Comment estimer le prix d'une maison?

Avant d’estimer le prix de sa maison, il est important de comprendre les différentes notions de valeur et de prix.

Valeur réelle ou intrinsèque: valeur de la maison neuve à laquelle on soustrait la dépréciation liée à l’ancienneté et l’état de la maison. Il faut y ajouter la valeur du terrain pour obtenir la valeur réelle.  

Valeur vénale/marché: correspond à la valeur de marché, c’est-à-dire à un prix auquel un bien similaire peut-être vendu. Pour calculer la valeur vénale, il faut comparer les maisons aux caractéristiques similaires dans la même ville et définir le prix qui correspond au marché immobilier actuel.

Valeur de rendement: consiste à calculer la valeur d’un bien immobilier en se basant sur les revenus futurs qu'il devrait générer au travers les loyers. En résumé, On additionne les loyers à percevoir sur les 100 prochaines années et ensuite on les divise par le taux de capitalisation de marché (généralement entre 3% et 6%). Cette méthode et principalement utiliser pour les biens destiné à la location.

Valeur de nantissement: correspond à la valeur d’avance, c’est-à-dire le montant qu’un organisme comme une banque ou une assurance accepte de prêter lors d’un  crédit hypothécaire. 

Prix de vente: prix auquel le vendeur est prêt à céder sa maison, ce prix sera affiché sur son annonce immobilière. Le vendeur devra définir ce prix de vente en s’inspirant de la valeur réelle de son bien et en comparant le prix immobilier actuel afin de faciliter la vente de sa maison. 

Prix de transaction: prix défini une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le montant final après négociation. Ce sera donc le prix auquel la maison aura été vendue et peut différencier du prix de vente initialement prévu. 

L’estimation d’une maison: qu’est-ce que c’est?

Si vous êtes propriétaire d’une maison en Suisse et que vous souhaitez la vendre, passer par l’étape de l’estimation de votre maison est indispensable. Mais en fait, qu’est-ce vraiment que l’estimation d’une maison?

Une estimation immobilière est un processus qui va vous aider à évaluer de la manière la plus précise possible, le prix de vente de votre maison.

Évaluer une maison au juste prix du marché assure de pouvoir donner une valeur à cette dernière, sans pour autant la sous-évaluer ou la surévaluer. Cette estimation permet d’obtenir un équilibre entre le prix de vente que vous souhaitez ou que vous auriez envisagé et le prix d’achat désiré par l’acheteur. Aussi, l’estimation d’une maison sera différente de l’estimation d’un appartement ou d'un immeuble.

Bien estimer une maison est donc essentiel pour vendre votre bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

En effet, un prix trop élevé ralentit la vente et sera soumis à de nombreuses négociations qui risquent de finalement faire perdre de la valeur à la maison. À contrario, un prix trop bas vous fera perdre une plus-value financière.

Vous l’aurez compris, l’importance de faire estimer sa maison avant de la vendre est bien là. Cependant, ne faites pas estimer votre bien de n’importe quelle manière. Suivez les recommandations que nous allons vous apporter tout au long de cet article.

Estimer sa maison soi-même : comment ça marche? 

L’estimation immobilière de sa maison en s’appuyant sur le prix au m² de sa commune 

Le prix au m² d’une ville est la moyenne de tous les prix au m² des biens immobiliers dans une ville. Lorsque vous recherchez un prix au m², il est donc important de spécifier si vous cherchez le prix au m² d’un appartement ou d’une maison, car les deux prix sont très différents.

Dans le cas de RealAdvisor, nos experts différencient le prix au m² des maisons et les prix au m² des appartements en Suisse. Leur base de données prend en compte les offres immobilières de 14 portails immobiliers Suisse, ce qui leur permet de calculer le prix au m² le plus fiable du marché par ville, mais aussi par code postal et quartiers. 

Par exemple, dans le cas du prix au m² moyen pour une maison dans le quartier de Jonction - Plainpalais à Genève, il est actuellement de CHF 10’833.-

Il faudra ensuite multiplier ce prix au m² par la surface de votre maison et vous aurez une idée du prix moyen de votre maison.

L'analyse du marché immobilier en Suisse

En tant que propriétaire, une des méthodes les plus accessibles pour évaluer sa maison est d’analyser les maisons similaires en vente. Vous pouvez vous renseigner sur les prix de vente des maisons dans votre voisinage. Si une maison dans votre rue a été vendue à CHF 1’000’000.-, vous pouvez vous aider de ce prix pour déterminer le vôtre.

Vous pouvez ensuite comparer les caractéristiques principales de cette maison à la vôtre en vous basant sur des critères principaux et communs aux deux maisons comme: 

• La surface de la maison
• La surface du terrain
• L’année de construction
• Le nombre de chambres et de salles d’eau
• Les surfaces en plus: garage, cave, grenier, parking
• Autres installations: terrasse, balcon, véranda, piscine 

Plus vos surfaces et installations seront importantes, plus la valeur de votre bien augmentera. Par contre, si la maison vendue a été construite en 1990 et la vôtre en 1950, votre maison aura beaucoup moins de valeur car un logement perd en valeur au fil des années. 

Vous pouvez effectuer ces comparaisons facilement sur des sites d’annonces immobilières en sélectionnant les maisons dans votre ville possédant des caractéristiques similaires. Les prix de vente des résultats vous fourniront une fourchette de prix. Vous affinez votre prix en vous rapprochant du prix de vente de la maison la plus similaire à la vôtre. Il est également important de noter que si une maison est en vente depuis déjà un an, il est possible que son prix de vente soit surestimé, il faudra donc ajuster votre prix de vente en prenant en compte ce point. 

Estimer sa maison en ligne gratuitement

Les outils d’estimations immobilières ont accès à une base de données de plusieurs milliers de maisons qui sont actuellement en vente, mais aussi à des prix des transactions qui ont récemment eu lieu. Plus leur base de données sera grande, plus leurs évaluations seront exactes. 

À noter que si votre maison possède des caractéristiques rares, il sera difficile de fournir une estimation exacte car le nombre de biens similaires sera trop faible pour effectuer une comparaison sur ces critères spécifiques. Dans le cas d’un bien unique comme un château ou une maison de luxe, l’idéal serait de faire expertiser votre maison par un expert ou un agent immobilier.

Pour obtenir votre estimation en ligne, vous devez entrer:

• Votre adresse
• L’année de construction
• Le nombre de pièces
• La surface de la maison
• La surface du terrain

Votre maison sera ensuite comparée à toutes les maisons vendues et actuellement en vente. Ainsi, l’outil d'évaluation vous fournira un montant qui sera en cohérence avec le prix du marché immobilier suisse. 

Faire expertiser sa maison par un professionnel de l'immobilier

Contrairement aux idées reçues, une estimation de votre logement par un professionnel n’est pas forcément payante et peut être sans engagement. En effet, vous pouvez contacter un agent pour qu’il estime votre maison gratuitement, il sera rémunéré seulement si vous acceptez qu’il vous aide à vendre votre maison. Dans le cas où il conclut la transaction, il aura le droit à un pourcentage égal à environ 3 ou 5% du montant de la transaction immobilière.  

L’avantage de faire appel à un expert immobilier est son expérience, mais surtout sa connaissance du marché local. Il pourra prendre en compte tous les éléments liés à l’emplacement et les projets de développement ou d’amélioration de la ville qui peuvent considérablement augmenter la valeur de votre maison. Il analysera également certains documents pour une estimation plus précise, comme le résultat des diagnostics techniques de votre maison par exemple.

Voir ici: la liste complète des documents nécessaire pour l’estimation d’une maison. 

Enfin, il pourra également vous fournir certains conseils pour revaloriser votre maison, comme des rénovations primordiales pour la vente.

Quels sont les critères impactant le prix de la maison?

Les différents types de maison 

Toutes les maisons sont uniques et possèdent une valeur marchande différente. Dans une même rue une maison mitoyenne aura un prix moins élevé qu’une maison jumelée en bout de rue. 

Il est donc important de prendre en compte toutes les caractéristiques spécifiques liées à une maison: 

• Maison mitoyenne: maison dont les murs des voisins sont accolés aux vôtres, il n’y aucun espace entre les maisons. Il y a un risque d’entendre les pas des voisins, le bruit de la télévision ou bien les entrées et sorties. Le deuxième inconvénient est le manque de luminosité naturelle étant donné que les seules fenêtres sont celles sur la façade.
  Lorsque plusieurs maisons sont accolées l’une à l’autre, il arrive qu’elles appliquent un modèle de PPE comme en appartement. C’est le cas si elles doivent partager des charges communes, deux maisons qui partagent la même chaudière, le même système d’électricité devront partager à part égale les factures. Cette répartition est désavantageuse pour celui qui consomme le moins. 

• Maison jumelée: maison qui ne dispose que d’un seul mur mitoyen à celui des voisins. Il y a donc une meilleure insonorisation, plus de luminosité. Il y’a la aussi un risque de partage des charges mais qui est moins probable, c’est donc un point à vérifier avant l’achat de la maison. 

• Maison individuelle: elles sont les plus prisées car sont complètement détachées des maisons voisines et permettent d’avoir une plus grande intimité qu’une maison mitoyenne ou jumelée. 

A noter qu’une maison mitoyenne ou une maison jumelée dissuadent plus les voleurs qu’une maison individuelle. Cet avantage n’est pas assez important pour rajouter de la plus-value mais peut être un atout, pour les futurs propriétaires qui recherchent plus de sécurité. 

Une maison jumelée a donc généralement plus de valeur qu’une maison mitoyenne. Et une maison individuelle en a plus qu’une maison jumelée. 

Les diagnostics obligatoires

Certains diagnostics sont obligatoires et ont un fort impact sur le prix de la maison.

• Diagnostic de l’amiante: pour les maisons construites avant 1991, il est conseillé de faire ce diagnostic car la grande majorité des maisons construites avant 1991 ont de grandes chances d'avoir de l’amiante. Ce diagnostic est à la charge du vendeur, si la maison en contient il faudra faire le nécessaire pour retirer l’amiante. Le vendeur peut prendre en charge les travaux ou il peut la vendre telle quelle. Les travaux nécessaires seront donc à prendre en compte dans le prix de vente de la maison. A noter que le notaire peut exiger ce diagnostic s'ils pensent que celui-ci est nécessaire.
  
  
• Diagnostic énergétique: il s’agit d’analyser la consommation en énergie de la maison. Si le diagnostic présente de mauvais résultats, cela fera baisser le prix de la maison. Là encore, le propriétaire peut prendre l’initiative de remplacer le système de chauffage ou de gaz par un système plus moderne et moins énergivore pour réajuster le prix de sa maison. 

Les facteurs externes à ne pas négliger

• Les impôts communaux: dans une ville où les taux d'impositions communaux sont très bas, la demande peut très vite augmenter car beaucoup de personnes cherchent à y emménager. C’est la hausse de la demande qui fera automatiquement augmenter le prix des maisons, car la ville est très convoitée.

• Les projets / construction de la ville: il est important d'avoir une proximité avec les transports, services publics, écoles et commerces. Ces maisons sont beaucoup plus prisées qu'une propriété éloignée du centre-ville, d'une gare ou d'un arrêt de bus. Mais il est également important de porter son attention sur les projets de la ville. Si la ville ou la région prévoit la construction d'un nouvel axe routier, une nouvelle gare, des nouvelles lignes de métro, la valeur de votre maison sera probablement plus élevée dans quelques années. Vous pourrez utiliser cet argument lors de la vente car l’achat de la maison sera un bon investissement à long terme pour l’acquéreur. En tant que propriétaire, c’est un bon moyen de vous faire une plus-value lors de la revente de votre maison.

• La négociation:  lors des négociations, un acheteur propose généralement un prix d’environ 10% moins élevé que le prix de vente. Le vendeur peut donc se permettre d'augmenter légèrement le prix de vente par rapport à la valeur du marché s'il n'est pas pressé de vendre. Dans le cas contraire, s'il veut la vendre rapidement, il peut la mettre au prix du marché voire plus bas et indiquer que le prix est non négociable. 

Différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables

Toutes les surfaces d’une maison n’ont pas la même valeur et ne peuvent pas être ajoutées dans le calcul du prix au m².

• La surface nette habitable:  elle comprend toute la surface de la maison sauf les éléments considérés comme non habitables:
  - Les murs
  - Les espaces entre les escaliers
  - Les espaces extérieurs (terrasses, balcon)

• La surface brute habitable: elle prend en compte toute la surface de la maison y compris les murs extérieurs.

Lors du calcul de votre prix, il est donc important de vérifier quelle surface doit être prise en compte. La surface brute est généralement 10% plus élevée que la surface nette habitable.

Dans les cantons de Neuchâtel, Fribourg et Vaud par exemple, la surface à utiliser est la surface nette habitable, alors que dans le Valais c'est la surface brute habitable qui s'applique.

Les surfaces considérées comme habitables:

• Le balcon / loggia: seulement la moitié de sa surface est à ajouter à la surface habitable.
• La terrasse: seulement un tiers de sa surface est à ajouter à la surface habitable.
• Le sous-sol: doit être chauffé, recevoir un minimum de 10% de lumière naturel, dans ce cas la totalité de la surface est à prendre en compte.
• Une véranda / jardin d’hiver: à prendre en compte seulement si chauffée.
• Une mezzanine: sa hauteur doit être supérieure à 130 ou 150 cm (spécificités cantonales réservées).
• Les combles: à prendre en compte seulement si le sol est aménagé, la surface chauffée et s'ils disposent d'un accès indépendant et d'une hauteur supérieure à 130 ou 150 cm.
• La cave et le grenier: ne sont pas considérés comme habitables mais comme une plus-value uniquement.
• Place de parc: considérée comme une plus-value uniquement.

Pour conclure, vous l'aurez compris, pour réussir la vente de votre maison dans les meilleures conditions, il est indispensable de passer par la phase d’estimation. Qu’elle soit réalisée par l'intermédiaire d’experts compétents dans ce domaine ou bien par vous-même, c’est vous qui décidez.

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