Come stimare il prezzo di un terreno edificabile?

Cos'è un terreno edificabile?

Per essere edificabile, un terreno deve soddisfare diverse condizioni:

• Deve avere l'autorizzazione legale per la costruzione. Ciò significa che il terreno deve essere stato assegnato come zona con possibilità di densificazione, chiamata anche zona edificabile.
• Il suolo e il sottosuolo del terreno devono essere adatti alla costruzione, questo riguarda il peso della struttura dell'edificio ma anche il peso legato ai lavori.
• Il terreno deve essere servito, cioè deve essere collegato alle reti essenziali come acqua potabile, gas, elettricità, telefono e scarico collettivo.

Come fai a sapere se il tuo terreno è adatto per costruire?

Puoi chiedere al tuo comune alcuni documenti che spiegano chiaramente se il tuo terreno è adatto per costruire e quali regole devi seguire quando costruisci.

I documenti necessari:

• Piano della zona / piano di sviluppo: sono i documenti di riferimento per lo sviluppo del territorio e i suoi possibili usi. Può essere ottenuto online o dalla vostra autorità locale.
• Piano catastale: comprende i diritti reali sugli edifici. È un registro pubblico e può essere ottenuto presso l'Ufficio federale del diritto catastale.
• Il piano catastale: permette di determinare la posizione di ogni pezzo di terreno e la copertura del terreno, cioè strade, sentieri, edifici, muri, boschi, vigneti, corsi d'acqua, ecc. Il piano catastale fa parte del registro fondiario.

Come calcolare il prezzo di un terreno edificabile?

Ci sono diversi modi di stimare il prezzo di un terreno edificabile. La stima del terreno dipende principalmente dalle sue dimensioni e dal progetto di costruzione.

La stima di un terreno edificabile per la costruzione di una casa indipendente

Quale superficie deve essere utilizzata per calcolare il prezzo di un terreno edificabile? Il calcolo del prezzo di un immobile si basa principalmente sulla superficie del terreno, ma attenzione, ci sono diversi concetti di superficie e non tutti i cantoni utilizzano gli stessi indicatori per fissare il prezzo al m² di un terreno.

Ecco i diversi concetti di superficie da conoscere:

• Superficie lorda del suolo (GFA): è la somma di tutte le aree del suolo usate per scopi abitativi o lavorativi.
• Determinazione dell'area costruita (SBPu): è la proiezione su un piano orizzontale del volume costruito, comprese le parti sporgenti dell'edificio.
• Determinazione dell'area di terreno (DLA): questo è il terreno e le parti di terreno incluse nella zona di costruzione, come le aree di accesso, ma non la rete stradale.
• Area del pavimento (FA): è la somma delle aree corrispondenti agli spazi accessibili che sono chiusi su tutti i lati.

È importante capire che anche se un terreno è considerato edificabile, non tutta la sua superficie è utilizzabile. Vale a dire che un terreno di 1.000 m² può essere edificabile solo al 70% o molto meno. Questo è dovuto ai vincoli naturali e alle regole urbanistiche che devono essere rispettate, per esempio: un corso d'acqua che passa sotto il terreno limita l'area edificabile, così come la vicinanza alle case vicine, il che significa che le distanze devono essere rispettate per preservare la privacy di tutti.

Per determinare la superficie edificabile, i cantoni usano diversi indici o coefficienti:

• Indice di uso del suolo (IUS): il rapporto tra la superficie lorda del suolo e la superficie edificabile del terreno. 
• Indice di occupazione del suolo (IUS): il rapporto tra l'area edificata rilevante e l'area terrestre rilevante.
• Coefficiente di uso del suolo (CUS): il rapporto tra l'area edificata e l'area di tutto o parte del terreno incluso nella zona edificabile.
• Coefficiente di occupazione del suolo (LUC): il rapporto numerico tra la superficie utile lorda del pavimento e la superficie del terreno edificabile.

Puoi trovare queste informazioni dalla tua autorità locale, che ti dirà quale indice o coefficiente usare e qual è l'area edificabile del tuo terreno.

Calcolo del prezzo al m² di un terreno edificabile:

Prendiamo l'esempio del CUS, se il CUS del vostro terreno è 0,3 (informazione ottenuta dal vostro comune tramite il piano di zona). Il calcolo sarà il seguente:

Superficie totale x CUS = Superficie del suolo

1'000 m² x 0,3 = 300m².

Superficie x prezzo al m² del vostro comune = prezzo del vostro terreno

300 m² x CHF 700.00 = CHF 210'000.00

Potete trovare il prezzo al m² del vostro comune pubblicato dal vostro cantone o dal vostro comune.

La stima di un terreno edificabile per la costruzione di alloggi collettivi

Se il tuo terreno è abbastanza grande per ospitare diverse abitazioni, puoi contattare un promotore immobiliare per una stima del tuo terreno e se sono interessati possono anche farti un'offerta.

Il calcolo dello sviluppatore sarà basato sul metodo residuale. L'obiettivo sarà quello di stimare quanto guadagnerà dalla vendita del terreno dopo che sarà stato sviluppato. Deve quindi dedurre i costi d'investimento come il prezzo del terreno, i costi di costruzione e di commercializzazione dal valore di rendimento potenziale.

Calcolo del prezzo al m² di un terreno edificabile da parte di un professionista immobiliare:

Per questo calcolo prenderemo lo IUS, che è generalmente utilizzato per le nuove costruzioni.

Valore di rendimento:

Per un terreno di 1'000 m², con uno IUS di 0,8:1'000 x 0,8 = 800 m² di superficie edificabilePossiamo costruire su 800 m²; 4 ville di 200 m².

 Numero di ville x Prezzo di mercato = Valore di rendimento

4 x 1'000'000 = CHF 4'000'000 

Costi di investimento:

• Attrezzatura del terreno: 800 m² x CHF 90.00 / m² = CHF 72'000.00
• Costi di costruzione: CHF 1'000'000.00
• Commercializzazione (prospezione, marketing, pubblicità, procedure amministrative): CHF 1'000'000.-
• Altro (a seconda delle condizioni del terreno: studi del suolo, bonifica del suolo): CHF 300'000.00 

 Costi di costruzione - Valore di rendimento

2'300'000 - 4'000'000 = CHF 1'700'000

Il prezzo del terreno sarà al massimo di CHF 700'000 per ottenere un profitto minimo di CHF 1 milione.

NB: I costi di investimento e il profitto sono approssimativi per capire come funziona il prezzo di un terreno edificabile.