Come stimare il prezzo di un appartamento?

Definire il giusto prezzo di vendita o di acquisto di un appartamento non è una scienza esatta. Ogni appartamento è unico e il suo prezzo di mercato dipende dall'offerta e dalla domanda al momento della stima. In questo articolo vi presenteremo gli strumenti a vostra disposizione per ottenere una stima gratuita del vostro appartamento.

Quali sono i diversi strumenti per stimare gratuitamente il tuo appartamento?

Calcola il valore in base al prezzo dei m² nella tua città

In Svizzera, il modo migliore per avere un'idea del prezzo medio per metro quadrato nella tua zona è analizzare gli annunci di appartamenti online. Fai attenzione però, perché gli appartamenti troppo cari rimangono online per molto tempo, il che può essere fuorviante. Per facilitarvi, RealAdvisor vi propone qui: i prezzi specifici al m² per gli appartamenti, per comune, codice postale o quartiere. Questi prezzi al m² sono calcolati grazie alla media dei prezzi al m² degli appartamenti attualmente online su 14 portali immobiliari svizzeri.

Esempio in Rue des Alpes a Ginevra - Cité:
Se un appartamento di 100 m² è in vendita a CHF - 1'000'000 e un 2° appartamento di 80 m² a CHF 960'000.-

Calcolo del prezzo al metro quadro per appartamento:

• 1° appartamento: CHF 1'000'000 / 100 m² = CHF 10'000.- / m² 
• 2ᵉ appartamento: CHF 960'000 / 80 m² = CHF 12'000.00 / m²

Calcolo del prezzo per metro quadrato rispetto alla via:

(CHF 10’000 + CHF 12’000) / 2 = CHF 11’000.- / m² 

Questo prezzo è il più vicino al valore di mercato perché corrisponde all'offerta attuale in Rue des Alpes. Se volete stimare il valore del vostro appartamento, dovrete semplicemente moltiplicare la superficie del vostro appartamento per il prezzo al m² del vostro comune. Il prezzo al m² rappresenta la media della località. Un appartamento in buone condizioni in una zona popolare della città avrà un prezzo più alto.

Confronta appartamenti simili in vendita

Il calcolo del valore utilizzando il prezzo al m² permette di ottenere un prezzo approssimativo del vostro appartamento basandosi sul valore di mercato ma non tiene bene conto delle caratteristiche specifiche del vostro bene.

Per avvicinarsi il più possibile al prezzo del suo appartamento, deve informarsi su appartamenti comparabili venduti nella sua città su un sito immobiliare per esempio e filtrare gli appartamenti che si avvicinano di più al suo. In poche parole, bisogna mettersi nei panni di un acquirente.

Dopo aver selezionato la posizione, il numero di camere da letto, i servizi, l'anno di costruzione del vostro edificio e se ci sono state ristrutturazioni, otterrete una lista di proprietà simili. Il vostro prezzo di vendita sarà più vicino a quello di un appartamento con finiture identiche al vostro, piuttosto che a quello di un appartamento nella stessa città, dello stesso anno di costruzione e con finiture obsolete. 

Stima il tuo appartamento online

Oggi avete accesso a strumenti di valutazione online che fanno questo lavoro per voi gratuitamente. Diverse aziende hanno accesso a migliaia di prezzi di transazioni già completate e prezzi di appartamenti attualmente in vendita. Questo permette loro di creare algoritmi di stima automatica. Fornendo loro informazioni chiave sul tuo appartamento, come la superficie abitabile, il numero di locali, ecc., gli strumenti saranno in grado di confrontare il tuo appartamento con quelli nel loro database e fornirti una fascia di prezzo che si avvicina maggiormente al valore di mercato.

Fai valutare gratuitamente il tuo appartamento da un professionista

Non tutte le valutazioni professionali sono a pagamento, alcuni agenti lo fanno gratuitamente, come gli esperti di RealAdvisor.

Puoi prendere un appuntamento con un esperto che verrà ad analizzare a fondo il tuo appartamento. Il vantaggio di consultare un professionista è la sua conoscenza del mercato locale che gli permetterà di prendere in considerazione tutti gli indicatori del luogo che influenzano il prezzo. Per affinare la sua valutazione, potrebbe anche chiedervi di fornirgli alcuni documenti come piani, diagnostici tecnici o altri certificati. Potete vedere qui la lista completa dei documenti richiesti da un esperto immobiliare.

Gli elementi da prendere in considerazione quando si stima un appartamento

Ogni appartamento è unico, nello stesso edificio un appartamento al piano terra avrà una differenza di prezzo con un appartamento all'ultimo piano. Due appartamenti nella stessa città, ma situati a 2 minuti a piedi da una stazione ferroviaria e l'altro a 30 minuti a piedi, questa differenza cambierà notevolmente il prezzo.

I tipi di appartamenti più popolari

• Duplex: è un'abitazione individuale a due livelli all'interno di un edificio collettivo. Questo tipo di alloggio è sempre più ricercato perché permette di avere uno spazio più grande di un classico appartamento e la sua disposizione è simile a quella di una casa. Inoltre, a differenza delle case, i duplex sono generalmente situati in città e quindi vicino ai negozi. 
• Attico: include anche i vantaggi degli alloggi collettivi, come la condivisione delle spese e la sicurezza. Il suo bene principale è la sua posizione, arroccato sul tetto di un edificio, beneficia di una terrazza privata e se la sua posizione è ottimale da una vista senza ostacoli sui dintorni. Questi appartamenti sono molto rari perché un edificio può ospitarne solo uno o due. Questo non fa che aumentare il loro valore.
• Appartamento classico: ciò che può aggiungere valore a un appartamento classico è la sua posizione nell'edificio. Un appartamento al piano terra è generalmente meno protetto dai furti, mentre più è alto e più si sentirà sicuro, avrà anche più luce e potrebbe avere una vista migliore verso l'alto se non ci sono vicini. Il valore di un appartamento può aumentare del 5% per piano in alcune zone, a condizione che abbia un ascensore. 
• Appartamento mansardato: per questo tipo di appartamento, è importante controllare quale altezza è stata mantenuta per il calcolo della superficie abitabile. In Svizzera, nella maggior parte dei cantoni, la superficie viene presa in considerazione solo se l'altezza tra il pavimento e il soffitto supera 1,5 metri.

Valutare le condizioni dello stabile e dell'appartamento

Quando si tratta della valutazione di un appartamento, è importante prendere in considerazione anche le condizioni dello stabile :

• L'anno di costruzione: più il tuo edificio è vecchio, più il suo valore diminuisce negli anni. 
• Lo stato delle installazioni: si tratta per esempio dello stato degli infissi, della porta d'ingresso. Per un acquirente è importante scoprire se ci sono piani per rinnovare le aree comuni, una ristrutturazione della facciata o lavori di riparazione del tetto. Per un venditore queste spese devono essere ridotte dal prezzo di vendita perché sono costi aggiuntivi per l'acquirente. 
• Opzioni: Doppi vetri, porte blindate, sistemi di allarme e aria condizionata sono caratteristiche importanti, soprattutto se gli edifici vicini non ne sono dotati.
• Diagnosi tecnica: in Svizzera, molte diagnosi devono essere effettuate quando si vende un appartamento per una totale trasparenza, risultati scadenti porteranno sistematicamente a una diminuzione del valore dell'immobile. Per esempio, una cattiva diagnosi elettrica potrebbe portare a un consumo eccessivo e aumentare le spese o le bollette. 
• Ristrutturazione: se avete fatto dei lavori di ristrutturazione, potete aggiungere l'importo dei lavori al prezzo di vendita, ponderato secondo l'anno della ristrutturazione. Infatti, una ristrutturazione fatta 30 anni fa non avrà lo stesso valore di una ristrutturazione fatta nei 5 anni precedenti la vendita.

Gli elementi interni da non dimenticare:

• Disposizione: due appartamenti con la stessa superficie nello stesso edificio possono avere prezzi diversi, a seconda della loro disposizione. Per esempio, le stanze non devono essere troppo piccole per poterle sistemare correttamente. Allo stesso modo, un corridoio lungo ma stretto non può essere usato come soggiorno, sarà considerato come spazio sprecato. 
• Configurazione: La disposizione di una stanza sarà l'elemento differenziante che aiuterà il potenziale acquirente a proiettarsi nell'appartamento. Una cucina aperta per esempio con un'isola centrale o un bagno italiano con una doccia totalmente o parzialmente aperta sono attributi che hanno più valore di una cucina o di un bagno classico.
• Attrezzature: Tutte le attrezzature incluse ovviamente aggiungono valore all'appartamento. Possono essere aggiunti al prezzo di vendita dell'appartamento, a condizione che il loro valore sia ponderato in base al loro stato, una lavatrice che ha 20 anni e non funziona molto bene, non ha quasi nessun valore, l'acquirente dovrà addirittura aggiungere al suo budget l'attrezzatura da sostituire.

L'impatto dell'ambiente sul prezzo dell'appartamento

Più un quartiere sarà apprezzato, più alti saranno i prezzi.

• Le comodità della città: La vicinanza con i trasporti, gli assi stradali, il commercio, le scuole, le stazioni e gli aeroporti sono comodità apprezzate che possono far aumentare il prezzo di vendita di un appartamento, se non portano in cambio contropartite negative come il rumore del parco giochi di una scuola per esempio. 
• La vista: un vis-à-vis può far abbassare il prezzo di un appartamento, mentre una vista liberata sarà una risorsa per la vendita. Ancora più importante, una vista su un monumento, un lago, una montagna sarà una caratteristica molto ricercata dagli acquirenti e può aumentare il prezzo dell'appartamento fino al 10%. 
• L'esposizione: anche se ha un impatto molto più debole di una bella vista, un'esposizione al sole può farvi guadagnare punti sul valore del vostro appartamento.

Le spese da prendere in considerazione

Le spese sono obbligatorie in un edificio e variano da un edificio all'altro, comprendono i costi relativi a:

Manutenzione dell'edificio:

• Pulizia delle aree comuni
• Riciclaggio e raccolta dei rifiuti
• Costi imprevisti, come le riparazioni dell'ascensore

Amministrazione:

• Presenza di un custode o di un servizio di portineria
• Costi relativi all'organizzazione delle assemblee generali
• Commissioni del fiduciario

Costi di consumo:

• Spese correnti per l'acqua
• Elettricità 
• Riscaldamento

Si raccomanda di controllare l'importo di queste spese e di tenerne conto al momento dell'acquisto per evitare spiacevoli sorprese durante l'anno. Generalmente ammontano all'1 o al 2% del prezzo di vendita e variano a seconda dello stato e della gestione dell'edificio.

Le spese elevate possono scoraggiare i potenziali acquirenti, quindi è utile includere questo fattore nella valutazione del prezzo. Si noti che le tariffe non sono specifiche solo per gli appartamenti, un sistema di tariffe può essere applicato anche alle case. Per saperne di più su: Valutazione di una casa.

Come calcolare il numero di stanze?

La maggior parte dei cantoni applica le seguenti specificità: 

• La superficie minima per un locale abitabile è di 10 m².
• Se un locale ha una superficie compresa tra i 5 e i 10 m², viene considerato come mezzo locale.
• La cucina e il bagno non sono considerati locali.

Caso concreto:

• Un appartamento con 3 camere da letto, di cui 1 inferiore a 10 m², 1 soggiorno, 1 cucina e 1 bagno, deve essere indicato come segue:
• 3,5 locali (comprende 2,5 camere da letto e 1 soggiorno) la cucina e il bagno devono essere indicati separatamente nell'annuncio.
  

Nel cantone di Ginevra:

• La cucina è presa in considerazione nel numero di locali
• Per questo stesso appartamento, si noteranno 4,5 locali (2,5 camere da letto, 1 soggiorno e 1 cucina).

Nel cantone di Friburgo:

• La cucina è considerata come una mezza stanza, indipendentemente dalle dimensioni. 
• Pertanto, notiamo 4 locali (2,5 camere da letto, 1 soggiorno e 0,5 cucina).

Come calcolare la superficie di un appartamento?

Ci sono diversi concetti di superficie:

• Superficie abitabile netta: comprende tutte le superfici accessibili e utilizzabili all'interno dell'appartamento, con un'altezza minima di 150 cm. 
• Superficie abitabile: comprende la superficie abitabile netta più l'area delle pareti interne e delle partizioni.
• Superficie abitabile lorda: comprende la superficie abitabile più la superficie dei muri esterni e di quelli divisori.

La maggior parte dei cantoni applica la superficie abitativa netta perché rappresenta la superficie effettiva disponibile per l'abitazione.

Quali altre aree devono essere aggiunte alla zona giorno?

• Balcone / loggia: solo il 50% della superficie di un balcone viene aggiunto alla superficie abitabile, quindi la superficie abitabile netta del balcone o della loggia deve essere misurata e divisa per 2.
• Terrazza: si prende in considerazione il 33% della superficie della terrazza. La superficie della terrazza deve quindi essere divisa per 3 e aggiunta alla superficie abitabile netta dell'appartamento. 
• Veranda / giardino d'inverno: se riscaldata, la veranda è considerata come un soggiorno e può essere aggiunta come locale.
• Seminterrato: è considerato abitabile solo se il seminterrato è riscaldato e ha una finestra che permette un minimo del 10% di diffusione della luce. 
• Soppalco: è considerato abitabile se la sua altezza supera i 150 cm.
• Cantine, depositi, giardini, parcheggi: non devono essere inclusi nella superficie di vendita, ma devono essere indicati separatamente nell'annuncio.

Ogni cantone ha i propri regolamenti, quindi è utile chiedere a un esperto di verificare le specificità locali. Per saperne di più, vedi anche come si stima il prezzo di un terreno.