Der Eigenmietwert ist ein steuerlicher Begriff in der Schweiz, der den fiktiven Mietwert einer selbst genutzten Immobilie darstellt. Eigentümer von selbst bewohnten Häusern und Wohnungen müssen diesen Eigenmietwert als Einkommen versteuern, als ob sie Mieteinnahmen aus ihrer eigenen Immobilie erzielen würden.
Diese Regelung zielt darauf ab, den Vorteil des mietfreien Wohnens auszugleichen und eine Gleichbehandlung zwischen Eigentümern und Mietern zu gewährleisten. Die Festlegung des Eigenmietwerts erfolgt durch die Steuerbehörden der Kantone gemäss den bundesrechtlichen Vorgaben.
Die Berechnung des Eigenmietwerts variiert je nach Kanton und basiert auf verschiedenen Faktoren wie dem Katasterwert, der markt- und ortsüblichen Miete sowie spezifischen kantonalen Regelungen. Im Allgemeinen wird der Marktwert der Immobilie als Grundlage genommen. Ein bestimmter Prozentsatz dieses Werts, der in den meisten Kantonen zwischen 60 % und 70 % liegt, wird als Eigenmietwert angesetzt.
Die kantonalen Steuerbehörden legen die genauen Berechnungsmethoden fest, wobei diese oft auch die Lage, Grösse, Ausstattung und der Zustand der Immobilie berücksichtigen. Für den Kanton Aargau ist die Grundlage für den Eigenmietwert die Schätzung durch das kantonale Steueramt. Dieses legt den Wert der Immobilie fest.
Verschiedene Faktoren können den Eigenmietwert einer Immobilie beeinflussen:
Die Diskussion über die Abschaffung des Eigenmietwerts ist in der Schweiz seit Jahren ein Thema. Gegner des Eigenmietwerts finden, die Steuer würde unfaire Belastungen für Eigenheimbesitzer darstellen und Investitionen in Wohneigentum bremsen. Befürworter dagegen betonen, dass der Eigenmietwert eine gerechte Besteuerung sicherstellt und den Vorteil des mietfreien Wohnens ausgleicht.
Im Kanton Aargau gibt es ebenfalls Diskussionen über die Abschaffung des Eigenmietwerts. Diese Diskussionen werden im Parlament und durch verschiedene politische Akteure, darunter auch die Mitte-Fraktion, geführt. Eine Abschaffung würde umfangreiche Änderungen im Steuergesetz erfordern und müsste sowohl auf kantonaler als auch auf nationaler Ebene beschlossen werden. Bislang bleibt der Eigenmietwert jedoch ein fester Bestandteil des Schweizer Steuersystems.
Der sogenannte Eigenmietwert im Kanton Aargau ist ein zentraler Bestandteil der Steuererklärung für Immobilienbesitzer für Liegenschaften in Aargau. Diese Regelung erfasst nach heutiger Praxis den fiktiven Mietwert, den eine selbst bewohnte Immobilie erzielen würde, wenn sie, wie eine vergleichbare Wohnung, vermietet wäre, und fügt ihn dem steuerbaren Einkommen des Hausbesitzers hinzu.
Diese Praxis gewährleistet eine Gleichbehandlung zwischen Eigentümern und Mietern und stellt sicher, dass der finanzielle Vorteil des mietfreien Wohnens steuerlich erfasst wird.
Durch den Steuerfuss kann es zwischen verschiedenen Gemeinden zu Unterschieden im Eigenmietwert kommen. Der Mindestprozentsatz von 60 % bleibt davon jedoch unberührt.
Im Kanton Aargau wird der Eigenmietwert entsprechend §16 der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) berechnet:
Der Eigenmietwert entspricht einem bestimmten Prozentsatz des Steuerwerts, der mindestens bei 60 % liegt.
Formel: Eigenmietwert = erzielbare Vergleichsmiete × 65 %
Beispiel: Angenommen, eine Immobilie im Kanton Aargau kann monatlich für CHF 2'000 (jährlich 24'000) theoretisch vermietet werden. Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt dann wie folgt:
Eigenmietwert = CHF 24’000 × 0.65 = CHF 15’600
Dieser Eigenmietwert von CHF 15'600 wird als fiktives Einkommen in der Steuererklärung des Eigentümers angegeben und entsprechend besteuert.
Diese Berechnung berücksichtigt den finanziellen Vorteil, den sie durch das Wohnen in ihrer eigenen Immobilie haben, und stellt sicher, dass dieser Vorteil in der Steuerveranlagung reflektiert wird.
Der Eigenmietwert im Kanton Aargau gilt auch für Zweitwohnungen und Ferienhäuser. Eigentümer müssen diesen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern, wenngleich die Immobilie nicht ständig genutzt wird. Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt ähnlich wie bei Hauptwohnsitzen und basiert auf der marktüblichen Miete der Immobilie. Ein Abzug des Eigenmietwerts aufgrund von Unternutzung ist bei Zweitwohnungen und Ferienhäusern im Kanton Aargau nicht möglich.
Die Methode zur Berechnung des Eigenmietwerts variiert zwischen den Kantonen. Im Kanton Aargau wird der Eigenmietwert basierend auf dem Steuerwert festgelegt. Zum Vergleich:
Im Kanton Aargau wird der Eigenmietwert als zusätzliches Einkommen versteuert. Dies kann zu einer höheren Steuerbelastung führen, da der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen addiert wird. Es ist wichtig, den Eigenmietwert in die Kalkulation beim Kauf oder bei der Nutzung einer Immobilie einzubeziehen, um die Steuerlast realistisch einschätzen zu können.
Ja, im Kanton Aargau sind verschiedene steuerliche Abzüge möglich, die die Steuerlast verringern können:
Werterhaltende Umbauten und Renovationen, wie die Erneuerung der Fassade oder der Austausch von Heizungsanlagen, können Sie steuerlich geltend machen. Diese Kosten können den steuerbaren Eigenmietwert senken, da sie als Unterhaltskosten abgezogen werden können.
Eine Reduktion des Eigenmietwerts aufgrund von Unternutzung können Sie im Kanton Aargau beantragen, wenn bestimmte Räume dauerhaft leer stehen und falls Sie diese nicht nutzen. Diese Regelung gilt jedoch nur für den Hauptwohnsitz und nicht für Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen.
Der Eigenmietwert kann an die Marktlage angepasst werden. Dies geschieht regelmäßig, um sicherzustellen, dass der Eigenmietwert die aktuelle Marktsituation widerspiegelt. Diese Anpassungen können zu einer Erhöhung des Eigenmietwerts führen, wenn die Immobilienpreise steigen.
Ja, Eigentümer im Kanton Aargau können Einspruch gegen die Festlegung des Eigenmietwerts einlegen oder das Verwaltungsgericht Aargau anrufen. Wenn der festgelegte Eigenmietwert als zu hoch empfunden wird, kann eine individuelle Schätzung beantragt werden. Dies ist besonders bei Luxusimmobilien sinnvoll, wo der geschätzte Mietwert möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktbedingungen entspricht.
Nein, es ist nicht möglich, den Eigenmietwert vollständig zu umgehen. Allerdings können durch Abzüge und Optimierungen, wie die Berücksichtigung von Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen, die steuerliche Belastung reduziert werden. Eine vollständige Umgehung ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Der Eigenmietwert im Kanton Aargau stellt eine komplexe steuerliche Grösse dar, die von vielen Faktoren beeinflusst wird. Eigentümer sollten sich gut informieren und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um ihre Steuerlast optimal zu gestalten. Durch Abzüge und Anpassungen können steuerliche Vorteile genutzt werden, um die Auswirkungen des Eigenmietwerts zu mildern.
