Der Eigenmietwert ist ein wichtiger Faktor, wenn es um die Steuerberechnung in Graubünden – aber auch in allen anderen Kantonen der Schweiz – geht, zumindest für Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften, die von ihnen selbst genutzt werden. Für reine Mieter ist diese Steuer irrelevant. Die Grundlage für den Eigenmietwert bildet die Mietzinserträge für vergleichbare Liegenschaften.
Der Begriff Eigenmietwert ist ein spezifisches Konzept des Schweizer Steuersystems, das sich auf die Besteuerung von selbst genutztem Wohneigentum bezieht. Diese Regelung sieht vor, dass Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnimmobilien diesen Wert als fiktives Einkommen versteuern müssen, auch wenn sie keine tatsächlichen Mieteinnahmen aus dieser Immobilie erzielen.
Der Eigenmietwert soll den Wert der Nutzungsmöglichkeit der eigenen Immobilie als Wohnraum widerspiegeln. Er wird als hypothetisches Einkommen angesehen, das erzielt würde, wenn die Eigentümer ihre Immobilie vermieten würden, anstatt selbst darin zu wohnen.
Es ist zu beachten, dass dieser Wert nicht auf tatsächlich erzielten Einnahmen basiert, sondern rein theoretisch ist. In der Schweiz ist das Konzept des Eigenmietwerts seit 1934 fest in der Steuergesetzgebung verankert und wird sowohl auf kantonaler als auch auf Bundesebene besteuert.
Der Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen der Eigentümer hinzugerechnet. Das hat zur Folge, dass die Eigentümer Steuern auf ein Einkommen zahlen müssen, das sie in Wirklichkeit nicht als Geldfluss erhalten.
Allerdings können sie gleichzeitig mit dem Eigenmietwert in Verbindung stehende Kosten für die Immobilie steuerlich geltend machen. Dazu zählen:
Diese Regelung soll eine steuerliche Gleichbehandlung zwischen Eigentümern und Mietern gewährleisten, da auch Mieter ihre Mietzahlungen aus versteuertem Einkommen leisten müssen.
Renditeliegenschaften im Privatvermögen werden im Rahmen des Eigenmietwerts nicht berücksichtigt, da sie nicht selbst bewohnt sind.
Für die kantonale Steuer wird ein gewisser Prozentsatz der Marktmiete angesetzt – in Graubünden sind dies 70 % der marktüblichen Miete für eine vergleichbare Immobilie in vergleichbarer Lage.
In diesem Beispiel beträgt der Eigenmietwert CHF 16'800.- pro Jahr. Dieser Betrag wird zum steuerbaren Einkommen der Eigentümerin oder des Eigentümers hinzugefügt und muss versteuert werden.
Gleichzeitig dürfen die Eigentümer steuerlich abzugsfähige Kosten geltend machen, die mit dem Eigentum zusammenhängen. Dazu gehören zum Beispiel:
Gesamte abzugsfähige Kosten: CHF 5'000 (Hypothekarzinsen) + CHF 2'000 (Unterhalt) + CHF 3'000 (Weitere Kosten) = CHF 10'000.-
Netto-Eigenmietwert für die Steuerberechnung: CHF 16'800 (Eigenmietwert) – CHF 10'000 (abzugsfähige Kosten) = CHF 6'800.-
In diesem Fall müsste die Eigentümerin oder der Eigentümer CHF 6'800.- als zusätzliches Einkommen versteuern.
Für Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften in Graubünden gelten besondere Bedingungen in Bezug auf den Eigenmietwert. Der Eigenmietwert für diese Immobilien wird nach denselben Grundsätzen berechnet wie für Hauptwohnungen – also basierend auf dem hypothetischen Mietwert.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Wenn die Immobilie teilweise an Feriengäste vermietet wird, wird der Eigenmietwert nur anteilsmäßig besteuert. Zudem müssen die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen versteuert werden.
Auch bei Nichtnutzung oder Leerstand der Zweitliegenschaften besteht die Steuerpflicht auf Basis des Eigenmietwerts. Es ist daher ratsam, sich genau über die steuerlichen Verpflichtungen zu informieren, wenn Sie eine Ferien- oder Zweitwohnung besitzen oder planen, eine solche zu erwerben, um sie Mietern zur Verfügung zu stellen.
Die Senkung des Eigenmietwerts kann durch diverse Massnahmen erreicht werden. Eine Möglichkeit ist die Geltendmachung einer Unternutzung. Dies bedeutet, dass nicht die gesamte Immobilie genutzt wird. Ein weiterer Weg ist die Anpassung der Bewertung. Wenn der amtliche Wert und damit auch der Eigenmietwert offensichtlich zu hoch angesetzt wurden, haben Sie die Möglichkeit, diese anzufechten. Es ist auch möglich, bestimmte Abzüge zu nutzen, wie den Schuldzinsabzug im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge, inklusive Eigenmietwert, Versicherungs- und Verwaltungskosten sowie Unterhaltskosten.
Die direkte Bundessteuer beeinflusst den Eigenmietwert in Graubünden in besonderer Weise. Hier wird der Eigenmietwert lediglich zu 80 % angerechnet, was eine deutliche Reduzierung im Vergleich zur vollen Anrechnung in einigen anderen Kantonen bedeutet.
Dies hat zur Folge, dass das zu versteuernde Einkommen und somit auch die Steuerlast für Immobilienbesitzer in Graubünden tendenziell geringer ist. Es ist jedoch zu beachten, dass die Nutzungsaufgabe von einzelnen Räumen bei der direkten Bundessteuer geltend gemacht werden kann. Dies bedeutet, dass der Eigenmietwert entsprechend der tatsächlichen Nutzung der Immobilie angepasst wird.
Im Vergleich zum Rest der Schweiz hat Graubünden einige Besonderheiten bei der Berechnung und Besteuerung des Eigenmietwerts. In der Regel liegt der Eigenmietwert hier bei 70 % des Marktmietwerts. Im Vergleich dazu setzen einige Kantone den Eigenmietwert auf mindestens 60 % der entsprechenden Vergleichsmieten fest. Dies entspricht dem gesetzlichen Mindestwert.
Informationen zum Eigenmietwert in Graubünden können aus verschiedenen Quellen bezogen werden. Die eidgenössische Steuerverwaltung bietet allgemeine Informationen über die Besteuerung des Eigenmietwerts in der Schweiz an. Ein umfangreiches PDF zur Besteuerung des Eigenmietwerts finden Sie hier.
Kantonale Steuerverwaltungen wie die Steuerverwaltung Graubünden bieten spezifische Informationen und Richtlinien zur Berechnung des Eigenmietwerts in ihrem jeweiligen Kanton. Hierzu kommt die Ausführungsbestimmungen zur Steuergesetzgebung (ABzStG) BR 720.015. Auch zu möglichen Reduktionen finden Sie Informationen bei der Bündner Steuerverwaltung.
Zudem bieten Haus- und Grundeigentümerverbände wie der HEV Kanton Graubünden detaillierte Informationen und Beratung zu Fragen rund um den Eigenmietwert an.
Für spezifische Fragen oder individuelle Beratung kann es sich lohnen, einen Steuerberater zu konsultieren.
Das System des Eigenmietwerts ist in der Schweiz umstritten und Gegenstand politischer Diskussionen.
Die Debatte um den Eigenmietwert in der Schweiz spiegelt breitere Fragen der Wohnpolitik und Steuergerechtigkeit wider. Änderungen am System des Eigenmietwerts könnten weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienmärkte, die Steuereinnahmen der Gemeinden und Kantone sowie auf die Entscheidungen von Eigentümern und potenziellen Käufern haben. Die Zukunft dieses Steuerkonzepts bleibt daher ein wichtiges Thema in der Schweizer Politik und Gesellschaft.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde neben einer Verminderung der Steuerlast für Wohneigentümer auch eine Vereinfachung der Steuererklärung bedeuten. Es bleibt jedoch abzuwarten, inwiefern die Gesetzesänderung tatsächlich umgesetzt wird und welche konkreten Auswirkungen sie auf die Immobilienbesitzer in Graubünden haben wird.
