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Comment calculer la valeur locative d’un bien? 

Meryem Chiouar
09.12.2023, 20:07
6 min
Sommaire
estimation valeur locative

En Suisse la valeur locative correspond à un revenu locatif fictif. Elle fait partie du revenu imposable de propriétaires fonciers qui habitent dans leur propre bien immobilier ou qui ont une résidence secondaire. Le montant de la valeur locative est ajouté aux revenus dans les calculs des impôts. Avec des méthodes de calcul différentes selon les cantons, il est complexe de savoir comment calculer la valeur locative brute d’une maison. RealAdvisor fait le point sur le sujet. 

Valeur locative: définition

À quoi correspond la valeur locative? 

La valeur locative est une notion théorique qui considère environ 70% (selon le canton) de l’estimation du montant qui serait versé par un locataire pendant une année. La valeur locative est une information importante puisqu’elle doit être fournie à l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ce revenu en nature renvoie à la recette d’utilisation d’un bien occupé par le propriétaire lui-même. Il correspond donc logiquement aux revenus qui seraient perçus si le bien était mis en location. 

Pourquoi les propriétaires habitant dans leur propre logement doivent payer un impôt sur la valeur locative de leur bien?

Chaque détenteur d'un bien immobilier qui occupe celui-ci, est tenu de déclarer la valeur locative en tant que revenu imposable. Pourtant, ce revenu locatif n'est pas réellement perçu, mais plutôt calculé sur la base de la valeur locative théorique du bien. Mais alors pourquoi imposer un montant qui n'est pas réellement perçu, puisqu’aucun revenu n’est réalisé lorsqu’on occupe son propre bien ? 

Le rôle de cette estimation de la valeur locative d’un bien est de créer une compensation entre les locataires et les propriétaires. En effet, il est considéré que posséder son propre logement génère moins de frais que s’il fallait louer un bien similaire. Le système fiscal Suisse cherche donc à rétablir un certain équilibre de charges financières entre propriétaires et locataires.

Comment calculer la valeur locative brute d’une maison? 

Le calcul de cette valeur locative est réalisé par les autorités fiscales et varie d’un canton à l’autre. Pour parvenir à ce résultat, elles prennent en compte différents critères, notamment la surface habitable, l’emplacement, l’âge du bâti, le nombre de pièces, etc. Ces données sont ensuite comparées avec des biens similaires. Au moment d’estimer un bien immobilier, il peut être judicieux de se projeter dans le calcul de cette valeur locative pour savoir quel sera le montant de ses impôts. 

Pour calculer la valeur locative d’une maison, il faut savoir que les bases de calcul varient d’un canton à l’autre. L’estimation de cette valeur locative évolue avec le temps. Elle varie selon le niveau des impôts sur le revenu et selon l’état du marché. 

Estimation de la valeur locative d'un appartement: les déductions fiscales

En contrepartie de la valeur locative, les propriétaires peuvent faire valoir des déductions: 

  • Intérêts hypothécaires
  • Frais d’entretien (tout projet qui contribue à maintenir la valeur du bien)
  • Investissement dans des solutions pour réduire la consommation énergétique
  • Les primes d’assurance bâtiment et responsabilité civile

En revanche, il n’est pas possible de déduire les frais qui ont généré une plus-value - par exemple l’installation d’une piscine ou d’un sauna. Quelles que soient les déductions appliquées sur sa déclaration d’impôt, les justificatifs correspondants doivent être transmis à l’administration fiscale. Si vous n’êtes pas en mesure de les fournir, la décote de 10 à 20 % ne pourra pas être appliquée. L’estimation de la valeur locative du bien sera donc modifiée. 

Exemple de l’estimation de la valeur locative d’un bien à Zurich pour la famille Müller: 

  • Revenu de CHF 100’000.-
  • Estimation de la valeur marchande du loyer annuel CHF 40'000 (loyer hypothétique de CHF 3’333 / Mois).-.
  • En supposant que la valeur locative corresponde à 70% de la valeur marchande, cela donne un total de CHF 28'000.00 (40'000 x 70 %). 
  • Le revenu imposable s'élève donc à CHF 128'000.00 (100'000 de revenu professionnel + 28'000 de valeur locative).
  • La famille a par ailleurs une hypothèque de CHF 900'000.00 avec un taux hypothécaire de 1,8 %. 
  • Le montant des intérêts hypothécaires s'élève donc à CHF 16'200.00 (900'000 x 1,8%).
  • Frais d’entretien pour le logement de CHF 6'000.00.
  • La valeur locative est donc réduite (en retirant les intérêts et les frais d’entretien) à CHF 5'800.00 (28'000 - 6'000 - 16'200).
  • Le revenu imposable de la famille Müller est donc de CHF 105'800.00 (100'000 de revenu + 5'800 de valeur locative).

Pour simplifier ce calcul, la famille aurait pu utiliser des simulateurs qui permettent de réaliser une estimation de la valeur locative gratuitement en ligne. Ils fonctionnent sur le même principe qu’une estimation de bien immobilier en ligne. À partir des données transmises, elle est calculée automatiquement et peut être reportée sur sa déclaration d’impôt. 

Vers une suppression de l’impôt sur la valeur locative en suisse? 

Le 21 septembre 2021, le Conseil des États avait approuvé à une courte majorité (20 contre 17) une modification de la loi sur la valeur locative. En effet, l’impôt sur la valeur locative est critiquée pour diverses raisons, notamment le fait de payer un impôt sur un revenu fictif et son impact sur l'endettement, car les intérêts hypothécaires sont déductibles.

Le projet qui a été accepté par le Conseil National le 14 juin 2023, propose la suppression de l'imposition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires, en supprimant en contrepartie la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien (sauf pour les travaux de restauration de monuments historiques). 

Il est également important de noter que la forte réduction de la déductibilité des intérêts hypothécaires est pensée dans le but de limiter l’endettement, et pourrait inciter certains propriétaires à rembourser leur hypothèque. Mais cela peut varier en fonction des régions et des prix immobiliers.

Le projet doit encore être examiné par le Conseil des Etats et pourrait encore faire l'objet de modifications ultérieures. Les conséquences de ces modifications vont au-delà de la simple suppression de l'imposition d'un revenu fictif. L'évolution des taux d'intérêt et d'autres facteurs peuvent également influencer les décisions des propriétaires en matière de remboursement hypothécaire.

Il est donc essentiel de suivre attentivement l'évolution de ce projet et ses implications pour les propriétaires immobiliers en Suisse.

Points à retenir sur l'estimation de la valeur locative.

  • Calculer les loyers qui peuvent être perçus en une année
  • Appliquer les déductions fiscales selon son profil de propriétaire
  • Réaliser le calcul en fonction de la méthode appliquée dans le canton
  • Déclarer le résultat à l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt

FAQ

Quelle est la différence entre valeur locative et rendement locatif ?

L’estimation de la rentabilité locative renvoie aux gains réalisés en une année par rapport aux frais engagés. Si cette notion est proche de la valeur locative, elle ne repose pas sur la même méthode de calcul. Exprimée en pourcentage, la rentabilité locative est utile pour déterminer la qualité d’un investissement immobilier.

Comment réaliser une estimation de la valeur locative pour un appartement location saisonnière ?

Le calcul reste le même pour une location saisonnière. Seul le loyer pris en compte change. Pour une location saisonnière d’une résidence secondaire, le loyer sera supérieur à ceux pratiqués pour une location classique. L’administration fiscale risque donc de déterminer une valeur locative supérieure.

Que faire si la valeur locative fixée par les autorités fiscales est trop élevée?

Si vous constatez que la valeur locative calculée par les autorités fiscales est excessive, vous avez plusieurs options. Vous pouvez contacter directement les autorités compétentes pour signaler le problème et demander une révision de la valeur locative. Si nécessaire, vous pouvez également exercer votre droit de recours et suivre la procédure légale applicable pour contester la valeur locative erronée.

Meryem Chiouar
Forte de ses 7 années d'expérience en rédaction web, Meryem est passionnée par l'écriture et le blogging. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations utiles pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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