Un terrain non constructible est un terrain où la construction est interdite.
Pour savoir si un terrain est constructible ou non, il faut consulter le plan d’affectation de votre commune.
L’emplacement, la topographie et les usages possibles influencent fortement sa valeur.
Un terrain inconstructible pour cause d’état naturel se valorise selon l’offre et la demande locale de terrains similaires.
Si le terrain est classé non constructible par la commune, un déclassement futur peut augmenter sa valeur jusqu’à 100%.
Avant d’estimer un terrain non constructible, il est essentiel de vérifier s’il existe un potentiel de déclassement ou des usages alternatifs.
Contrairement à l'estimation d'un bien bâti, la valorisation d’un terrain dépend de nombreux critères spécifiques. Découvrez dans cet article comment faire l'estimation d'un terrain non constructible.
Un terrain non constructible est un terrain qui ne dispose pas d'autorisations juridiques permettant la construction. Plusieurs raisons peuvent l'expliquer.
Vous pouvez vous renseigner auprès de votre commune pour savoir si votre terrain est inconstructible. La commune vous fournira le plan d'affectation de la ville, qui permet de définir dans quelle zone a été placée votre parcelle.
L’estimation d’un terrain non constructible repose principalement sur la comparaison de marché, puisque les méthodes classiques d’évaluation par capitalisation du revenu ou par coût de remplacement ne s’appliquent pas. Voici comment faire étape par étape :
Pour savoir comment estimer un terrain non constructible, il faut également déterminer si votre terrain est totalement inconstructible du fait de son état ou si c'est la commune qui l'a affecté comme tel pour un certain nombre d'années uniquement.
Si votre terrain est non constructible à cause de son état (insalubrité, risque d'éboulement, contrainte naturelle ou liée aux règles d'urbanisme), le prix de votre terrain sera défini selon le prix de l'offre et la demande. C’est-à-dire, vous pouvez consulter les prix des terrains similaires au vôtre à proximité et ajuster son prix en fonction de ses atouts et défauts.
Si votre terrain est en état d'être construit, mais a été classé comme non constructible par la commune. Vous pouvez attendre et espérer que votre terrain soit déclassé, soit faire une demande de déclassement qui sera traité par votre commune. Il est recommandé d'attendre que votre terrain passe en zone constructible avant de le vendre, car un déclassement peut faire augmenter le prix d'un terrain en moyenne de 20 à 30% et parfois même jusqu’à 100%. Si votre terrain est déclassé, vous devez dans ce cas vous renseigner sur comment estimer un terrain constructible.
La réponse est compliquée car le délai varie en fonction de la complexité du dossier et des procédures administratives en vigueur dans votre commune. Renseignez-vous auprès de votre commune pour connaître les délais spécifiques à votre situation.
Dans certains cas, en en faisant la demande, un agriculteur peut obtenir l'autorisation de construire sur une surface non constructible s'il s'agit d'un bâtiment lié à l'exploitation agricole. Toutefois, cela dépend des règles d'urbanisme en vigueur et de la zone dans laquelle se trouve le terrain de l'agriculteur. Consultez les autorités locales pour plus d'informations.
Pour vendre une parcelle de terrain non constructible, estimez sa valeur, prenez contact avec de potentiels acheteurs (agences immobilières, annonces en ligne) et préparez les documents nécessaires à la transaction, comme le certificat d'urbanisme, l'acte de vente etc. Gardez cependant en tête qu'en cas de déclassement, le terrain en question pourrait connaitre une importante plus-value.
En Suisse, ce genre de pratiques sont généralement interdites, cependant la législation concernant l'installation de mobil-homes ou de tiny houses sur un terrain non constructible peut varier en fonction des cantons et des communes et il peut y avoir des exceptions. Il est important de consulter les autorités locales et de vérifier les règlements spécifiques à l'endroit où vous envisagez d'installer le mobil-home ou la tiny house.
