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Pour financer l’achat d’un bien immobilier, les particuliers ne peuvent rarement compter uniquement sur leurs fonds propres. Le reste de la somme est donc financé par un crédit immobilier. Bien souvent, ils font une demande de prêt hypothécaire auprès d’une banque. Qu'est-ce que l'hypothèque d'une maison? Comment obtenir ce crédit immobilier? RealAdvisor vous explique tout sur le sujet.
Lorsque vous contractez un crédit hypothécaire pour acheter un bien immobilier, l’hypothèque représente la garantie accordée à la banque. En d’autres termes, le bien immobilier est mis en gage : si vous ne remboursez pas les mensualités, la banque peut saisir le logement et le vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues.
L’hypothèque est donc une mesure de sécurité pour l’établissement prêteur, lui permettant de se protéger contre le risque de défaut de paiement. Elle est incontournable dans le cadre de tout prêt immobilier en Suisse et constitue un élément central à prendre en compte avant de se lancer dans l’achat.
Lorsque vous financez un bien immobilier, vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de sa valeur grâce à une hypothèque. Ce financement est divisé en deux niveaux :
En Suisse, la constitution d’une hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire. C’est lui qui enregistre officiellement l’hypothèque et la publie au registre foncier.
Et si vous vendez votre bien avant d’avoir remboursé l’intégralité de l’hypothèque, vous devrez demander une mainlevée. Cela signifie que le notaire doit officialiser la fin de l’hypothèque et radier l’inscription du registre foncier.
Le terme « hypothèque » est souvent utilisé de manière interchangeable avec prêt hypothécaire, mais il s’agit en réalité de deux éléments complémentaires :
Cette cédule hypothécaire peut être un document papier ou dématérialisé. Elle permet à la banque d’exercer ses droits sur le bien en cas de défaut de paiement.
En cas de rachat de crédit hypothécaire, vous avez la possibilité de transférer cette cédule à un autre établissement financier. Cela permet d’éviter des frais supplémentaires de création d’une nouvelle hypothèque, tout en conservant le bien comme garantie.
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Le processus d'obtention d'une hypothèque est régi par des règles simples, basées sur les exigences en matière de taux d'avance et de taux d'endettement.
Le taux d'avance représente le rapport entre la valeur du bien immobilier et le montant du prêt hypothécaire. Pour obtenir une hypothèque en vue de votre achat immobilier, le taux d'avance ne peut excéder 80 %. Cela signifie que vous devez disposer d'au moins 20 % des fonds propres pour financer cet achat. Ces fonds propres peuvent prendre la forme de liquidités, d'avancements d'héritage ou de prêts divers, et ils doivent être disponibles au moment de la demande de crédit immobilier.
Le taux d'endettement est un autre élément clé du fonctionnement d'une hypothèque pour une maison ou un appartement. Il ne peut dépasser 33 % de vos revenus. Ce taux inclut les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d'entretien. La banque vérifie également que le reste à vivre est suffisant après le remboursement du prêt, afin de ne pas vous mettre en situation de surendettement. Il est donc essentiel de procéder à une évaluation de votre capacité financière avant d'obtenir l'approbation d'un crédit immobilier.
En respectant ces critères de taux d'avance et de taux d'endettement, vous augmentez vos chances d'obtenir une hypothèque pour financer votre projet immobilier en toute sérénité. Veillez à bien évaluer vos capacités financières, à disposer des fonds propres nécessaires et à anticiper les coûts liés à votre prêt hypothécaire avant de procéder à votre demande de crédit immobilier.
Le processus d'obtention d'un prêt hypothécaire comprend plusieurs étapes.
1. Entretien préliminaire: avant de donner suite à votre demande de crédit immobilier, la banque organise un entretien pour mieux comprendre votre projet immobilier et déterminer le montant nécessaire à sa réalisation. Lors de cet entretien, le conseiller bancaire rassemble également les documents requis pour l'étude approfondie de votre demande, en vue de fournir une réponse favorable ou défavorable.
2. Signature du contrat de financement: si vous êtes considéré comme solvable, vous pourrez procéder à la signature d'un contrat de financement. Cette étape s'accompagne de la signature des documents liés à la cédule hypothécaire, attestant ainsi que la banque a le droit de prendre le bien immobilier comme garantie.
3. Versement du prêt hypothécaire: suite à la signature du contrat, la somme convenue dans le contrat de financement est versée sur votre compte bancaire. Cette somme correspond au montant demandé lors de la demande de crédit. Vous devrez alors commencer à rembourser mensuellement les taux hypothécaires ainsi que les amortissements.
L’hypothèque court pendant toute la durée du prêt immobilier. Jusqu’à la fin des remboursements, le bien mis en garantie peut donc être saisi. Par ailleurs, il est important de noter qu’une hypothèque reste effective pendant un an après le remboursement dans son intégralité.
La durée maximale d’une hypothèque est de 50 ans. La somme empruntée doit donc être remboursée entièrement avant cette échéance. Toutefois, certains organismes bancaires exigent que le crédit immobilier soit plus court. Il est donc préférable de se renseigner en amont sur les conditions pratiquées.
Il existe trois formes d’hypothèques qui peuvent être contractées en vue de financer un achat immobilier
Les amortissements peuvent être directs ou indirects. Dans le premier cas, les dettes sont réduites de façon trimestrielle. De ce fait, vous avez petit à petit une somme moins importante à rembourser.
Les amortissements indirects, pour leur part, sont plus complexes puisque leur remboursement ne fait pas évoluer la dette. Par contre, le montant de l’amortissement est versé dans un contrat de prévoyance. Ensuite, les fonds peuvent être débloqués pour couvrir l’hypothèque contractée.
L’hypothèque rechargeable sert de garantie pour un prêt immobilier en premier lieu. Toutefois, elle peut ensuite être utilisée pour d’autres crédits. Pour financer des travaux ou des besoins de trésorerie, cette solution peut être envisagée. Bien entendu, vous devez avoir remboursé la première hypothèque pour pouvoir bénéficier de nouveaux fonds. Ce prêt renouvelable possède une durée maximale. Après cette date, vous serez tenu de rembourser l’intégralité des sommes dues.
La levée d’hypothèque signifie que le bien immobilier ne sert plus de garantie et que le propriétaire peut donc librement en disposer. Il existe deux cas de figure pour cette levée d’hypothèque:
Le notaire joue un rôle essentiel dans l'hypothèque en Suisse. Il rédige l'acte d'hypothèque, établissant le lien entre le prêt immobilier et le bien en garantie. Après rédaction, l'acte est enregistré au registre foncier. Le notaire vérifie les droits de propriété pour sécuriser la transaction et offre un conseil juridique impartial aux parties. Il authentifie également les signatures, renforçant ainsi la validité du document.
Toute personne souhaitant obtenir un crédit immobilier peut hypothéquer une maison en tant que garantie pour la banque.
L'hypothèque d'une maison en Suisse entraîne des conséquences importantes pour l'emprunteur. Tout d'abord, elle engendre une responsabilité financière à long terme, impliquant le remboursement régulier des mensualités du prêt et des intérêts. De plus, cela peut réduire la capacité d'emprunt pour d'autres projets futurs. La vente du bien hypothéqué peut être contrainte, car l'emprunteur doit rembourser le prêt avant de vendre la maison.
