Bruttomiete (auch Bruttomietzins) bezeichnet den Gesamtmietzins, der die Nettomiete plus vertraglich definierte Nebenkosten umfasst; häufig sind ausserdem Heiz- und Warmwasserkosten als Akonto oder Pauschale einbezogen.
Damit deckt die Bruttomiete Nutzung und laufenden Betrieb der Liegenschaft ab, nicht jedoch persönliche Verbrauchskosten wie Haushaltsstrom oder Internet.
Infokasten: Was bedeuten eigentlich brutto und netto?
Brutto bezeichnet stets eine zusammengesetzte Grösse. Der Begriff stammt vom lateinischen Wort «brutus» für unrein bzw. schwerfällig ab. Er findet sich in Begriffen wie Bruttolohn, Bruttopreis, Bruttomiete oder Bruttogewicht wieder. Die um bestimmte Werte/Teile/Stückzahlen/Grössen verringerte Grösse ist das Netto.
Zu typischen Nebenkosten zählen u. a. Hauswartung, Reinigung Allgemeinflächen, Lift, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Abfallentsorgung, Gartenpflege sowie Wartung üblicher Anlagen. Diese Positionen werden bei hierbei als Akonto (jährliche Abrechnung mit Nach-/Rückzahlung) oder als Pauschale (keine Nachzahlung, Anpassung erst für die Zukunft) vereinbart.
| Begriff | Grundmiete | Heiz-/Warmwasser | Weitere Nebenkosten* |
|---|---|---|---|
| Nettomiete | ja | nein | nein |
| Bruttomiete | ja | je nach Vertrag | ja |
| Bruttokaltmiete | ja | nein | ja |
| Bruttowarmmiete | ja | ja | ja |
* z. B. Hauswart, Reinigung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Kehricht, Gartenpflege.
Der Begriff Bruttomietzins ist inhaltlich gleichbedeutend mit Bruttomiete. Er wird jedoch vor allem in Mietverträgen und Abrechnungen verwendet, um den Gesamtbetrag pro Monat auszuweisen.
Bruttomiete = Nettomiete + Nebenkosten (+ Heiz-/Warmwasser, falls inkludiert)
Nettomiete CHF 1’450 + Nebenkosten-Akonto CHF 220 + Heizkosten-Akonto CHF 80 = Bruttomiete CHF 1’750.
Tipp: Legen Sie die letzte Nebenkosten-Abrechnung bereit. Daraus erkennen Sie, ob Ihre Akonti realistisch sind oder eine Anpassung nötig ist.
Heizkosten sind hier oft als Akonto enthalten (Bruttowarmmiete). Am Jahresende erfolgt dann die Abrechnung der effektiven Verbräuche. Es kann somit zu Nach- oder Rückzahlungen kommen. Bei einer Pauschale entfällt die Abrechnung; Anpassungen sind erst für künftige Perioden möglich.
Im deutschsprachigen Raum wird Warmmiete (Bruttowarmmiete) häufig synonym verwendet. In der Schweiz ist Warmmiete hingegen nicht so üblich. Hier ist es daher wichtiger, was im Mietvertrag bei der Bruttomiete konkret als Nebenkosten und ausserdem bei Heiz-/Warmwasser ausgewiesen ist. Entscheidend ist also die genaue Vertragsdefinition und nicht, ob man den Begriff Warmmiete in einem Gespräch verwendet.
Zulässig und praxisüblich, sofern Nebenkosten im Vertrag klar ausgewiesen sind (Art und System: Akonto oder Pauschale) und nur umlagefähige Betriebskosten enthalten. Vermieter sollten die Kriterien nachvollziehbar dokumentieren und jährliche Abrechnungen fristgerecht zustellen (bei Akonto).
Eine Mieterhöhung ist möglich, muss aber formal gegenüber dem Mieter korrekt begründet werden (z. B. gestiegene Nebenkosten bei Pauschale, Referenzzinssatz, Teuerung, Mehrleistungen). In der Schweiz erfolgt die Mitteilung über eine Mieterhöhung immer auf dem amtlichen Formular; bei Akonto-Nebenkosten werden Anpassungen oftmals nach der Jahresabrechnung für die Zukunft festgelegt.
Bei erheblichen Mängeln (z. B. Heizungsausfall) kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Als Bemessungsgrundlage und nach den gesetzlichen Regelungen dient in der Praxis die gesamte Höhe der Bruttomiete, weil die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache insgesamt beeinträchtigt ist. Vorgehen: Mangel umgehend melden, Frist setzen, Rechte wahren (allenfalls Schlichtungsbehörde beiziehen).
Der individuelle Wohnungsstrom ist in der Regel nicht Teil der Bruttomiete (weder Bruttowarmmiete noch Bruttokaltmiete) und wird direkt vom Mieter an den Energieversorger bezahlt. Enthalten sein kann ein Betrag für den Allgemeinstrom für Treppenhaus, Lift, Waschküche – als Teil der Nebenkosten.
Ja, diese ist erlaubt – vorausgesetzt, sie ist vertraglich eindeutig definiert, transparent durch den Vermieter abgerechnet und umfasst nur zulässige Betriebskosten. Unzulässig sind hingegen verdeckte Instandhaltung oder Verwaltungskosten, die nicht umgelegt werden dürfen.
Mieter versteuern ihre Bruttomiete grundsätzlich nicht. Vermieter deklarieren jedoch die Mieteinnahmen im Rahmen der Steuererklärung; Details hängen von Rechtsform und Kanton ab. Für Einzelfragen empfiehlt sich daher immer die Auskunft der zuständigen Steuerbehörde.
Die beiden Begriffe unterscheiden sich durch den Umgang mit Nebenkosten. Brutto ist planbarer (eine Monatsrate), Netto bietet hingegen mehr Transparenz je Position. Für Haushalte mit stabilem Verbrauch ist Brutto daher komfortabel; bei stark schwankendem Verbrauch kann Netto mit separater Abrechnung sinnvoller sein.
Der Begriff Mietzins bezeichnet den Betrag, den der Mieter regelmäßig an den Vermieter zahlen muss, um die Mietimmobilie nutzen zu können. Er wird im Mietvertrag festgelegt und ist in der Regel monatlich fällig. Der Mietzins spiegelt den Wert der Nutzung und des Besitzes der Immobilie wider.
In der Praxis setzt sich der Mietzins aus dem Nettomietzins und den Nebenkosten zusammen. Der Nettomietzins deckt die Kosten für die Nutzung der Räumlichkeiten, während die Nebenkosten zusätzliche Kosten wie Heizung, Abfallbeseitigung und Hauswartung abdecken. Wenn im Mietvertrag keine Nebenkosten erwähnt sind, kann davon ausgegangen werden, dass sie im Mietzins enthalten sind.
Sie sollten beachten, dass die Mietzinsberechnung variieren kann und von verschiedenen Faktoren wie der Lage der Immobilie, der Ausstattung und der aktuellen Marktsituation abhängt.
Eine Abschlagszahlung für die Heizkosten ist in der Bruttomiete enthalten. Die genauen Verbrauchswerte werden zum Jahresende ermittelt und gegengerechnet. Hier kann es dann zu einer Nach- oder Rückzahlung kommen.
Die Bruttokaltmiete und die Warmmiete sind zwei verschiedene Mietmodelle, die sich in ihren inbegriffenen Kosten unterscheiden.
Wie eingangs erwähnt, setzt sich die Bruttomiete aus der Grundmiete (Nettomiete) und den Betriebs- und Heizkosten zusammen. Diese Nebenkosten werden monatlich als Abschlag gezahlt und am Jahresende mit den tatsächlichen Werten verrechnet.
Um einen dem Einkommen angepassten Lebensstil wahren zu können, sollte die Bruttomiete maximal 30 % des Nettoeinkommens entsprechen. Verdienen Sie beispielsweise CHF 4’500.- netto, können Sie sich bequem eine Wohnung für bis zu CHF 1’500.- Bruttomiete leisten.
Neben der Grundmiete sind bei einer Bruttomiete auch alle Nebenkosten, Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten, aber nicht Strom oder Telefonkosten eingeschlossen. Die Heiz- und Betriebskosten werden zum Jahresende mit den tatsächlichen Kosten verrechnet. Hierauf folgt eine Nachzahlung oder auch Rückerstattung.
Oft wird aufgrund der Abrechnung eine Anpassung der Bruttomiete für den nächsten Abrechnungszeitraum vorgenommen, damit es im Folgejahr zu einer geringeren Abweichung kommt.
