Der sogenannte Eigenmietwert ist ein einzigartiges Konzept im Schweizer Steuerrecht, das sich auf den hypothetischen Mietwert einer von einem Eigentümer einer eigenen Wohnung oder einer anderen selbst genutzten Immobilie bezieht. Dieser Wert wird als fiktives Einkommen angesehen und unterliegt der Einkommenssteuer. Der Eigenmietwert entspricht dem Betrag, den der Eigentümer bei einer Fremdvermietung seiner Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Liegenschaften erreichen könnte.
Dieses Steuermodell wurde 1934 eingeführt und gilt sowohl auf Bundesebene als auch in den Kantonen. Es hat sowohl Befürworter als auch Kritiker, weshalb Diskussionen über die Abschaffung des Eigenmietwerts oder die Änderung nicht selten sind. Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde auch bereits im Bundesrat diskutiert, jedoch nicht verabschiedet.
Die Berechnung des festgelegten Eigenmietwerts unterscheidet sich je nach Kanton und basiert auf verschiedenen Faktoren. Generell wird der Eigenmietwert auf der Grundlage des Betrags festgelegt, den der Eigentümer bei einer Vermietung seiner Immobilie auf dem freien Markt erzielen könnte.
Das bedeutet, dass der Eigenmietwert laut Bundesgesetz mindestens 60 % des Marktwerts der Immobilie betragen muss. In einigen Kantonen, darunter auch Bern, wird ein spezieller »Mietwertfaktor« angewendet, um lokale und regionale Marktfaktoren auszugleichen, der von einer Kommission festgelegt wird.
Zudem wird die Berechnung in vielen Kantonen mithilfe eines hedonischen Computermodells in der Kommission durchgeführt, das objekt- und standortspezifische Kriterien berücksichtigt. Mehr zur hedonischen Methode erfahren Sie hier.
Es gibt mehrere Faktoren, die den festgelegten Eigenmietwert beeinflussen:
Im Kanton Bern wird der Eigenmietwert nach bestimmten Kriterien festgelegt. Die Steuerverwaltung bestimmt den Wert, der dann als Einkommen zu deklarieren ist. Der Betrag entspricht mindestens 60 % der Marktmiete, also der markt- und ortsüblichen Mietzinserträge für ein vergleichbares Objekt plus einem Aufschlag in Form eines Mietwertfaktors (dazu später mehr). Der Eigenmietwert unterliegt der Einkommenssteuer, abzüglich Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Liegenschaftssteuer. Zweitwohnungen sind auch von dieser Regelung betroffen.
Die Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton Bern beruht auf mehreren Faktoren, die sich aus der kantonalen Gesetzgebung und den Unterschieden zur bundesweiten Regelung ergeben, die eine Kommission festgelegt hat. Für Eigentümer von Wohnimmobilien bedeutet dies, dass sie mit zwei unterschiedlichen Eigenmietwerten konfrontiert sind:
Für die direkte Bundessteuer wird der Eigenmietwert auf 70 % entsprechend der Gesetzgebung vom Bund angesetzt. Dieser Wert orientiert sich am Marktwert, also dem Betrag, den ein Eigentümer theoretisch erzielen könnte, wenn er die Immobilie vermieten würde. Es wird davon ausgegangen, dass der Eigenmietwert dem entspricht, was ein Mieter für eine vergleichbare Immobilie auf dem freien Markt als Miete zahlen müsste.
Im Gegensatz zur Besteuerung auf Bundesebene erlaubt das bernische Steuergesetz eine moderate Festlegung des Eigenmietwerts unter Berücksichtigung der Förderung der Eigentumsbildung und der Selbstvorsorge. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert für die Kantons- und Gemeindesteuern im Kanton Bern in der Regel niedriger angesetzt wird als für die Bundessteuer. Diese gesetzliche Regelung der kantonalen Steuerbehörden zielt darauf ab, Eigentümer finanziell zu entlasten und die Bildung von Wohneigentum sowie die private Altersvorsorge zu fördern.
Die Berechnung des Eigenmietwerts in Bern ist sehr komplex und für jede Gemeinde anders.
Familie Rüttli besitzt Etageneigentum in der Berner Altstadt:
Gegebene Werte
Berechnung des Eigenmietwerts
Ergebnis
Diese Berechnungen zeigen die unterschiedlichen Eigenmietwerte, die Familie Rüttli für ihre Etagenwohnung in der Berner Altstadt für die direkte Bundessteuer und die Kantons- und Gemeindesteuern zu veranschlagen hat. Die Unterschiede resultieren aus den verschiedenen Mietwertfaktoren, die jeweils angewendet werden.
Die Besteuerung des Eigenmietwerts bei einer Zweitwohnung oder einem Ferienhaus im Kanton Bern folgt speziellen Regelungen, die sich von jenen für Erstwohnungen unterscheiden. Insbesondere bei Zweitwohnungen oder Ferienhäusern kommt ausschliesslich der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung, und zwar unabhängig von den Regelungen, die auf kantonaler Ebene für die Besteuerung von Eigenmietwerten gelten.
Dies ist ein signifikanter Aspekt der Steuerpraxis in der Schweiz, da er auf die unterschiedlichen Zielsetzungen der Steuergesetzgebung auf Bundesebene im Vergleich zu kantonalen Regelungen hinweist.
Für Eigentümer von Zweitwohnungen oder Ferienhäusern im Kanton Bern bedeutet dies, dass sie sich auf einen höheren steuerlichen Aufwand einstellen müssen. Da der angesetzte Eigenmietwert direkt Einfluss auf das zu versteuernde Einkommen hat, kann dies insbesondere bei hochpreisigen Immobilien in begehrten Lagen zu deutlichen steuerlichen Mehrbelastungen führen.
Die Besteuerung des Eigenmietwerts soll eine steuerliche Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern sicherstellen. Eigentümer von Immobilien im Kanton Bern müssen daher den Eigenmietwert als Einkommen versteuern, was direkte Auswirkungen auf ihre Steuerlast hat. Die Berechnung und Besteuerung des Eigenmietwerts folgen detaillierten kantonalen und bundesweiten Regelungen, die sowohl Möglichkeiten als auch Pflichten für die Eigentümer mit sich bringen.
Ja, im Zusammenhang mit dem Eigenmietwert sind im Kanton Bern verschiedene steuerliche Abzüge möglich, die dazu dienen, die Steuerlast der Eigentümer zu mindern. Hierzu zählen unter anderem:
PDF: Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften
Wenn eine Immobilie im Kanton Bern, die als Eigenheim gilt, nicht bewohnt wird, bleibt die Regelung bezüglich des Eigenmietwerts grundsätzlich bestehen. Das bedeutet, der Eigenmietwert wird auch für nicht genutzte Zeiträume als fiktives Einkommen angesehen und muss versteuert werden. Die Logik dahinter ist, dass der Eigentümer theoretisch die Möglichkeit hätte, die Immobilie zu vermieten und somit Einkommen zu erzielen.
Die Behandlung von Unternutzung in Bezug auf den Eigenmietwert im Kanton Bern folgt den allgemeinen Prinzipien des Schweizer Steuerrechts, wobei spezifische kantonale Regelungen Anwendung finden können. Generell wird der Eigenmietwert auf Basis der Annahme berechnet, dass die Immobilie dem Eigentümer zur vollen Nutzung zur Verfügung steht. Eine Unternutzung, also die Situation, in der eine Immobilie nur teilweise genutzt wird (beispielsweise bei einem grossen Haus, in dem nur wenige Zimmer bewohnt sind), führt in der Regel nicht automatisch zu einer Anpassung des Eigenmietwerts.
Nein, den Eigenmietwert im Kanton Bern oder in einem anderen Kanton der Schweiz zu umgehen, ist nicht möglich, da die Besteuerung des Eigenmietwerts eine gesetzliche Anforderung ist. Diese Regelung gilt für alle Eigenheimbesitzer in der Schweiz und zielt darauf ab, eine steuerliche Gleichbehandlung zwischen Eigentümern und Mietern zu gewährleisten. Der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen angesehen, das versteuert werden muss, selbst wenn keine tatsächlichen Mieteinnahmen erzielt werden.
Es gibt jedoch gesetzlich vorgesehene Möglichkeiten, die Steuerlast zu optimieren, beispielsweise durch den Abzug von Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Investitionen in energieeffiziente Sanierungen.
