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★★★★★ 4,6/5 sur Trustpilot · 5'000+ avisL’usufruit partiel est un usufruit qui ne porte que sur une partie d’un bien immobilier, par exemple une pièce, un étage ou une portion de terrain, et non sur l’intégralité du bien. Comme tout usufruit, il donne à son bénéficiaire le droit d’utiliser cette partie et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Il est régi par les articles 745 et suivants du Code civil suisse.
L’usufruit est un droit réel qui permet à son titulaire de jouir pleinement d’un bien appartenant à autrui : l’utiliser, l’habiter, le louer et en percevoir les fruits, à charge d’en conserver la substance (art. 745 CC). On parle d’usufruit partiel lorsque ce droit ne s’applique qu’à une portion définie du bien plutôt qu’à son ensemble.
Le bien est alors démembré : l’usufruitier détient l’usage et la jouissance de la part concernée, le nu-propriétaire en garde la propriété juridique mais sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit dure. Ce droit est inscrit au registre foncier et subsiste même si le bien est vendu. Sauf disposition contraire, l’usufruitier peut occuper sa part ou la louer à un tiers et en conserver les revenus.
L’usufruit total porte sur l’ensemble du bien : l’usufruitier en utilise la totalité et en perçoit tous les revenus. L’usufruit partiel se limite à une portion, ce qui permet un partage plus fin. Un parent peut par exemple conserver l’usufruit d’un seul étage d’un immeuble transmis à ses enfants, tout en leur laissant la jouissance du reste. Le régime juridique, fiscal et les charges restent les mêmes, appliqués à la part concernée.
Le droit suisse répartit clairement les charges entre les deux parties. Ces règles sont de droit dispositif : les parties peuvent y déroger par convention.
| Usufruitier | Nu-propriétaire | |
|---|---|---|
| Entretien | Entretien courant et réparations ordinaires | Grosses réparations et travaux extraordinaires |
| Dette hypothécaire | Intérêts de la dette | Amortissement du capital |
| Impôts et charges | Impôt foncier, impôts courants, primes d’assurance | — |
L’usufruitier supporte donc tout ce qui touche à l’usage et au rendement du bien, le nu-propriétaire ce qui préserve le capital à long terme. L’usufruitier ne peut pas modifier substantiellement le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
C’est le point le plus mal compris. En Suisse, l’usufruitier est traité fiscalement comme un propriétaire, même sur sa part en usufruit partiel :
Le nu-propriétaire, lui, ne déclare ni revenu ni fortune pour la part grevée d’usufruit, puisqu’il n’en tire aucun rendement. C’est le principal avantage fiscal du démembrement : la base imposable du nu-propriétaire est réduite.
À noter : avec la suppression de la valeur locative votée en 2025 et attendue vers 2028, l’imposition de la valeur locative du logement occupé par l’usufruitier disparaîtra, comme pour les propriétaires occupants.
L’usufruit partiel n’est pas permanent. Il s’éteint au décès de l’usufruitier, à l’expiration du terme convenu, par renonciation ou par la perte du bien (art. 748 et 749 CC). Pour une personne morale, la durée maximale est de 100 ans.
À son extinction, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans frais et sans impôt successoral sur la valeur de l’usufruit éteint. L’usufruit étant un droit strictement personnel, il n’est ni cessible ni transmissible par succession : seul son exercice peut être cédé, par exemple en louant le bien.
L’usufruit partiel se constitue par un acte authentique devant notaire, ou par testament. L’acte détaille précisément la part concernée, la durée et les droits et obligations de chaque partie. Il doit ensuite être inscrit au registre foncier pour être opposable aux tiers, notamment à un futur acheteur.
Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété seul : l’usufruit reste attaché au bien et l’acheteur le reprend tel quel. En revanche, pour vendre le bien libre de tout usufruit, il faut l’accord de l’usufruitier, qui doit renoncer à son droit. La présence d’un usufruit entraîne par ailleurs une décote sur la valeur vénale, puisque l’acheteur ne jouit pas librement du bien. Cette décote se calcule en capitalisant la valeur locative sur l’espérance de vie de l’usufruitier.
Code civil suisse, art. 745 à 775 (usufruit), art. 764 et 765 (charges), art. 748 et 749 (extinction) (Consulté le 24.10.2026) : fedlex.admin.ch
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Oui, mais la vente nécessite l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. L'acquéreur prend le bien avec l'usufruit partiel existant.
Non, l'usufruit partiel peut être établi pour une durée déterminée ou jusqu'à la mort de l'usufruitier, selon les termes de l'acte notarié.
Les conséquences fiscales varient selon les cantons suisses. En général, l'usufruitier peut être tenu de payer des impôts sur les revenus générés par le bien, tandis que le nu-propriétaire reste responsable des taxes foncières.
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