Comment estimer le prix d’un immeuble de rendement?

L’estimation du prix d’un immeuble est aussi délicate que primordiale. Les raisons pour lesquelles on fait estimer un bien immobilier sont nombreuses, mais les plus courantes restent l’acquisition et la vente.

Dans les deux cas, l’estimation doit être réalisée avec soin afin de pouvoir définir un prix juste, qui prend en compte les particularités du bien immobilier, mais aussi la valeur du marché actuel.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rendement?

Parmi les nombreux types d'investissements existants, l’immeuble de rendement a la réputation d’être un placement “sûr”. Peu risqué, il séduit depuis longtemps un grand nombre d'investisseurs en Suisse. Mais qu’appelle-t-on un immeuble de rendement, au juste? 

Un immeuble de rendement, aussi appelé immeuble de rapport, est un bien immobilier que l’on acquiert dans le but d’effectuer un placement financier qui sert généralement au paiement des intérêts du capital investi. 

C’est un investissement immobilier, qui, lorsqu’il est exécuté avec soin, permet de réaliser des profits de manière régulière et pérenne. Mais pour investir intelligemment, il vaut mieux maîtriser l'expertise immeuble ou à défaut, s’entourer d’une personne dont l’estimation des biens immobiliers est le métier.

En effet, l’investissement dans un immeuble de rendement fait souvent miroiter des revenus passifs et faciles aux investisseurs en herbe. Il peut vite engendrer quelques frustrations quand l’acheteur est mal préparé. Or, avoir les moyens financiers n’est souvent pas suffisant pour réaliser un investissement fructifiant.

La première étape, lorsque l’on souhaite se lancer dans l’achat d’un bien de rendement, est sans aucun doute d’estimer le bien immobilier en question pour comprendre quels sont les retours sur investissements possibles. 

L’évaluation d’un immeuble se base souvent sur le revenu, duquel sont déduits des intérêts actualisés à la valeur du jour. Il est possible d’avoir une première idée de la valeur d’un immeuble en effectuant une estimation en ligne. Puis, pour une estimation plus précise qui prend en compte tous les éléments importants relatifs au bien, il est important de s’adresser à un expert en immobilier.  

Quels sont les différents types d’immeubles?

La distinction des types de biens

Pour accéder à la pleine propriété d’un immeuble et réaliser une bonne affaire, il faut pouvoir définir quels types de biens l'acquéreur souhaite mettre en location. Plusieurs types de biens immobiliers sont considérés comme des biens de rendement. Parmi eux:

• les immeubles plurifamiliaux
• les maisons unifamiliales ou propriétés par étage
• les immobiliers commerciaux
• les édifices de bureaux
• les bâtiments à utilisation mixte

Les différentes utilisations d’immeubles de rendement 

De nombreux calculs sont à prendre en compte lors de l'estimation d’un bâtiment. Les néophytes, peu familiarisés avec le secteur immobilier, pourront s’appuyer sur un outil d'estimation en ligne.

Avant de vous lancer dans l'acquisition d'un immeuble à des fins lucratives, vous devez connaître les différentes utilisations possibles pour générer des profits. L'estimation d’un immeuble en ligne peut vous être utile. En matière d’immeubles de rendement, vous avez un choix très divers. 

• L’immeuble résidentiel: destiné à abriter des habitations. On distingue clairement le neuf de l’ancien.
• L’immeuble commercial regroupe aussi bien les commerces que les bureaux professionnels. L’avantage est que souvent, les coûts de transformation et de rénovation sont à la charge du locataire.
• L’immeuble de rendement mixte, qui inclut aussi bien des commerces que des habitations, est une bonne solution d’investissement, car elle permet de répartir les taxes.
• Les immeubles industriels (bâtiments d’usines) ou semi-industriels (entrepôts logistiques). Ce secteur de niche est de plus en plus exploité, notamment dans le transport et la livraison. 
• Les immeubles liés à l’hôtellerie, dans le domaine du tourisme. Hôtels, auberges de jeunesse, gîtes ou Airbnb - les options sont nombreuses. 

Un immeuble de rendement peut être considéré de manière privée ou commerciale. Une estimation d’un immeuble locatif est simple pour définir le type d’immeuble sur lequel vous orienter.

Pour différencier ces deux types de biens, il faut suivre la méthode simple de la prépondérance. À savoir, qu’un immeuble dont 50% de l’espace est destiné aux affaires, commerciales et locatives, est considéré comme un immeuble commercial. Par exemple, si un immeuble est composé majoritairement de magasins et de bureaux, mais que le dernier étage est destiné à des habitations, il sera considéré comme un immeuble commercial. Au niveau fiscal, l’utilisation principale fait foi. N'hésitez pas à vous entourer d'un professionnel de l'immobilier pour vous assister.

Comment estime-t-on un immeuble de rendement locatif et locaux commerciaux?

Pour procéder à l'évaluation d’un immeuble de rendement, il est possible d’utiliser une des méthodes suivantes:

1. la valeur de rendement
2. le DCF pour Discounted Cash Flow
3. la valeur intrinsèque
4. la méthode hédoniste.

L’estimation d’un immeuble en prenant en compte la valeur de rendement 

La valeur de rendement est une méthode obtenue par la capitalisation des revenus réels ou estimés par l’expert immobilier. Il est important de rappeler qu’elle dépend, en plus des revenus locatifs attendus, du taux d’intérêt, mais aussi de la rentabilité espérée. Il faut donc diviser les revenus locatifs bruts annuels par le taux de capitalisation obtenu. Ce dernier dépend de l’état général du bien, de sa typologie et de sa situation géographique.

Par exemple, si le montant des loyers perçus est de CHF 150'000.- par an avec un taux de capitalisation de 5,75%. La valeur de rendement de l’immeuble remonte à CHF 2 600 000.-, soit CHF 150'000.-/5,75%.

L’estimation d’un immeuble en utilisant le DCF (Discounted Cash Flow)

La méthode par capitalisation des flux futurs, aussi appelée DCF pour Discounted Cash Flow, est considérée comme une valeur de rendement dynamique des comptes d’investissement. L’expertise de la valeur vénale, par cette méthode, permet d’estimer le montant qu’un acheteur souhaite disposer, à un instant T, en prévision des flux de trésoreries des prochaines années. Largement utilisée pour estimer un immeuble, la méthode se fonde sur le système de retour sur investissement. La vente est possible dans la mesure où l'investisseur peut assumer le coût des capitaux engagés.

L’estimation d’un immeuble en prenant en compte la valeur intrinsèque

La valeur intrinsèque est la valeur réelle actuelle de l’immeuble. Pour calculer la valeur intrinsèque, il faut prendre la valeur à neuf du bien et soustraire la vétusté.

Valeur intrinsèque = Valeur à neuf – vétusté + terrain. 

L’estimation d’un immeuble via la méthode hédoniste 

Enfin, pour calculer le prix d’un immeuble, l’expert peut utiliser la méthode hédoniste. Elle permet d'estimer la valeur en se basant sur le prix de biens comparables. Très reconnue dans le secteur immobilier, en Suisse, elle permet souvent d’évaluer une maison ou un immeuble standard. En effet, pour être efficace, il faudra connaître les éléments de comparaison sur le marché. Pour les propriétés de luxe ou les biens atypiques, la situation se présente plus compliquée. L’expert en immobilier saura utiliser ces différents outils afin de pouvoir transmettre des estimations précises aux futurs acquéreurs

Quels sont les diagnostics ayant un impact sur la valeur d’un immeuble?

Pour faire l’estimation de la valeur d’un immeuble, il faut prendre en compte les résultats de quelques diagnostics techniques qui permettent de vérifier que le bâtiment est bien en règle avec la législation. Il peut s’agir de diagnostics énergétiques, comme de diagnostics liés aux matériaux nocifs pour la santé.

• Le CECB, pour Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments permet d’évaluer la qualité de l’enveloppe thermique. L’immeuble est ensuite classé sur une échelle allant de A à G. Tout comme les étiquettes énergétiques de nos appareils électriques, A correspond à la meilleure note, G, à la pire. Une meilleure classification apporte de la valeur à un bien. Il faudra s’assurer ensuite que le bien immobilier est en règle au niveau des polluants possiblement présents dans les matériaux de construction.
• Le diagnostic Plomb, métal lourd toxique aussi bien pour l’homme que pour l’environnement permet de discerner la présence de plomb dans les bâtiments datant d’avant 2005, lorsque ce matériau a été interdit dans la construction.
• Le diagnostic PCB permet de déceler les traces de polychlorobiphényles, liquides autrefois utilisés dans l’isolation. Il est obligatoire lorsqu’il concerne les constructions antérieures à 1991 si l'on souhaite effectuer des travaux. Dans le cadre d’une vente, il n’est pas imposé. Quant au diagnostic de l’amiante, celui-ci n'est pas obligatoire avant la vente d’un bien immobilier, mais l’acheteur peut en faire la demande au propriétaire qui aura tout intérêt à répondre favorablement. En effet, la présence d’amiante joue un rôle clé dans les négociations.
• Du côté électrique, l’Ordonnance sur les Installations à Basse Tension (OIBT), régit le contrôle et la conformité des installations électriques. Suivant le type d'installations, les contrôles peuvent avoir lieu régulièrement, tous les 5, 10 ou 20 ans. Notez que dans le cadre d’une vente, il est obligatoire, pour des raisons de transparence.
• Le diagnostic Gaz est utile pour repérer tous risques de fuite, pour éviter les expositions et intoxications au monoxyde de carbone, cependant il n’est pas obligatoire. Le radon, quant à lui, est un gaz indétectable à l'œil nu formé par l’altération naturelle de la croûte terrestre. Le diagnostic Radon permet de détecter la présence et la concentration dans l’air. Le Radon joue un rôle majeur, après le tabagisme, dans le cancer du poumon.

Comment financer mon immeuble de rendement?

La capacité de financement d'un immeuble prend en compte les possibles travaux et rénovations, l’utilisation du bien, sa situation géographique, les risques d'inoccupation et de nombreux autres facteurs.

En règle générale, le financement de 80% est possible. Il faudra alors que l'acquéreur se charge des 20% restants en fonds propres. Les fonds de prévoyance des 2ᵉ et 3ᵉ piliers ne peuvent être utilisés que si le propriétaire habite dans l’un de ses logements. 

Le cas échéant, une imputation proportionnelle est possible. Le calcul du taux d’endettement des immeubles de rendement n’est pas le même que celui pour l’immobilier résidentiel à usage propre. Ici, l’élément pertinent n’est pas le revenu du preneur d’hypothèque, mais bien les revenus locatifs net.

Comment se fait donc le calcul du taux d’endettement?

La totalité des frais encourus sont inclus dans le calcul du taux d’endettement: les intérêts hypothécaires, les frais d’amortissement et autres frais accessoires. Si l’on soustrait le montant des frais encourus au montant des revenus locatifs nets annuels, l'excédent doit être le plus intéressant possible. 

Prenons l’exemple d’un immeuble de rendement fixé à CHF 1’500’000.-

• avec une hypothèque de CHF 1’200’000.- -> représentant 80% du prix d'achat. 
• les revenus locatifs nets annuels sont de CHF 100’000.-
• le taux d'intérêt, de 5%

Les frais d’intérêt calculés s’élèvent à CHF 60’000.- (5% de CHF 1’200’000.-), le taux d’amortissement de 1% atteint CHF 12 000.- et les frais accessoires de 15 % du revenu locatif net sont de CHF 15’000.-.

Comment arrive-t-on à l’excédent annuel?

Si l’on retire ces frais des revenus locatifs annuels, on obtient un excédent annuel de CHF 13 000.-. En plus de cet excédent, les créanciers hypothécaires examinent aussi le rendement brut d’un bien.

On considère qu’un rendement brut aux alentours de 7% est raisonnable selon les normes suisses. Cependant, le taux de rendement peut varier en fonction de plusieurs facteurs. C'est pour cela que les différentes méthodes d’estimation peuvent faire varier le taux d'intérêt. D’où l’importance de s’entourer d’un expert compétent, et de comparer plusieurs offres en vérifiant les taux d’intérêt.

Quels sont les documents nécessaires pour évaluer un immeuble?

Que vous procédiez à une expertise en ligne à travers des outils de simulation ou que vous fassiez appel à un professionnel de l’immobilier, vous devrez vous munir de documents spécifiques pour évaluer la valeur d’un immeuble de rendement. Plus le nombre de documents fournis est conséquent, plus l’estimation est précise. 

Certains documents jouent un rôle capital dans l’estimation d’un bien, mais d’autres sont difficiles à obtenir. 

• une description détaillée de la construction
• l'extrait du registre foncier
• le plan cadastral
• les plans de l’immeuble (sol, coupe, façade)
• la valeur fiscale qui figure dans l’avis de taxation immobilier
• les servitudes existantes
• les conventions de droits privés

Certains documents peuvent s’obtenir auprès du propriétaire, des offices de communes ou du registre foncier. Si une attestation de sécurité de l’installation électrique à faible tension n’est pas disponible, il conviendra d’en faire la demande auprès d’un installateur habilité. 

Quant à la police d'assurance-incendie du bâtiment, la demande se fera auprès de l’assureur. Un document listant le détail des revenus locatifs pourra être demandé, ainsi que le WALT (Weighted Average Lease Term) qui correspond à la moyenne pondérée des loyers. Ces documents permettent à l’expert de faire une estimation professionnelle et juste. 

Qui peut réaliser une estimation d’un immeuble?

Pour réaliser une estimation d’un immeuble, vous avez le choix entre 2 options: vous appuyer sur des outils d'estimation en ligne ou faire appel à un professionnel de l’immobilier. La première méthode, dite hédoniste, repose sur une base de données de ventes réalisées et permet donc de faire une comparaison et de cibler le marché.

Des dizaines de critères entrent en jeu, autant sur le bien en lui-même (année, surface du terrain, surface habitable, état, etc.) que sur son emplacement (situation, présence de transports et commerces autour, etc.). Simple, rapide, précise et peu coûteuse, c’est une solution appréciée par les banques et les assurances. Cependant, vous devrez quand même trouver les données spécifiques pour faire votre simulation.

Confiez l’estimation d’un immeuble à un spécialiste du métier

Notez que lorsque le bien est très particulier, l’estimation devient difficile car l’historique des transactions similaires est réduit. Si vous n’arrivez pas à y voir clair dans les spécificités de l'immobilier, orientez-vous vers un agent immobilier.

L’expert, lui, effectue une visite et étudie les documents et les éléments pertinents pour pouvoir livrer une évaluation écrite. En Suisse, l’expert USPI est formé et habilité à délivrer une estimation professionnelle. C’est une garantie supplémentaire qui peut être utile dans le cadre de demande de financements. La BOV (Broker Opinion of Value) est une estimation largement moins coûteuse que de passer par un agent. Mais elle n’est pas suffisante pour les demandes de financement.

Estimation du prix d’un immeuble: qu’est-ce qu’il faut retenir?

• L'estimation d'un immeuble est différente de celle d'un terrain ou d'une maison et nécessite une documentation plus détaillée.
• Les immeubles ayant différents types d'utilisation, tels que les habitations et les immeubles commerciaux, sont estimés différemment.
• Vous pouvez effectuer votre propre estimation en ligne ou faire appel à des spécialistes du secteur qui connaissent les conditions et les contraintes dans le contexte communal ou régional.
• Il existe plusieurs méthodes pour arriver à une estimation précise du prix d'un immeuble.
• L'estimation du prix d'un immeuble est importante lors d'une acquisition ou d'une vente de ce type de bâtiment.