Comment estimer le prix d'un appartement?

Estimer le prix d'un appartement n'est pas une science exacte. En effet, chaque appartement est unique et sa valeur dépend de l'offre et de la demande au moment de l'évaluation. Cet article vous présente les différents outils disponibles pour estimer gratuitement la valeur de votre appartement et ainsi faciliter votre transaction immobilière.

Comment faire estimer son appartement gratuitement? Les outils pour vous aider

Estimation basée sur le prix du m² dans votre commune

Prenons un exemple dans la rue des Alpes à Genève - Cité

• Un appartement de 100 m² est en vente à CHF 1'100'000.
• Un second appartement de 80 m² est en vente à CHF 960'000.

Calcul du prix au mètre carré par appartement

• 1er appartement: CHF 1’100’000 / 100 m² = CHF 11’000.- / m²
• 2ᵉ appartement: CHF 960’000 / 80 m² = CHF 12’000.- / m²

Calcul du prix au mètre carré moyen de la rue

(CHF 11’000.- + CHF 12’000.-) / 2 = CHF 11’500.- / m²
Ce prix reflète au mieux la valeur du marché, car il correspond à l'offre actuelle dans la rue des Alpes. Pour estimer la valeur de votre appartement, il suffit de multiplier la surface de celui-ci par le prix au m² de votre commune, ou encore plus précis de votre rue. N'oubliez pas que le prix au m² varie en fonction de la qualité de l'appartement et de son emplacement dans la commune (un appartement neuf par exemple, dans un quartier plus prisé de la commune, aura un prix plus élevé).

Comparaison des appartements similaires en vente

L'utilisation du prix au m² permet de faire l'estimation d'un appartement d'une façon approximative en se basant sur la valeur du marché. Toutefois, cette méthode d'évaluation immobilière ne prend pas en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien.

Pour affiner votre estimation, il est conseillé de comparer les prix des appartements actuellement en vente dans votre ville et ayant des caractéristiques similaires à celles de votre bien. Pour ce faire, vous pouvez consulter un site d'annonces immobilières et appliquez des filtres en fonction des critères tels que la localité, le nombre de chambres, les aménagements, l'année de construction de l'immeuble et les rénovations effectuées.

Vous pourrez ainsi fixer un prix de vente en fonction de ceux présentement sur le marché.

Estimer le prix d'un appartement en ligne

Aujourd'hui, plusieurs outils d’évaluation immobilière en ligne gratuits vous permettent d'estimer la valeur de votre appartement. Ces plateformes dédiée à l'estimation en ligne disposent d'une vaste base de données de prix, de transactions réalisées et d'appartements actuellement en vente.

Grâce à des algorithmes automatique, ils sont capables de comparer votre appartement à ceux de leur base de données en fonction des informations clés que vous fournissez (surface habitable, nombre de pièces, etc.). En conséquence, ces outils d'estimation en ligne sont en mesure de vous proposer une fourchette de prix qui se rapproche le plus de la valeur du marché.

L'estimation gratuite d'un bien immobilier par un professionnel

Certaines évaluations immobilières professionnelles sont gratuites, comme celles proposées par les courtiers de RealAdvisor, par exemple. Vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert qui viendra examiner minutieusement votre appartement. L'un des principaux avantages de consulter un professionnel est son approche et sa connaissance approfondie du marché local, ce qui lui permet de prendre en compte tous les facteurs influençant le prix de votre bien immobilier. Pour affiner son évaluation, l'expert pourra également vous demander de lui fournir certains documents, tels qu'un plan, des diagnostics techniques ou d'autres attestations. Vous trouverez ici la liste complète des documents requis par un expert immobilier.

Les éléments à prendre en compte lors pour évaluer le prix d'un appartement

Chaque appartement est unique, par exemple, dans un même immeuble, un appartement au rez-de-chaussée aura une différence de prix avec un appartement au dernier étage.

Les types d’appartements les plus prisés

• Duplex: c’est un logement individuel à deux niveaux à l’intérieur d’un immeuble collectif. Ce type de logement est de plus en plus recherché car il permet d’avoir un espace plus grand qu’un appartement classique et sa disposition se rapproche de celle d'une maison. De plus, à l'inverse des maisons, les duplex sont généralement situés en ville et donc à proximité des commerces. 
  
• Attique: il comprend également les avantages du logement collectif, comme le partage des charges, la sécurité. Son atout principal reste sa position, perché sur le toit d’un immeuble, il bénéficie d’une terrasse privée. Ces appartements sont très rares car un immeuble ne peut en accueillir qu’un ou deux, ce qui ne fait qu’augmenter leur valeur.
  
• Appartement classique: ce qui peut ajouter de la valeur à un appartement classique sera sa position dans l’immeuble. Un appartement au rez-de-chaussée est généralement moins protégé des vols, alors que plus il sera élevé plus il y aura un sentiment de sécurité, il disposera également de plus de lumière et peut avoir une plus belle vue en hauteur s’il n’y a pas de vis-à-vis. La valeur d’un appartement peut croître de 5 % par étage dans certains quartiers à condition qu’il ait un ascenseur. 
  
• Appartement mansardé: pour ce type d’appartement, il est important de vérifier quelle hauteur a été retenue pour le calcul de la surface habitable. En Suisse dans la majorité des cantons, la surface n’est pris en compte que si la hauteur entre le sol et le plafond dépasse les 1,5 mètres. 

Évaluer l’état de l'immeuble et de l'appartement

• L'année de construction: Plus un immeuble est ancien, plus sa valeur diminue avec le temps.
• L'état des installations: Cela inclut l'état des huisseries et de la porte d'entrée.
• Projets de rénovation des parties communes: Pour un acheteur, il est utile de se renseigner sur d'éventuels projets de rénovation auxquels il devra participer (charges). Pour un vendeur, ces projets représentent des dépenses à déduire du prix de vente, car ils engendrent des coûts supplémentaires pour l'acquéreur.
• Options: La présence d'un double vitrage, d'une porte blindée, d'un système d'alarme ou de climatisation peut ajouter de la valeur à l'appartement, surtout si les immeubles voisins n'en sont pas équipés.
• Diagnostic technique: En Suisse, plusieurs diagnostics sont nécessaires lors de la vente d'un appartement pour assurer la transparence. De mauvais résultats entraîneront une baisse de la valeur du bien immobilier. Par exemple, un mauvais diagnostic électrique pourrait engendrer une surconsommation et augmenter les charges ou les factures.
• Rénovation: Si vous avez effectué des travaux de rénovation, vous pouvez ajouter le coût de ces travaux au prix de vente, en tenant compte de la date de rénovation. En effet, une rénovation effectuée il y a 30 ans n'aura plus la même valeur qu'une rénovation réalisée dans les 5 années précédant la vente.

Éléments intérieurs à considérer pour estimer le prix d'un appartement

• Disposition: Deux appartements de même surface dans le même immeuble peuvent avoir des valeurs différentes en fonction de leur agencement. Les pièces ne doivent pas être trop petites pour pouvoir être aménagées correctement. De même, un couloir long et étroit ne pourra pas être utilisé comme une pièce de vie, ce qui sera considéré comme de l'espace perdu.
• Aménagement: L'aménagement d'une pièce sera un élément différenciateur qui aidera l'acheteur potentiel à se projeter dans l'appartement. Une cuisine ouverte avec un îlot central ou une salle de bain italienne avec une douche ouverte sont des attributs ayant plus de valeur qu'une cuisine ou salle de bain classique.
• Équipement: Tous les équipements inclus ajoutent de la valeur à l'appartement. Ils peuvent être ajoutés au prix de vente, à condition de tenir compte de leur état et du niveau d'équipement. Par exemple, une machine à laver de 20 ans qui ne fonctionne pas bien n'a pratiquement aucune valeur, et l'acheteur devra prévoir un budget pour remplacer les équipements défectueux.

L’impact de l'environnement sur le prix de vente d'un appartement

Plus un quartier sera prisé, plus les prix seront élevés. 

• Quartier: Plus un quartier est prisé, plus les prix seront élevés.
• Commodités: La proximité des transports en commun, des axes routiers, des commerces, des écoles, des gares et des aéroports sont des atouts appréciés qui peuvent augmenter le prix de vente d'un appartement, à condition qu'ils ne génèrent pas de nuisances sonores ou autres désagréments.
• Vue: Un vis-à-vis peut faire baisser le prix d'un appartement, tandis qu'une vue dégagée sera un atout pour la vente. Plus encore, une vue sur un monument, un lac ou une montagne sera très demandée par les acquéreurs et peut faire grimper le prix de l'appartement jusqu'à 10 %.
• Exposition: Bien que moins importante qu'une belle vue, une bonne exposition au soleil peut augmenter la valeur de votre appartement.

Les charges à prendre en compte pour estimer le prix d'un appartement

Les charges sont obligatoires dans un immeuble et varient d'un immeuble à l'autre. Elles comprennent des frais liés à l'entretien de l'immeuble, à l'administration et aux charges de consommation (eau, électricité, chauffage). Il est recommandé de vérifier le montant de ces charges et d'en tenir compte lors de l'achat pour éviter les mauvaises surprises. 

Elles représentent généralement 1 à 2 % du prix de vente et varient en fonction de l'état et de la gestion de l'immeuble. Des charges élevées peuvent dissuader les acheteurs potentiels, il est donc important d'inclure ce facteur dans l'évaluation du prix.

Notez que les charges ne concernent pas uniquement les appartements, un système de charges peut également être appliqué lors de l’évaluation d’une maison.

Comment calculer le nombre de pièces? 

La plupart des cantons appliquent les critères suivants pour déterminer le nombre de pièces d'un logement:

• La surface minimale pour une pièce habitable est de 10 m².
• Une pièce ayant une superficie comprise entre 5 et 10 m² est considérée comme une demi-pièce.
• Les cuisines et les salles de bains ne sont pas comptabilisées comme des pièces.

Prenons un exemple concret:

Un appartement composé de trois chambres dont une de moins de 10 m², un salon, une cuisine et une salle de bain devrait être décrit de la manière suivante:

• 3,5 pièces (comprenant 2,5 chambres et 1 salon). La cuisine et la salle de bain doivent être mentionnées séparément dans l'annonce.

Cependant, certains cantons ont des spécificités propres:

• Dans le canton de Genève, la cuisine est incluse dans le nombre de pièces. Ainsi, pour le même appartement, on indiquera 4,5 pièces (2,5 chambres, 1 salon et 1 cuisine).

Dans le canton de Fribourg, la cuisine est considérée comme une demi-pièce, quelle que soit sa taille. On notera donc 4 pièces pour cet appartement (2,5 chambres, 1 salon et 0,5 cuisine).

Comment calculer la surface d’un appartement?

Plusieurs notions de surface sont utilisées:

• La surface habitable nette correspond à l'ensemble des surfaces au sol accessibles et utilisables à l'intérieur du logement, avec une hauteur minimale de 150 cm.
• La surface habitable inclut la surface habitable nette ainsi que la surface des cloisons et murs intérieurs.
• La surface habitable brute englobe la surface habitable et la surface des murs extérieurs et mitoyens.

La majorité des cantons se base sur la surface habitable nette, car elle représente la surface réellement disponible pour l'habitation.

Quelles autres surfaces doivent être ajoutées à la surface habitable?

• Balcon/loggia: seulement 50 % de la surface d'un balcon est ajoutée à la surface habitable. Il faut donc mesurer la surface habitable nette du balcon ou de la loggia et la diviser par deux.
• Terrasse: 33 % de la surface de la terrasse est prise en compte. Il faut diviser la surface de la terrasse par trois et l'ajouter à la surface habitable nette de l'appartement.
• Véranda/jardin d'hiver: si chauffée, la véranda est considérée comme une pièce à vivre et peut être ajoutée à la surface habitable.
• Sous-sol: il est considéré comme habitable uniquement s'il est chauffé et dispose d'une fenêtre permettant une diffusion d'au moins 10 % de luminosité.
• Mezzanine: elle est considérée comme habitable dès lors que sa hauteur dépasse 150 cm.
• Caves, débarras, jardins, places de parking: ils ne doivent pas être inclus dans la surface de vente, mais doivent être mentionnés séparément dans l'annonce.

Les réglementations varient selon les cantons, il est donc utile de consulter un expert pour connaître les spécificités locales.

Pour en savoir plus sur l'estimation du prix d'un terrain, ou d’autres biens spécifiques, vous pouvez consulter le blog de RealAdvisor pour plus de précisions. 

Il est important de bien prendre en compte les différentes réglementations cantonales lors de la détermination du nombre de pièces et du calcul de la surface d'un appartement. Cela permet d'éviter les erreurs et de donner des informations précises et transparentes aux futurs acquéreurs ou locataires. N'hésitez pas à faire appel à un expert en immobilier pour vous accompagner dans cette démarche, car chaque canton peut avoir ses propres règles et spécificités.