Un bien en copropriété est un bien dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Les parts de copropriété sont inscrites au registre foncier.
Dans le cadre de la copropriété, chaque copropriétaire peut disposer librement de sa part, bien qu’un droit de préemption légal au profit des autres propriétaires soit prévu.
La copropriété est un mode d’acquisition très courant chez les couples mariés qui n’ont pas signé de contrat de mariage, les couples non mariés vivant ensemble et les partenaires enregistrés.
Détenir un bien immobilier à plusieurs peut prendre plusieurs formes juridiques. En effet, la propriété collective doit être appréhendée avec beaucoup d’attention pour éviter de mauvaises surprises ou des litiges à répétition.
Exemple:
Leslie et Johnny sont propriétaires d’une maison constituée de deux appartements. Leslie souhaite effectuer des travaux conséquents pour changer l’agencement d’un des appartements. Dans quelle mesure a-t-elle le droit de le faire? Doit-elle demander un accord écrit de son frère?
Pour répondre à ces questions, il est nécessaire de connaître le type de copropriété qui lie Leslie et Johnny:
Si le bien immobilier a été hérité d’un des parents, à l’ouverture de la succession (hoirie), Leslie et Johnny en tant qu’héritiers sont automatiquement devenus les propriétaires du bien. Ainsi dans ce cas, le bien n’est pas divisé en parts dont un des héritiers peut disposer à sa guise. Toutes les décisions relatives à ce bien doivent être prises en commun et à l’unanimité. Dans ce cas, Leslie se doit d’obtenir l’accord de son frère avant de réaliser des travaux.
Dans le cadre d’une copropriété dite “ordinaire”, chacun des copropriétaires possède une partie déterminée du bien. Ces parts sont généralement calculées et exprimées en fraction du bien (¼, ½, etc.) qui est en général proportionnelle au montant que les copropriétaires ont respectivement investi.
Pour ce type d’acquisition, chacun des copropriétaires est libre de vendre sa part sans l’accord des autres copropriétaires, mais se doit de leur proposer le rachat de ses parts avant de les mettre sur le marché. Il s’agit du droit de préemption.
Quant aux questions relatives à la répartition du bien après achat, ce versant n’est pas géré par le régime de la copropriété et les copropriétaires se doivent de trouver un accord.
Ainsi, si Leslie et Johnny avaient acquis le bien en y investissant leurs fonds, ils auraient dû se décider sur le partage des deux appartements, de leur utilisation, éventuellement créer un règlement de copropriété et inscrire le tout au registre foncier. Après ceci, Johnny aurait pu réaliser les travaux dans son appartement sans aucune autorisation préalable.
La propriété par étage est une forme de copropriété qui concerne souvent les immeubles et dans laquelle plusieurs personnes sont copropriétaires d’un logement au sein de cet immeuble.
La PPE est constituée de parties privatives (appartement, terrasses privatives, etc.) et de parties communes (local à vélo, jardin, aire de jeu, etc.). Chaque copropriétaire dispose librement de sa partie privative, mais toutes les décisions relatives aux parties communes doivent être prises par l’ensemble des copropriétaires. L’ensemble des règles de voisinage doivent aussi être respectées.
Un immeuble en copropriété mal organisé ou mal géré peut aboutir à des problèmes de recouvrement des charges d’un des copropriétaires, mais également à la dégradation des parties communes dans le cas d’une PPE par exemple. De plus, des conflits et litiges peuvent naître entre les copropriétaires.
Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges communes ainsi qu’aux frais d’administration relatifs à l’immeuble ou au bien, et ce, à hauteur de leur part, ou dans la proportion prévue par la loi ou dans le règlement de la copropriété, le cas échéant.
Ce sont les copropriétaires qui s’accordent sur le règlement de copropriété. Souvent, ils mandatent une personne qui est nommée comme gérant ou un comité. Ce règlement, ainsi que tous les changements ultérieurs, doivent être approuvés par la majorité absolue lors de l’assemblée des copropriétaires pour être valides.
La PPE peut s’appliquer à un immeuble, mais aussi à un ensemble de petites constructions alignées sur une seule parcelle (pavillons). C’est ce qu’on appelle la copropriété horizontale, qui est souvent utilisée pour des quartiers de villas ou de résidences secondaires.
