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Le droit de mutation à Genève

Meryem Chiouar·Mis à jour le 19.09.2026·4 min de lecture

Dans le canton de Genève, le droit de mutation représente 3 % du prix de vente et est, sauf exception, à la charge de l’acheteur.

L’essentiel à savoir sur le droit de mutation à Genève

Le taux du droit de mutation à Genève est de 3 %
Il s’ajoute aux frais de notaire (registre foncier + émoluments)
Le dispositif CASATAX permet une réduction pour l’achat d’une résidence principale
Le paiement intervient dans les 30 jours suivant l’inscription au registre foncier

Qu’est-ce que le droit de mutation en Suisse?

Le droit de mutation est un impôt cantonal perçu lors d’un transfert de propriété immobilière.
Il est dû dès qu’un bien change de propriétaire et vise à officialiser juridiquement la transaction auprès du registre foncier.

À Genève, ce droit est communément inclus dans ce que l’on appelle les frais de notaire, bien qu’il soit reversé intégralement à l’État.

Qui paie le droit de mutation à Genève?

En pratique, le droit de mutation est payé par :

l’acheteur d’un immeuble ou d’une part d’immeuble,
la personne au profit de laquelle un droit réel restreint est constitué (usufruit, servitude, droit d’emphytéose),
la personne qui cède ou renonce à un droit d’acquérir.

Une autre répartition est juridiquement possible, mais reste rare en pratique.

Combien coûte le droit de mutation à Genève?

Taux applicable

Élément	Taux moyen
Droit de mutation	3 %
Inscription au registre foncier	env. 0,3 %
Émoluments et honoraires du notaire	env. 0,5 % à 0,7 %

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À savoir: Au total, les frais d’acquisition à Genève représentent environ 4 % du prix de vente.

Exemple concret de calcul

Pour un bien acheté CHF 1’000’000:

Poste	Montant
Droit de mutation (3 %)	CHF 30’000
Autres frais (notaire + registre)	env. CHF 10’000
Total frais d’acquisition	env. CHF 40’000

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CASATAX: une réduction du droit de mutation à Genève

CASATAX est un dispositif fiscal genevois, en vigueur depuis 2004, qui allège les droits d'enregistrement lors de l'achat d'une résidence principale. C'est le principal levier pour réduire la facture du droit de mutation à Genève, et il a été revalorisé au 1er mars 2026.

Les montants CASATAX 2026

Depuis le 1er mars 2026, si vous achetez votre résidence principale à Genève pour un prix inférieur au plafond, vous bénéficiez des avantages suivants:

Élément	Montant 2026
Réduction maximale des droits d'enregistrement	CHF 20'924.–
Plafond de prix du bien pour être éligible	CHF 1'394'928.–
Réduction sur les frais de cédule hypothécaire	50 %

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Ces montants sont indexés chaque année sur l'indice genevois des prix de la construction. Ils résultent de la communication officielle du Conseil d'État de Genève du 4 février 2026, en hausse d'environ 1,4 % par rapport à 2025.

Comment fonctionne la réduction

La réduction agit comme une déduction forfaitaire sur le droit de vente de 3 %. CASATAX retranche jusqu'à CHF 20'924.– de ce droit, ce qui l'annule totalement pour un bien acheté en dessous d'environ CHF 697'000.–, et l'allège fortement au-delà, jusqu'au plafond de CHF 1'394'928.–. Au-dessus de ce plafond, aucun avantage ne s'applique.

Un second volet réduit de moitié le droit de 1,365 % perçu sur la cédule hypothécaire constituée pour financer l'achat. Cet avantage s'applique quel que soit le montant de l'acte hypothécaire.

Les conditions à remplir

Le dispositif pose quatre conditions cumulatives:

Être une personne physique. Les sociétés, fondations et personnes morales sont exclues.
Acheter une résidence principale à Genève, appartement en PPE ou maison. Les résidences secondaires, l'investissement locatif et les terrains nus ne sont pas éligibles.
Occuper le bien dans les deux ans suivant l'enregistrement de l'acte, et en fournir la preuve à l'administration.
Habiter le logement pendant au moins trois ans de façon continue.

Bon à savoir: le fondement légal de CASATAX est l'article 8A de la loi genevoise sur les droits d'enregistrement. Pour un couple achetant un appartement à CHF 900'000.– comme résidence principale, l'économie sur les droits d'enregistrement est immédiate et réduit d'autant les fonds propres à mobiliser.

Quand faut-il payer le droit de mutation?

Le paiement intervient :

après la signature de l’acte de vente chez le notaire,
une fois l’inscription au registre foncier effectuée,
dans un délai de 30 jours.

Le notaire est responsable de la perception et du versement à l’État.

Exemptions et cas particuliers

Le droit de mutation peut être supprimé ou réduit notamment en cas de :

donation,
succession,
transferts internes sans contrepartie financière,
situations spécifiques prévues par la législation cantonale.

Droit de mutation à titre gratuit : succession et donation

Toutes les transmissions ne sont pas taxées au taux de 3 %. Lorsqu'un bien change de mains sans contrepartie financière, comme lors d'une succession ou d'une donation, le régime diffère.

Un partage successoral entre héritiers n'est pas soumis au droit de partage, mais à un droit fixe réduit, de l'ordre de 10 francs, selon la loi genevoise sur les droits d'enregistrement. Les donations, elles, relèvent d'un barème spécifique distinct du droit de mutation ordinaire, qui dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

Pourquoi bien anticiper le droit de mutation à Genève?

À Genève, le droit de mutation représente un coût important, souvent sous-estimé par les acheteurs.
Il doit être intégré dès le départ dans le plan de financement, au même titre que l’apport personnel ou l’hypothèque.

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Sources

Loi genevoise sur les droits d'enregistrement (LDE, RSG D 3 30) (Consulté le 17.09.2026) : silgeneve.ch
Administration fédérale des contributions, droit de mutation (Consulté le 17.09.2026) : estv.admin.ch

Questions fréquentes

Quel est le montant du droit de mutation à Genève?

Le droit de mutation à Genève s'élève à 3 % du prix de vente du bien. Pour un bien acheté CHF 1'000'000, il représente donc CHF 30'000, auxquels s'ajoutent les frais de notaire et de registre foncier.

Comment se calcule le droit de mutation?

Il se calcule en appliquant le taux de 3 % au prix de vente inscrit dans l'acte. Le notaire le perçoit lors de la transaction et le reverse à l'État. Le dispositif CASATAX peut réduire ce montant pour une résidence principale.

Quel est le montant des droits de mutation à titre gratuit?

Lors d'une succession ou d'une donation entre proches, la transaction n'est pas soumise au droit de mutation ordinaire de 3 %, mais à un droit fixe réduit, de l'ordre de 10 francs pour un partage successoral, selon la loi genevoise sur les droits d'enregistrement.

Quel est le taux du droit de mutation pour l'année 2026?

Le taux reste fixé à 3 % du prix de vente en 2026. Le dispositif CASATAX, qui allège ce droit pour l'achat d'une résidence principale, demeure en vigueur.