Qu'est-ce que le droit de mutation?

Qu’est-ce que le droit de mutation en immobilier?

Le droit de mutation immobilier est un impôt prélevé lors du transfert de propriété d’un immeuble, par exemple lors de la vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain. Il taxe la transaction elle-même, indépendamment d’un éventuel gain réalisé par le vendeur.

En Suisse, cet impôt est défini et prélevé par les cantons et, dans certains cas, par les communes. La Confédération ne perçoit aucun droit de mutation.

Selon le canton, le droit de mutation peut être désigné comme:

• «impôt sur les mutations immobilières»
• «droit de mutation»
• «taxe de mutation»
• parfois comme un émolument ou une taxe mixte (part impôt, part taxe causale liée au registre foncier).

Que recouvre le terme d’immeuble?

Pour le droit de mutation, sont en principe considérés comme immeubles au sens du droit suisse:

• Les biens-fonds: terrains, maisons, immeubles locatifs.
• Les parts de copropriété: par exemple la propriété par étages (PPE).
• Les droits distincts et permanents inscrits au registre foncier: droits de superficie, certains droits d’habitation ou d’usufruit.
• Les mines et certains droits assimilés.

À savoir: En pratique, dès qu’il y a transfert de la propriété juridique ou économique d’un bien immobilier, la question du droit de mutation doit être examinée.

Droit de mutation, impôt sur les gains immobiliers et autres taxes: quelle différence?

Il convient de faire la différence entre le droit de mutation et les autres impôts immobiliers.

Droit de mutation vs impôt sur les gains immobiliers

Le droit de mutation frappe la transaction elle-même (transfert de propriété).
L’impôt sur les gains immobiliers, lui, frappe uniquement le gain réalisé par le vendeur (différence entre prix de vente et prix d’acquisition, après déductions).

Vous pouvez donc, sur une même vente:

• payer un droit de mutation (acheteur ou parties selon le canton)
• et un impôt sur le gain immobilier (vendeur, avec parfois la possibilité de report en cas de remplacement de logement).

Droit de mutation vs impôts sur les successions et donations

Lors d’une succession ou d’une donation, l’immeuble peut être soumis:

• aux impôts sur les successions ou donations
• et parfois en plus au droit de mutation, selon le canton, sauf si une exonération spécifique est prévue.

À savoir: De nombreux cantons prévoient des allégements ou exonérations pour éviter une double charge (succession + droit de mutation), en particulier lors de transferts au sein de la famille proche.

Droit de mutation vs émoluments de notaire et registre foncier

Les émoluments de notaire et les frais du registre foncier sont des rémunérations pour un service concret (authentification de l’acte, inscription au registre). Leur montant doit en principe couvrir les frais administratifs. Le droit de mutation, lui, est un impôt et peut dépasser largement le coût administratif.

Comment calculer le droit de mutation immobilier?

Base de calcul du droit de mutation

Dans presque tous les cantons, la base de calcul du droit de mutation est le prix d’achat de l’immeuble, tel qu’il figure dans l’acte de vente.

Lorsque:

• aucun prix d’achat n’est fixé (donation, succession, échange), ou
• le prix est manifestement trop bas par rapport à la valeur du marché,

la loi renvoie généralement à:

• la valeur vénale (valeur de marché) ou
• une valeur officielle (valeur fiscale, valeur cadastrale), selon le canton.

Formule de calcul du droit de mutation

Dans la plupart des cas, le calcul est simple:

Droit de mutation = base de calcul × taux (cantonal + éventuel supplément communal)

Exemple de calcul

Vous achetez un appartement à Fribourg pour 800 000 CHF. Le taux cantonal est de 1,5% et votre commune applique également 1,5% (100% de supplément).

• Taux total = 1,5% (canton) + 1,5% (commune) = 3%
• Droit de mutation = 800 000 CHF × 3% = 24 000 CHF

Ce montant s’ajoute aux autres frais d’achat (notaire, registre foncier, éventuelle pénalité hypothécaire, etc).

Quel est taux du droit de mutation par canton

Les taux exacts évoluent peu mais peuvent être adaptés par les cantons. Le Recueil Informations fiscales de l’Administration fédérale des contributions ainsi que les administrations cantonales donnent une vue détaillée des taux en vigueur.

Voici un aperçu simplifié des taux standard dans plusieurs cantons romands, sur la base des données publiques récentes:

À savoir: Dans les cantons de Zurich, Uri, Glaris, Zoug, Schwyz et Schaffhouse, il n’y a pas de droit de mutation, mais des frais de notaire et de registre foncier (souvent autour de 0,1–0,7% du prix de vente).

Pour vérifier les taux actuels, il est recommandé de consulter soit:

• le site de l’administration fiscale cantonale,
• soit le Recueil Informations fiscales – Droit de mutation de l’AFC.

Quand le droit de mutation immobilier est-il dû?

Le droit de mutation est en principe dû lors de toute aliénation d’un immeuble, c’est-à-dire à chaque fois qu’il y a transfert de propriété à un nouveau propriétaire.

Les cas fréquents sont les suivants:

• Vente classique (maison, appartement, immeuble locatif).
• Vente en viager.
• Adjudication lors d’une vente aux enchères.
• Transfert de propriété lors d’un partage (par exemple en cas de divorce ou de sortie d’indivision).
• Dans certains cantons: donation, succession, apport d’un immeuble à une société.

Qui paie le droit de mutation immobilier en Suisse?

La règle varie selon les cantons, mais on peut retenir quelques grands principes.

Quelles exonérations du droit de mutation existent?

Les lois cantonales prévoient de nombreuses exonérations ou réductions de droit de mutation.

Exonérations subjectives

Les exonérations dites «subjectives» concernent certains redevables, par exemple:

• La Confédération, les cantons et les communes pour les immeubles affectés directement à des tâches publiques.
• Les Églises nationales reconnues.
• Certaines institutions d’utilité publique, lorsque l’immeuble sert directement à leur but (éducation, santé, prévoyance sociale, etc).

Les modalités varient toutefois fortement d’un canton à l’autre.

Exonérations objectives

Les exonérations dites «objectives» dépendent du type de transfert plutôt que de la personne:

Cas fréquemment exonérés totalement ou partiellement, selon le canton:

• Succession: dévolution d’un immeuble aux héritiers, partage successoral.
• Transferts entre proches: transferts entre conjoints, partenaires enregistrés ou parents en ligne directe, sous conditions.
• Remaniement parcellaire: réunification de parcelles, rectifications de limites, mesures d’amélioration foncière.
• Expropriation ou cession volontaire à une collectivité publique pour cause d’utilité publique.
• Remplacement de logement: dans certains cantons, achat d’un nouveau logement principal en remplacement de l’ancien.

Il est donc essentiel de vérifier, pour votre situation concrète, les dispositions cantonales et, en cas de doute, de demander l’avis d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.

Droit de mutation et autres frais lors d’un achat immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier, le droit de mutation ne représente qu’une partie des coûts liés à la transaction.

Vous devez en général prévoir:

• Le droit de mutation (impôt cantonal/communal).
• Les émoluments du notaire (authentification de l’acte, conseils, préparation des documents).
• Les frais du registre foncier (inscription du transfert de propriété, éventuelle inscription de l’hypothèque).
• Les éventuels frais liés à l’hypothèque (lettre de gage, pénalité de remboursement anticipé si le vendeur clôt une hypothèque existante).
• L’impôt sur les gains immobiliers (pour le vendeur), avec parfois une responsabilité solidaire de l’acheteur.

Pour vous faire une idée globale du budget, il est pertinent de combiner:

• une estimation de la valeur de votre bien (pour anticiper le prix de vente ou d’achat),
• une simulation des frais et impôts dans votre canton.

Comment optimiser le coût du droit de mutation dans un projet immobilier?

Vous ne pouvez pas supprimer le droit de mutation, mais vous pouvez anticiper et optimiser son impact.

Quelques pistes:

1. Intégrer le droit de mutation dans votre budget dès le départ
   Vous évitez les mauvaises surprises en calculant le coût total de l’opération (prix + droit de mutation + notaire + registre + éventuel gain immobilier).
2. Vérifier les exonérations possibles
   En cas de donation, de succession, d’achat au sein de la famille ou de remplacement de logement principal, une exonération ou une réduction peut être disponible dans votre canton.
3. Négocier la répartition du droit de mutation
   Même si la loi désigne un débiteur par défaut, rien n’empêche de convenir contractuellement d’un partage différent entre vendeur et acheteur.
4. Comparer les charges d’un achat entre cantons
   Les taux varient fortement selon le canton. Si vous hésitez entre plusieurs localisations, les droits de mutation et les autres impôts (impôt foncier, impôt sur la fortune, impôt sur les gains immobiliers) peuvent peser sur le coût global.

Sources

• https://www.estv.admin.ch/dam/estv/fr/dokumente/estv/steuersystem/dossier-steuerinformationen/d/d-handaenderungssteuer.pdf.download.pdf/d-handaenderungssteuer.pdf
• https://www.sv.fin.be.ch/fr/start/themen/steuersituationen/kauf-verkauf-liegenschaft/handaenderungssteuer.html
• https://taxes-impots-suisse.com/2020/02/19/droits-de-mutation-notion-de-societe-immobiliere/
• https://bdlf.fr.ch/app/fr/texts_of_law/635.1.1
• https://www.ne.ch/autorites/DFS/SCCO/immobiliers/Pages/impot-achat.aspx