Sage und schreibe 15 bis 20 % aller Hypothekarkredite in der Schweiz werden zur Finanzierung von Renditeobjekten aufgenommen. Immobilien gelten als risikoarme Wertanlagen. Dennoch wird ein gewisses Know-how benötigt, um in die richtige Wohnung oder das richtige Haus zur Vermietung zu investieren. Der erste Schritt dazu ist die Berechnung der Rendite für eine Wohnung oder ein Haus. Bei RealAdvisor erfahren Sie, wie Sie ein Investitionsobjekt anhand der geschätzten Rendite auswählen.
Immobilien galten schon immer als sichere Investition. Anders als bei der Anlage in Wertpapiere, die enorm schwanken können, bleibt der Wert einer Immobilie im Laufe der Jahre relativ stabil. Überdies handelt es sich um einen materiellen Vermögenswert, der wirtschaftlichen Krisen standhält. Bei steigender Inflation und einhergehender Geldentwertung sehen viele Fachleute Immobilien als sinnvolle Geldanlage.
Mit niedrigen Hypothekenzinsen wächst die Nachfrage nach Immobilien. Unter diesen Voraussetzungen wird die Rendite der Immobilieninvestitionen deutlich höher sein. Es ist daher sinnvoll, diese Gelegenheit zu nutzen und Immobilien zu kaufen, um sie zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen.
In eine Renditeliegenschaft zu investieren, ist risikoarm, aber nicht risikolos. Wenn Sie jedoch die Zeit für eine Recherche und Bewertung Ihrer Renditeliegenschaft aufwenden, sind Sie auf einem guten Weg, Ihr Risiko so weit wie möglich zu verringern.
Der beste Weg, eine hohe Rendite zu erzielen, besteht darin, eine attraktive Liegenschaft zu finden. Auch wenn der Markt boomt und ein Anstieg an Immobilientransaktionen zu erwarten ist, ist eine Investition oftmals rentabel. Entscheiden Sie zunächst, in welche Art der Vermietung – etwa die klassische Vermietung an Einzelpersonen und Familien – Sie einsteigen möchten. Diese Personengruppen bleiben meist relativ lange in einer Immobilie, was Ihren Aufwand reduziert.
Dennoch sind auch Renditeliegenschaften für häufig wechselnde Personengruppen wie Studenten aufgrund ihrer Lukrativität sehr gefragt, da Sie mit der Vermietung einzelner Zimmer im Schnitt mehr Geld verdienen, als wenn Sie Ihre gesamte Immobilie an eine Partei vermieten. Hier erfahren Sie mehr über die gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienvermietung.
Die Studierendenzahlen steigen jährlich. Auch die vielen ausländischen Studierenden, die von der Qualität der Hochschulen in der Schweiz profitieren, erklären den hohen Bedarf an Mietwohnungen. Der rege Austausch zwischen Universitäten hat dies weiter begünstigt. Es ist daher in den nächsten Jahren mit einem weiteren Zuwachs an Studierenden zu rechnen, die in der Schweiz eine Mietwohnung suchen werden.
Um die ansteigende Zahl an Studierenden zu bewältigen, werden neue Wohnprojekte benötigt. Für Investoren eine Chance, eine lukrative Renditeliegenschaft – besonders in der Nähe einer Hochschule – zu ergattern. Ist die Nachfrage höher als das Angebot, kann die Rendite trotz des zu erwartenden Mietausfalls im Sommer hoch sein. Seien Sie sich jedoch bewusst, dass häufiger wechselnde Mieter einen Mehraufwand für Sie bedeuten und mit mehr Wartungsarbeiten zu rechnen ist. Allerdings sind auch die Erwartungen an eine Studierendenwohnung nicht so hoch wie die für eine Mietwohnung für Familien. Die Berechnung der Rendite für ein Mehrfamilienhaus für diese Verwendung kann also lohnend sein.
Angesichts der steigenden Lebenserwartung nimmt auch der Bedarf an Seniorenwohnheimen stark zu. Schon jetzt sind die Plätze begehrt, und die Situation ist angespannt. In eine solche Immobilie zu investieren, zahlt sich praktisch immer aus, da es keine regelmässigen Mietausfälle gibt und die Mietpreise hoch sind.
Da die Verwaltung der Wohnheime an Gewerbetreibende übertragen wird, hat dieses Immobilieninvestment enorme Vorteile. Daher sollte auch die Berechnung der Rendite für eine Immobilie mit einer solchen Nutzung immer in Erwägung gezogen werden.
Um einschätzen zu können, wie viel eine Renditeliegenschaft einbringen wird, muss zunächst der Begriff der Mietrendite definiert werden. Darunter versteht man den im Laufe eines Jahres erhaltenen Betrag, den Sie aus den Mieten erhalten. Mit der ursprünglichen Investition in Relation gesetzt, lässt sich daraus ein Prozentsatz ableiten.
Im Allgemeinen ist eine Immobilienrendite unter 3 % nicht interessant. Für eine attraktive Immobilienanlagestrategie sollte sie mindestens 6 % betragen. Das kann mit einer Berechnung der Rendite für eine Immobilie beurteilt werden.
Bruttorenten = Miete einschliesslich Nebenkosten x 11,5 Monate / Kaufpreis (mit Nebenkosten) x 100
Bei dieser Berechnung ist zu beachten: Die mietfreie Zeit beträgt im Jahr durchschnittlich 15 Tage. Die Berechnung der Rendite erfolgt daher für 11,5 Monate, um diesen Leerstand zu berücksichtigen. Zu den Nebenkosten, die beim Kauf anfallen, zählen Maklerprovisionen, Notarkosten und Leistungen zur Instandhaltung der Immobilie. Beachten Sie bitte auch den Unterschied zwischen der Bruttorendite und der Nettorendite.
Zur Erklärung hier ein Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von CHF 450'000.-:
Die Nettorendite für diese Immobilie beträgt also 12,11 %, was für eine Immobilieninvestition in der Schweiz positiv ist. Dieses Beispiel zeigt aber auch, dass anhand der Bruttorendite allein nicht beurteilt werden kann, ob eine Immobilieninvestition lohnend ist oder nicht, da die Differenz zum Nettoertrag gross ist.
Um mit einer Mietinvestition Erfolg zu haben, muss daher eine umfassende Bewertung der Rentabilität durchgeführt werden. Diese Analyse wird Daten liefern, die zu einer finanziell profitablen Entscheidung führen. Hier erfahren Sie mehr über die Berechnung des Ertragswerts.
Zur Beurteilung, ob eine Immobilieninvestition rentabel ist, sollten Sie bei der Berechnung der Rendite für ein Mehrfamilienhaus zuerst die Bruttorendite berechnen und dann weitere relevante Faktoren berücksichtigen:
Investoren sehen oft nur den Kaufpreis der Immobilie – ist dieser Betrag gering, kann die Rendite hoch erscheinen. Diese Sichtweise ist jedoch sehr eindimensional. Um mögliche Gewinne genau zu ermitteln, müssen alle Kosten berücksichtigt werden. Der Ertrag der Mietinvestition hängt auch vom Anteil des Eigenkapitals ab, das für das Projekt aufgebracht werden kann.
Auch bei einer Immobilie mit grossem Potenzial kann ein Mietausfall die jährliche Rentabilität schmälern. Mit einer Wohnung in attraktiver Lage lässt sich dieses Risiko jedoch minimieren, da dort die Mietauslastung deutlich höher ist als in einem unbeliebten Stadtteil.
Es ist vernünftig, ein finanzielles Polster für unerwartete Ereignisse einzuplanen. Auch bei einer perfekt instand gehaltenen Mietwohnung kann es zu unerwarteten Reparaturarbeiten kommen. Familien, bei denen Sie mit einer langen Mietdauer gerechnet hatten, ziehen doch wieder aus, weil jemand einen Job in einer anderen Stadt angenommen hat oder weil die Eltern sich trennen. Eine Renditeliegenschaft kann eine sehr lukrative Investition sein, jedoch sollten Sie sich auch auf Rückschläge einstellen.
Für eine genauere Beurteilung, welche Immobilieninvestition am rentabelsten ist, muss der Cashflow bewertet werden. Dieser Indikator entspricht der Liquidität durch den Mietgewinn und wird ermittelt, indem alle Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Berechnung erfolgt somit wie folgt:
Cash Flow = Bruttomiete (einschliesslich Nebenkosten) - Aufwendungen - Steuern - Abgaben - Kreditrückzahlung und Zinsen - Versicherungen
Der Cashflow sollte möglichst hoch sein. Ein negativer Wert bedeutet, dass die Immobilieninvestition nicht rentabel ist. Für eine Prognose muss daher eine Schätzung des Mietwerts durchgeführt werden, um zu beurteilen, ob sich die Investition lohnt. Mit dem Resultat lässt sich dann der Cashflow ermitteln.
Wenn Sie bei der Berechnung des Cashflows Kosten übersehen oder falsch berechnen, werden Sie ein falsches Bild der Rentabilität Ihrer Immobilie erhalten. Stellen Sie daher unbedingt sicher, dass Sie über alle Kosten im Bild sind.
Eine Immobilie wirft nur eine hohe Rendite ab, wenn ihr Kaufpreis im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen nicht zu hoch ist. Ist der Kaufpreis hoch, muss auch die Miete entsprechend angepasst werden. Aber Achtung:
Daher ist es oft sinnvoller, eine Immobilie zu einem angemessenen Preis zu wählen. Sie kann dann zu marktüblichen Konditionen vermietet werden und einen höheren Ertrag bringen. In der Regel sollte die Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Dies kann auch eine Hilfestellung sein, wenn Sie merken, dass Ihre Miete zu hoch sein könnte. Achten Sie auch auf die gesetzlichen Regelungen zum Mietpreis.
Im Allgemeinen werden Hypothekarkredite wie folgt vergeben:
Es ist derzeit nicht möglich, mit dieser Finanzierungsform eine Immobilieninvestition ohne Eigenkapital zu realisieren. Dabei sollte der Verschuldungsgrad des Kreditnehmers zwischen 25 und 30 % liegen. Die Rendite wird in der Regel mit dem Eigenkapital in Beziehung gesetzt. Der Hypothekenzins wird sich somit auf die realisierten Gewinne auswirken.
Eine weitere Möglichkeit, ein Immobilienprojekt zu finanzieren, ist Crowdfunding. Der Investor erwirbt ein Gebäude also zusammen mit anderen Personen. Die Abwicklung des Kaufs wird einem Immobilienfachmann übertragen. Diese Methode ermöglicht Investitionen mit minimalen Einschränkungen. In der Schweiz ist diese Alternative noch nicht weit verbreitet, aber eine Überlegung wert.
Wenn Sie über die Berechnung der Rendite für ein Mehrfamilienhaus nachdenken, dürfen Sie natürlich auch die Steuern nicht vergessen. Der Steuersatz hängt vom Mietertrag der Immobilie ab. Bei der Vorausberechnung der Steuern geht es also darum, zu ermitteln, welches Einkommen aus dem Gebäude erzielt werden kann. Dieses richtet sich nach den üblichen Mieten in der Gemeinde, der vermieteten Fläche, der Lage etc. Der reale Wert kann also stark vom Marktwert der Immobilie differieren.
Dieser Wert wird dann in der Steuererklärung angegeben und dient als Berechnungsgrundlage für die Steuerverwaltung. Von den Mieteinnahmen können jedoch einige Aufwendungen abgezogen werden, wie Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
Wenngleich Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, müssen Sie in vielen Regionen Steuern dafür bezahlen. Dafür sollten Sie den Eigenmietwert der Immobilie kennen.
In welche Steuerklasse Sie fallen, hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab. Bedenken Sie, wie sich der Gewinn aus Renditen auf Ihr Einkommen und demnach Ihre Einkommensteuer auswirken kann. Weitere Begriffe, die Sie kennen sollten: Verkehrswert, Ertragswert, Marktwert.
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Der Bruttoertrag ist die Summe aller jährlich erzielten Mieteinnahmen. Der Nettoertrag wird durch Abzug der Betriebskosten ermittelt. Diese entsprechen den Kosten für die Hausverwaltung, Versicherungen, die Instandhaltung.
In einem weiteren Schritt können Sie die Nettorendite nach Steuern berechnen, indem Sie die auf die Mieterträge entfallende Einkommensteuer abziehen.
Wichtige Kriterien für einen Immobilienvergleich sowie die Entscheidung über eine nächste Immobilieninvestition sind:
Führen Sie auf alle Fälle eine Immobilienbewertung durch und berechnen Sie die Rentabilität.
Die Rendite einer Immobilie lässt sich mit einer Formel berechnen, die den jährlichen Nettogewinn ins Verhältnis zum investierten Kapital oder Immobilienwert setzt. Die allgemeine Formel lautet:
Rendite = (Jährlicher Nettogewinn / Investiertes Kapital oder Immobilienwert) × 100
Bitte beachten Sie, dass der jährliche Nettogewinn sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten (Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) ergibt. Bei der Berechnung der Rendite sollte auch der Unterschied zwischen der Brutto- und der Nettorendite beachtet werden. Die Bruttorendite betrachtet nur die Mieteinnahmen, während die Nettorendite die Kosten berücksichtigt.
Die Eigenkapitalrendite ist eine wichtige Kennzahl, die zeigt, wie effizient das eingesetzte Eigenkapital eines Investors genutzt wird. Sie wird in Prozent angegeben und gibt an, welchen Gewinn der Investor im Verhältnis zu seinem eingesetzten Eigenkapital erzielt. Die Formel zur Berechnung lautet:
Eigenkapitalrendite = (Reingewinn / Eigenkapital) x 100
Beispiel: Ein Investor investiert CHF 1 Mio. Eigenkapital in ein Mehrfamilienhaus und erzielt jährlich CHF 50'000.- Gewinn. Dann beträgt die Eigenkapitalrendite (50'000.- / 1'000'000) x 100 = 5 %.
Bitte beachten Sie, dass ein hoher Wert der Eigenkapitalrendite auf eine effiziente Nutzung des Eigenkapitals hinweist. Jedoch ist auch ein gewisses Risiko damit verbunden, da ein höherer Gewinn oft mit höheren Risiken einhergeht.
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