Der Eigenmietwert ist ein zentraler Begriff im Schweizer Steuerrecht. Er stellt ein fiktives Einkommen dar, welches von Immobilieneigentümern, die ihre eigene Immobilie bewohnen und damit praktisch ihr eigener Mieter sind, versteuert werden muss. Der Eigenmietwert, nicht nur in Zürich, spiegelt einen Prozentsatz der Marktmiete wider, den Sie als Eigentümer erzielen könnten, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten würden bzw. zu marktüblichen Mieten nutzen. Es handelt sich also um eine theoretische Mieteinnahme, die zu Ihrem steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet wird.
Zwar gibt es Diskussionen über die mögliche Abschaffung des Mietwerts für eigengenutzte Liegenschaften, doch seit 2009 wurden keine grösseren Gesetzesänderungen vorgenommen.
Um den Eigenmietwert in Zürich zu berechnen, wird eine Formel verwendet, die auf dem Steuerwert der Immobilie basiert. Dieser wird durch Multiplikation des Verkehrswerts der Liegenschaft mit 70 % ermittelt. Der resultierende Betrag wird dann mit den festgelegten Prozentsätzen multipliziert: 4,25 % für Eigentumswohnungen und 3,5 % für Einfamilienhäuser.
Hier ein vereinfachtes Beispiel der Formel:
Es ist wichtig zu beachten, dass der Eigenmietwert nur auf selbst genutzte Immobilien angewendet und auf jährlicher Basis berechnet wird.
Um die Berechnung des Eigenmietwerts zu verdeutlichen, nehmen wir an, Familie B. besitzt eine Eigentumswohnung in Zürich. Der Verkehrswert der Liegenschaft beträgt CHF 1'000'000. Der Steuerwert dieser Immobilie beträgt daher 70 % des Verkehrswerts der Liegenschaft, also CHF 700'000. Da es sich um Stockwerkeigentum handelt, wird der Eigenmietwert mit einem Satz von 4,25 % berechnet. Das ergibt einen Eigenmietwert von CHF 29'750 pro Jahr. Dieser Betrag wird zum Einkommen der Familie B. hinzugerechnet und muss mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Es ist zu beachten, dass Renovationen, Hypotheken und andere Faktoren die Berechnung des Eigenmietwerts beeinflussen können. Diese Faktoren können dazu führen, dass der tatsächliche Eigenmietwert niedriger ausfällt als in unserem Beispiel.
Um die spezifische Berechnungsformel für den Eigenmietwert in Zürich zu verstehen, ist es wichtig, die Rolle des Vermögenssteuerwerts zu berücksichtigen. Für Einfamilienhäuser beträgt der Eigenmietwert 3,5 % des Vermögenssteuerwerts bis CHF 120’000 und 1 % des Vermögenssteuerwerts für den darüber hinausgehenden Teil. Der Vermögenssteuerwert setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitbauwert der Immobilie zusammen. Der Zeitbauwert entspricht den Neubaukosten abzüglich einer Entwertung aufgrund des Alters des Gebäudes (Altersentwertung).
Im Vergleich mit anderen Kantonen in der Schweiz gibt es Unterschiede in der Berechnung des Eigenmietwerts. Während Zürich den Eigenmietwert basierend auf einem Prozentsatz des Steuerwerts ermittelt, nutzen andere Kantone andere Methoden. Einige von ihnen berücksichtigen etwa den Marktwert der Immobilie oder verwenden Schätzungen von Liegenschaften für die Berechnung.
Es ist daher immer ratsam, sich bei den jeweiligen kantonalen Steuerbehörden über die genauen Berechnungsmethoden und -sätze zu informieren.
Änderungen in der Steuergesetzgebung können erhebliche Auswirkungen auf den Eigenmietwert und damit auf die Steuerlast von Immobilienbesitzern haben. Insbesondere könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts, die im Bundesgesetz über die Wohneigentumsbesteuerung diskutiert wurde, zu einer wesentlichen Einfachheit führen. Es wird angenommen, dass eine solche Änderung vor allem Immobilienbesitzer mit grossem Vermögen betreffen würde.
Abhängigkeit vom Zinsniveau: Die Auswirkungen solcher Änderungen hängen auch stark vom Zinsniveau ab. Sind die Hypothekarzinsen niedrig, sind auch die Abzüge für viele Immobilieneigentümer niedriger als die Steuer auf dem Eigenmietwert.
Auswirkungen auf Hypotheken: Darüber hinaus könnte eine Änderung der Besteuerung des Eigenmietwerts auch die Eigentümer beeinflussen, die ihre Hypothek bereits amortisiert haben. Sie könnten mehr Vermögenssteuern zahlen, da sie nicht mehr von den Schuldzinsabzügen profitieren.
Härtefälle: Änderungen in der Steuergesetzgebung können auch in Härtefällen relevant sein. Hier könnte eine Reduktion des Eigenmietwerts in Betracht gezogen werden, die in der Steuererklärung angegeben und nachgewiesen werden muss.
Um den Eigenmietwert in der Steuererklärung der steuerpflichtigen Person anzugeben, müssen Sie zunächst den entsprechenden Betrag berechnen und diesen in Ihren Einkünften berücksichtigen. In Zürich wird der Eigenmietwert normalerweise auf dem Formular «Liegenschaftsverzeichnis» der Steuererklärung eingetragen.
Dieses Formular enthält auch Felder für andere relevante Informationen wie den Steuerwert der Immobilie (Landwert und Zeitbauwert) und etwaige Hypotheken oder Abzüge. Es ist wichtig, dass Sie alle notwendigen Belege und Unterlagen aufbewahren, um einen entsprechenden Nachweis zu haben. Diese Unterlagen können z. B. Schätzungen des kantonalen Steueramts oder Bankbelege zur Hypothek beinhalten. Wenn Sie eine Änderung in der Nutzung Ihrer Immobilie oder in Ihrem Einkommen hatten, sollten Sie dies ebenfalls in Ihrer Steuererklärung angeben.
Die Auswirkungen des Eigenmietwerts auf die Steuerlast sind vielfältig und hängen von mehreren Faktoren ab.
Daher ist es wichtig, sich regelmässig über die aktuellen Werte und Regelungen zu informieren.
Die Diskussion über die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kontrovers. In Bezug auf einen Systemwechsel gibt es Befürworter und Gegner:
Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte verschiedene Auswirkungen auf Hausbesitzer im Kanton Zürich haben:
Der Pauschalabzug spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Eigenmietwerts. Für Immobilien, die älter als zehn Jahre sind, liegt dieser Pauschalabzug in Zürich und auf Bundesebene beispielsweise bei 20 Prozent des Eigenmietwerts. Bei jüngeren Immobilien beträgt er hingegen 10 Prozent. Dieser Abzug berücksichtigt die Unterhaltskosten, die mit dem Besitz einer Immobilie verbunden sind. Bitte beachten Sie, dass der Pauschalabzug in anderen Kantonen variieren kann.
Um Informationen über den Eigenmietwert zu erhalten, gibt es verschiedene Quellen. Ihr lokales Gemeindesteueramt ist eine wichtige Anlaufstelle, die detaillierte Informationen über den Eigenmietwert in Ihrer spezifischen Gemeinde bereitstellt. Die kantonale Steuerverwaltung bietet ebenfalls wertvolle Informationen, insbesondere zur Berechnung und den einschlägigen steuerlichen Regelungen.
Gesetzestexte und offizielle Verordnungen wie das Zürcher Steuergesetz sind ebenfalls wichtige Informationsquellen, vor allem, wenn Sie tiefer in die Materie einsteigen möchten.
Es kann auch hilfreich sein, einen Steuerberater oder Immobilienexperten zu konsultieren, um spezifische Fragen zu klären und individuelle Beratung zu erhalten.
