Immobilie im Kanton Zürich bewerten
Ermitteln Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Zürcher Liegenschaft.
Wer im Kanton Zürich in den eigenen vier Wänden wohnt, muss den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Dieser Wert wird anhand des Steuerwerts der Liegenschaft berechnet. Für Eigentumswohnungen gilt ein Satz von 4,25 %, für Einfamilienhäuser 3,5 %. In diesem Artikel finden Sie Formeln, Rechenbeispiele und eine Übersicht aller möglichen Abzüge, um Ihren Eigenmietwert im Kanton Zürich zu berechnen.
| Anwendung | Nur für selbstgenutzte Immobilien |
| Grundlage | Steuerwert = Verkehrswert × Faktor |
| Anzurechnender Faktor | 70 % |
| Prozentsatz Wohnungen | 4,25 % |
| Prozentsatz Einfamilienhäuser | 3,5 % |
| Formel | Eigenmietwert = Steuerwert (Verkehrswert × 70 %) × Prozentsatz |
Der Kanton Zürich verwendet für die Berechnung des Eigenmietwerts eine Formelrechnung, die auf dem Verkehrswert der Liegenschaft basiert. Dafür sind zwei Schritte nötig:
Steuerwert = Verkehrswert × 70 %
- Eigenmietwert (Eigentumswohnung) = Steuerwert × 4,25 %
- Eigenmietwert (Einfamilienhaus) = Steuerwert × 3,5 %
Der Steuerwert selbst setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitbauwert zusammen. Der Zeitbauwert entspricht den Neubaukosten (laut Gebäudeversicherungswert) abzüglich einer jährlichen Altersabschreibung. Für die direkte Bundessteuer übernimmt der Bund den Steuerwert des Kantons Zürich als Grundlage. Eine separate kantonale Berechnung entfällt, jedoch kann ein Korrekturfaktor zur Anwendung kommen.
Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnt, das ihm gehört, berechnet den Eigenmietwert nicht nach der Formel, sondern anhand von Vergleichsmieten für ähnliche Objekte in der Umgebung. Der Eigenmietwert beträgt 70 % dieser ortsüblichen Vergleichsmiete.
Familie Müller besitzt eine Eigentumswohnung in Winterthur. Der Verkehrswert beträgt CHF 900'000, die Hypothek CHF 720'000 (80 % Belehnung). Der Hypothekarzins liegt bei 2,5 %, das steuerbare Haushaltseinkommen bei CHF 150'000.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert | CHF 900'000 |
| Steuerwert (70 %) | CHF 630'000 |
| Eigenmietwert (4,25 %) | CHF 26'775 |
| − Hypothekarzinsen (2,5 % von 720'000) | − CHF 18'000 |
| − Unterhaltskosten (Pauschale 20 % des Eigenmietwerts) | − CHF 5'355 |
| Netto-Zuschlag zum Einkommen | CHF 3'420 |
| Steuerbares Einkommen ohne Eigentum | CHF 150'000 |
| Steuerbares Einkommen mit Eigenmietwert | CHF 153'420 |
Die Mehrbelastung durch den Eigenmietwert hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz und der Wohngemeinde ab. Im gezeigten Beispiel mit einem Netto-Zuschlag von CHF 3'420 und einem Grenzsteuersatz von rund 25–35 % ergibt das eine jährliche Mehrbelastung von etwa CHF 850 bis CHF 1'200.
Ehepaar Keller besitzt ein Einfamilienhaus in Uster. Der Verkehrswert beträgt CHF 1'400'000, die Hypothek CHF 980'000. Der Hypothekarzins liegt bei 2,5 %.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert | CHF 1'400'000 |
| Steuerwert (70 %) | CHF 980'000 |
| Eigenmietwert (3,5 %) | CHF 34'300 |
| − Hypothekarzinsen (2,5 % von 980'000) | − CHF 24'500 |
| − Unterhaltskosten (Pauschale 20 % des Eigenmietwerts) | − CHF 6'860 |
| Netto-Zuschlag zum Einkommen | CHF 2'940 |
Beim Einfamilienhaus fällt der Eigenmietwert-Satz mit 3,5 % tiefer aus als bei Eigentumswohnungen. Trotzdem ist der absolute Franken-Betrag wegen des höheren Steuerwerts oft grösser. Wer grössere Sanierungs- oder Unterhaltsarbeiten plant, sollte prüfen, ob die effektiven Unterhaltskosten die Pauschale übersteigen. Falls ja, lohnt sich der Abzug der tatsächlichen Kosten.
Die Formel lässt sich zwar von Hand anwenden, doch ein Online-Rechner spart Zeit und minimiert Rechenfehler. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) stellt einen Steuerrechner zur Verfügung, mit dem Sie Ihre Gesamtsteuerbelastung inklusive Eigenmietwert simulieren können.
Für eine erste Einschätzung des Verkehrswerts Ihrer Liegenschaft – die Grundlage jeder Eigenmietwertberechnung – bietet sich ausserdem der Immobilienrechner von RealAdvisor an.
Beachten Sie: Kein Online-Tool ersetzt die offizielle Einschätzung durch das kantonale Steueramt. Die berechneten Werte sind Richtwerte, die Ihnen helfen, Ihre Steuererklärung besser vorzubereiten oder eine Neueinschätzung kritisch zu hinterfragen.
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Ermitteln Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Zürcher Liegenschaft.
Eigentümer können zwischen zwei Varianten wählen:
Der Pauschalabzug ist einfach und ohne Belege möglich. Der Effektivabzug lohnt sich in Jahren mit grossen Renovationen wie Fassadensanierungen, einem Heizungsersatz oder einem Fenstertausch. Wertvermehrende Investitionen – etwa ein neuer Wintergarten – sind nicht abzugsfähig, können aber bei einem späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer mindern.
Schuldzinsen auf der Hypothek können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Grenze für den Abzug liegt im Kanton Zürich bei den gesamten steuerbaren Erträgen aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen plus zusätzlich CHF 50'000. Für die meisten privaten Wohneigentümer ist der Abzug daher de facto unbegrenzt. Mit steigenden Hypothekarzinsen steigt also auch der steuerliche Vorteil – ein Aspekt, der bei der Planung der Amortisationsstrategie berücksichtigt werden sollte.
Wer einen Teil seiner Liegenschaft nachweislich dauerhaft nicht nutzt – etwa weil ein Kind ausgezogen ist und das Zimmer leer steht –, kann einen Unternutzungsabzug geltend machen. Dieser gilt ausschliesslich für den Hauptwohnsitz, nicht für Ferienhäuser oder Zweitliegenschaften.
Formel für Einfamilienhäuser:
Neuer Eigenmietwert = Eigenmietwert × (genutzte Zimmer + 2) ÷ (Gesamtzimmer + 2)
Hinweis: Zimmer über 30 m² zählen als 2 Räume.
Beispiel: 6-Zimmer-Haus, Eigenmietwert CHF 30'000, 1 Zimmer dauerhaft leer: (CHF 30'000 × 7) ÷ 8 = CHF 26'250
Formel für Eigentumswohnungen:
Neuer Eigenmietwert = Eigenmietwert × (genutzte Zimmer + 1) ÷ (Gesamtzimmer + 1)
Beispiel: 5-Zimmer-Wohnung, Eigenmietwert CHF 25'000, 1 Zimmer dauerhaft leer: (CHF 25'000 × 5) ÷ 6 = CHF 20'833
Wichtig: Eine gelegentliche Nutzung als Gästezimmer oder Abstellraum gilt nicht als Unternutzung. Die betroffenen Zimmer müssen tatsächlich und dauerhaft leer stehen.
Wer während eines Umbaus ausziehen muss und vorübergehend auswärts wohnt, kann den Eigenmietwert anteilig reduzieren. Dauert der Umbau zwei Wochen, wäre eine Reduktion um 2/52 des Jahreswerts möglich. Ist die Liegenschaft während des Umbaus teilweise bewohnbar, gewährt der Kanton Zürich in der Regel keine Reduktion.
Für Eigentümer mit geringem Einkommen – häufig Rentnerinnen und Rentner – gibt es im Kanton Zürich eine Härtefallklausel: Übersteigt der Eigenmietwert rund ein Drittel des steuerbaren Einkommens, kann er auf Antrag reduziert werden.
Zur Steuerperiode 2026 aktualisiert der Kanton Zürich erstmals seit 2009 die Lagewerte und die Altersabschreibungsregeln. Die wichtigsten Neuerungen:
Wer der Ansicht ist, der neu festgesetzte Eigenmietwert sei zu hoch, kann beim kantonalen Steueramt eine individuelle Überprüfung verlangen. Der festgelegte Wert darf laut Bundesgericht nicht unter 60 % der ortsüblichen Marktmiete liegen. Der Kanton Zürich zielt in der Regel auf einen Wert von rund 70 %.
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Ermitteln Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Zürcher Liegenschaft.
Wenn die Steuerbehörde den Eigenmietwert zu hoch ansetzt oder ein Fehler in der Berechnung vorliegt, können Sie kostenfrei Einsprache einlegen – am einfachsten über das Onlineformular des kantonalen Steueramts Zürich. Wichtig: Prüfen Sie jede Neueinschätzung genau, denn Fehler können Sie über mehrere Jahre hinweg teuer zu stehen kommen.
Sobald der Rechtsweg beschritten wird, trägt der Verlierer alle Verfahrenskosten einschliesslich allfälliger Expertengutachten. Es empfiehlt sich daher, zunächst eine gütliche Einigung mit dem Steueramt anzustreben.
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Die Änderung ist jedoch noch nicht in Kraft. Mit einer Umsetzung ist frühestens zur Steuerperiode 2028 zu rechnen. Bis dahin gilt die bisherige Besteuerung unverändert.
Mit der Abschaffung fallen auch mehrere Abzüge weg: Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten können bei selbst genutzten Liegenschaften dann nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Einzig für Erstkäufer ist ein befristeter Schuldzinsabzug während der ersten zehn Jahre vorgesehen.
Den Eigenmietwert im Kanton Zürich zu berechnen, ist mit der richtigen Formel unkompliziert: Steuerwert (70 % des Verkehrswerts) multipliziert mit 4,25 % (Wohnung) bzw. 3,5 % (Haus). Mit den verfügbaren Abzügen für Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Unternutzung lässt sich die tatsächliche Steuermehrbelastung häufig auf ein überschaubares Mass reduzieren. Wer jetzt noch die Neueinschätzung per 2026 im Blick behält und bei Bedarf Einsprache erhebt, ist gut vorbereitet – bis der Eigenmietwert endgültig aus dem Steuergesetz verschwindet.
Das Stimmvolk hat die Abschaffung am 28. September 2025 angenommen. Die Umsetzung dauert noch, voraussichtlich frühestens ab Steuerperiode 2028 entfällt der Eigenmietwert.
Multiplizieren Sie den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft mit 70 %, um den Steuerwert zu erhalten. Multiplizieren Sie diesen mit 4,25 % (Eigentumswohnung) bzw. 3,5 % (Einfamilienhaus). Das Ergebnis ist Ihr Eigenmietwert.
Das hängt von der Lage, dem Objekttyp und dem Steuerwert ab. Eine allgemeingültige Durchschnittszahl existiert nicht – die Bandbreite ist gross. Anhand der Formel lässt sich der Wert jedoch für jede Liegenschaft individuell berechnen.
Im Kanton Zürich wird der Eigenmietwert unter «Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen» eingetragen. In der Regel füllt das kantonale Steueramt diesen Betrag bereits vor. Sie sollten den Wert trotzdem prüfen und bei Unstimmigkeiten Einsprache einlegen.
