Vous souhaitez savoir comment estimer une maison? Il est important de noter qu’avant d’estimer le prix de sa maison, il faut comprendre les différentes notions de valeur et de prix. En voici une liste non exhaustive:
Si vous êtes propriétaire d’une maison en Suisse et que vous souhaitez la vendre, l’étape de l’estimation de votre maison est indispensable. Mais à quoi correspond l’estimation d’une maison?
Une estimation immobilière est un processus qui va vous aider à évaluer, de la manière la plus précise possible, le prix de vente de votre maison.
Évaluer une maison au juste prix du marché assure de pouvoir donner une valeur à cette dernière, sans pour autant la sous-évaluer ou la surévaluer. Cette estimation permet d’obtenir un équilibre entre le prix de vente que vous souhaitez ou que vous auriez envisagé et le prix d’achat désiré par l’acheteur. Aussi, l’estimation d’une maison sera différente de l’estimation d’un appartement ou d'un immeuble.
Bien estimer une maison est essentiel pour vendre votre bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix.
En effet, un prix trop élevé ralentit la vente et sera soumis à de nombreuses négociations qui risquent de faire perdre de la valeur à la maison. A contrario, un prix trop bas vous fera perdre une plus-value financière.
Le prix au mètre carré d'une ville correspond à la moyenne des prix au mètre carré de tous les biens immobiliers dans cette même ville. Il est crucial de préciser si vous recherchez le prix au mètre carré d'un appartement ou d'une maison, car les deux prix diffèrent considérablement.
Chez RealAdvisor, l'expertise consiste à distinguer les prix au mètre carré des maisons et des appartements en Suisse. Leur base de données intègre les offres immobilières de 14 portails immobiliers suisses pour établir le prix au mètre carré le plus précis par ville, code postal et quartier.
Par exemple, le prix au mètre carré moyen pour une maison dans le quartier Jonction-Plainpalais à Genève est actuellement de CHF 10'833.-. Il suffit ensuite de multiplier ce prix au mètre carré par la surface de votre maison pour avoir une idée du prix moyen de celle-ci. Puis, pour pouvoir obtenir le prix de vente, il est important de considérer les spécificités du bien (année de construction, état, potentiel constructible, etc.)
Pour estimer le prix d'une maison, l'une des méthodes les plus accessibles consiste à analyser les maisons similaires en vente dans votre voisinage. Prenez en compte les prix de vente des maisons comparables pour déterminer une base de valeur.
Par exemple, si une maison dans votre rue s'est vendue à CHF 1'000'000, utilisez ce prix comme référence.
Ensuite, comparez les caractéristiques principales de cette maison avec les vôtres, en vous basant sur des critères communs tels que:
Plus vos surfaces et installations sont importantes, plus la valeur de votre bien augmentera. Cependant, si la maison vendue a été construite en 1990 et la vôtre en 1950, la valeur de la vôtre sera inférieure, car un logement perd en valeur au fil des années.
Effectuez ces comparaisons sur des sites d'annonces immobilières en sélectionnant les maisons de votre ville possédant des caractéristiques similaires. Les prix de vente des résultats vous donneront une fourchette de prix. Affinez votre estimation en vous rapprochant du prix de vente de la maison la plus similaire à la vôtre.
Prenez également en compte la durée de vente: si une maison est en vente depuis un an, il est possible que son prix soit surestimé, ajustez donc votre estimation en conséquence.
Les outils d'estimation immobilière en ligne ont accès à une vaste base de données comprenant des milliers de maisons actuellement en vente, ainsi que les prix des transactions récentes. Plus leur base de données est importante, plus leurs évaluations seront précises.
Il est important de noter que si votre maison possède des caractéristiques rares, il sera difficile d'obtenir une estimation exacte, car le nombre de biens similaires sera trop faible pour effectuer une comparaison sur ces critères spécifiques. Dans le cas d'un bien unique, comme un château ou une maison de luxe, il est préférable de faire expertiser votre maison par un expert ou un courtier immobilier.
Pour obtenir une estimation en ligne, vous devez fournir les informations suivantes:
Ensuite, votre maison sera comparée à toutes les maisons vendues et actuellement en vente. Ainsi, l'outil d'évaluation vous fournira un montant cohérent avec le prix du marché immobilier, vous permettant d'avoir une idée de la valeur de votre bien.
Contrairement aux idées reçues, l'estimation de votre logement par un professionnel n'est pas nécessairement payante et peut être réalisée sans engagement. En effet, vous pouvez solliciter un agent immobilier pour qu'il évalue gratuitement votre maison.
Il sera rémunéré uniquement si vous acceptez qu'il vous accompagne dans la vente de votre bien. Dans le cas où il conclut la transaction, il percevra une commission représentant environ 3 à 5% du montant de la transaction immobilière.
L'avantage de faire appel à un expert immobilier réside dans son expérience et, surtout, sa connaissance du marché local. Il prendra en compte tous les éléments liés à l'emplacement, ainsi que les projets de développement ou d'amélioration de la ville susceptibles d'augmenter considérablement la valeur de votre maison. Il examinera également certains documents pour affiner l'estimation, comme les résultats des diagnostics techniques de votre bien, par exemple.
Enfin, l'expert immobilier pourra également vous prodiguer des conseils pour revaloriser votre maison, en vous suggérant des rénovations essentielles pour la vente.
Pour faire estimer sa maison par un notaire en Suisse, il est recommandé de contacter un notaire proche de votre domicile. Vous pouvez trouver un notaire compétent et expérimenté en consultant l'annuaire des notaires suisses ou en effectuant une recherche en ligne.
Il est conseillé de prendre rendez-vous avec le notaire pour lui présenter votre bien immobilier et fournir toutes les informations pertinentes, telles que la superficie, l'état du bien, l'emplacement, etc. Le notaire effectuera une visite du bien et étudiera les données du marché immobilier local pour fournir une estimation de la valeur marchande de votre maison.
Cette estimation pourra ensuite être utilisée pour différentes fins, telles que la vente, la succession ou le partage de biens.
Consultez la liste complète des documents nécessaires pour l'estimation d'une maison.
Toutes les maisons sont uniques et possèdent une valeur marchande différente. Il est donc important de prendre en compte toutes les caractéristiques spécifiques liées à une maison:
Il est à noter qu'une maison mitoyenne ou une maison jumelée permet souvent une meilleure sécurité (dissuade les voleurs) qu'une maison individuelle. Cet avantage n'est pas assez important pour ajouter de la plus-value, mais peut être un atout pour les futurs propriétaires qui recherchent davantage de sécurité.
Une maison jumelée a donc généralement plus de valeur qu'une maison mitoyenne, et une maison individuelle en a plus qu'une maison jumelée.
Type de maison | Avantages | Inconvénients |
Maison mitoyenne | + Meilleure sécurité (dissuade les voleurs) | - Risque d'entendre les bruits des voisins |
+ Possibilité de partager certaines charges communes | - Manque de luminosité naturelle | |
+ Coûts de construction moins élevés | - Possibilité de partager les charges de manière désavantageuse | |
+ Meilleure efficacité énergétique (moins de déperdition de chaleur) | - Moins d'intimité et d'espace extérieur privé | |
Maison jumelée | + Meilleure sécurité (dissuade les voleurs) | - Risque de partage des charges, mais moins probable |
+ Meilleure insonorisation et plus de luminosité | - Moins d'intimité et d'espace extérieur privé par rapport à une maison individuelle | |
+ Coûts de construction moins élevés qu'une maison individuelle | ||
+ Généralement plus de valeur qu'une maison mitoyenne | ||
Maison individuelle | + Plus grande intimité | - Moins de sécurité par rapport aux autres types de maisons |
+ Complètement détachée des maisons voisines | - Coûts de construction plus élevés | |
+ Plus de valeur qu'une maison jumelée | - Moins efficace énergétiquement (plus de déperdition de chaleur) | |
+ Plus d'espace extérieur privé |
En plus du type de maison, d’autres caractéristiques influencent l’estimation d’un bien immobilier:
Certains diagnostics sont obligatoires, et leurs résultats ont un fort impact sur le prix de la maison.
Le vendeur peut prendre en charge les travaux ou vendre la maison en l'état. Les travaux seront donc à prendre en compte dans le prix de vente de la maison. Il est à noter que le notaire peut exiger ce diagnostic s'il pense que celui-ci est nécessaire.
Il est important de prendre en compte que toutes les surfaces d'une maison n'ont pas la même valeur et ne peuvent pas être ajoutées dans le calcul du prix au m².
Dans les cantons de Neuchâtel, Fribourg et Vaud, par exemple, c'est la surface nette habitable qui doit être utilisée, tandis que dans le Valais, c'est la surface brute habitable qui s'applique.
Les surfaces considérées comme habitables sont les suivantes:
Ainsi, pour réussir la vente de votre maison dans les meilleures conditions, il est indispensable de passer par la phase d'estimation. C’est à vous de décider si vous souhaitez que celle-ci soit réalisée par l'intermédiaire d'experts compétents dans ce domaine ou par vous-même.
Vous pouvez choisir de commencer par une estimation de votre maison en ligne avec l’outil RealAdvisor, pour avoir une première idée du prix auquel vous pouvez vendre votre maison.
Le jardin représente généralement 60% de la surface du terrain, la maison en représente 40%. Si votre terrain est constructible, il sera forcément plus onéreux qu'un terrain non constructible. Pour un promoteur, il prendra en compte 100% de la valeur du terrain uniquement, car son but sera de raser la maison et construire par-dessus. Pour un particulier, le fait de pouvoir agrandir sa maison sera une plus-value très intéressante.
Consultez comment estimer le prix d'un terrain en détail ci-après.
Vous pouvez ajouter le prix de l'installation de la piscine dans la valeur de la maison si elle est récente et bien entretenue. La valeur de la piscine baissera en fonction de son année de construction et de son état.
Une maison perd chaque année environ 0.5% de sa valeur à neuf. Si une maison a été construite en 1940, en 2020 la maison aura perdu 40% de sa valeur.
Cette maison qui coutait CHF 500'000.- en 1940, 40 ans plus tard aura une valeur approximative de CHF 400'000.-., car elle aura perdu 20% de sa valeur en 40 ans.
Ce prix de 400'000 comprend la dévaluation du bien immobilier, mais ne prend pas en compte les éléments propres au terrain, de l'offre et la demande ou de l'environnement. L’expertise d’une maison ancienne devient donc indispensable pour définir le prix juste dans ces cas-là.
Vous pouvez utiliser vos factures avec les travaux détaillés pour les ajouter à la valeur de la maison. Si ces travaux ont été effectués en 2010 et avaient coûté CHF 30'000.-, la méthode de calcul à appliquer vous fera à nouveau réduire la dépréciation liée aux 10 années écoulées.
Sachant qu'une maison perd chaque année environ 0.5% de sa valeur, en 2020 les travaux perdent 5% de leur valeur, il faudra donc rajouter CHF 28'500.- au prix de la maison au lieu de CHF 30'000.-.
Consultez comment estimer les coûts de rénovation d'une maison ci-après.
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