In der Schweiz ist der Eigenmietwert ein Begriff aus dem Steuerrecht, der den Wert der Nutzung einer selbst bewohnten Immobilie darstellt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnimmobilien bedeutet das, dass sie diesen »virtuellen Mietwert« als Einkommen versteuern müssen. Dieser Ansatz beruht auf der Idee, dass das Wohnen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung einem geldwerten Vorteil entspricht, vergleichbar mit dem Erhalt von Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet würde.
Die Berechnung des Eigenmietwerts variiert von Kanton zu Kanton, folgt aber generell bestimmten Richtlinien. Grundlage ist der Marktwert der Immobilie, wobei der geschätzte Wert für die Liegenschaft verwendet wird. Auf diese Weise wird der Betrag ermittelt, den Hausbesitzer theoretisch als Miete zahlen würden, wenn sie die Liegenschaft nicht selbst bewohnen würden. Die Steuerbehörden berücksichtigen dabei verschiedene Faktoren, um den genauen Eigenmietwert zu bestimmen, darunter:
Bestimmte Kosten können in Abzug gebracht werden.
Mehrere Faktoren haben Einfluss auf die Höhe des Eigenmietwerts, darunter:
Diese Faktoren und Verfahren werden von den kantonalen Steuerbehörden sorgfältig geprüft, um den Eigenmietwert jeder Immobilie individuell festzulegen.
Die Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz ist seit Jahren ein wiederkehrendes Thema in der Politik. Der Eigenmietwert ist umstritten, da er von vielen als veraltet und ungerecht empfunden wird.
Kritiker argumentieren, dass der Eigenmietwert die Hauseigentümer und deren Liegenschaften unverhältnismässig belastet, indem er sie zwingt, Steuern auf ein fiktives Einkommen zu zahlen, das sie jedoch nicht erhalten. Zudem wird angeführt, dass dieses System die Verschuldung fördert, da Hypothekarzinsen von der Steuer abgezogen werden können, was wiederum den Anreiz mindert, Hypotheken abzubezahlen.
Es gab bereits mehrere Vorstösse beim Bundesgericht, um die Besteuerung der Eigenmietwerte abzuschaffen oder einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung zu erreichen. Diese Bemühungen und Verfahren zielten darauf ab, das Steuersystem gerechter zu gestalten und die Eigenheimbesitzer von dieser als ungerecht empfundenen Steuerlast zu befreien. Allerdings sind bisherige Reformversuche entweder in der politischen Diskussion stecken geblieben oder wurden durch Volksabstimmungen abgelehnt.
Wie auch in der restlichen Schweiz ist der Eigenmietwert im Kanton Luzern ein wichtiger Faktor im Steuersystem für Immobilieneigentümer. Dieser Wert bildet die Grundlage für die Besteuerung des fiktiven Einkommens, das aus dem Besitz und der Nutzung der eigenen vier Wände resultiert. Der Kanton Luzern folgt den landesweiten Richtlinien und Verfahren zur Bestimmung des Eigenmietwerts, passt diese jedoch an lokale Gegebenheiten an, um eine faire und realistische Einschätzung des Werts sicherzustellen.
Die Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton Luzern basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie, der als Näherungswert für den potenziellen Mietwert dient. Wie bereits erwähnt, werden dazu spezifische Faktoren berücksichtigt. Der Kanton Luzern verwendet eine Formel, die sich an diesen Kriterien orientiert und regelmäßig aktualisiert wird, um Veränderungen am Immobilienmarkt und in der Bauqualität widerzuspiegeln.
Die genaue Formel für die Berechnung des Eigenmietwerts lautet wie folgt:
Eigenmietwert = Marktmietwert × 70 %
Der Prozentsatz wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt. Der Marktmietwert orientiert sich aktuell an den amtlich festgestellten Werten des Jahres 2022.
Im Gegensatz zum früheren Zyklus von 15 Jahren findet die Neubewertung nun alle fünf Jahre statt. Als Ausgleich entfällt die bisherige, jährliche Anpassung des Eigenmietwerts an den Katasterwert (Index).
Nehmen wir an, die Miete, die für eine Immobilie im Kanton Luzern auf dem freien Markt hätte erzielt werden können, beträgt CHF 2'500.- pro Monat. In einem Jahr wären das CHF 30'000.-.
30'000 × 0.7 = CHF 21'000 Eigenmietwert, der bei der Steuererklärung entsprechend angegeben werden muss.
Der Eigenmietwert für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser im Kanton Luzern wird nach ähnlichen Prinzipien wie bei Erstwohnungen berechnet, jedoch mit einigen Besonderheiten, die wir im Folgenden darlegen. Für solche Immobilien wird ebenfalls der fiktive Mietwert herangezogen, der bei einer Vermietung erzielt werden könnte. Dieser Ansatz trägt der Tatsache Rechnung, dass Zweitwohnungen und Ferienhäuser oft in touristisch attraktiven Gebieten liegen, was ihren potenziellen Mietwert beeinflussen kann.
Die Berechnung des Eigenmietwerts variiert in der Schweiz von Kanton zu Kanton, was zu Unterschieden in der steuerlichen Belastung führen kann. Hier sind einige generelle Unterschiede und Besonderheiten:
Insgesamt ist es wichtig zu verstehen, dass die kantonalen Unterschiede in der Berechnung des Eigenmietwerts die Steuerbelastung für Immobilieneigentümer deutlich beeinflussen können. Wer in verschiedenen Kantonen Immobilien besitzt, sollte sich daher eingehend mit den jeweiligen Bestimmungen vertraut machen oder fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, um Überraschungen bei der Steuerrechnung zu vermeiden.
Das Steuersystem in Luzern erlaubt verschiedene Abzüge, die die Steuerlast für Eigentümerinnen und Eigentümer beeinflussen können. Welche das sind, klären wir hier.
Ja, im Kanton Luzern sind verschiedene Abzüge durch das Eigenheim steuerlich geltend zu machen:
Ja, gegen die Festlegung des Eigenmietwerts kann Einspruch eingelegt werden. Eigentümerinnen und Eigentümer, die mit der Bewertung ihres Eigenmietwerts nicht einverstanden sind, haben die Möglichkeit, innerhalb einer bestimmten Frist nach Erhalt des Steuerbescheids einen Einspruch bei den zuständigen Behörden zu erheben. Der Prozess erfordert in der Regel eine detaillierte Begründung und gegebenenfalls das Einbringen von zusätzlichen Unterlagen oder Gutachten.
Der Eigenmietwert wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und den Immobilieneigentümern im Rahmen der jährlichen Steuerveranlagung mitgeteilt. Im Kanton Luzern können Sie Ihren spezifischen Eigenmietwert auf Ihrem Steuerbescheid finden. Zusätzlich bietet die Website der kantonalen Steuerverwaltung Luzern (oder deren Steuerportal) wichtige Informationen, die eine erste Einschätzung des Eigenmietwerts ermöglichen.
Die genaue Höhe des Eigenmietwerts variiert von Immobilie zu Immobilie und von Kanton zu Kanton und basiert auf vielen Faktoren wie der Lage und dem Zustand der Liegenschaft. Für eine grobe Schätzung oder eine genaue Berechnung sollten Immobilieneigentümer die Services ihrer kantonalen Steuerverwaltung nutzen oder sich an einen Steuerberater wenden.
Im Kanton Luzern gibt es einen Freibetrag für das Vermögen, bis zu dem keine Vermögenssteuer bezahlt werden muss. Dieser Freibetrag kann sich ändern, lag aber zuletzt bei CHF 200'000.- für Einzelpersonen und CHF 400'000.- für verheiratete Paare sowie eingetragene Partnerschaften. Für aktuelle Werte und weitere Details empfiehlt es sich, die Website der kantonalen Steuerverwaltung Luzern zu konsultieren oder direkt dort nachzufragen.
Der Katasterwert, auch als Steuerwert bekannt, bezeichnet den Wert, der einer Liegenschaft für steuerliche Zwecke zugeordnet wird. Er dient als Grundlage für die Berechnung des Eigenmietwerts und anderer steuerlicher Abgaben. Der Katasterwert orientiert sich in der Regel am Verkehrswert, ist jedoch oft niedriger, da er nach spezifischen kantonalen Richtlinien für die Steuerveranlagung festgelegt wird.
Den Eigenmietwert einer Immobilie finden Sie auf Ihrem Steuerbescheid, der Ihnen jährlich von der kantonalen Steuerverwaltung zugestellt wird. Zusätzlich können Informationen zum Eigenmietwert und seiner Berechnung auf den Websites der kantonalen Steuerbehörden abgerufen werden.
