima online e dalla quantità di proprietà con cui possono confrontare la tua proprietà. Nel caso di RealAdvisor, possiede il più grande database di annunci immobiliari in Svizzera, 180.000, e ha ottenuto la licenzia  i 3 modelli di valutazione più popolari in Svizzera, tra cui CIFI-IAZI, Wüest Partner e PriceHubble, per fornirvi i risultati più affidabili sul mercato.

È possibile stimare la vostra proprietà da soli?

È possibile stimare da soli la sua casa o appartamento seguendo i passi menzionati sopra:

- Calcolare la sua proprietà, moltiplicando la sua superficie abitabile per il prezzo al m2 nella sua città

- Confrontare e adattare il valore della sua proprietà con i prezzi di vendita di case simili vicino alla proprietà in questione

- Finalizzare questa stima tramite strumenti online gratuiti senza registrazione o impegno

Chi può valutare un immobile in Svizzera?

Puoi usare un'agenzia immobiliare della tua città, contattare un notaio o usare un broker tramite il sito web di RealAdvisor, che ti metterà in contatto con uno dei loro esperti locali che valuterà gratuitamente la tua proprietà.

Quanto costa una valutazione immobiliare?

Il prezzo di una valutazione immobiliare da parte di un notaio, per esempio, dipende dalla complessità della proprietà, se si tratta di una proprietà standard, di lusso o atipica e dal tempo richiesto dal notaio per fare la sua valutazione. Mentre molti siti online offrono questo servizio gratuitamente e la stima online è altrettanto accurata se si usa uno dei loro broker. Se lo autorizzate, la sua remunerazione sarà solo se riesce a portare a termine la vendita dell'immobile.

Dove posso trovare i prezzi al m² per città?

Potete controllare su RealAdvisor i prezzi al m² per un appartamento o una casa e anche il prezzo di un affitto medio per cantone, città, distretto e codice postale.

Come valutate la vostra capacità di prestito o ipoteca?

Puoi usare un simulatore di mutui per stimare rapidamente la tua capacità di finanziamento. Puoi anche compilare una domanda di mutuo online e un esperto immobiliare ti contatterà con diverse offerte di banche con i migliori tassi.

Come valutare una casa sotto ipoteca in Svizzera?

Se volete vendere la vostra proprietà ma il vostro mutuo non è ancora stato pagato, la stima è ovviamente possibile. Dovrà tenere conto di questo fattore solo nell'importo della vendita in modo da coprire tutti questi costi.

Ecco come si può organizzare la transazione:

  • togliendo l'ipoteca su un'estinzione anticipata del prestito al momento della vendita;
  • trasferendo l'ipoteca per la nuova proprietà nel caso di un nuovo acquisto immobiliare;
  • passando l'ipoteca attuale ai futuri/nuovi proprietari.

Se scegliete questa opzione, voi, come venditore, siete responsabili delle cosiddette "penalità" dovute per il rimborso anticipato. L'acquirente risparmia i costi di registrazione di una nuova ipoteca. Quindi, a seconda dei tassi d'interesse, il risparmio può variare ed essere più o meno interessante. Per fare una stima, i tassi di interesse ipotecari sono importanti nel calcolo della proiezione complessiva. 

Salvatore
Salvatore D. scrive articoli sul settore immobiliare da 8 anni. È specializzato in finanza, assicurazioni e mercato immobiliare. Si è laureato all’Università di Catania in Italia, con un doppio Master in Economia e Marketing
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