Wie viel Miete könnten Sie erzielen?
Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit aktuellen Marktdaten und erhalten Sie eine realistische Mietschätzung.
Im Kanton Aargau gilt seit dem 1. Januar 2025 ein neuer Eigenmietwert von 62 % der Marktmiete. Gleichzeitig hat das Schweizer Stimmvolk am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, die per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Was das konkret für Sie als Eigenheimbesitzer bedeutet, wie Sie den Wert berechnen und wo Sparpotenzial liegt – das erfahren Sie hier.
Der Kanton Aargau wendet das Einzelbewertungsverfahren an. Dabei wird für jede Immobilie ein sogenannter Normmietwert ermittelt – also die Miete, die ein vergleichbares Objekt am gleichen Ort erzielen würde. Dieser Normmietwert wird mit dem geltenden Prozentsatz multipliziert:
Normmietwert × 0,62 = Eigenmietwert (Kanton)
Normmietwert × 0,70 = Eigenmietwert (Bund)
Der Normmietwert fliesst aus dem hedonischen Bewertungsmodell, das folgende Faktoren berücksichtigt:
Objektbesichtigungen entfallen seit der Reform 2025, da die neue Bewertung statistisch auf Basis aktueller Kauf- und Mietpreisdaten erfolgt.
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Angenommen, Sandra und Marc besitzen ein Einfamilienhaus in Baden (Baujahr 1985) mit einem Verkehrswert von CHF 1'400'000, finanziert mit einer Hypothek von CHF 980'000 zu 2,5 % Zins. Der Normmietwert für ein vergleichbares Objekt beträgt CHF 45'000 pro Jahr. Ihr gemeinsames Bruttoeinkommen beträgt CHF 190'000.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Normmietwert (Vergleichsmiete) | CHF 45'000 |
| Eigenmietwert (62 % × 45'000) | CHF 27'900 |
| Hypothekarzinsen (2,5 % × 980'000) | – CHF 24'500 |
| Unterhaltskosten (pauschal 20 % des EMW) | – CHF 5'580 |
| Netto-Abschlag Eigenmietwert | – CHF 2'180 |
| Steuerbares Einkommen ohne EMW | CHF 190'000 |
| Steuerbares Einkommen mit EMW | CHF 187'820 |
In diesem Beispiel senkt der Eigenmietwert die Steuerbasis leicht, weil die Zinsen und der Unterhalt den Mietwert übersteigen. Bei einer tieferen Hypothek oder einem vollständig amortisierten Eigenheim kann der Eigenmietwert die Steuerrechnung erhöhen. In dem Fall zahlen Sie auf ein fiktives Einkommen Steuern, ohne wirklich Geld einzunehmen.
Sie können wählen zwischen einem Pauschalabzug (10 % des Eigenmietwerts bei Gebäuden bis 10 Jahre alt, 20 % bei älteren Gebäuden) oder dem Effektivabzug (Nachweis der tatsächlichen Kosten). Für Jahre mit grossen Sanierungen lohnt sich meist der Effektivabzug – zum Beispiel beim Einbau einer Wärmepumpe oder einer Dachsanierung. Energiesparmassnahmen sind dabei besonders interessant, weil sie sowohl werterhaltend als auch steuerlich abzugsfähig sind.
Schuldzinsen auf Hypotheken sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig – sowohl auf Kantons- als auch auf Bundesebene. Wer noch eine nennenswerte Hypothekarschuld trägt, profitiert daher steuerlich vom Eigenmietwert-System stärker als jemand mit einer schuldenfreien Liegenschaft. Genau hier liegt eine der Konsequenzen der geplanten Abschaffung: Ab 1. Januar 2029 entfällt dieser Abzug für selbstbewohnte Immobilien weitgehend.
Bewohnen Sie Ihr Eigenheim nicht vollständig – zum Beispiel, weil ein Kind ausgezogen ist oder Sie sich getrennt haben –, können Sie einen Unternutzungsabzug geltend machen.
Wichtig: Im Kanton Aargau gilt dieser Abzug nur bei der direkten Bundessteuer, nicht bei der Kantonssteuer.
Die Berechnung erfolgt nach der Zimmer-Formel:
(Anzahl genutzte Zimmer + 2) / (Anzahl Zimmer total + 2) = Faktor
Beispiel für ein 6-Zimmer-Haus mit einem leer stehenden Raum:
Rechenbeispiel: (Eigenmietwert CHF 30'000) × (7 ÷ 8) = CHF 26'250 (reduzierter Bundessteuer-Eigenmietwert).
Wohnen Sie während eines Umbaus vorübergehend woanders und ist Ihr Haus unbewohnbar, können Sie den Eigenmietwert für diesen Zeitraum anteilsmässig kürzen. Im Kanton Aargau reicht es, wenn die Liegenschaft tatsächlich unbewohnbar ist. Eine formelle Aufgabe des Wohnsitzes braucht es nicht.
Die neuen Schätzungswerte ab 2025 werden seit Herbst 2025 schrittweise versandt – der Prozess erstreckt sich über eine zweijährige Übergangsphase. Prüfen Sie Ihre Verfügung sorgfältig. Nur wenn der Wert nachweislich falsch berechnet wurde (Fehler bei der Zimmerzahl, der Fläche, dem Baujahr oder der Lage), hat eine Einsprache realistische Aussichten auf Erfolg. Wird die Erhöhung allein mit gestiegenen Marktpreisen begründet, ist ein Rekurs kaum erfolgversprechend.
So gehen Sie vor:
Weitere Informationen finden Sie direkt beim Kantonalen Steueramt Aargau.
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Das Schweizer Stimmvolk hat am 28. September 2025 Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts gesagt. Die Umsetzung auf Bundesebene benötigt Zeit. Daher tritt das neue System per 1. Januar 2029 in Kraft. Was sich dann ändert:
Für Eigenheimbesitzer mit tiefer oder keiner Hypothek wird das neue System in vielen Fällen vorteilhafter sein. Wer hingegen eine hohe Hypothek trägt und bisher von den Zinsabzügen profitiert, sollte die Auswirkungen individuell durchrechnen – am besten mit einer Steuerberatung oder dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
Der Eigenmietwert im Aargau wurde per 2025 auf 62 % der Marktmiete angehoben und basiert auf einer vollständigen Neubewertung aller Liegenschaften. Bis zur Abschaffung des Systems am 1. Januar 2029 lohnt es sich, die Abzugsmöglichkeiten zu kennen und die eigene Steuerverfügung zu prüfen. Wer seine Liegenschaft energetisch saniert, profitiert von niedrigeren Betriebskosten und höheren steuerlichen Abzügen doppelt.
Der Kanton Aargau war aufgrund eines Verwaltungsgerichtsurteils von 2020 verpflichtet, die Eigenmietwerte anzupassen. Die bisherige Berechnungsbasis stammte aus dem Jahr 1998 und entsprach nicht mehr den tatsächlichen Marktwerten, was dem Bundesrecht widersprach. Gleichzeitig wurden alle rund 250'000 Liegenschaften neu bewertet.
Ja, durch Abzüge für Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten (Pauschale oder effektiv), Umbaukosten und – nur für die Bundessteuer – durch den Unternutzungsabzug bei dauerhaft leer stehenden Zimmern.
Tragen Sie in der Steuererklärung 2025 die bisherigen Schätzungswerte ein. Differenzen werden bei der definitiven Veranlagung automatisch angepasst.
Das Eigenmietwert-System ist steuerlich vorteilhaft, wenn Ihre Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen. Das ist vor allem bei hohen Hypotheken der Fall. Wer seine Liegenschaft hingegen vollständig oder weitgehend amortisiert hat, zahlt auf ein fiktives Einkommen Steuern, ohne entsprechende Abzüge geltend machen zu können.
Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 Ja zur Abschaffung gesagt. Die gesetzliche Umsetzung tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die aktuellen Regeln unverändert.
