Pour être constructible, un terrain doit répondre à plusieurs conditions:
Vous pouvez vous renseigner auprès de votre commune et leur demander certains documents qui expliquent clairement si votre terrain est constructible et quelles sont les règles à respecter lors de la construction.
Les documents nécessaires:
Il existe plusieurs façons d’estimer un terrain constructible, l’estimation de la parcelle dépend surtout de sa taille et du projet de construction.
Quelle surface utiliser pour calculer le prix d'un terrain constructible?
Le calcul du prix d’un bien se base avant tout sur la surface du terrain, mais attention; il existe plusieurs notions de surface et tous les cantons n’utilisent pas les mêmes indicateurs pour fixer le prix du m² d’un terrain.
Ci-après les différentes notions de surfaces à connaître:
Il est important de comprendre que même si un terrain est considéré comme constructible, toute sa surface n’est pas utilisable. C’est-à-dire qu'un terrain de 1’000 m² n’est peut-être constructible qu’à 70% voire beaucoup moins. Cela est dû aux contraintes naturelles et aux règles d’urbanismes à respecter, par exemple: un cours d’eau qui passe sous le terrain limite la surface constructible, tout comme une proximité avec les maisons voisines qui implique de respecter des distances pour préserver l’intimité de chacun.
Afin de connaître sa surface constructible les cantons utilisent là encore des indices ou coefficients différents:
Vous pouvez trouver ces informations auprès de votre commune, qui vous indiquera quel indice ou coefficient utiliser et quelle est la surface constructible de votre terrain.
Calcul du prix au m² d’un terrain constructible:
Prenons l’exemple du COS, si le COS de votre terrain est de 0.3 (Information obtenue auprès de votre commune via le plan de zone). Le calcul sera le suivant:
Superficie totale x COS = Surface de plancher
1’000 m² x 0.3 = 300m²
Surface de plancher x Prix au m² de votre commune = Prix de votre terrain
300 m² x CHF 700.- = CHF 210’000.-
Vous pouvez trouver le prix au m² de votre commune publié par votre canton ou votre commune.
Si votre terrain est assez grand pour accueillir plusieurs logements, vous pouvez contacter un promoteur immobilier pour qu’il estime votre terrain et s’il est intéressé, il pourrait même vous faire une offre.
Le calcul du promoteur se fera par la méthode résiduelle. L’objectif sera d’estimer combien lui rapportera la vente du terrain après l’avoir exploité. Il doit donc déduire les frais d’investissements comme le prix du terrain, les frais de construction et de commercialisation à la valeur de rendement potentielle.
Calcul du prix au m² d’un terrain constructible par un professionnel de l'immobilier:
Nous prendrons pour ce calcul l’IUS, qui est généralement utilisé pour les nouvelles constructions.
Valeur de rendement:
Pour un terrain de 1’000 m², d’un IUS de 0.8:
1’000 x 0,8 = 800 m² de surface constructible
On peut construire sur 800 m² ; 4 villas de 200 m².
Nombre de villas x Prix de commercialisation = Valeur de rendement
4 x 1’000’000 = CHF 4’000’000.-
Frais d'investissement:
Frais de construction - Valeur de rendement
2’300’00 - 4’000’000 = CHF 1’700’000.-
Le prix du terrain sera d'un maximum de CHF 700’000.-pour obtenir un bénéfice minimum d'1 million de francs.
NB: Les frais d'investissement et bénéfice sont ici approximatifs afin de comprendre comment fonctionne l’estimation du prix d’un terrain constructible.
Pour en savoir plus sur l'estimation d'un terrain, découvrez ici quels sont les facteurs impactant le prix du m² d'un terrain.
Pour une estimation rapide et sans contrainte de votre terrain constructible en Suisse, l'outil d'estimation en ligne de RealAdvisor est une solution idéale. Accessible gratuitement, cet outil vous permet d'obtenir en seulement 3 minutes une estimation de la valeur de votre terrain basée sur une analyse approfondie du marché et des critères spécifiques à votre propriété.
Oui, si vous pensez que l'estimation de votre terrain est sous-évaluée, vous pouvez contester cette estimation en fournissant des comparaisons de marché, en engageant un autre expert pour une nouvelle évaluation, ou en présentant des arguments basés sur des caractéristiques uniques ou des améliorations potentielles du terrain.
Les servitudes (droits de passage, canalisations, restrictions d'usage) peuvent limiter les possibilités de construction ou d'utilisation d'un terrain et donc affecter sa valeur. La nature et l'importance des servitudes doivent être soigneusement évaluées lors de l'estimation de la valeur du terrain.
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