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Lors de la vente d’un bien immobilier en Valais, tout bénéfice réalisé est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Cet impôt cantonal, en partie reversé à la commune – dépend du montant de la plus-value, des frais déductibles et surtout de la durée de détention du bien. Le Valais applique un barème dégressif : plus vous gardez votre logement longtemps, moins vous payez d’impôt.
Cet article vous guide pas à pas : calcul du gain imposable, taux applicables, frais déductibles, cas d’exonération, procédure avec le notaire et exemples chiffrés réalistes.
En Valais, l’impôt sur les gains immobiliers est prélevé par le canton, qui reverse ensuite deux tiers à la commune où se situe le bien. Si la parcelle est située sur plusieurs communes, la répartition est effectuée proportionnellement au gain imposable.
Le Valais applique un système dualiste :
Cette distinction est fondamentale pour déterminer l’autorité compétente, les méthodes de calcul et les possibilités de déduction.
Le gain imposable correspond à :
Prix de vente – (Prix d’acquisition + frais d’achat + impenses)
Voici les éléments pris en compte :
Ces frais augmentent la valeur du bien et réduisent le gain imposable :
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| Éléments | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat (2013) | CHF 500'000 |
| Frais d’acquisition (notaire + mutation + RF) | CHF 12'000 |
| Travaux d’amélioration (2018) | CHF 35'000 |
| Prix de vente (2025) | CHF 780'000 |
Gain imposable = 780'000 – (500'000 + 12'000 + 35'000) = CHF 233'000
Ensuite, ce gain est imposé selon le barème valaisan ci-dessous, en fonction de la durée de détention.
Le Valais applique un barème proportionnel en trois tranches de bénéfice.
Plus la durée de possession est courte, plus l’impôt est élevé.
| Durée de propriété | Jusqu’à 50'000 | 50'001 à 100'000 | 100'001 et plus |
|---|---|---|---|
| 1 an | 19.20% | 28.80% | 38.40% |
| 2 ans | 18.00% | 27.00% | 36.00% |
| 3 ans | 15.60% | 23.40% | 31.20% |
| 4 ans | 14.40% | 21.60% | 28.80% |
| 5 ans | 13.20% | 19.80% | 26.40% |
| 6 ans | 12.00% | 18.00% | 24.00% |
| 7 ans | 11.52% | 17.28% | 23.04% |
| 8 ans | 11.04% | 16.56% | 22.08% |
| 9 ans | 10.56% | 15.84% | 21.12% |
| 10 ans | 10.08% | 15.12% | 20.16% |
| 11 ans | 9.60% | 14.40% | 19.20% |
| 12 ans | 9.12% | 13.68% | 18.24% |
| 13 ans | 8.64% | 12.96% | 17.28% |
| 14 ans | 8.16% | 12.24% | 16.32% |
| 15 ans | 7.68% | 11.52% | 15.36% |
| 16 ans | 7.20% | 10.80% | 14.40% |
| 17 ans | 6.72% | 10.08% | 13.44% |
| 18 ans | 6.24% | 9.36% | 12.48% |
| 19 ans | 5.76% | 8.64% | 11.52% |
| 20 ans | 5.28% | 7.92% | 10.56% |
| 21 ans | 4.80% | 7.20% | 9.60% |
| 22 ans | 4.32% | 6.48% | 8.64% |
| 23 ans | 3.84% | 5.76% | 7.68% |
| 24 ans | 3.36% | 5.04% | 6.72% |
| 25 ans | 2.88% | 4.32% | 5.76% |
| Au-delà de 25 ans | 1.00% | 2.00% | 3.00% |
Taux applicable : 19.80 %
Montant à payer : CHF 15'840
Taux applicable : 15.12 %
Montant à payer : CHF 12'096
Taux applicable : 7.92 %
Montant à payer : CHF 6'336
Conclusion: Le Valais récompense clairement la détention longue. L’économie fiscale peut dépasser 10'000 CHF entre une vente à 5 ans et une vente à 20 ans.
Certaines situations permettent d’éviter ou de différer le paiement de l’impôt.
Si vous vendez votre logement principal pour en acheter un autre en Suisse, vous pouvez demander un report d’imposition sur la part du gain réinvestie.
Conditions :
Seule la partie non réinvestie du gain reste imposable.
Les transmissions suivantes ne déclenchent pas l’impôt :
À savoir: le gain latent est simplement reporté: l’héritier ou le donataire reprend le prix d’acquisition historique.
En cas de séparation, transfert entre ex-époux = pas d’impôt.
Si le prix de vente est inférieur au prix d’achat + frais, aucun impôt n’est dû, même si la durée de détention est courte.
Applicable dans la majorité des cas.
Cas typiques:
Conseil: en cas de doute, l'administration fiscale tranche en fonction des indices (fréquence de transactions, financement, intentions).
Lors de la vente d’un bien en Valais, le notaire :
conserver le bien plus longtemps
réaliser uniquement des travaux reconnus comme impenses
réinvestir dans une résidence principale
Ceux qui augmentent durablement la valeur du bien (isolation, toiture, chauffage performant, transformations structurelles)
Oui, les non-résidents qui vendent un bien immobilier en Valais sont généralement assujettis à l'impôt sur les gains immobiliers, bien que les conventions de double imposition et les règles spécifiques au canton puissent s'appliquer.
Non, uniquement pour l’achat d’une résidence principale en Suisse.
