Wie viel ist Ihre Immobilie im Tessin wert?
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Der Eigenmietwert im Kanton Tessin liegt bei rund 60 bis 70 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses, in der Praxis meist um 65 Prozent. Italienisch heisst er «valore locativo». Die Steuerverwaltung legt ihn für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen fest – auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 wurde der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen. Der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften entfällt per 1. Januar 2029. Bis dahin gilt das geltende Recht weiter.
Der Eigenmietwert ist ein steuerlicher Begriff. Er bezeichnet das fiktive Mieteinkommen, das ein Eigentümer erzielen würde, wenn er seine selbstgenutzte Immobilie vermieten würde. Im Tessin trägt er die italienische Bezeichnung «valore locativo» und wird von der kantonalen Steuerverwaltung («Divisione delle contribuzioni») festgelegt.
Die Idee dahinter: Wer im eigenen Haus wohnt, spart die Miete. Dieser geldwerte Vorteil wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Die rechtliche Grundlage findet sich auf Bundesebene in Art. 7 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) und Art. 21 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG); kantonal in der «Legge tributaria» (LT) des Kantons Tessin.
Der Kanton Tessin verwendet die Vergleichsmietmethode. Nach der ESTV-Publikation «Besteuerung der Eigenmietwerte» gehört er damit zu elf Kantonen, die den Eigenmietwert direkt aus dem markt- und ortsüblichen Mietzins für ein vergleichbares Objekt ableiten. Eine Übersicht der kantonalen Unterschiede zeigt, dass die übrigen 15 Kantone meist mit individuellen Schätzungen oder Schemata arbeiten.
Die Tessiner Steuerverwaltung setzt den Eigenmietwert auf rund 60 bis 70 Prozent des marktüblichen Mietzinses an, in der Praxis meist um 65 Prozent. Liegen für ein Objekt keine oder zu wenige Vergleichsdaten vor, schätzt die Behörde den Ertragswert der Liegenschaft und setzt den Eigenmietwert subsidiär auf 90 Prozent dieses Ertragswerts.
Diese Bandbreite ist nicht beliebig. Das Bundesgericht hat 2022 in BGE 148 I 286 (Urteil vom 4. August 2022) festgehalten, dass der Eigenmietwert in jedem Einzelfall mindestens 60 Prozent des marktüblichen Mietzinses betragen muss. Anlass war eine kantonale Tessiner Härtefallklausel, die den Eigenmietwert bei Vermögen unter CHF 500'000.– auf maximal 30 Prozent der Bareinkünfte begrenzen wollte. Das Bundesgericht hob die Regelung wegen Verletzung des Rechtsgleichheitsgrundsatzes auf.
Die Berechnung folgt einer einfachen Formel:
Eigenmietwert = markt- und ortsüblicher Jahresmietzins × ca. 65 Prozent (typischer Tessiner Ansatz)
Folgendes Beispiel verdeutlicht die Steuerwirkung: Ein Tessiner Ehepaar besitzt ein 5,5-Zimmer-Einfamilienhaus in Massagno mit einem Verkehrswert von CHF 1'400'000.–. Sie haben eine Hypothek von CHF 1'050'000.– zu einem Zinssatz von 2,3 Prozent. Eine vergleichbare Liegenschaft würde sich für CHF 38'000.– pro Jahr vermieten lassen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Marktmietzins vergleichbares Objekt | CHF 38'000.– |
| Eigenmietwert (65 %) | CHF 24'700.– |
| – Hypothekarzinsen (2,3 % auf CHF 1'050'000.–) | – CHF 24'150.– |
| – Pauschalabzug Unterhalt (20 %, älter als 10 Jahre) | – CHF 4'940.– |
| Negativer Netto-Liegenschaftsertrag | – CHF 4'390.– |
Im Ergebnis ergibt sich aus dem Eigenmietwert, den Hypothekarzinsen und dem Unterhaltsabzug ein negativer Netto-Liegenschaftsertrag von CHF 4'390.–, der das steuerbare Einkommen reduziert. Bei einer durchschnittlichen Steuerbelastung von rund 28 Prozent spart das Ehepaar damit jährlich etwa CHF 1'230.– Steuern. Bei höheren Hypothekarzinsen oder grösseren Sanierungen fällt die Entlastung deutlicher aus. Bei sehr tiefen Zinsen kehrt sich die Wirkung um, und der Eigenmietwert führt zu einer Mehrbelastung.
Dieses Beispiel ist eine Veranschaulichung. Den genauen Eigenmietwert legt die kantonale Steuerverwaltung individuell fest.
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Im Tessin gilt der Eigenmietwert nicht nur für den Hauptwohnsitz, sondern auch für Ferienhäuser und Zweitwohnungen. Wer ein Rustico bei Ascona oder eine Ferienwohnung in Locarno besitzt und selbst nutzt, muss den entsprechenden fiktiven Mietertrag versteuern. Das gilt auch dann, wenn das Objekt nur wenige Wochen pro Jahr bewohnt ist.
Die Berechnung folgt derselben Logik wie beim Hauptwohnsitz: markt- und ortsüblicher Mietzins, multipliziert mit dem kantonalen Prozentsatz. Eine Reduktion wegen Unternutzung kommt grundsätzlich nur für selbstgenutzte Hauptwohnsitze infrage. Im Tessin gilt sie zudem nur für die direkte Bundessteuer.
Liegt die Liegenschaft im Tessin, der Wohnsitz aber in einem anderen Kanton, wird der Eigenmietwert im Tessin besteuert. Doppelbesteuerung wird durch interkantonale Regelungen vermieden.
Gemäss den Steuerinformationen der ESTV übernimmt der Bund die Tessiner Steuerwerte für die direkte Bundessteuer. Tessin gehört damit zu den zwölf Kantonen, deren Werte 1:1 übernommen werden. In den übrigen vierzehn Kantonen erhebt der Bund Zuschläge oder kleine Abschläge. Für Tessiner Eigentümer bedeutet das: Der kantonale und bundesrechtliche Eigenmietwert sind identisch.
Neben der Eigenmietwertbesteuerung kennt das Tessin eine kantonale Liegenschaftssteuer («imposta immobiliare»). Die Sätze liegen typischerweise im Bereich von 1 bis 2 Promille des amtlichen Steuerwerts. Die genaue Ausgestaltung für Privateigentümer ist je nach Veranlagungskonstellation unterschiedlich. Detaillierte Informationen zu den steuerlichen Belastungen rund um die Liegenschaft finden Sie im Artikel zur Grundstückgewinnsteuer im Tessin.
Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Im Gegenzug lassen sich verschiedene Kosten geltend machen. Die wichtigsten Abzugskategorien:
Wer den festgesetzten Eigenmietwert für überhöht hält, kann innert 30 Tagen nach Eröffnung der Veranlagung Einsprache bei der Tessiner Steuerverwaltung erheben. Sinnvoll ist das vor allem in zwei Konstellationen: bei einer Neuschätzung nach Marktanpassungen, die das Objekt unrealistisch hoch bewertet, oder bei Luxusimmobilien, deren tatsächlich erzielbare Marktmiete unter dem behördlichen Ansatz liegt.
Die Einsprache ist gebührenfrei. Wer sie auf eine eigene Schätzung stützen will, muss in der Regel eine Marktwertanalyse oder ein Mietwertgutachten eines anerkannten Sachverständigen vorlegen. Erst ab dem nächsten Verfahrensschritt (Rekurs an die kantonale Steuerrekurskommission) entstehen Verfahrenskosten.
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57,7 Prozent Ja zum Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften gestimmt. Mit der Annahme dieser Verfassungsbestimmung tritt automatisch auch das gekoppelte Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung in Kraft – der Eigenmietwert wird abgeschafft.
Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Damit erhalten die Kantone Zeit, ihre Steuergesetze anzupassen und gegebenenfalls eine Sondersteuer auf selbstgenutzte Zweitwohnungen einzuführen. Bis zum Stichtag gilt für die Steuerperioden 2025 bis 2028 das geltende Recht weiter.
Selbstgenutzte Erstwohnung:
Selbstgenutzte Zweitwohnung (im Tessin sehr verbreitet):
Vermietete Liegenschaften: Unverändert. Mieteinnahmen bleiben steuerbar, Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten bleiben abziehbar.
Die Reform hat damit deutlich grössere Konsequenzen für Eigentümer, die ihre Tessiner Liegenschaft selbst nutzen, als für vermietende Eigentümer. Wer eine Vermietung in Erwägung zieht – etwa als steuerlich vorteilhafte Alternative zur Selbstnutzung einer Zweitwohnung –, sollte den realistisch erzielbaren Marktmietzins kennen.
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Der Eigenmietwert im Kanton Tessin folgt der Vergleichsmietmethode und liegt typischerweise bei 60 bis 70 Prozent des marktüblichen Mietzinses. Das Bundesgericht hat die untere Grenze in BGE 148 I 286 (2022) auf 60 Prozent fixiert. Eigentümer können Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und energetische Sanierungen geltend machen.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 ist beschlossene Sache. Für selbstgenutzte Erst- und Zweitwohnungen endet damit ein über 90 Jahre altes Steuersystem. Bis dahin sollten Tessiner Eigentümer ihre Situation prüfen: Lohnt sich eine Sanierung noch vor dem Systemwechsel? Ist eine Refinanzierung der Hypothek sinnvoll? Oder könnte eine Vermietung statt Selbstnutzung eine Option werden? Die Antworten hängen von individuellen Faktoren ab, weshalb sich eine Beratung mit einem Steuerexperten lohnen kann.
Der Eigenmietwert beträgt im Tessin rund 60 bis 70 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses, in der Praxis meist um 65 Prozent. Bei einer vergleichbaren Jahresmiete von CHF 30'000.– ergibt sich somit ein Eigenmietwert von rund CHF 19'500.–. Den genauen Wert legt die kantonale Steuerverwaltung individuell fest.
Eigentümer können wählen: Pauschalabzug oder effektive Kosten. Der Pauschalabzug beträgt 10 Prozent des Eigenmietwerts bei Liegenschaften bis zehn Jahre und 20 Prozent ab dem elften Jahr. Bei höheren tatsächlichen Aufwendungen lohnt sich die Deklaration der effektiven Kosten.
Ja. Der Eigenmietwert gilt für jede selbstgenutzte Liegenschaft im Tessin, also auch für Ferienhäuser, Rustici und Zweitwohnungen. Die Berechnung folgt derselben Methode wie beim Hauptwohnsitz. Die Unternutzungs-Reduktion gibt es nicht für Ferienhäuser und Zweitwohnungen.
Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Abschaffung mit 57,7 Prozent Ja angenommen. Der Bundesrat hat den 1. Januar 2029 als Inkrafttreten festgelegt. Bis zur Steuerperiode 2028 gilt das geltende Recht weiter. Für selbstgenutzte Zweitwohnungen – im Tessin besonders relevant – können die Kantone ab 2029 eine Objektsteuer als Ersatz einführen.
Den offiziell festgesetzten Eigenmietwert finden Eigentümer in der Veranlagungsverfügung der kantonalen Steuerverwaltung. In der Tessiner Steuererklärung erscheint der «valore locativo» auf Italienisch im Einkommensteil unter den Liegenschaftserträgen. Bei Unklarheiten gibt die «Divisione delle contribuzioni» in Bellinzona Auskunft. Eine grobe Eigenschätzung lässt sich mit der Formel «Vergleichsmiete × 65 %» vornehmen.
Ja. Innert 30 Tagen nach Eröffnung der Veranlagung kann bei der Tessiner Steuerverwaltung Einsprache erhoben werden. Die Einsprache ist gebührenfrei. Erfolgsaussichten bestehen vor allem dann, wenn der angesetzte Mietwert vom tatsächlichen Marktniveau abweicht – belegbar etwa durch ein Mietwertgutachten oder vergleichbare Inserate.
