Lorsque l'on cherche à calculer la valeur réelle d’un bien immobilier, nous rencontrons plusieurs notions de prix:
La méthode hédoniste est utilisée par les outils d’évaluation en ligne pour estimer un bien immobilier. En Suisse, les banques et les assurances se servent également de cette méthode afin de déterminer le montant maximal qu'ils sont prêts à financer. Elle consiste à comparer le bien en question à des maisons similaires actuellement sur le marché ou vendues dans les derniers mois.
Pour faire votre évaluation en ligne, il vous suffit de renseigner les caractéristiques propres à votre bien:
L’outil d'estimation prendra également en compte de nombreux paramètres liés à l'emplacement:
Une fois ces éléments renseignés, l’outil compare votre bien à tous ceux de sa base de données qui répondent à des critères similaires et vous fournira une fourchette de prix.
Cette méthode est très fiable pour les biens standards car plus il y a d'observations de biens ressemblants, plus les régressions statistiques sont précises.
L'analyse comparative de marché consiste à comparer manuellement des biens similaires au vôtre, vendus ou en vente dans votre ville, afin de comparer les prix de vente proposés par les propriétaires et de définir le prix qui se rapproche le plus de votre bien.
Vous pouvez très facilement le faire sur un site d’annonces en ligne. Il vous suffira ensuite de filtrer les maisons dans votre ville en sélectionnant des caractéristiques similaires à la votre afin de découvrir les prix de vente auxquels elles ont été estimées.
Admettons, par exemple, que votre maison possède les caractéristiques suivantes:
Ci-dessus les maisons triées par ordre décroissant par prix au m².
La notion hors ligne, signifie qu'elle a été retirée du marché, donc a été soit vendue, soit le propriétaire n'a finalement pas souhaité la vendre.
En ayant sélectionné ces filtres, les maisons qui s’affichent en résultat possèdent des prix de vente situé dans une fourchette entre CHF 1’790’000.- et CHF 2’850’000.-
Malgré leur proximité, la valeur de ces deux maisons est loin d'être identique et cela s'explique par leurs caractéristiques très distinctes.
1. La première maison au prix de CHF 2'850'000.- a été récemment rénovée et possède le plus grand terrain parmi la sélection.
2. La deuxième maison à une vue sur le lac, qui est une particularité très prisée.
3. La troisième dispose d'une piscine et d'un terrain plus ou moins grand par rapport aux suivantes.
4. La quatrième a également été rénovée dans les années précédant la mise en vente.
5. Les annonces 5 et 6 présentent un état correct, mais un terrain plus petit.
Si votre maison n'a pas été rénovée récemment, ne dispose pas d'une belle vue, d'un très grand terrain, ou d'une piscine, vous pouvez alors présumer que votre prix au m² se situe en dessous des 4 premiers résultats. On peut alors déduire que la maison témoin se rapproche des biens 5 et 6 en termes de valeur, voire même valoir davantage en sachant que son terrain est plus grand. On se positionnera donc pour le bien en question, dans une fourchette comprise entre CHF 11'581.- / m² et CHF 11'351.- / m².
À noter que le délai de vente d’un bien est également un indicateur à prendre en compte. Si la maison est en ligne depuis déjà un an, il est possible que le bien soit surestimé.
Afin de calculer le prix de votre bien immobilier, il vous faut premièrement trouver une source fiable qui indique le prix au mètre carré médian dans votre ville. RealAdvisor vous met à disposition ces informations précises sur son site, et vous permets de retrouver tous les prix au m² dans chaque ville et commune de Suisse.
Cette méthode vous permettra d’obtenir une évaluation plus ou moins exacte, mais ne prendra pas en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien immobilier. Elle n'en reste pas moins très utilisée par les acheteurs, qui utilisent le prix au m² afin d'évaluer un bien immobilier rapidement et de déterminer si le prix demandé n'est pas surestimé.
Le professionnel ou l'expert immobilier est souvent sollicité pour affiner le prix du bien immobilier. Il peut s'agir d'un architecte, d'un courtier immobilier ou d'un expert en estimations immobilières breveté. Celui-ci analyse les aspects subjectifs du bien dont les propriétaires n'ont pas toujours conscience et possède d'autre part une connaissance du marché local, qui l'aidera à anticiper les impacts de l'environnement sur le prix de la propriété.
Il renseignera lors d'une visite, les caractéristiques propres aux bien et pour vous fournir un avis de valeur complet vous demandera certains documents:
NB: 🏢 Documents demandés pour les appartements: en savoir plus sur l'estimation d'un appartement
- 🏠 Documents demandés pour les maisons: en savoir plus sur l'estimation d'une maison
Dans les cas d'une copropriété:
Autres documents:
Tous ces documents ne sont évidemment pas obligatoires, mais permettent à l'expert immobilier de faire une évaluation la plus précise possible. Consulter cet article pour l'estimation d'un immeuble de rendement.
Il est important de savoir que la valeur d'un bien bâti ne fait que déprécier au fil des années, contrairement à un terrain qui généralement prend de la valeur.
Afin de revaloriser un bien, il est important de mettre en avant tous ses atouts et rénover éventuellement des pièces qui semblent vétustes. Si les coûts des travaux sont maîtrisés, ces efforts seront beaucoup plus rentables que vendre le bien tel quel.
Les propriétaires peuvent avoir de l'affection quant à leur logement dans lequel ils résident depuis des années, certaines choses dans lesquelles ils auront investies n’auront pas forcément la même valeur aux yeux de quelqu'un d'autre.
Les éléments qui ajoutent réellement de la plus-value à un bien immobilier sont:
L’emplacement:
Une réserve à bâtir:
Une rénovation récente:
Des surfaces aménageables en plus de la surface habitable
L’offre et la demande:
À l’inverse, les éléments qui font baisser le prix du bien immobilier sont:
Un bien immobilier vétuste, non rénové:
Un mauvais diagnostic technique:
L’emplacement:
Afin de faciliter et accélérer la transaction, il est indispensable de ne pas se tromper sur la définition du prix de vente.
Pour cela, il est conseillé de faire une veille complète:
1. En simulant plusieurs estimations en ligne et en calculant les prix au mètre carré de votre bien.
2. En comparant les prix obtenus, aux transactions ou offres de ventes similaires dans votre ville.
3. En dernier lieu, afin de n’oublier aucun élément qui pourrait impacter le prix de vente, vous pouvez contacter un expert professionnel pour ajuster cette estimation.
L’analyse réalisée au préalable du marché et des résultats obtenus via les outils d'évaluation en ligne, vous permettront ainsi de comprendre le prix estimé par l’expert.
Nombreux estiment que faire appel à un expert est un effort peu rentable, mais leurs conseils peuvent être inestimables pour la valorisation du bien et accélérer le processus de vente. D’autant plus que ces services ne sont pas forcément payants, beaucoup proposent cette prestation gratuitement et sans engagement, leur unique rémunération se portera via une commission sur la vente du bien immobilier, si vous décidez d’avoir recours à leurs services pour vendre votre bien.
Tout d’abord, si vous souhaitez vendre dans les meilleurs délais et éviter les négociations, estimer le prix de vente le plus justement possible est essentiel. Retenez que le prix est l’élément déclencheur qui va donner l’envie de visiter votre bien.
La connaissance du marché local des agences suisses ou des experts est un réel atout pour vendre et vous pouvez bénéficier de leur expérience. Ainsi, à vous de dénicher un acteur du marché suisse proactif et dynamique à qui confier votre bien pour être certain d'obtenir les meilleurs résultats.
Si vendre votre maison ou appartement seul est important pour vous, sachez que faire intervenir un professionnel est également un excellent moyen d'obtenir des conseils avisés ou faire une estimation juste de la valeur vénale de votre bien.
