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La valeur locative est un revenu fictif ajouté à votre revenu imposable si vous occupez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire.
Elle est fixée par l’administration fiscale en fonction de critères comme la localisation, la surface et les équipements du logement.
En Suisse, les propriétaires occupants doivent déclarer dans leur revenu imposable une valeur locative correspondant au montant qu’ils percevraient s’ils mettaient leur logement en location. Ce principe est justifié par la volonté d’assurer une certaine équité fiscale entre propriétaires et locataires.
Ainsi, même si vous ne percevez pas de loyer, l’administration fiscale considère que vous tirez un avantage économique de votre statut de propriétaire, et l’impose en conséquence.
La valeur locative concerne :
Le seul cas d’exonération automatique est celui des logements loués à des tiers : dans ce cas, le revenu réel perçu est directement déclaré comme revenu locatif, ce qui remplace la notion de valeur locative.
Il n’existe pas de méthode unique applicable dans toute la Suisse. Chaque canton dispose de sa propre formule ou grille d’évaluation, même si plusieurs critères sont récurrents.
Dans cet aperçu du Département fédéral des finances (DFF), découvrez la base de calcul pour votre canton.
| Critère | Détail |
|---|---|
| Localisation | Canton, commune, quartier, vue, accessibilité, proximité des commodités |
| Surface habitable | Surface nette de l’espace de vie, en m² |
| Nombre de pièces | Détermine l’usage potentiel et le confort |
| Année de construction | Un bien neuf ou rénové a une valeur locative plus élevée |
| État général et entretien | Travaux récents, isolation, performance énergétique |
| Équipements | Jardin, balcon, garage, ascenseur, domotique |
La valeur locative se situe généralement entre 60 et 70 % du loyer de marché pour un logement similaire, dans une zone comparable. Certains cantons comme Zurich utilisent une méthode basée sur la valeur vénale ou fiscale du bien. D’autres, comme le Valais ou Vaud, appliquent des grilles indicatives et barèmes officiels.
Prenons l’exemple d’un couple propriétaire dans le canton de Vaud :
Ce montant s’ajoutera au revenu imposable du couple dans leur déclaration annuelle.
Dans certaines situations, vous pouvez demander une révision de votre valeur locative, notamment si:
Les démarches doivent être faites auprès de votre office cantonal des impôts, généralement dans les 30 jours suivant la réception de la taxation.
La valeur locative, bien qu’imposée, ouvre droit à des déductions fiscales spécifiques pour compenser cette charge fictive. Vous pouvez notamment déduire:
À noter : les travaux qui augmentent la valeur du bien (comme l’ajout d’une piscine ou d’un étage) ne sont pas déductibles. Les améliorations dites "de confort" ou "de standing" sont également exclues.
Certains cantons permettent une déduction forfaitaire (10 à 20 %), si vous ne souhaitez pas détailler tous les justificatifs.
Même si vous n’occupez votre résidence secondaire que quelques semaines par an, vous devez déclarer sa valeur locative comme revenu. C’est également le cas pour les logements non loués.
Seules les situations de vacance involontaire ou d’impossibilité d’habiter (travaux, sinistre, logement inhabitable) peuvent justifier une exonération ou une réduction.
Un projet de loi fédéral vise à supprimer l’imposition de la valeur locative pour les résidences principales. Cette réforme, adoptée par le Parlement en 2024, doit encore être soumise à un vote populaire prévu le 28 septembre 2025.
| Suppression | Maintien |
|---|---|
| Imposition de la valeur locative | Imposition des loyers réels perçus (locations) |
| Déduction des intérêts hypothécaires | Déduction travaux (uniquement dans certains cas) |
| Déduction forfaitaire pour entretien | Déduction limitée pour primo-acquéreurs (durée et plafond définis) |
Cette réforme entend réduire l’endettement immobilier (car encouragé fiscalement jusqu’ici) et simplifier le système. Elle pourrait avantager les propriétaires ayant fini de rembourser leur crédit, mais pénaliser ceux qui déduisaient des montants importants.
Le système actuel de valeur locative en Suisse repose sur des bases fiscales solides, mais souvent mal comprises des propriétaires. Son calcul varie selon les cantons, mais il a un impact direct sur votre revenu imposable. Il est donc essentiel de bien comprendre votre situation et d’utiliser toutes les déductions disponibles.
Avec la réforme à venir, il est judicieux d’anticiper ses conséquences, notamment en cas de revente, de travaux importants ou d’achat immobilier.
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L’estimation de la rentabilité locative renvoie aux gains réalisés en une année par rapport aux frais engagés. Si cette notion est proche de la valeur locative, elle ne repose pas sur la même méthode de calcul. Exprimée en pourcentage, la rentabilité locative est utile pour déterminer la qualité d’un investissement immobilier.
Le calcul reste le même pour une location saisonnière. Seul le loyer pris en compte change. Pour une location saisonnière d’une résidence secondaire, le loyer sera supérieur à ceux pratiqués pour une location classique. L’administration fiscale risque donc de déterminer une valeur locative supérieure.
Si vous constatez que la valeur locative calculée par les autorités fiscales est excessive, vous avez plusieurs options. Vous pouvez contacter directement les autorités compétentes pour signaler le problème et demander une révision de la valeur locative. Si nécessaire, vous pouvez également exercer votre droit de recours et suivre la procédure légale applicable pour contester la valeur locative erronée.
