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Comment estimer le prix d'un terrain non constructible?

Meryem Chiouar
01.11.2023, 14:31
4 min
Sommaire
estimer un terrain non constructible

Dans cet article, nous vous expliquerons pourquoi certains terrains ne peuvent faire l'objet de constructions, et nous vous aiderons à comprendre comment faire l'estimation d'un terrain non constructible.

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible?

estimation terrain non constructible

Un terrain non constructible est un terrain qui ne dispose pas d'autorisations juridiques permettant la construction. Plusieurs raisons peuvent l'expliquer.

Raisons pour lesquelles un terrain peut être non constructible

  • Le terrain doit être protégé, car il est classé comme zone naturelle, agricole ou bâtie (bâtiment historique, monument à préserver).
  • Le terrain est insalubre ou est considéré comme zone à risque telle qu'une zone sismique, inondable…
  • Le terrain ne peut être utilisé en raison des règles d'urbanisme.
  • Le terrain ne peut pas supporter le poids d'une construction.

Comment savoir si un terrain est constructible ou non? 

terrain non constructible

Vous pouvez vous renseigner auprès de votre commune pour savoir si votre terrain est inconstructible. La commune vous fournira le plan d'affectation de la ville, qui permet de définir dans quelle zone a été placée votre parcelle.

Comment estimer un terrain non constructible en Suisse? 

estimer un terrain qui n'est pas constructible

Les facteurs influençant la valeur d'un terrain non constructible sont les suivants: 

  • L'emplacement:

La valeur d'un terrain non constructible dépendra en grande partie de son emplacement (par exemple, en zone rurale, en montagne ou près d'une ville) et de sa superficie. Un terrain situé près d'une ville ou dans une région prisée aura probablement une valeur plus élevée qu'un terrain éloigné des commodités et des infrastructures.

  • Les caractéristiques:

La topographie, la qualité du sol, l'accès à l'eau et aux services publics, ainsi que la présence d'arbres, de zones humides ou d'autres caractéristiques naturelles peuvent influencer la valeur d'un terrain non constructible. Un terrain plat et facilement accessible pourrait avoir une valeur plus élevée qu'un terrain accidenté ou difficile d'accès.

  • Les usages possibles:

Même si un terrain n'est pas constructible, il peut avoir une valeur en fonction des usages possibles (agriculture, loisirs, conservation, etc.). Par exemple, un terrain non constructible situé près d'une zone de loisirs (comme un lac, une forêt ou une réserve naturelle) pourrait avoir une valeur plus élevée en raison de son attrait pour les activités de plein air.

Pour savoir comment estimer un terrain non constructible, il faut tout d'abord déterminer si votre terrain est totalement inconstructible du fait de son état ou si c'est la commune qui l'a affecté comme tel pour un certain nombre d'années uniquement.

Achat/vente d'un terrain non constructible selon son état

Si votre terrain est non constructible à cause de son état (insalubrité, risque d'éboulement, contrainte naturelle ou liée aux règles d'urbanisme). Le prix de votre terrain sera défini selon le prix de l'offre et la demande. C’est-à-dire, vous pouvez consulter les prix des terrains similaires au vôtre à proximité et ajuster son prix en fonction de ses atouts et défauts.

Estimation d'un terrain non constructible selon le classement par la commune 

Si votre terrain est en état d'être construit, mais a été classé comme non constructible par la commune. Vous pouvez attendre et espérer que votre terrain soit déclassé, soit faire une demande de déclassement qui sera traité par votre commune. Il est recommandé d'attendre que votre terrain passe en zone constructible avant de le vendre, car un déclassement peut faire augmenter le prix d'un terrain en moyenne de 20 à 30% et parfois même jusqu’à 100%. Si votre terrain est déclassé, vous devez dans ce cas vous renseigner sur comment estimer un terrain constructible.

Points à retenir.
  • Un terrain non constructible est un terrain qui ne dispose pas d'autorisations juridiques permettant la construction pour diverses raisons (protection environnementale, insalubrité, règles d'urbanisme, etc.).
  • Pour savoir si un terrain est constructible ou non, il est nécessaire de consulter le plan d'affectation de la commune.
  • L'estimation d'un terrain non constructible dépend de son état, de son emplacement et de son potentiel d'utilisation.
  • Un terrain non constructible peut être utilisé à des fins diverses, telles que l'exploitation agricole, les loisirs, la conservation de la biodiversité ou la production d'énergie renouvelable.
  • Dans certains cas, un terrain non constructible peut être déclassé et devenir constructible, augmentant ainsi sa valeur sur le marché.

FAQ

Quel est le délai pour obtenir un déclassement de terrain?

La réponse est compliquée car le délai varie en fonction de la complexité du dossier et des procédures administratives en vigueur dans votre commune. Renseignez-vous auprès de votre commune pour connaître les délais spécifiques à votre situation.

Puis-je construire sur un terrain non constructible si je suis agriculteur?

Dans certains cas, en en faisant la demande, un agriculteur peut obtenir l'autorisation de construire sur une surface non constructible s'il s'agit d'un bâtiment lié à l'exploitation agricole. Toutefois, cela dépend des règles d'urbanisme en vigueur et de la zone dans laquelle se trouve le terrain de l'agriculteur. Consultez les autorités locales pour plus d'informations.

Comment vendre un terrain non constructible?

Pour vendre une parcelle de terrain non constructible, estimez sa valeur, prenez contact avec de potentiels acheteurs (agences immobilières, annonces en ligne) et préparez les documents nécessaires à la transaction, comme le certificat d'urbanisme, l'acte de vente etc. Gardez cependant en tête qu'en cas de déclassement, le terrain en question pourrait connaitre une importante plus-value.

Quels sont les intérêts d'acheter un terrain non constructible?

Un terrain non constructible peut être utilisé à des fins diverses, telles que loisirs, exploitation agricole, plantation d'arbres, production d'énergie renouvelable ou conservation de la biodiversité. Vérifiez auprès des autorités locales quelles sont les projets autorisés pour un terrain de ce type.

Peut-on installer un mobil-home ou une tiny house sur un terrain non constructible?

En Suisse, ce genre de pratiques sont généralement interdites, cependant la législation concernant l'installation de mobil-homes ou de tiny houses sur un terrain non constructible peut varier en fonction des cantons et des communes et il peut y avoir des exceptions. Il est important de consulter les autorités locales et de vérifier les règlements spécifiques à l'endroit où vous envisagez d'installer le mobil-home ou la tiny house.

Meryem Chiouar
Forte de ses 7 années d'expérience en rédaction web, Meryem est passionnée par l'écriture et le blogging. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations utiles pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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