Comment faire l'estimation d'un terrain agricole ?

Comment est fixé le prix d’un terrain agricole ?

En Suisse, c’est la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) qui fixe un prix maximal des terrains agricoles. L’objectif est de pouvoir réguler les prix des terres agricoles afin de soutenir et d’encourager leur exploitation. Ce prix maximal est déterminé en fonction de plusieurs caractéristiques: 

Les caractéristiques propres du terrain:

La nature du sol, la surface exploitable et l'inclinaison du terrain sont des éléments essentiels à prendre en compte lors de l'estimation d'un terrain agricole.

L’emplacement 

Plus un terrain sera proche du centre-ville, des transports publics et des commerces, plus il aura de la valeur. À l'inverse, un terrain excentré n'attirera que très peu d'acheteurs.

L’historique des ventes

Afin de maintenir une cohérence des prix du marché immobilier, la LDFR se base également sur les prix des transactions des terrains agricoles dans la même région, qui ont eu lieu au cours des 5 dernières années.

L’exploitabilité du terrain

L’acquisition d’un terrain agricole en vente se fait le plus souvent dans un but d’exploitation agricole. Ainsi, plus l’exploitation du terrain est susceptible d’être rentable, plus le terrain aura de la valeur.

La constructibilité du terrain

Un terrain agricole a pour unique fonction son exploitation agricole. En revanche, il est possible de faire une demande d’autorisation auprès de la commune, afin de transformer une construction déjà existante, de bâtir un local lié à l’exploitation agricole, ou bien une construction liée à l’habitation des agriculteurs. Plus les restrictions seront importantes et réduiront les possibilités de construction, plus la valeur de votre terrain en pâtira. Il est donc primordial de se renseigner lors de la fixation du prix de vente, du potentiel d’utilisation du terrain agricole. Vous pouvez trouver ces informations dans le règlement communal et le plan cadastral fournis par votre commune.

Est-il possible d'estimer le prix d’un terrain agricole soi-même ?

Il est possible de réaliser l'estimation d'un terrain agricole soi-même, mais cela peut être complexe et imprécis. Voici quelques méthodes pour estimer le prix d'un terrain agricole en utilisant le prix moyen du marché et en analysant les terres similaires sur le marché.

Estimer un terrain agricole en utilisant le prix moyen du marché 

Le prix moyen du marché est calculé en fonction des prix de vente entre tiers dans la même région au cours des 5 dernières années. Ce prix moyen est défini chaque année par le service de l’économie rurale.

Vous pouvez ensuite utiliser ce prix moyen pour calculer votre prix de vente, aussi appelé "prix licite" lorsqu'il respecte le prix maximal autorisé dans votre région pour un terrain agricole. Ce prix licite s’élève par définition à 1,05 fois le “prix moyen du marché”.

Comment connaître la valeur d'un terrain agricole en analysant les terres similaires actuellement sur le marché?

Comparer les terrains agricoles similaires sur le marché est une autre méthode pour estimer la valeur d'un terrain. Vous pouvez consulter les annonces de terrains agricoles à vendre dans la région et analyser les caractéristiques de chaque bien. Cela vous permettra d'évaluer le prix de votre terrain en fonction de la qualité du sol, de la superficie et des équipements présents sur le terrain.

Il est important de noter que lors de l’ajustement de votre prix de vente, celui-ci ne doit jamais dépasser de plus de 5% le prix maximal autorisé (fixé par la LDFR). Si c’est le cas, on ne parlera plus de prix licite mais de prix surfait. 

Estimation d’un terrain agricole par un expert ?

En raison de la complexité de la tâche, il peut être utile et plus efficace de faire estimer son terrain agricole par un professionnel. 

En effet, pour obtenir une estimation précise et fiable d'un terrain agricole, il est conseillé de faire appel à un expert en évaluation foncière. Un professionnel possède les compétences et l'expérience nécessaires pour estimer la valeur d'un terrain agricole en tenant compte de tous les facteurs pertinents.

Les experts en estimation de terrains agricoles peuvent être des géomètres, des notaires ou des courtiers spécialisés dans l'immobilier agricole. 

L’expert se rend sur le terrain et évalue sa valeur réelle en fonction de son état, de sa fertilité et de sa valeur de rendement.
La valeur de rendement agricole en Suisse est une estimation de la valeur économique d'un terrain agricole, basée sur le revenu potentiel qu'il peut générer grâce à son exploitation. Elle prend en compte la productivité et la rentabilité du terrain, ainsi que les caractéristiques spécifiques du sol, la topographie, la situation géographique et les conditions climatiques. La valeur de rendement est calculée de manière uniforme dans toute la Suisse, il existe de ce fait un guide pour l’estimation de la valeur de rendement disponible dans l’ODFR, soit l’Ordonnance sur le droit foncier rural.