Im Kanton Aargau gilt seit dem 1. Januar 2025 ein neuer Eigenmietwert von 62 % der Marktmiete. Gleichzeitig hat das Schweizer Stimmvolk am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, die per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Was das konkret für Sie als Eigenheimbesitzer bedeutet, wie Sie den Wert berechnen und wo Sparpotenzial liegt – das erfahren Sie hier.
Das Wichtigste im Überblick
- Der Eigenmietwert im Kanton Aargau beträgt 62 % der Marktmiete (seit 1.1.2025; Gemeinden können bis 64 % festlegen).
- Für die direkte Bundessteuer gilt ein Satz von 70 % der Marktmiete.
- Die Berechnung basiert auf dem hedonischen Einzelbewertungsverfahren – jede Liegenschaft wird individuell nach ihrer Lage, ihrer Grösse und ihrem Zustand bewertet.
- Mögliche Abzüge: Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten (Pauschal- oder Effektivabzug), Unternutzungsabzug (nur bei der Bundessteuer).
- Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen und per 1. Januar 2029 wirksam.
- Bis dahin gelten die per 2025 festgelegten Schätzungswerte – eine Einsprache ist möglich, aber nur bei nachgewiesenen Fehlern Erfolg versprechend.
Wie Sie den Eigenmietwert und Steuerwert Ihrer Liegenschaft im Aargau berechnen
Die Formel
Der Kanton Aargau wendet das Einzelbewertungsverfahren an. Dabei wird für jede Immobilie ein sogenannter Normmietwert ermittelt – also die Miete, die ein vergleichbares Objekt am gleichen Ort erzielen würde. Dieser Normmietwert wird mit dem geltenden Prozentsatz multipliziert:
Normmietwert × 0,62 = Eigenmietwert (Kanton)
Normmietwert × 0,70 = Eigenmietwert (Bund)
Der Normmietwert fliesst aus dem hedonischen Bewertungsmodell, das folgende Faktoren berücksichtigt:
- Mikrolage
- Baujahr
- Wohnfläche
- Raumanzahl
- Ausbaustandard
Objektbesichtigungen entfallen seit der Reform 2025, da die neue Bewertung statistisch auf Basis aktueller Kauf- und Mietpreisdaten erfolgt.
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Der Eigenmietwert im Aargau seit 2025: Rechenbeispiel inkl. übersichtlicher Tabelle
Angenommen, Sandra und Marc besitzen ein Einfamilienhaus in Baden (Baujahr 1985) mit einem Verkehrswert von CHF 1'400'000, finanziert mit einer Hypothek von CHF 980'000 zu 2,5 % Zins. Der Normmietwert für ein vergleichbares Objekt beträgt CHF 45'000 pro Jahr. Ihr gemeinsames Bruttoeinkommen beträgt CHF 190'000.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Normmietwert (Vergleichsmiete) | CHF 45'000 |
| Eigenmietwert (62 % × 45'000) | CHF 27'900 |
| Hypothekarzinsen (2,5 % × 980'000) | – CHF 24'500 |
| Unterhaltskosten (pauschal 20 % des EMW) | – CHF 5'580 |
| Netto-Abschlag Eigenmietwert | – CHF 2'180 |
| Steuerbares Einkommen ohne EMW | CHF 190'000 |
| Steuerbares Einkommen mit EMW | CHF 187'820 |
In diesem Beispiel senkt der Eigenmietwert die Steuerbasis leicht, weil die Zinsen und der Unterhalt den Mietwert übersteigen. Bei einer tieferen Hypothek oder einem vollständig amortisierten Eigenheim kann der Eigenmietwert die Steuerrechnung erhöhen. In dem Fall zahlen Sie auf ein fiktives Einkommen Steuern, ohne wirklich Geld einzunehmen.
Steuern im Aargau senken: Welche Abzüge beim Eigenmietwert möglich sind
Unterhaltskosten: Pauschale oder Effektivabzug
Sie können wählen zwischen einem Pauschalabzug (10 % des Eigenmietwerts bei Gebäuden bis 10 Jahre alt, 20 % bei älteren Gebäuden) oder dem Effektivabzug (Nachweis der tatsächlichen Kosten). Für Jahre mit grossen Sanierungen lohnt sich meist der Effektivabzug – zum Beispiel beim Einbau einer Wärmepumpe oder einer Dachsanierung. Energiesparmassnahmen sind dabei besonders interessant, weil sie sowohl werterhaltend als auch steuerlich abzugsfähig sind.
Hypothekarzinsen
Schuldzinsen auf Hypotheken sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig – sowohl auf Kantons- als auch auf Bundesebene. Wer noch eine nennenswerte Hypothekarschuld trägt, profitiert daher steuerlich vom Eigenmietwert-System stärker als jemand mit einer schuldenfreien Liegenschaft. Genau hier liegt eine der Konsequenzen der geplanten Abschaffung: Ab 1. Januar 2029 entfällt dieser Abzug für selbstbewohnte Immobilien weitgehend.
Unternutzungsabzug
Bewohnen Sie Ihr Eigenheim nicht vollständig – zum Beispiel, weil ein Kind ausgezogen ist oder Sie sich getrennt haben –, können Sie einen Unternutzungsabzug geltend machen.
Wichtig: Im Kanton Aargau gilt dieser Abzug nur bei der direkten Bundessteuer, nicht bei der Kantonssteuer.
Die Berechnung erfolgt nach der Zimmer-Formel:
(Anzahl genutzte Zimmer + 2) / (Anzahl Zimmer total + 2) = Faktor
Beispiel für ein 6-Zimmer-Haus mit einem leer stehenden Raum:
- (5 bewohnte Zimmer + 2 Nebenräume) / (6 Zimmer total + 2 Nebenräume) = 7/8
- Der Eigenmietwert wird in diesem Fall bei der Bundessteuer um 1/8 reduziert.
- Wichtig: Zimmer über 30 m² zählen als zwei Räume.
Rechenbeispiel: (Eigenmietwert CHF 30'000) × (7 ÷ 8) = CHF 26'250 (reduzierter Bundessteuer-Eigenmietwert).
Abzug bei einem Umbau
Wohnen Sie während eines Umbaus vorübergehend woanders und ist Ihr Haus unbewohnbar, können Sie den Eigenmietwert für diesen Zeitraum anteilsmässig kürzen. Im Kanton Aargau reicht es, wenn die Liegenschaft tatsächlich unbewohnbar ist. Eine formelle Aufgabe des Wohnsitzes braucht es nicht.
Einsprache gegen die Höhe des Eigenmietwerts im Aargau
Die neuen Schätzungswerte ab 2025 werden seit Herbst 2025 schrittweise versandt – der Prozess erstreckt sich über eine zweijährige Übergangsphase. Prüfen Sie Ihre Verfügung sorgfältig. Nur wenn der Wert nachweislich falsch berechnet wurde (Fehler bei der Zimmerzahl, der Fläche, dem Baujahr oder der Lage), hat eine Einsprache realistische Aussichten auf Erfolg. Wird die Erhöhung allein mit gestiegenen Marktpreisen begründet, ist ein Rekurs kaum erfolgversprechend.
So gehen Sie vor:
- Einsprache kostenlos beim kantonalen Steueramt (Sektion Grundstückschätzung) via Onlineformular einreichen.
- Frist beachten: In der Regel 30 Tage ab Zustellung der Verfügung.
- Vor einem gerichtlichen Verfahren: Kosten-Nutzen abwägen. Der Verlierer trägt alle Verfahrenskosten.
Weitere Informationen finden Sie direkt beim Kantonalen Steueramt Aargau.
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Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Aargau: Was ändert sich ab 2029?
Das Schweizer Stimmvolk hat am 28. September 2025 Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts gesagt. Die Umsetzung auf Bundesebene benötigt Zeit. Daher tritt das neue System per 1. Januar 2029 in Kraft. Was sich dann ändert:
- Kein fiktives Einkommen mehr aus dem Eigenmietwert.
- Schuldzinsen auf selbstbewohnten Liegenschaften können nicht mehr abgezogen werden (bei vermieteten Objekten bleibt ein begrenzter Abzug erhalten).
- Unterhaltskosten für selbstbewohnte Immobilien sind nicht mehr abzugsfähig (weiterhin möglich bei Mietobjekten).
- Für Erstkäufer gilt ein befristeter Schuldzinsabzug während der ersten 10 Jahre.
Für Eigenheimbesitzer mit tiefer oder keiner Hypothek wird das neue System in vielen Fällen vorteilhafter sein. Wer hingegen eine hohe Hypothek trägt und bisher von den Zinsabzügen profitiert, sollte die Auswirkungen individuell durchrechnen – am besten mit einer Steuerberatung oder dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
Fazit
Der Eigenmietwert im Aargau wurde per 2025 auf 62 % der Marktmiete angehoben und basiert auf einer vollständigen Neubewertung aller Liegenschaften. Bis zur Abschaffung des Systems am 1. Januar 2029 lohnt es sich, die Abzugsmöglichkeiten zu kennen und die eigene Steuerverfügung zu prüfen. Wer seine Liegenschaft energetisch saniert, profitiert von niedrigeren Betriebskosten und höheren steuerlichen Abzügen doppelt.
Quellen
- Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD) – Wohneigentumsbesteuerung – Inkrafttreten 1. Januar 2029: efd.admin.ch
- Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD) – Reform der Wohneigentumsbesteuerung – Abstimmung 28. September 2025: efd.admin.ch
- Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD) – Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung – Abstimmung 28. September 2025: efd.admin.ch
- Kantonale Verwaltung Aargau – Grundstückschätzung / Liegenschaften: ag.ch
- Kantonales Steueramt Aargau – Berechnungsbeispiel: Einfamilienhaus bei Eigennutzung: ag.ch
- Aargauer Zeitung – Eigenmietwert steigt auf 62 Prozent der Marktmiete: aargauerzeitung.ch
Häufige Fragen
Was steckt hinter der Erhöhung der Eigenmietwerte im Kanton Aargau?
Der Kanton Aargau war aufgrund eines Verwaltungsgerichtsurteils von 2020 verpflichtet, die Eigenmietwerte anzupassen. Die bisherige Berechnungsbasis stammte aus dem Jahr 1998 und entsprach nicht mehr den tatsächlichen Marktwerten, was dem Bundesrecht widersprach. Gleichzeitig wurden alle rund 250'000 Liegenschaften neu bewertet.
Kann ich den Eigenmietwert in meiner Steuererklärung 2025 reduzieren?
Ja, durch Abzüge für Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten (Pauschale oder effektiv), Umbaukosten und – nur für die Bundessteuer – durch den Unternutzungsabzug bei dauerhaft leer stehenden Zimmern.
Was passiert, wenn ich meine neue Schätzungsverfügung noch nicht erhalten habe?
Tragen Sie in der Steuererklärung 2025 die bisherigen Schätzungswerte ein. Differenzen werden bei der definitiven Veranlagung automatisch angepasst.
Für wen lohnt sich der Eigenmietwert?
Das Eigenmietwert-System ist steuerlich vorteilhaft, wenn Ihre Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen. Das ist vor allem bei hohen Hypotheken der Fall. Wer seine Liegenschaft hingegen vollständig oder weitgehend amortisiert hat, zahlt auf ein fiktives Einkommen Steuern, ohne entsprechende Abzüge geltend machen zu können.
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 Ja zur Abschaffung gesagt. Die gesetzliche Umsetzung tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die aktuellen Regeln unverändert.
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