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T1 2024: Évolution dans les quinze plus grandes agglomérations
L'immobilier suisse témoigne de sa résilience, avec une légère croissance et une stabilisation des transactions au premier trimestre 2024.
Le marché immobilier suisse a démontré sa résilience durant le premier trimestre de 2024, avec une croissance modérée des prix des propriétés dans un contexte mondial difficile : +0.3% pour les maisons et +0.4% pour les appartements depuis janvier. Les indicateurs clés sont positifs, avec une baisse des taux d'intérêt et un volume de transactions stable. Cependant, l'augmentation des prix sur les douze derniers mois reste bien en deçà de la moyenne historique sur 20 ans, qui est de +3% par an.
Au cours des douze derniers mois, le marché immobilier suisse a montré des signes de reprise lents, mais encourageants. Globalement, les prix des maisons sont restés stables avec une hausse nominale de 0.1%, tandis que les prix des appartements se sont mieux comportés, avec une augmentation de 1.3%. À titre de référence, la croissance annuelle moyenne des prix immobiliers au cours des 20 dernières années a été supérieure à +3%. Le trimestre récent montre de légères améliorations, se traduisant par une augmentation trimestrielle de 0.3% pour les maisons et de 0.4% pour les appartements durant les trois premiers mois de l'année.
Une analyse approfondie des plus grandes agglomérations suisses présente un paysage varié des mouvements de prix immobiliers durant le trimestre. Dans le secteur des appartements, Lausanne a mené avec une augmentation notable de +1.2%, tandis que Berne a également affiché une forte croissance avec une hausse de +1.1%. Ces villes contrastent avec les marchés plus stagnants de Genève et Zurich, où les prix des appartements ont à peine bougé, enregistrant une hausse minime de seulement +0.1%. Bâle a montré une amélioration modeste, avec une hausse des prix des appartements de +0.4%.
Le marché des maisons raconte une histoire différente, reflétant un environnement plus difficile. Genève et Bâle ont connu des baisses de prix des maisons, diminuant respectivement de -0.2% et -0.3%. En revanche, Berne et Zurich ont vu des hausses des prix des maisons, quoique modestes, avec Berne réalisant une hausse de +0.6% et Zurich une légère augmentation de +0.2%. Lausanne a subi une baisse plus significative de -0.5%. Ces tendances indiquent que les appartements ont généralement surpassé les maisons dans ces centres urbains depuis la fin de la pandémie.
En contraste frappant avec d'autres régions, les cantons à faible fiscalité en Suisse tels que Zoug, Schwyz, Uri et Glaris surperforment nettement le marché. Ces cantons attirent davantage d'entreprises et d'individus grâce à leurs politiques fiscales favorables, surtout à mesure que les tendances mondiales penchent vers une inflation plus élevée et des réglementations fiscales plus strictes. Au premier trimestre de 2024, l'appréciation immobilière dans ces zones a été notable : Zoug (+2%), Uri (+1.5%) et Schwyz (+1.4%) ont mené en termes d'augmentation des prix des maisons, tandis que Glaris (+2.3%) et Schwyz (+2.3%) ont enregistré les plus fortes hausses des prix des appartements. Ces résultats soulignent l'attrait d'investir et de déménager dans des régions offrant des avantages fiscaux.
Après avoir considérablement chuté suite à la forte hausse des taux d'intérêt, le nombre de transactions immobilières en Suisse montre des signes de stabilisation, avec une légère baisse de -3% à l'échelle nationale sur les derniers 12 mois. À Genève, le nombre de transactions a suivi une tendance similaire, diminuant de -2%.
La récente baisse des taux d'intérêt par la Banque nationale suisse n'a pas encore eu d'impact significatif sur l'activité transactionnelle. Cependant, nous prévoyons que cela pourrait avoir un effet positif dans les mois à venir. En effet, avec la plupart des banques offrant des taux d'intérêt hypothécaires à 10 ans en dessous de 2%, l'économie de la propriété est devenue très attractive pour les acheteurs dans la plupart des régions.
Bien que les acheteurs aient gagné un certain levier grâce à l'augmentation de l'offre et à la réduction de la concurrence, la pénurie globale de propriétés a aidé à maintenir les niveaux de prix. Parvenir à un consensus sur les prix reste difficile, incitant certains propriétaires à louer leurs biens plutôt que de vendre à un prix inférieur à celui souhaité. Cela, ajouté à une réduction de l'activité de construction depuis 2021. explique pourquoi le nombre de transactions n'a pas encore commencé à revenir aux niveaux antérieurs.
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Les taux d'intérêt sont un facteur crucial dans la détermination des prix immobiliers pour les raisons suivantes : des taux d'intérêt plus bas rendent le financement plus abordable et, associés à une inflation élevée comme observée récemment, les faibles rendements des épargnes bancaires poussent les investisseurs vers des alternatives pour préserver leur capital.
Dans notre précédente édition du baromètre datée du 25 janvier 2024, nous avions anticipé que les banques centrales pourraient réduire les taux, influencées par l'inversion de la courbe des rendements. Nous avons également souligné les pressions spécifiques sur la Banque nationale suisse (BNS) pour baisser les taux en raison du franc suisse fort nuisant aux exportations et de l'inflation comparativement basse en Suisse. Notre prédiction s'est révélée exacte ; la BNS a pris une mesure proactive en réduisant son taux directeur de 1.75% à 1.5% le 21 mars. Cependant, la Fed et la BCE ont maintenu leurs taux à 5.25% et 4% respectivement, dans leur lutte continue contre l'inflation.
Actuellement, la courbe des rendements reste inversée tant en Suisse que dans la zone euro, signalant les attentes des investisseurs que les banques centrales réduiront les taux dans un avenir prévisible. Les analystes d'UBS prévoient que la BNS mettra en œuvre deux réductions supplémentaires des taux en 2024.
Si ces réductions se produisent, nous anticipons une reprise tant du volume des transactions immobilières que des prix des propriétés aux niveaux observés avant les récents changements économiques.
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