In diesem Glossareintrag widmen wir uns dem Thema «Mietwert», auch «Eigenmietwert» genannt, der ein wichtiger Begriff im Immobilienmarkt ist. Wir werden den Begriff genauer definieren, die verschiedenen Faktoren beleuchten, die bei der Berechnung eine Rolle spielen, und aufzeigen, wie dieser Wert in der Praxis bestimmt wird. Zudem erläutern wir den Unterschied zwischen Mietpreis und -wert und gehen auf die Bedeutung von gesetzlichen Bestimmungen im Schweizer Mietrecht ein.
Der Begriff bezeichnet den Betrag, den jemand für die Vermietung seiner Immobilie verlangt. In der Schweiz hat dieser Wert jedoch auch noch eine weitere Bedeutung im Kontext der Besteuerung von steuerpflichtigen Personen, die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben. In diesem Kontext wird er als theoretisches Einkommen betrachtet und dient als Grundlage für die Berechnung der Steuer für die Miete, die eine steuerpflichtige Person für ihre Liegenschaft verlangen könnte, sofern sie diese vermieten würde.
Dabei wird geschätzt, wie viel Miete die Immobilie generieren könnte. Dieser Ansatz zielt darauf ab, eine Steuergerechtigkeit zwischen Eigentümern und Mietern zu schaffen, indem auch der Wert der selbst genutzten Immobilie berücksichtigt und versteuert wird.
Der Mietwert wird anhand verschiedener Faktoren ermittelt, darunter:
Im Fall der Besteuerung in der Schweiz wird er als eine Schätzung der Miete betrachtet, die die Immobilie generieren könnte.
Diese Schätzung wird dann zum effektiven Einkommen der steuerpflichtigen Person addiert. Bei der Ermittlung können Zinsen für eine Hypothek und Unterhaltskosten gegebenenfalls von dieser geschätzten Summe abgezogen werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Berechnung des Mietwerts von verschiedenen Faktoren und individuellen Umständen abhängt, wie wir im nächsten Abschnitt näher erläutern werden.
Der Mietwert kann von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden. Dazu zählen unter anderem:
Eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot an Wohnungen können den Wert erhöhen, während ein übermässiges Angebot zu einem niedrigeren Wert führen kann. Zudem können gesetzliche Vorgaben, beispielsweise im Schweizer Mietrecht, den Mietwert begrenzen oder bestimmte Kriterien für dessen Festlegung vorgeben.
Der Mietwert kann unter der Berücksichtigung der folgenden Aspekte bestimmt werden:
Der Mietwert einer Immobilie wird oft auf der Grundlage der aktuellen Marktmiete vergleichbarer Objekte in der Region bestimmt. Die Marktmiete spiegelt das aktuelle Mietniveau wider und berücksichtigt Faktoren wie die Lage, die Grösse, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie. Makler, Immobilienbewertungsgutachter oder Online-Plattformen können Informationen über die Marktmiete liefern, die als Referenz für die Festlegung des Wertes herangezogen werden.
Wenn keine direkten Vergleichsmieten verfügbar sind, können Schätzverfahren wie das Sachwert- oder Ertragswertverfahren verwendet werden, um den Mietwert zu ermitteln. Das Sachwertverfahren berücksichtigt den Wert des Grundstücks und der baulichen Anlagen, während das Ertragswertverfahren den Wert der zukünftigen Mieteinnahmen unter Berücksichtigung von Faktoren wie der Mietdauer und der Mieterfluktuation berücksichtigt. Diese Verfahren erfordern eine detaillierte Analyse der Immobilie und können von Immobilienexperten oder Gutachtern durchgeführt werden.
In der Schweiz gibt es gesetzliche Vorgaben, die den Mietwert begrenzen und Mieterschutz gewährleisten sollen. So legt das Mietrecht etwa Obergrenzen für Mietzinse fest, um überhöhte Mieten zu verhindern. Zudem können regionale Mietverordnungen spezifische Regeln für dessen Ermittlung enthalten. Diese Vorgaben sollen sicherstellen, dass Mieter vor unangemessen hohen Mietpreisen geschützt werden und eine angemessene Wohnung für ihre Miete erhalten.
Ja, der Mietwert bzw. Eigenmietwert ist der theoretisch ermittelte Betrag, während der Mietpreis der tatsächlich vereinbarte Betrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter ist. Der Mietpreis kann auf Grundlage des Mietwerts und unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben verhandelt werden.
Der Mietwert pro Einheit variiert in der Schweiz je nach Region und Art der Immobilie. Im Kontext der Besteuerung wird der sogenannte Eigenmietwert herangezogen. Dieser entspricht etwa 60 bis 70 Prozent der Miete, die ein Mieter für ein vergleichbares Wohnobjekt pro Jahr zahlen müsste. Jedoch können in einzelnen Kantonen spezifische Prozentsätze gelten.
Beispielsweise wird im Kanton Zürich der Eigenmietwert mit 3,5 Prozent des Steuerwertes für Einfamilienhäuser und 4,25 Prozent des Steuerwertes für Eigentumswohnungen berechnet. Dieser Steuerwert beträgt in der Regel 70 Prozent des Marktwerts. Bei der Bestimmung des Mietwerts pro Einheit ist es ratsam, sich zunächst am Quadratmeterpreis des entsprechenden Kantons oder der Gemeinde zu orientieren.
Er wird anhand verschiedener Faktoren wie der Lage, der Grösse, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie ermittelt. Bei fehlenden Vergleichsmieten können Schätzverfahren wie das Sachwert- oder Ertragswertverfahren verwendet werden.
Faktoren wie die Nachfrage nach Wohnraum in der Region, das örtliche Mietniveau und gesetzliche Bestimmungen können ihn beeinflussen.
In der Schweiz wird der Mietwert der eigenen Wohnung durch die zuständige kantonale Steuerbehörde ermittelt. Diese Schätzung berücksichtigt Kriterien wie die Wohnfläche, die Lage, das Baujahr und die Bauweise.
Darüber hinaus ist der Eigenmietwert auf Immobilien anwendbar, die nicht vermietet werden. Eigentümer einer ganzjährig vermieteten Wohnung sind vom Eigenmietwert befreit und versteuern stattdessen die Mieteinnahmen als Einkommen.
