En Suisse la valeur locative correspond à un revenu locatif fictif. Elle fait partie du revenu imposable de propriétaires fonciers qui habitent dans leur propre bien immobilier ou qui ont une résidence secondaire. Le montant de la valeur locative est ajouté aux revenus dans les calculs des impôts. Avec des méthodes de calcul différentes selon les cantons, il est complexe de savoir comment calculer la valeur locative brute d’une maison. RealAdvisor fait le point sur le sujet.
La valeur locative est une notion théorique qui considère environ 70% (selon le canton) de l’estimation du montant qui serait versé par un locataire pendant une année. La valeur locative est une information importante puisqu’elle doit être fournie à l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ce revenu en nature renvoie à la recette d’utilisation d’un bien occupé par le propriétaire lui-même. Il correspond donc logiquement aux revenus qui seraient perçus si le bien était mis en location.
Chaque détenteur d'un bien immobilier qui occupe celui-ci, est tenu de déclarer la valeur locative en tant que revenu imposable. Pourtant, ce revenu locatif n'est pas réellement perçu, mais plutôt calculé sur la base de la valeur locative théorique du bien. Mais alors pourquoi imposer un montant qui n'est pas réellement perçu, puisqu’aucun revenu n’est réalisé lorsqu’on occupe son propre bien ?
Le rôle de cette estimation de la valeur locative d’un bien est de créer une compensation entre les locataires et les propriétaires. En effet, il est considéré que posséder son propre logement génère moins de frais que s’il fallait louer un bien similaire. Le système fiscal Suisse cherche donc à rétablir un certain équilibre de charges financières entre propriétaires et locataires.
Le calcul de cette valeur locative est réalisé par les autorités fiscales et varie d’un canton à l’autre. Pour parvenir à ce résultat, elles prennent en compte différents critères, notamment la surface habitable, l’emplacement, l’âge du bâti, le nombre de pièces, etc. Ces données sont ensuite comparées avec des biens similaires. Au moment d’estimer un bien immobilier, il peut être judicieux de se projeter dans le calcul de cette valeur locative pour savoir quel sera le montant de ses impôts.
Pour calculer la valeur locative d’une maison, il faut savoir que les bases de calcul varient d’un canton à l’autre. L’estimation de cette valeur locative évolue avec le temps. Elle varie selon le niveau des impôts sur le revenu et selon l’état du marché.
En contrepartie de la valeur locative, les propriétaires peuvent faire valoir des déductions:
En revanche, il n’est pas possible de déduire les frais qui ont généré une plus-value - par exemple l’installation d’une piscine ou d’un sauna. Quelles que soient les déductions appliquées sur sa déclaration d’impôt, les justificatifs correspondants doivent être transmis à l’administration fiscale. Si vous n’êtes pas en mesure de les fournir, la décote de 10 à 20 % ne pourra pas être appliquée. L’estimation de la valeur locative du bien sera donc modifiée.
Pour simplifier ce calcul, la famille aurait pu utiliser des simulateurs qui permettent de réaliser une estimation de la valeur locative gratuitement en ligne. Ils fonctionnent sur le même principe qu’une estimation de bien immobilier en ligne. À partir des données transmises, elle est calculée automatiquement et peut être reportée sur sa déclaration d’impôt.
Le 21 septembre 2021, le Conseil des États avait approuvé à une courte majorité (20 contre 17) une modification de la loi sur la valeur locative. En effet, l’impôt sur la valeur locative est critiquée pour diverses raisons, notamment le fait de payer un impôt sur un revenu fictif et son impact sur l'endettement, car les intérêts hypothécaires sont déductibles.
Le projet qui a été accepté par le Conseil National le 14 juin 2023, propose la suppression de l'imposition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires, en supprimant en contrepartie la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien (sauf pour les travaux de restauration de monuments historiques).
Il est également important de noter que la forte réduction de la déductibilité des intérêts hypothécaires est pensée dans le but de limiter l’endettement, et pourrait inciter certains propriétaires à rembourser leur hypothèque. Mais cela peut varier en fonction des régions et des prix immobiliers.
Le projet doit encore être examiné par le Conseil des Etats et pourrait encore faire l'objet de modifications ultérieures. Les conséquences de ces modifications vont au-delà de la simple suppression de l'imposition d'un revenu fictif. L'évolution des taux d'intérêt et d'autres facteurs peuvent également influencer les décisions des propriétaires en matière de remboursement hypothécaire.
Il est donc essentiel de suivre attentivement l'évolution de ce projet et ses implications pour les propriétaires immobiliers en Suisse.
L’estimation de la rentabilité locative renvoie aux gains réalisés en une année par rapport aux frais engagés. Si cette notion est proche de la valeur locative, elle ne repose pas sur la même méthode de calcul. Exprimée en pourcentage, la rentabilité locative est utile pour déterminer la qualité d’un investissement immobilier.
Le calcul reste le même pour une location saisonnière. Seul le loyer pris en compte change. Pour une location saisonnière d’une résidence secondaire, le loyer sera supérieur à ceux pratiqués pour une location classique. L’administration fiscale risque donc de déterminer une valeur locative supérieure.
Si vous constatez que la valeur locative calculée par les autorités fiscales est excessive, vous avez plusieurs options. Vous pouvez contacter directement les autorités compétentes pour signaler le problème et demander une révision de la valeur locative. Si nécessaire, vous pouvez également exercer votre droit de recours et suivre la procédure légale applicable pour contester la valeur locative erronée.
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