Combien vaut ma maison ?
Saisissez votre adresse et cliquez sur le bouton pour accéder à l’estimateur RealAdvisor.
Le Code des obligations (CO) est l'un des piliers du droit privé suisse. C'est lui qui encadre la formation des contrats, les ventes immobilières, les baux à loyer, les contrats d'entreprise et le droit des sociétés. Connaître ses grands principes est utile à tout propriétaire, vendeur, acheteur ou locataire en Suisse.
Le Code des obligations (CO) est un texte fondamental du droit privé suisse. Son nom complet est Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations). Il porte la référence officielle RS 220 dans le Recueil systématique du droit fédéral.
Le terme "obligation" vient du latin obligare, qui signifie "s'engager". Le CO regroupe l'ensemble des règles qui régissent les rapports d'obligation entre personnes — qu'il s'agisse d'un contrat de vente, d'un bail à loyer, d'un prêt, d'un contrat de travail ou d'une responsabilité civile suite à un dommage.
Le CO actuel a été adopté par l'Assemblée fédérale le 30 mars 1911 et est entré en vigueur le 1er mars 1912. Il a remplacé le Code fédéral des obligations de 1881, devenu obsolète avec l'adoption du Code civil suisse. C'est Eugen Huber, principal rédacteur du Code civil, qui a piloté la refonte du texte au début des années 1900.
Depuis 1912, le CO a fait l'objet de très nombreuses révisions pour s'adapter à l'évolution de la société, du marché et des technologies (signature électronique, droit de révocation, services financiers, etc.).
Bon à savoir: Le Code des obligations est plus volumineux que les quatre autres parties du Code civil suisse réunies. Cette taille reflète l'étendue des matières qu'il couvre, du droit des contrats au droit des sociétés en passant par la comptabilité commerciale et les papiers-valeurs.
Le CO est organisé en cinq grandes divisions, qui couvrent l'ensemble du droit des obligations et du droit commercial suisse:
| Division | Contenu | Articles |
|---|---|---|
| Première partie | Dispositions générales (formation des contrats, exécution, prescription, responsabilité civile) | art. 1 à 183 |
| Deuxième partie | Diverses espèces de contrats (vente, bail, prêt, mandat, entreprise, etc.) | art. 184 à 551 |
| Troisième partie | Sociétés commerciales et société coopérative | art. 552 à 926 |
| Quatrième partie | Registre du commerce, raisons de commerce, comptabilité commerciale | art. 927 à 964l |
| Cinquième partie | Papiers-valeurs (chèques, billets à ordre, titres au porteur) | art. 965 à 1186 |
Pour l'immobilier, c'est principalement la deuxième partie (titre 6: De la vente et de l'échange) qui s'applique.
Le Code des obligations (CO) est techniquement la cinquième partie du Code civil suisse (CC). Mais dans la pratique, on les distingue car ils traitent de matières différentes:
| Code | Ce qu'il régit | Exemples en immobilier |
|---|---|---|
| Code civil (CC) | Droits de la personnalité, famille, successions, biens (droits réels), Registre foncier | Propriété, copropriété, servitudes, successions immobilières |
| Code des obligations (CO) | Contrats, responsabilité civile, sociétés, comptabilité | Contrat de vente, contrat de bail, contrat d'entreprise (rénovation), responsabilité du vendeur |
En clair: le CC dit qui possède quoi, le CO dit comment on s'engage et on transfère. Une vente immobilière mobilise les deux: le CO pour le contrat de vente, le CC pour l'inscription au Registre foncier et le transfert effectif de propriété.
[CTA contextuel: Avant de signer un contrat de vente ou de bail, mieux vaut connaître la valeur réelle du bien concerné. L'estimateur RealAdvisor vous donne une estimation gratuite et indépendante en quelques minutes. → /fr/online-property-valuation]
Plusieurs articles du CO sont incontournables pour comprendre les ventes immobilières en Suisse. Voici les plus importants.
L'article 184 CO pose le principe général de toute vente:
"La vente est un contrat par lequel le vendeur s'oblige à livrer la chose vendue à l'acheteur et à lui en transférer la propriété, moyennant un prix que l'acheteur s'engage à lui payer."
Cet article établit deux obligations symétriques: le vendeur livre et transfère, l'acheteur paie. Sauf convention contraire, ces obligations sont simultanées.
C'est l'article le plus important pour l'immobilier:
"Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique."
Concrètement, aucune vente immobilière ne peut être conclue par simple contrat sous seing privé en Suisse. La signature doit obligatoirement avoir lieu chez un notaire (ou devant l'autorité compétente selon le canton), qui rédige l'acte authentique. Sans cette formalité, le contrat est nul.
L'article 216a fixe la durée maximale de certains droits liés à un bien immobilier:
Ces droits peuvent être annotés au Registre foncier pour être opposables aux tiers.
L'article 219 précise que si l'immeuble vendu n'a pas la contenance indiquée au Registre foncier, le vendeur n'est tenu d'indemniser l'acheteur que s'il s'y est expressément engagé. Une clause à vérifier soigneusement dans le contrat.
L'article 220, lui, traite du moment du transfert des profits et risques: si une date de prise de possession est fixée contractuellement, les risques ne passent à l'acheteur qu'à cette date, même si la signature a eu lieu plus tôt.
Pour les ventes aux enchères, l'article 229 pose un principe simple: le contrat est conclu par l'adjudication prononcée par le préposé aux enchères, sans qu'un acte authentique distinct soit nécessaire.
Bon à savoir: Le CO encadre aussi les contrats de bail à loyer (art. 253 ss), centraux pour les propriétaires bailleurs. Ces dispositions règlent la durée du bail, le loyer, le congé, les défauts du logement, ainsi que la sous-location.
Le texte intégral du CO est librement consultable en ligne en quatre langues officielles (français, allemand, italien, romanche), avec mise à jour régulière:
L'avantage de la version Fedlex est qu'elle indique l'état du texte à une date précise, ce qui permet de vérifier qu'on consulte bien la version en vigueur au moment de la transaction concernée.
Combien vaut ma maison ?
Saisissez votre adresse et cliquez sur le bouton pour accéder à l’estimateur RealAdvisor.
Le code des obligations régit les obligations entre les personnes ou entre les personnes et les entreprises. Le droit des obligations constitue donc la base de toutes les transactions juridiques en Suisse. Le droit des obligations régit le déroulement des transactions, la réparation des dommages et la procédure en cas d'enrichissement sans cause.
Si vous souhaitez vous faire une idée des différents articles et réglementations du Code des obligations (CO), la plate-forme de publication du droit fédéral vous permet de lire l'intégralité du texte de loi, de même vous pouvez trouver le Code des obligations suisse en pdf ici.
La loi fédérale complétant le Code civil suisse (cinquième partie : droit des obligations) du 30 mars 1911 (état au 1er janvier 2022) régit toutes les règles relatives aux obligations en Suisse. L'article 216 réglemente entre autres l'achat d'un immeuble en tant que contrat de vente d'un immeuble, qui nécessite un acte authentique pour être valable.
Les règles de base concernant l'achat d'un terrain, qui constitue une forme particulière de contrat de vente, se trouvent dans le Code des obligations. Celui-ci fait partie de la loi fédérale complétant le Code civil suisse.
