Comment faire l'estimation d’un terrain non viabilisé?

Définition: qu’est-ce qu’un terrain non viabilisé?

Un terrain non équipé aussi appelé “terrain non viabilisé” ou “non aménagé” est un terrain qui n’a pas été rendu habitable. C’est-à-dire qu'il n’a pas encore été raccordé aux réseaux essentiels pour y vivre, ou pour y travailler. 

Les réseaux essentiels sont les suivants:

• L’accès à l’eau potable
• Le gaz
• L’électricité 
• Le réseau téléphonique, télévisé et internet
• Le raccordement aux égouts
• Les assainissements collectifs

Tous les terrains peuvent-ils être aménagés?

Avant d’équiper un terrain, il est essentiel de savoir si la parcelle en question est constructible. Il n’y a pas d’intérêt à viabiliser un terrain s’il appartient à une zone à préserver comme un site naturel ou un site bâti (monuments de l’histoire de l’art ou de l’architecture).

Afin de savoir si votre terrain est constructible, vous pouvez vous munir du plan d’affectation auprès de votre commune, qui vous indiquera clairement si votre parcelle est considérée comme une zone à bâtir ou non.

Par contre, un terrain qui n’est pas constructible au moment de la lecture du plan d’affectation peut le devenir quelques mois ou quelques années plus tard. En effet, ce sont les communes qui réaffectent tous les 10-15 ans les parcelles en tant que zone à bâtir, zone intermédiaire, de verdure ou zone agricole, cela dans le but de ne pas épuiser les surfaces constructibles, mais les utiliser en fonction des besoins et de l’évolution de la population.

Dans le cas où vous souhaiteriez vendre votre terrain au plus vite, vous pouvez effectivement l'équiper pour qu’il prenne de la valeur. À noter que l'équipement d'un terrain n’est pas une obligation, mais un droit, vous pouvez vendre votre terrain non équipé si vous le souhaitez.

Comment faire l'estimation d’un terrain non équipé?

L'estimation d'un terrain non équipé sera différente si le terrain en question est constructible ou non constructible. Regardons dans un premier temps comment estimer un terrain non constructible et non équipé.

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible?

Un terrain non constructible:

• Présente des risques naturels comme des éboulements de terrain
• Se trouve dans une zone à protéger
• La commune l’a désigné comme terrain non constructible au moins pour quelques années à venir

Quel est le prix d’un terrain non constructible non équipé?

Le prix d’un terrain non constructible et non équipé dépendra de plusieurs facteurs:

1. Les caractéristiques propres du terrain

• Son emplacement: proximité avec la ville, les commerces, les services et transports publics.
• Sa surface: plus un terrain est grand, plus il prendra de la valeur.
• La nature du sol: s’il est nécessaire d’assainir le sol afin de l’utiliser, le terrain aura moins de valeur qu’un terrain qui ne nécessite pas de travaux.
• Le degré d’inclinaison: plus le terrain sera en pente, plus il sera difficile de l'aménager et donc entraînera des coûts supplémentaires.
• Les servitudes: ce sont des contraintes imposées au propriétaire, plus elles seront importantes, moins elles intéresseront les acheteurs.

2. Le projet d’utilisation du terrain 

Un terrain non constructible n’est pas totalement inutilisable, il peut être utilisé sans forcément avoir à construire dessus, voici quelques exemples d'utilisation:

• En faire un terrain de loisir (pêche, camping, sport…)
• Ériger un potager 
• Le louer comme place de parc 
• Le louer à des commerçants (food truck, boutiques éphémères...)

Les frais d’investissement comprennent le prix du terrain et les frais d’aménagement liés au projet. La valeur de rendement correspond au bénéfice, dans le cas où vous souhaitez louer le terrain ou l’utiliser comme terrain de loisir par exemple.

Si vous souhaitez négocier à la baisse le prix de vente auprès du propriétaire, vous devrez mettre en avant les défauts du terrain, comme son insalubrité, sa distance avec les transports publics ou les réseaux routiers.

Pour fixer le prix, le vendeur doit réaliser une étude du marché immobilier. Pour cela, il vous faut effectuer une analyse de bien comparable. Vous pouvez réaliser cette analyse en ligne, via un portail immobilier par exemple. Le but étant de comparer votre terrain au prix de vente des terrains sur le marché. Le propriétaire devra ensuite ajuster le prix de son terrain selon les qualités et les inconvénients de ce dernier.

Quel est le prix d’un terrain constructible non équipé?

Nous l’avons vu, la valeur d'estimation d’un terrain non équipé se base principalement sur le projet futur réalisé sur le celui-ci. Ainsi, un terrain constructible aura un prix presque 10 à 20 fois plus élevé qu’un terrain qui n’est pas constructible. Pour un terrain constructible, le prix est déterminé en fonction du prix au m² (qui est dans certains cas fixé par l'état) et de l’indice d’utilisation du terrain.

Quels sont les coûts de viabilisation, d’équipement d’un terrain?

Pour un terrain non équipé, vous devrez potentiellement réaliser un devis concernant les frais liés à l’équipement du terrain et les déduire du prix de vente, car ce sera à l’acheteur de réaliser cet équipement si vous le vendez tel quel.

Les frais d'équipement varient en fonction de la distance qui sépare votre terrain au réseau public. Plus la distance sera grande, plus il sera compliqué de réaliser les raccordements nécessaires et plus les frais seront élevés.

À titre indicatif, l’équipement d’un terrain peut commencer à CHF 50.-/m² et aller jusqu’à CHF 250.-/m². C’est auprès de la commune que vous devez vous renseigner. Celle-ci vous redirigera vers les services qui s’occuperont des travaux de viabilisation du terrain, ou du moins vous fournira les coûts éventuels liés à votre terrain.

Comment augmenter la valeur d'un terrain non équipé pour augmenter son prix de vente?

Il existe plusieurs manières d’augmenter la valeur d’un terrain non équipé:

• Obtention des autorisations de raccordement aux réseaux essentiels, car cela rend le terrain directement habitable ou utilisable pour des activités commerciales.
• Travaux de viabilisation du terrain, en fonction des coûts associés aux travaux et de la demande du marché pour des terrains viabilisés.
• Amélioration de l'accessibilité, en particulier si le terrain devient plus facilement accessible aux transports publics ou aux principales voies de circulation.
• Travaux d'aménagement paysage, en rendant le terrain plus attractif visuellement et en créant un environnement agréable.
• Obtention d'autorisations de construction ou de changement de zonage. Cela ouvre de nouvelles possibilités d'utilisation du terrain.
• Proposition de plans ou de projets d'aménagement détaillés, en démontrant le potentiel du terrain et en inspirant les acheteurs potentiels.
• Études géotechniques ou rapports d'experts afin de rassurer les acheteurs potentiels et augmenter la confiance dans la qualité du terrain, ce qui peut influencer positivement la valeur.
• Partenariats avec des promoteurs ou des constructeurs, car cela peut permettre la réalisation de projets immobiliers rentables sur le terrain.
• Infrastructures ou équipements supplémentaires dans l'objectif d'augmenter la valeur, en fonction de la nature et de l'attrait de ces infrastructures pour les acheteurs potentiels.