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Der Eigenmietwert in Graubünden betrifft alle Eigentümer selbst genutzter Liegenschaften im Kanton: Sie müssen ein fiktives Mieteinkommen versteuern, dürfen im Gegenzug aber Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Nach der Volksabstimmung vom 28. September 2025 steht die Abschaffung dieser Steuer fest. Der Systemwechsel tritt per 1. Januar 2029 in Kraft – der genaue Zeitpunkt liegt beim Bundesrat.
Als Eigentümer einer selbst genutzten Liegenschaft in Graubünden müssen Sie ein sogenanntes fiktives Einkommen versteuern: den Eigenmietwert. Die Idee dahinter ist, dass Sie – anstatt Miete zu zahlen – kostengünstig in Ihrer eigenen Liegenschaft wohnen und damit einen wirtschaftlichen Vorteil geniessen, den das Steuerrecht als Einkommen wertet.
Dieses Konzept ist seit 1934 im Schweizer Steuerrecht verankert. Es gilt sowohl auf kantonaler Ebene als auch für die direkte Bundessteuer. Reine Mieter sind davon nicht betroffen. Ebenso wenig fallen Renditeliegenschaften im Privatvermögen darunter, solange diese ausschliesslich vermietet und nicht selbst bewohnt werden.
Der Eigenmietwert wird Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Im Gegenzug dürfen Sie bestimmte Kosten steuerlich abziehen, was die Nettolast mindert. Wie stark der Eigenmietwert Ihre Steuern beeinflusst, hängt somit davon ab, wie hoch Ihre Hypothekarschuld und Ihre Unterhaltsaufwendungen sind.
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Graubünden setzt den Eigenmietwert auf 70 % der marktüblichen Jahresmiete für eine vergleichbare Liegenschaft in vergleichbarer Lage an. Als Grundlage dient nicht der Steuerwert oder Katasterwert, sondern die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt. Graubünden gehört damit zu den elf Kantonen, die auf die Vergleichsmiete abstellen. Dieser Ansatz liegt tendenziell näher an der wirtschaftlichen Realität als eine rein formelbezogene Schätzung.
Formel: Monatliche Marktmiete × 12 × 70 % = Eigenmietwert (kantonal)
Praxisbeispiel – Einfamilienhaus in der Surselva:
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Einfamilienhaus in Ilanz. Eine vergleichbare Liegenschaft in der Region wird für CHF 2'200 pro Monat vermietet.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Monatliche Marktmiete | CHF 2'200 |
| Jahresmiete (× 12) | CHF 26'400 |
| Eigenmietwert kantonal (× 70 %) | CHF 18'480 |
Der Betrag von CHF 18'480 wird Ihrem steuerbaren Einkommen auf kantonaler Ebene hinzugefügt. Da Graubünden die 60 %-Hürde des Bundesrechts überschreitet, dient dieser Wert in der Regel auch als Basis für die direkte Bundessteuer. Damit ist die Berechnungsgrundlage für den Kanton und den Bund in Graubünden meist identisch.
Der Eigenmietwert fliesst sowohl bei der Kantons- und Gemeindesteuer als auch bei der Bundessteuer in die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer ein. In der Praxis ergibt sich durch die abzugsfähigen Kosten oft eine geringere oder sogar negative Nettolast:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenmietwert (kantonal) | CHF 18'480 |
| Hypothekarzinsen (Annahme 2,5 % auf CHF 600'000) | – CHF 15'000 |
| Unterhaltskosten (20 % Pauschale) | – CHF 3'696 |
| Netto-Eigenmietwert | – CHF 216 |
In diesem Fall senkt der Eigenmietwert Ihr steuerbares Einkommen sogar leicht. Das ist typisch für Liegenschaften mit einer hohen Hypothekarbelastung. Mit dem Anstieg der Hypothekarzinsen in den letzten Jahren hat dieser Effekt für viele Eigentümer zugenommen.
Für detaillierte Berechnungen zu Ihrer Situation empfiehlt sich ein Blick auf den Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
Im Zusammenhang mit der Eigenheimbesteuerung begegnen Ihnen zwei Begriffe, die schnell verwechselt werden können: der Steuerwert (auch amtlicher Wert oder Katasterwert) und der Eigenmietwert. Beide sind steuerrelevant, haben aber unterschiedliche Funktionen.
Der Steuerwert einer Liegenschaft in Graubünden ist der amtlich festgesetzte Wert Ihrer Immobilie. Er bildet die Grundlage für die Vermögenssteuer: Auf diesen Wert zahlen Sie als Eigentümer jährlich Vermögenssteuer. Der Steuerwert liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert (Marktwert) der Liegenschaft. In Graubünden liegt er typischerweise bei rund 70 bis 80 % des Verkehrswerts, wobei die genaue Festlegung kantonal geregelt ist.
Der Eigenmietwert hingegen ist keine Vermögenssteuer, sondern ein fiktives Einkommenselement: Er wird Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet und damit der Einkommenssteuer unterstellt. Anders als in manch anderen Kantonen wird der Eigenmietwert in Graubünden nicht auf Basis des Steuerwerts berechnet, sondern auf Basis der tatsächlichen Marktmiete für eine vergleichbare Liegenschaft.
Übersicht der Unterschiede:
| Merkmal | Steuerwert | Eigenmietwert |
|---|---|---|
| Steuerpflichtig für | Vermögenssteuer | Einkommenssteuer |
| Berechnungsgrundlage GR | Amtliche Schätzung | 70 % der Marktmiete |
| Abzugsfähige Kosten | Keine | Hypothekarzinsen, Unterhalt |
| Von Abschaffung betroffen? | Nein | Ja (ab 1. Januar 2029) |
Wenn Sie den aktuellen Steuerwert Ihrer Liegenschaft in Frage stellen möchten, können Sie bei der zuständigen Gemeinde oder der kantonalen Steuerverwaltung Graubünden eine Überprüfung beantragen. Für eine Einschätzung des Marktwerts Ihrer Liegenschaft können Sie ausserdem unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzen.
Zu den abzugsfähigen Kosten gehören:
Wohnen Sie nur noch in einem Teil Ihrer Liegenschaft – etwa, weil ein Kind ausgezogen ist und das Zimmer dauerhaft leersteht –, dürfen Sie eine Reduktion wegen Unternutzung beantragen. Diese Möglichkeit gilt jedoch ausschliesslich für den Hauptwohnsitz, nicht für Ferienwohnungen oder Zweitliegenschaften.
Berechnung bei einem Einfamilienhaus (Beispiel):
Zimmer mit mehr als 30 m² zählen als 2 Räume. Die Berechnung für Eigentumswohnungen folgt dem gleichen Prinzip, mit dem Unterschied, dass nur 1 Nebenraum angerechnet wird.
Graubünden kennt eine Härtefallklausel für Eigentümer mit geringem Einkommen.
Die Graubündner Härtefallregel: Übersteigt der Eigenmietwert 30 % Ihrer steuerbaren Bareinkünfte (z. B. AHV-Rente, Zinsen), können Sie auf Gesuch hin eine Reduktion beantragen. Der Eigenmietwert darf jedoch auch im Härtefall nicht unter 60 % der Marktmiete fallen.
Das schützt insbesondere ältere Eigentümer, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und über ein tiefes Renteneinkommen verfügen.
Die Steuerverwaltung bewertet den Eigenmietwert periodisch neu. Erscheint Ihnen der angesetzte Wert zu hoch, haben Sie das Recht, diesen anzufechten. So gehen Sie vor:
Wichtig: Eine Einsprache lohnt sich bei Bewertungsfehlern oder offensichtlich überhöhten Werten. Wurde der Eigenmietwert lediglich wegen gestiegener Liegenschaftspreise erhöht, hat eine Einsprache erfahrungsgemäss wenig Aussicht auf Erfolg.
Besonders relevant für den Kanton mit seiner hohen Zweitwohnungsdichte: Für Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften gilt dieselbe Berechnungsmethode wie beim Hauptwohnsitz – also 70 % der marktüblichen Jahresmiete für eine vergleichbare Liegenschaft.
Folgende Besonderheiten gelten:
Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung zeitweise an Gäste, gelten besondere Regeln: In diesem Fall wird der Eigenmietwert nur für die Zeiträume besteuert, in denen Sie die Liegenschaft selbst nutzen oder leer stehen lassen. Die Mieteinnahmen aus der Vermietung sind dagegen vollumfänglich als Einkommen zu deklarieren und werden separat besteuert.
Beispiel: Sie nutzen Ihre Ferienwohnung in Davos 4 Monate im Jahr selbst und vermieten sie die restlichen 8 Monate an Gäste. Dann wird der Eigenmietwert anteilsmässig für 4 Monate angerechnet (4/12 des Jahreswerts). Für die 8 Monate Vermietung deklarieren Sie die Mieteinnahmen. Im Gegenzug dürfen Sie die auf die Vermietungsperiode entfallenden Unterhalts- und Hypothekarkosten proportional abziehen.
Für Eigentümer einer Ferienwohnung in Tourismusdestinationen wie Davos, Arosa, Laax oder dem Engadin empfiehlt sich eine detaillierte steuerliche Planung. Dabei kann auch der HEV Graubünden Unterstützung bieten.
Wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen möchten, lesen Sie auch unseren Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer bei Immobilienverkäufen.
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Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Schweizer Bevölkerung entschieden: Der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum sowohl für Erst- als auch für Zweitliegenschaften wird abgeschafft. Damit fällt für Eigentümer ab dem Inkrafttreten des Systemwechsels die Pflicht weg, ein fiktives Einkommen zu versteuern. Im Gegenzug entfällt der Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für selbst genutzte Liegenschaften.
Die Abschaffung trifft Graubünden als Tourismuskanton besonders stark:
Als Kompensation für die wegfallenden Steuereinnahmen dürfen die Kantone nach dem Volksentscheid auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer – auch Objektsteuer genannt – erheben. Die Graubündner Regierung hat bereits Grundsatzentscheide getroffen:
Der Systemwechsel tritt per 1. Januar 2029 in Kraft – den genauen Zeitpunkt bestimmt der Bundesrat. Bis dahin gelten die bestehenden Regeln zum Eigenmietwert unverändert. Den Gemeinden bleibt damit eine Schonfrist von mindestens zwei Jahren, um Kompensationslösungen zu erarbeiten. Für Eigentümer von Zweitliegenschaften ändert sich nichts, bis der Systemwechsel vollständig vollzogen ist.
Weitere aktuelle Informationen zum Stand der Gesetzgebung finden Sie beim Kanton Graubünden und bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
Wenn Sie planen, eine Liegenschaft zu kaufen oder zu verkaufen, lohnt sich auch ein Blick auf die aktuellen Immobilienpreise in Graubünden.
Der Eigenmietwert in Graubünden ist komplex, aber durch die richtige Nutzung der Abzugsmöglichkeiten gut planbar. Für die meisten Eigentümer mit Hypothekarschulden übersteigen Zins- und Unterhaltskosten den Eigenmietwert. Dadurch bleibt die Nettolast überschaubar oder fällt sogar negativ aus.
Gleichzeitig stehen mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 grosse Veränderungen bezüglich des Eigenmietwerts in Graubünden bevor: Der Systemwechsel ist beschlossen, eine neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften zeichnet sich ab, und die Umsetzung läuft. Prüfen Sie Ihre steuerliche Situation sowohl für Ihren Hauptwohnsitz als auch für allfällige Ferienwohnungen im Kanton. Eine frühzeitige Planung schützt Sie vor Überraschungen und hilft Ihnen, alle zulässigen Abzüge optimal zu nutzen.
Graubünden besteuert bei selbst genutzten Liegenschaften ein fiktives Mieteinkommen – den Eigenmietwert. Dieser wird zum steuerbaren Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Im Gegenzug dürfen Sie Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und weitere Liegenschaftskosten steuerlich abziehen. Je höher Ihre Schulden und Unterhaltsaufwendungen, desto geringer die effektive Steuerlast durch den Eigenmietwert.
Er liegt bei 70 % der ortsüblichen Marktmiete. Dieser Wert wird sowohl für die Kantons- und Gemeindesteuern als auch für die direkte Bundessteuer herangezogen.
Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert schweizweit auf mindestens 60 % der ortsüblichen Marktmiete festgelegt. Kantone können diesen Satz höher ansetzen. Graubünden liegt mit 70 % (kantonal) über diesem Minimum. Eine Obergrenze gibt es formal nicht, allerdings schützt die Härtefallklausel Eigentümer, deren Eigenmietwert 30 % der Bareinkünfte übersteigt.
Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Abschaffung beschlossen. Der Systemwechsel tritt per 1. Januar 2029 in Kraft, wobei der Bundesrat den genauen Zeitpunkt bestimmt. Bis dahin gelten die heutigen Regeln unverändert. Für Zweitliegenschaften ist eine Objektsteuer als Kompensation vorgesehen.
