In der Schweiz stellt der sogenannte Eigenmietwert ein einzigartiges steuerliches Konzept dar, das darauf abzielt, Wohneigentum gerecht zu besteuern. Er repräsentiert den Betrag, den Eigentümer als Mieteinnahmen erzielen könnten, wenn sie ihre selbst genutzte Immobilie vermieten würden, anstatt selbst darin zu wohnen.
Dieser fiktive Mietwert wird zum steuerbaren Einkommen der Eigentümer hinzugerechnet und unterliegt somit der Einkommenssteuer. Das System soll eine steuerliche Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern sicherstellen, da Mieter ihre Mietzahlungen aus versteuertem Einkommen leisten müssen. Der Eigenmietwert zählt zu den direkten Bundessteuern.
Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt anhand verschiedener Kriterien, die von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt werden. Generell orientiert sich der Eigenmietwert am Marktwert der Immobilie und spiegelt den Betrag wider, den ein Eigentümer bei einer hypothetischen Vermietung des Objekts als Miete verlangen könnte.
Zur Ermittlung des Eigenmietwerts werden regelmässig Vergleichsmieten herangezogen, zudem wird ein standardisiertes Verfahren angewandt, das Faktoren wie die Lage, die Grösse, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie berücksichtigt. Hierdurch sollen regelmässig die ortsüblichen Verhältnisse abgebildet und Schwankungen im Immobilienmarkt berücksichtigt werden. Dabei kommt es nicht auf die tatsächliche Nutzung, denn die Steuer wird auch erhoben, wenn die Immobilie länger leersteht.
Mehrere Faktoren haben Einfluss auf die Höhe des Eigenmietwerts, darunter:
Die Diskussion über die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein wiederkehrendes Thema in der Schweizer Politik. Verschiedene politische und wirtschaftliche Akteure haben Argumente sowohl für als auch gegen das bestehende System vorgebracht:
Wie in anderen Schweizer Kantonen auch, dient der Eigenmietwert im Kanton Thurgau dazu, das fiktive Einkommen aus der Nutzung selbst bewohnten Wohneigentums zu besteuern. Die Grundlage für die Besteuerung und die Ermittlung des Eigenmietwerts im Kanton Thurgau basiert auf einem standardisierten Verfahren. Wie die Höhe des Eigenmietwerts in Thurgau ermittelt wird, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
Die Schätzung des Eigenmietwerts erfolgt anhand von Vergleichsmieten ähnlicher Objekte in ähnlichen Lagen. Zu den berücksichtigten Faktoren für den geschätzten Mietwert gehören unter anderem die Grösse der Wohnfläche, das Baujahr, der Zustand der Immobilie sowie ihre Ausstattung und Lage. Diese Faktoren werden gesammelt, um eine angemessene und marktgerechte Bewertung der Liegenschaft zu gewährleisten.
Um die Aktualität und Marktnähe der Eigenmietwerte zu gewährleisten, werden diese im Kanton Thurgau regelmäßig indexiert. Die Indexierung erfolgt in Anlehnung an die Entwicklung der ortsüblichen Mieten und spiegelt die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt wider. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Eigenmietwert die realistischen Vermietungschancen und -preise einer Liegenschaft widerspiegelt.
Die Berechnung der Höhe des Eigenmietwerts kann vereinfacht durch folgende Formel dargestellt werden:
Eigenmietwert = Vergleichsmiete × Fläche der Immobilie × Indexierungsfaktor
Nehmen wir an, die Vergleichsmiete für ähnliche Objekte in einer bestimmten Lage im Kanton Thurgau beträgt CHF 12.- pro Quadratmeter und Monat. Für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einem Indexierungsfaktor von 1.02 könnte der jährliche Eigenmietwert wie folgt berechnet werden:
Eigenmietwert pro Monat = CHF 12.- pro qm × 150 qm = CHF 1'800.-
Jährlicher Eigenmietwert = CHF 1'800.- × 12 × 1.02 = CHF 21'′744.-
Wie bereits erwähnt, stellt die Höhe des Eigenmietwerts das fiktive Einkommen dar, das Eigentümer erzielen könnten, wenn sie ihre Immobilie vermieten würden. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Erst- oder Zweitwohnung handelt, und zielt darauf ab, eine Gleichbehandlung aller Formen von Wohneigentum unter steuerlichen Gesichtspunkten zu gewährleisten.
Für Ferienwohnungen, Zweitwohnungen oder Ferienhäuser im Kanton Thurgau wird der Eigenmietwert ähnlich wie bei Hauptwohnsitzen berechnet, wobei einige spezifische Aspekte zu berücksichtigen sind:
Im Kanton Thurgau ist der Eigenmietwert für ein eigenes Haus oder der eigenen Wohnung eine wesentliche Komponente im System der Einkommenssteuer für Wohneigentümer. Wie sieht es mit Möglichkeiten zur Reduzierung dieser steuerlichen Belastung aus? Welche Abzüge bei der Steuer sind erlaubt, und gibt es Spielraum für Einsprüche gegen die Bewertung? Im folgenden Abschnitt betrachten wir, welche steuerlichen Abzüge im Kanton Thurgau beim Eigenmietwert möglich sind und wie Eigentümer mit Anpassungen oder Bewertungen umgehen können.
Es gibt unterschiedliche Bereiche, die zu Abzügen bei der Steuer führen können. Hierzu zählen zum Beispiel:
Kosten für Umbauten und Renovationen, die den Wert der Immobilie erhalten oder verbessern, sind in Thurgau vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Diese Steuerabzüge erkennen an, dass solche Investitionen den Wohnwert steigern und langfristig den Erhalt der Substanz sichern. Wichtig ist, dass die Massnahmen notwendig und angemessen sind, um als steuerlich abzugsfähig zu gelten.
Eine direkte steuerliche Berücksichtigung der Unternutzung einer Immobilie, indem beispielsweise der Eigenmietwert proportional zur Nutzung reduziert wird, ist im Kanton Thurgau nicht vorgesehen. Die Steuer selbst und die Besteuerung basiert auf der Annahme der vollen Nutzungsmöglichkeit der Immobilie.
Die Anpassung des Eigenmietwerts einer Liegenschaft an die aktuelle Marktlage erfolgt regelmäßig, um eine gerechte Besteuerung zu gewährleisten. Eigentümer werden somit besteuert, als würden sie die Immobilie zu einem realistischen, marktüblichen Preis vermieten.
Eigentümer haben die Möglichkeit, Einspruch gegen die Festlegung des Eigenmietwerts zu erheben, wenn sie meinen, dass die Bewertung nicht korrekt oder nicht marktgerecht erfolgt ist. In solchen Fällen sollten Eigentümer die Entscheidung der Steuerbehörde formell anfechten und stichhaltige Gründe sowie gegebenenfalls Gutachten oder Vergleichsdaten vorlegen, die ihre Position unterstützen.
Das Umgehen des Eigenmietwerts ist rechtlich nicht möglich, da er eine fest verankerte Grösse im schweizerischen Steuersystem darstellt. Versuche, den Eigenmietwert zu umgehen, würden gegen geltende Steuergesetze verstossen. Eigentümer können jedoch durch legale steuerliche Abzüge und durch die Inanspruchnahme aller zulässigen Möglichkeiten ihre Steuerlast im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben optimieren.
Die Berechnung des Eigenmietwerts variiert je nach Kanton und basiert auf den Richtlinien der kantonalen Steuerbehörden. Generell wird der Eigenmietwert auf der Grundlage des Verkehrswerts der Immobilie und vergleichbarer Mietpreise in der Umgebung geschätzt. Er reflektiert, was Sie theoretisch als Miete einnehmen könnten, wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen würden. Um Ihren Eigenmietwert zu berechnen, sollten Sie folgende Schritte beachten:
Wie in anderen Kantonen der Schweiz auch, setzen sich die Steuersätze im Kanton Thurgau aus der direkten Bundessteuer sowie den kantonalen und kommunalen Steuern zusammen. Der effektive Steuersatz hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschliesslich Ihres Einkommens, Ihres Zivilstands und der Gemeinde, in der Sie wohnen. Für die genaue Ermittlung Ihres individuellen Steuersatzes sollten Sie den Steuerrechner des Kantons Thurgau nutzen oder direkt Kontakt mit der kantonalen Steuerverwaltung aufnehmen. Die Steuertarife werden regelmäßig aktualisiert und veröffentlicht.
Der Eigenmietwert wird in der Regel von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt und Ihnen im Rahmen Ihrer jährlichen Steuererklärung mitgeteilt. Falls Sie vorab eine Schätzung oder Neubewertung Ihres Eigenmietwerts benötigen, können Sie folgende Schritte unternehmen:
Für die genaue Ermittlung und bei Fragen zum Eigenmietwert ist es ratsam, sich frühzeitig und direkt an die zuständige Steuerbehörde zu wenden.
Im Kanton Thurgau muss der Eigenmietwert im Rahmen der jährlichen Steuererklärung angegeben und versteuert werden. Dies beinhaltet den indexierten Mietwert aus der Selbstnutzung, der auf der Liegenschaftensteuerrechnung des nächsten Jahres ersichtlich ist. Beispielsweise würde die Liegenschaftensteuerrechnung 2024 den indexierten Mietwert für das Steuerjahr 2023 ausweisen.
