Come calcolare il valore di un edificio?

Stimare il prezzo di una proprietà è tanto delicato quanto importante. Ci sono molte ragioni per far valutare una proprietà, ma le più comuni sono l'acquisizione e la vendita. In entrambi i casi, la valutazione deve essere effettuata con cura per poter definire un prezzo equo, che tenga conto delle particolarità dell'immobile ma anche del valore attuale di mercato. Valutando correttamente una proprietà, si hanno maggiori possibilità di chiudere un affare. I beni immobili generalmente perdono valore nel corso degli anni, mentre i terreni acquistano valore. La stima del prezzo di un edificio non si fa quindi allo stesso modo della stima del prezzo del terreno.

Che si voglia stimare il prezzo di un appartamento o effettuare una stima del valore di un edificio, è necessario prendere in considerazione diversi fattori, a partire dal prezzo al m2 nel comune, poi la proprietà. La posizione, la superficie abitabile e il numero di stanze, la superficie del terreno e l'anno di costruzione saranno presi in considerazione. A questo, si dovrebbe aggiungere qualsiasi miglioramento che è stato fatto: una terrazza, una veranda, un giardino o una piscina sono aggiunte molto apprezzate che aumentano il valore di una proprietà. Si noti che anche la vista conta. Ci sono molti strumenti online disponibili che si basano sul metodo edonico, spesso usato da banche e compagnie di assicurazione, l'analisi comparativa di mercato che consiste nel confrontare proprietà simili e, naturalmente, l'esperto, preferibilmente in loco.

Cos'è un immobile a reddito ?

Tra i molti tipi di investimenti disponibili, l'investimento in immobili a reddito ha la reputazione di essere un investimento "sicuro". È a basso rischio e ha da tempo attirato un gran numero di investitori in Svizzera. Ma cos'è esattamente un investimento in immobili a reddito?
Un  immobile a reddito, noto anche come proprietà di investimento, è una proprietà che viene acquisita allo scopo di fare un investimento finanziario che viene generalmente utilizzato per pagare gli interessi sul capitale investito. Si tratta di un investimento immobiliare che, se eseguito con cura, permette di fare profitti in modo regolare e perenne. Ma per investire in modo intelligente, è meglio padroneggiare la perizia immobiliare o, in mancanza di questa, circondarsi di una persona il cui lavoro è quello di stimare gli immobili.

 L'investimento in immobili a reddito offre spesso agli aspiranti investitori la prospettiva di un facile reddito passivo. Se l'acquirente non è ben preparato, questo può portare rapidamente alla frustrazione. Spesso non basta avere i mezzi finanziari per realizzare un investimento di successo. Il primo passo per l'acquisto di un immobile è senza dubbio quello di valutarlo per capire i possibili ritorni sull'investimento. La valutazione di un immobile è spesso basata sul reddito, da cui vengono dedotti gli interessi e attualizzati al valore attuale. La stima del valore di un immobile a reddito può quindi essere fatta autonomamente, utilizzando gli strumenti disponibili online o da un esperto.

Quali sono i diversi tipi di proprietà?

La distinzione tra i tipi di proprietà

Per ottenere la piena proprietà di un immobile e fare un buon affare, è necessario essere in grado di definire quali tipi di immobili l'acquirente desidera affittare. Ci sono diversi tipi di proprietà che sono considerate proprietà in affitto. Tra questi ci sono:

• edifici multifamiliari
• case unifamiliari o condomini
• beni immobili commerciali
• edifici per uffici
• edifici a uso misto

Distinguere gli utilizzi degli immobili a reddito 

Ci sono molti calcoli da considerare quando si valuta un edificio. Coloro che non hanno familiarità con il settore immobiliare possono fare affidamento su uno strumento di stima online. Per ottenere una perizia e realizzare il progetto d'investimento, è meglio ricorrere ai servizi di un esperto che sia già sul posto e che conosca bene il mercato locale o regionale.

Prima di imbarcarsi nell'acquisizione di un edificio a scopo di lucro, è necessario conoscere i vari usi possibili per generare profitti. Una valutazione online della proprietà può aiutarvi. Quando si tratta di immobili a reddito avete una vasta gamma di scelte.

• L'edificio residenziale: progettato per ospitare case. C'è una chiara distinzione tra edifici nuovi e vecchi.
• L'edificio commerciale: comprende sia negozi che uffici professionali. Il vantaggio è che i costi di conversione e ristrutturazione sono spesso a carico dell'inquilino.
• L'edificio a rendimento misto: che comprende sia negozi che residenze, è una buona soluzione di investimento perché permette di spalmare le tasse.
• Edifici industriali (fabbriche) o semi-industriali (magazzini logistici). Questo settore di nicchia è sempre più sfruttato, soprattutto nel trasporto e nella consegna. 
• Edifici legati all'industria alberghiera, nel campo del turismo. Hotel, ostelli della gioventù, B&B o Airbnb - le opzioni sono numerose. Nonostante l'attuale clima economico, nulla è perduto e si potrebbe trovare una gemma rara ad un prezzo basso.

Un investimento in immobili a reddito può essere considerato privato o commerciale. Una stima di una proprietà in affitto è semplice per definire su quale tipo di proprietà concentrarsi. Per differenziare questi due tipi di proprietà, si deve seguire il semplice metodo della preponderanza. Vale a dire, un edificio in cui il 50% dello spazio è utilizzato per scopi aziendali, commerciali e di affitto, è considerato un edificio commerciale. Per esempio, se un edificio è composto principalmente da negozi e uffici, ma l'ultimo piano è usato per scopi residenziali, sarà considerato come un edificio commerciale. Dal punto di vista fiscale, l'uso principale dell'edificio è decisivo. Non esitate a chiamare un professionista del settore immobiliare per assistervi.

Come si valuta una proprietà in affitto e un locale commerciale?

Per procedere con la valutazione di una proprietà performante, ci si affida ai servizi di un professionista competente. Quest'ultimo potrebbe dover utilizzare uno dei seguenti metodi

1. il valore di rendimento
2. il DCF per il flusso di cassa scontato
3. il valore intrinseco
4. il metodo edonico.

Stimare una proprietà tenendo conto del valore di rendimento

Il valore di rendimento è un metodo ottenuto dalla capitalizzazione dei redditi reali o stimati dall'esperto immobiliare. È importante ricordare che dipende, oltre che dal reddito locativo previsto, dal tasso d'interesse, ma anche dalla redditività prevista. È quindi necessario dividere il reddito lordo annuo da locazione per il tasso di capitalizzazione ottenuto. Quest'ultimo dipende dalle condizioni generali della proprietà, dal suo tipo e dalla sua posizione geografica.

Per esempio, se l'importo dell'affitto ricevuto è di 150.000 CHF all'anno con un tasso di capitalizzazione del 5,75%. Il valore di rendimento dell'immobile è di CHF 2.600.000, cioè CHF 150.000/5,75%.

Valutazione di una proprietà utilizzando il DCF (Discounted Cash Flow)

Il metodo DCF (Discounted Cash Flow) è considerato come un valore di rendimento dinamico per i conti di investimento. La valutazione del valore di mercato, con questo metodo, permette di stimare l'importo che un acquirente desidera avere, in un momento T, in previsione dei flussi di cassa dei prossimi anni. Ampiamente usato per stimare un edificio, il metodo si basa sul sistema del ritorno sull'investimento. La vendita è possibile nella misura in cui l'investitore può assumere il costo del capitale impegnato, i debiti come capitale proprio.

La stima di un edificio tenendo conto del valore intrinseco

Il valore intrinseco è il valore attuale reale della proprietà. Per calcolare il valore intrinseco, è necessario prendere il valore nuovo del bene e sottrarre l'obsolescenza.

Valore intrinseco = valore nuovo - obsolescenza + terreno.

Stimare una proprietà con il metodo edonico

Infine, per calcolare il prezzo di un edificio, l'esperto può utilizzare il metodo edonico. Questo metodo permette di stimare il valore sulla base del prezzo di proprietà comparabili. Questo metodo è ben noto nel settore immobiliare svizzero e viene spesso utilizzato per valutare una casa o un edificio standard. Infatti, per essere efficace, è necessario conoscere gli elementi di confronto sul mercato. Per le proprietà di lusso o atipiche, la situazione è più complicata. L'esperto immobiliare saprà utilizzare questi diversi strumenti per poter trasmettere stime precise ai futuri acquirenti.

 Quali diagnostiche hanno un impatto sul valore di un immobile?

Per stimare il valore di un edificio, è necessario prendere in considerazione i risultati di alcune diagnostiche tecniche per verificare che l'edificio sia in regola con la legislazione. Queste possono essere diagnostiche energetiche o diagnostiche relative a materiali dannosi per la salute.

• Il CECB, per Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments (Certificato energetico cantonale degli edifici) permette di valutare la qualità dell'involucro termico. L'edificio viene poi classificato su una scala da A a G. Proprio come le etichette energetiche dei nostri elettrodomestici, A corrisponde al grado migliore, G al peggiore. Una migliore classificazione porta valore a una proprietà. Sarà quindi necessario assicurarsi che la proprietà sia in regola con il livello degli inquinanti eventualmente presenti nei materiali da costruzione.

• La diagnosi del piombo, un metallo pesante tossico sia per l'uomo che per l'ambiente, permette di identificare la presenza di piombo negli edifici risalenti a prima del 2005, quando questo materiale è stato vietato nella costruzione.

• La diagnosi PCB permette di rilevare tracce di bifenili policlorurati, liquidi usati in passato nell'isolamento. È obbligatorio per gli edifici costruiti prima del 1991 se si desidera effettuare dei lavori. Nel caso di una vendita, non è necessario. Lo stesso vale per l'amianto. Se non è obbligatorio prima della vendita di un immobile, l'acquirente può fare una richiesta al proprietario che avrà tutto l'interesse a rispondere favorevolmente. In effetti, la presenza dell'amianto gioca un ruolo chiave nei negoziati.

• Sul lato elettrico, l'Ordinanza sugli impianti a bassa tensione (OIBT) regola il controllo e la conformità degli impianti elettrici. A seconda del tipo di impianto, le ispezioni possono essere effettuate regolarmente, ogni 5, 10 o 20 anni. Si noti che nel caso di una vendita, è obbligatorio, per ragioni di trasparenza.

• La diagnosi del gas è utile per identificare eventuali rischi di perdite per evitare l'esposizione e l'avvelenamento da monossido di carbonio, tuttavia non è obbligatoria. Il radon, d'altra parte, è un gas che non può essere rilevato a occhio nudo e si forma dall'alterazione naturale della crosta terrestre. La diagnosi del Radon permette di rilevare la presenza e la concentrazione nell'aria. Il radon gioca un ruolo importante, dopo il fumo, nel cancro ai polmoni.

Come posso finanziare il mio immobile a reddito?

La capacità di finanziamento di un edificio prende in considerazione i possibili lavori e ristrutturazioni, l'uso dell'immobile, la sua posizione geografica, i rischi di sfitto e molti altri fattori. Dipende quindi soprattutto dalle sue particolarità. Ma come regola generale, l'80% di finanziamento è possibile. L'acquirente deve poi fornire il restante 20% di fondi propri. I fondi pensione del 2ᵉ e 3ᵉ pilastro possono essere utilizzati solo se il proprietario vive in una delle sue case. Se è così, è possibile un accordo proporzionale. Il calcolo dell'indice di indebitamento per gli immobili da investimento non è lo stesso di quello per gli immobili residenziali ad uso proprio. Qui, l'elemento rilevante non è il reddito del titolare dell'ipoteca, ma il reddito netto da locazione.

Come si calcola l'indice di indebitamento?

Tutti i costi sostenuti sono inclusi nel calcolo dell'indice di indebitamento: interessi ipotecari, costi di ammortamento e altri costi accessori. Se si sottrae l'importo dei costi sostenuti dall'importo del reddito annuale netto da locazione, l'eccedenza dovrebbe essere il più interessante possibile. Prendiamo l'esempio di un investimento immobiliare valutato a 1.500.000 CHF, con un'ipoteca di 1.200.000 CHF che rappresenta l'80% del prezzo d'acquisto. Il reddito netto annuo da locazione è di 100.000 CHF e il tasso d'interesse è del 5%. I costi d'interesse calcolati ammontano a CHF 60'000 (5% di CHF 1'200'000), il tasso d'ammortamento dell'1% ammonta a CHF 12'000 e i costi accessori del 15% del reddito netto da locazione sono di CHF 15'000.

Come si arriva all'eccedenza annuale?

Se si detraggono questi costi dal reddito annuo dell'affitto, si ottiene un'eccedenza annuale di 13.000 CHF. Oltre a questo surplus, i mutuatari guardano anche il rendimento lordo di un immobile. Un rendimento lordo di circa il 7% è considerato ragionevole per gli standard svizzeri. Tuttavia, il tasso di rendimento può variare a seconda di diversi fattori. Ecco perché i diversi metodi di stima possono far variare il tasso di interesse. Ecco perché è importante rivolgersi a un esperto competente e, se possibile, confrontare diverse offerte e controllare i tassi d'interesse. In questo modo, sarà meglio chiedere un preventivo.

Quali documenti sono necessari per valutare una proprietà?

Sia che si proceda a un'assistenza online attraverso strumenti di simulazione o che ci si rivolga a un professionista immobiliare, sarà necessario portare documenti specifici per valutare il valore di una proprietà. Più documenti si forniscono, più accurata è la stima. Alcuni documenti giocano un ruolo fondamentale nella valutazione di una proprietà, ma altri sono difficili da ottenere. Il perito può avere bisogno di basarsi sui seguenti documenti:

• una descrizione dettagliata dell'edificio
• un estratto del registro fondiario
• il piano catastale
• piante dell'edificio (piano, sezione, facciata)
• il valore fiscale come indicato nell'avviso di imposta sugli immobili
• servitù esistenti
• accordi di diritti privati

Alcuni documenti possono essere ottenuti dal proprietario, dagli uffici comunali o dal registro fondiario. Se un certificato di sicurezza per l'installazione elettrica a bassa tensione non è disponibile, deve essere richiesto ad un installatore autorizzato. Per quanto riguarda la polizza di assicurazione antincendio dell'edificio, la richiesta deve essere fatta all'assicuratore. Può anche essere richiesto un documento che elenca i dettagli del reddito da locazione e quello che si chiama WALT, Weighted Average Lease Term, che corrisponde alla media ponderata degli affitti. Questi documenti permettono all'esperto di fare una stima professionale ed equa. Qualunque sia il metodo utilizzato, in generale, ottenere più documentazione possibile sarà solo vantaggioso per qualsiasi transazione.

Chi può effettuare una stima di un edificio?

Per effettuare una stima di un edificio, avete la scelta tra 2 opzioni: contare su strumenti di stima on line o chiamare un professionista dell'immobiliare, sul posto. Il primo metodo, noto come edonico, si basa su un database di vendite concluse e permette quindi di fare un confronto e di indirizzare il mercato. Entrano in gioco decine di criteri, tanto sull'immobile stesso (anno, superficie, spazio abitabile, stato, ecc.) quanto sulla sua ubicazione (situazione, presenza di trasporti e negozi nei dintorni, ecc.) Semplice, veloce, preciso e poco costoso, è una soluzione apprezzata da banche e compagnie di assicurazione. Tuttavia, dovrete ancora trovare i dati specifici per fare la vostra simulazione.

Affidare la stima di un edificio a uno specialista del mestiere

Si noti che quando la proprietà è molto particolare, la stima diventa difficile a causa del numero di transazioni simili disponibili. Se non riuscite a venire a capo delle specificità del settore immobiliare, rivolgetevi a un agente. L'esperto visiterà la proprietà e studierà i documenti e gli elementi pertinenti per consegnare una valutazione scritta. In Svizzera, l'esperto USPI è formato e autorizzato a fornire una valutazione professionale. Questa è una garanzia supplementare che può essere utile quando si chiede un finanziamento. Il BOV (Broker Opinion of Value) è una valutazione molto più economica che passare attraverso un agente. Tuttavia, non è sufficiente per le applicazioni di finanziamento.

Stima del prezzo di un edificio: cosa ricordare?

Prima di tutto, la stima di un edificio non è fatta allo stesso modo della stima di un terreno o di una casa. La valutazione di un edificio richiede una documentazione ancora più dettagliata, anche in considerazione della diversità tra i tipi di edifici in questo settore. Un edificio con solo abitazioni sarà valutato diversamente da un edificio commerciale, per esempio. La valutazione può essere condotta da soli, utilizzando strumenti online. Oppure affidate il vostro progetto a specialisti del settore, che conoscono le condizioni, le circostanze, i vantaggi e i vincoli del contesto comunale o regionale. Dal punto di vista metodico, ci sono diversi metodi per arrivare a un buon risultato, una buona stima. La stima del prezzo di un edificio può essere molto importante per un'acquisizione o una vendita di tale edificio.