Combien vaut ma maison?
Estimation immobilière gratuite en 3 minutes
Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Comment estimer le prix d'une maison?

Meryem Chiouar
15.10.2023
14 min
Sommaire

Vous souhaitez savoir comment estimer une maison? Il est important de noter qu’avant d’estimer le prix de sa maison, il faut comprendre les différentes notions de valeur et de prix. En voici une liste non exhaustive: 

  • Valeur réelle ou intrinsèque: valeur de la maison neuve à laquelle on soustrait la dépréciation liée à l’ancienneté et l’état de la maison. Il faut y ajouter la valeur du terrain pour obtenir la valeur réelle.
  • Valeur vénale/marché: correspond à la valeur de marché, c’est-à-dire à un prix auquel un bien similaire peut-être vendu. Pour calculer la valeur vénale, il faut comparer les maisons aux caractéristiques similaires dans la même ville et définir le prix qui correspond au marché immobilier actuel.
  • Valeur de rendement: consiste à calculer la valeur d’un bien immobilier en se basant sur les revenus futurs qu'il devrait générer à travers les loyers. En résumé, on additionne les loyers à percevoir sur les 100 prochaines années et ensuite, on les divise par le taux de capitalisation de marché (généralement entre 3% et 6%). Cette méthode est principalement utilisée pour les biens destinés à la location.
  • Valeur de nantissement: correspond à la valeur d’avance, c’est-à-dire le montant qu’un organisme comme une banque ou une assurance accepte de prêter lors d’un crédit hypothécaire.
  • Prix de vente: prix auquel le vendeur est prêt à céder sa maison. Ce prix sera affiché sur son annonce immobilière. Le vendeur devra définir ce prix de vente en s’inspirant de la valeur réelle de son bien et en comparant le prix immobilier actuel afin de faciliter la vente de sa maison.
  • Prix de transaction: prix défini une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le montant final après négociation. Ce sera donc le prix auquel la maison aura été vendue. Celui-ci peut différer du prix de vente initialement prévu.

L’estimation d’une maison: qu’est-ce que c’est?

comment estimer une maison

Si vous êtes propriétaire d’une maison en Suisse et que vous souhaitez la vendre, l’étape de l’estimation de votre maison est indispensable. Mais à quoi correspond l’estimation d’une maison?

Une estimation immobilière est un processus qui va vous aider à évaluer, de la manière la plus précise possible, le prix de vente de votre maison.

Évaluer une maison au juste prix du marché assure de pouvoir donner une valeur à cette dernière, sans pour autant la sous-évaluer ou la surévaluer. Cette estimation permet d’obtenir un équilibre entre le prix de vente que vous souhaitez ou que vous auriez envisagé et le prix d’achat désiré par l’acheteur. Aussi, l’estimation d’une maison sera différente de l’estimation d’un appartement ou d'un immeuble.

Bien estimer une maison est essentiel pour vendre votre bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

En effet, un prix trop élevé ralentit la vente et sera soumis à de nombreuses négociations qui risquent de faire perdre de la valeur à la maison. A contrario, un prix trop bas vous fera perdre une plus-value financière.

estimer sa maison soi meme

L’estimation immobilière de sa maison en s’appuyant sur le prix au m² de sa commune 

Le prix au mètre carré d'une ville correspond à la moyenne des prix au mètre carré de tous les biens immobiliers dans cette même ville. Il est crucial de préciser si vous recherchez le prix au mètre carré d'un appartement ou d'une maison, car les deux prix diffèrent considérablement.

Chez RealAdvisor, l'expertise consiste à distinguer les prix au mètre carré des maisons et des appartements en Suisse. Leur base de données intègre les offres immobilières de 14 portails immobiliers suisses pour établir le prix au mètre carré le plus précis par ville, code postal et quartier.

Par exemple, le prix au mètre carré moyen pour une maison dans le quartier Jonction-Plainpalais à Genève est actuellement de CHF 10'833.-. Il suffit ensuite de multiplier ce prix au mètre carré par la surface de votre maison pour avoir une idée du prix moyen de celle-ci. Puis, pour pouvoir obtenir le prix de vente, il est important de considérer les spécificités du bien (année de construction, état, potentiel constructible, etc.)

L'analyse du marché immobilier en Suisse

analyse comparative des maisons

Pour estimer le prix d'une maison, l'une des méthodes les plus accessibles consiste à analyser les maisons similaires en vente dans votre voisinage. Prenez en compte les prix de vente des maisons comparables pour déterminer une base de valeur.

Par exemple, si une maison dans votre rue s'est vendue à CHF 1'000'000, utilisez ce prix comme référence.

Ensuite, comparez les caractéristiques principales de cette maison avec les vôtres, en vous basant sur des critères communs tels que:

  • La surface de la maison
  • La surface du terrain
  • L’année de construction
  • Le nombre de chambres et de salles d'eau
  • Les surfaces additionnelles: garage, cave, grenier, parking
  • Autres installations: terrasse, balcon, véranda, piscine

Plus vos surfaces et installations sont importantes, plus la valeur de votre bien augmentera. Cependant, si la maison vendue a été construite en 1990 et la vôtre en 1950, la valeur de la vôtre sera inférieure, car un logement perd en valeur au fil des années.

Effectuez ces comparaisons sur des sites d'annonces immobilières en sélectionnant les maisons de votre ville possédant des caractéristiques similaires. Les prix de vente des résultats vous donneront une fourchette de prix. Affinez votre estimation en vous rapprochant du prix de vente de la maison la plus similaire à la vôtre.

Prenez également en compte la durée de vente: si une maison est en vente depuis un an, il est possible que son prix soit surestimé, ajustez donc votre estimation en conséquence.

Comment estimer la valeur d'une maison en ligne gratuitement

faire estimer sa maison en ligne gratuitement sans engagement

Les outils d'estimation immobilière en ligne ont accès à une vaste base de données comprenant des milliers de maisons actuellement en vente, ainsi que les prix des transactions récentes. Plus leur base de données est importante, plus leurs évaluations seront précises.

Il est important de noter que si votre maison possède des caractéristiques rares, il sera difficile d'obtenir une estimation exacte, car le nombre de biens similaires sera trop faible pour effectuer une comparaison sur ces critères spécifiques. Dans le cas d'un bien unique, comme un château ou une maison de luxe, il est préférable de faire expertiser votre maison par un expert ou un courtier immobilier.

Pour obtenir une estimation en ligne, vous devez fournir les informations suivantes:

  • Votre adresse
  • L'année de construction
  • Le nombre de pièces
  • La surface habitable
  • La surface du terrain

Ensuite, votre maison sera comparée à toutes les maisons vendues et actuellement en vente. Ainsi, l'outil d'évaluation vous fournira un montant cohérent avec le prix du marché immobilier, vous permettant d'avoir une idée de la valeur de votre bien.

Faire expertiser sa maison par un professionnel de l'immobilier

Estimation par un courtier immobilier

faire expertiser sa maison par un agent immobilier, notaire

Contrairement aux idées reçues, l'estimation de votre logement par un professionnel n'est pas nécessairement payante et peut être réalisée sans engagement. En effet, vous pouvez solliciter un agent immobilier pour qu'il évalue gratuitement votre maison. 

Il sera rémunéré uniquement si vous acceptez qu'il vous accompagne dans la vente de votre bien. Dans le cas où il conclut la transaction, il percevra une commission représentant environ 3 à 5% du montant de la transaction immobilière.

L'avantage de faire appel à un expert immobilier réside dans son expérience et, surtout, sa connaissance du marché local. Il prendra en compte tous les éléments liés à l'emplacement, ainsi que les projets de développement ou d'amélioration de la ville susceptibles d'augmenter considérablement la valeur de votre maison. Il examinera également certains documents pour affiner l'estimation, comme les résultats des diagnostics techniques de votre bien, par exemple.

Enfin, l'expert immobilier pourra également vous prodiguer des conseils pour revaloriser votre maison, en vous suggérant des rénovations essentielles pour la vente.

Faire estimer sa maison par un notaire

Pour faire estimer sa maison par un notaire en Suisse, il est recommandé de contacter un notaire proche de votre domicile. Vous pouvez trouver un notaire compétent et expérimenté en consultant l'annuaire des notaires suisses ou en effectuant une recherche en ligne.

Il est conseillé de prendre rendez-vous avec le notaire pour lui présenter votre bien immobilier et fournir toutes les informations pertinentes, telles que la superficie, l'état du bien, l'emplacement, etc. Le notaire effectuera une visite du bien et étudiera les données du marché immobilier local pour fournir une estimation de la valeur marchande de votre maison.

Cette estimation pourra ensuite être utilisée pour différentes fins, telles que la vente, la succession ou le partage de biens.

Consultez la liste complète des documents nécessaires pour l'estimation d'une maison.

Comment estimer une maison: critères importants?

Les différents types de maison 

prix d'une maison jumelé, individuelle et mitoyenne

Toutes les maisons sont uniques et possèdent une valeur marchande différente. Il est donc important de prendre en compte toutes les caractéristiques spécifiques liées à une maison:

  • Maison mitoyenne: maison dont les murs des voisins sont accolés aux vôtres, sans espace entre les maisons. Il y a un risque d'entendre les bruits des voisins, comme les pas, la télévision ou les allées et venues. Le deuxième inconvénient est le manque de luminosité naturelle, étant donné que les seules fenêtres sont celles sur la façade.
    Lorsque plusieurs maisons sont accolées l'une à l'autre, elles peuvent appliquer un modèle de PPE, comme en appartement. C'est le cas si elles doivent partager des charges communes: par exemple, deux maisons qui partagent la même chaudière ou le même système électrique devront partager à part égale les factures. Dans ce cas, cette répartition est désavantageuse pour celui qui consomme le moins.
  • Maison jumelée: maison qui ne dispose que d'un seul mur mitoyen avec celui des voisins. Il y a donc une meilleure insonorisation et plus de luminosité. Il y a aussi un risque de partage des charges, mais qui est moins probable. C'est donc un point à vérifier avant l'achat de la maison.
  • Maison individuelle: elles sont les plus prisées, car elles sont complètement détachées des maisons voisines et permettent d'avoir une plus grande intimité qu'une maison mitoyenne ou jumelée.

Il est à noter qu'une maison mitoyenne ou une maison jumelée permet souvent une meilleure sécurité (dissuade les voleurs) qu'une maison individuelle. Cet avantage n'est pas assez important pour ajouter de la plus-value, mais peut être un atout pour les futurs propriétaires qui recherchent davantage de sécurité.

Une maison jumelée a donc généralement plus de valeur qu'une maison mitoyenne, et une maison individuelle en a plus qu'une maison jumelée.

Type de maisonAvantagesInconvénients
Maison mitoyenne+ Meilleure sécurité (dissuade les voleurs)- Risque d'entendre les bruits des voisins
+ Possibilité de partager certaines charges communes- Manque de luminosité naturelle
+ Coûts de construction moins élevés- Possibilité de partager les charges de manière désavantageuse
+ Meilleure efficacité énergétique (moins de déperdition de chaleur)- Moins d'intimité et d'espace extérieur privé
Maison jumelée+ Meilleure sécurité (dissuade les voleurs)- Risque de partage des charges, mais moins probable
+ Meilleure insonorisation et plus de luminosité- Moins d'intimité et d'espace extérieur privé par rapport à une maison individuelle
+ Coûts de construction moins élevés qu'une maison individuelle
+ Généralement plus de valeur qu'une maison mitoyenne
Maison individuelle+ Plus grande intimité- Moins de sécurité par rapport aux autres types de maisons
+ Complètement détachée des maisons voisines- Coûts de construction plus élevés
+ Plus de valeur qu'une maison jumelée- Moins efficace énergétiquement (plus de déperdition de chaleur)
+ Plus d'espace extérieur privé

Les caractéristiques spécifiques

En plus du type de maison, d’autres caractéristiques influencent l’estimation d’un bien immobilier:

  • L'emplacement: l'emplacement est l'un des facteurs les plus importants dans l'évaluation de la valeur d'une maison. Les maisons situées dans des quartiers recherchés, à proximité des commodités telles que les écoles, les transports en commun et les commerces, sont généralement plus chères.
  • La taille et la qualité de la maison: la taille de la maison et sa qualité de construction ont aussi un impact sur la valeur. Les maisons plus grandes et de meilleure qualité ont tendance à être plus chères.
  • L'état de la maison: l'état de la maison peut également influencer la valeur. Les maisons bien entretenues et en bon état auront une valeur plus élevée que les maisons qui nécessitent des travaux importants.
  • Les avantages particuliers: si la maison possède des caractéristiques spéciales telles qu'une piscine, une vue imprenable ou un grand jardin, cela peut augmenter sa valeur.
  • Le marché immobilier local: enfin, le marché immobilier local peut aussi affecter la valeur d'une maison. Si le marché est en hausse, la valeur de la maison peut augmenter, tandis qu'en période de ralentissement économique, la valeur peut baisser.

Les diagnostics obligatoires

diagnostic immobiliere pour la vente d'une maison

Certains diagnostics sont obligatoires, et leurs résultats ont un fort impact sur le prix de la maison.

  • Diagnostic de l'amiante: Pour les maisons construites avant 1997, il est nécessaire de réaliser ce diagnostic, car la majorité de ces maisons contiennent potentiellement de l'amiante. Ce diagnostic est à la charge du vendeur ; si la maison en contient, il faudra effectuer les travaux nécessaires pour retirer l'amiante.

Le vendeur peut prendre en charge les travaux ou vendre la maison en l'état. Les travaux seront donc à prendre en compte dans le prix de vente de la maison. Il est à noter que le notaire peut exiger ce diagnostic s'il pense que celui-ci est nécessaire.

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE): Ce diagnostic analyse la consommation d'énergie de la maison. Si le diagnostic présente de mauvais résultats, cela fera baisser le prix de la maison. Le propriétaire peut décider de remplacer le système de chauffage ou de gaz par un système plus moderne et moins énergivore pour réajuster le prix de sa maison.

Les facteurs externes à ne pas négliger pour estimer une maison

L'évaluation du prix d'une maison
  • Les impôts locaux: Dans une ville où les taux d'imposition locaux sont très bas, la demande peut rapidement augmenter, car beaucoup de personnes cherchent à y emménager. La hausse de la demande fera automatiquement augmenter le prix des maisons, car la ville est très convoitée.
  • Les projets /constructions de la ville :Si la ville ou la région prévoit la construction d'un nouvel axe routier, une nouvelle gare, de nouvelles lignes de métro, la valeur de votre maison sera probablement plus élevée dans quelques années. Vous pourrez utiliser cet argument lors de la vente, car l'achat de la maison sera un bon investissement à long terme pour l'acquéreur. En tant que propriétaire, c'est un bon moyen de réaliser une plus-value lors de la revente de votre maison.
  • La négociation: Lors des négociations, un acheteur propose généralement un prix d'environ 10% moins élevé que le prix de vente. Le vendeur peut donc se permettre d'augmenter légèrement le prix de vente par rapport à la valeur du marché s'il n'est pas pressé de vendre. Dans le cas contraire, s'il souhaite vendre rapidement, il peut fixer le prix au niveau du marché, voire plus bas et indiquer que le prix est non négociable.

Différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables

Il est important de prendre en compte que toutes les surfaces d'une maison n'ont pas la même valeur et ne peuvent pas être ajoutées dans le calcul du prix au m².

  • La surface nette habitable: Elle englobe l'ensemble de la surface de la maison, à l'exception des éléments considérés comme non habitables:
    • Les murs
    • Les espaces entre les escaliers
    • Les espaces extérieurs (terrasses, balcons)
  • La surface brute habitable: Cette surface inclut la totalité de la surface de la maison, y compris les murs extérieurs. Lors de l'évaluation du prix, il est essentiel de vérifier quelle surface doit être prise en compte. La surface brute est généralement 10 % plus élevée que la surface nette habitable.

Dans les cantons de Neuchâtel, Fribourg et Vaud, par exemple, c'est la surface nette habitable qui doit être utilisée, tandis que dans le Valais, c'est la surface brute habitable qui s'applique.

Les surfaces considérées comme habitables sont les suivantes:

  • Le balcon/la loggia: seule la moitié de la surface doit être ajoutée à la surface habitable.
  • La terrasse: seul un tiers de la surface doit être ajouté à la surface habitable.
  • Le sous-sol: il doit être chauffé et recevoir un minimum de 10 % de lumière naturelle. Dans ce cas, l'intégralité de la surface doit être prise en compte.
  • La véranda/le jardin d'hiver: ils doivent être pris en compte uniquement s'ils sont chauffés.
  • La mezzanine: sa hauteur doit être supérieure à 130 ou 150 cm (selon les spécificités cantonales).
  • Les combles: ils doivent être pris en compte uniquement si le sol est aménagé, si la surface est chauffée et s'ils disposent d'un accès indépendant et d'une hauteur supérieure à 130 ou 150 cm.
  • La cave et le grenier: ils ne sont pas considérés comme habitables, mais comme une plus-value uniquement.
  • La place de parc: elle est également considérée comme une plus-value uniquement.

Ainsi, pour réussir la vente de votre maison dans les meilleures conditions, il est indispensable de passer par la phase d'estimation. C’est à vous de décider si vous souhaitez que celle-ci soit réalisée par l'intermédiaire d'experts compétents dans ce domaine ou par vous-même.

Vous pouvez choisir de commencer par une estimation de votre maison en ligne avec l’outil RealAdvisor, pour avoir une première idée du prix auquel vous pouvez vendre votre maison.

FAQ

Comment estimer le prix d'une maison avec un jardin?

Le jardin représente généralement 60% de la surface du terrain, la maison en représente 40%. Si votre terrain est constructible, il sera forcément plus onéreux qu'un terrain non constructible. Pour un promoteur, il prendra en compte 100% de la valeur du terrain uniquement, car son but sera de raser la maison et construire par-dessus. Pour un particulier, le fait de pouvoir agrandir sa maison sera une plus-value très intéressante.
Consultez comment estimer le prix d'un terrain en détail ci-après.

Comment estimer le prix d'une maison avec une piscine?

Vous pouvez ajouter le prix de l'installation de la piscine dans la valeur de la maison si elle est récente et bien entretenue. La valeur de la piscine baissera en fonction de son année de construction et de son état.

Comment estimer le prix d'une maison ancienne?

Une maison perd chaque année environ 0.5% de sa valeur à neuf. Si une maison a été construite en 1940, en 2020 la maison aura perdu 40% de sa valeur.
Cette maison qui coutait CHF 500'000.- en 1940, 40 ans plus tard aura une valeur approximative de CHF 400'000.-., car elle aura perdu 20% de sa valeur en 40 ans.
Ce prix de 400'000 comprend la dévaluation du bien immobilier, mais ne prend pas en compte les éléments propres au terrain, de l'offre et la demande ou de l'environnement. L’expertise d’une maison ancienne devient donc indispensable pour définir le prix juste dans ces cas-là.

Comment estimer le prix d'une maison rénovée?

Vous pouvez utiliser vos factures avec les travaux détaillés pour les ajouter à la valeur de la maison. Si ces travaux ont été effectués en 2010 et avaient coûté CHF 30'000.-,  la méthode de calcul à appliquer vous fera à nouveau réduire la dépréciation liée aux 10 années écoulées.
Sachant qu'une maison perd chaque année environ 0.5% de sa valeur, en 2020 les travaux perdent 5% de leur valeur, il faudra donc rajouter CHF 28'500.- au prix de la maison au lieu de CHF 30'000.-.

Consultez comment estimer les coûts de rénovation d'une maison ci-après.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
Articles similaires
Estimation d'un viager occupé en toute simplicité

Estimation d'un viager occupé en toute simplicité

Découvrez comment simplifier le calcul d'un viager occupé. Notre guide vous aidera à estimer la valeur vénale du bien, déterminer le montant du bouquet, du droit d'usage et d'habitation et calculer la décote. Qu'est-ce que le viager occupé? Pourquoi en faire l'estimation?  Définition du viager occupé Un viager occupé est une forme de transaction immobilière […]
28.06.2024
Estimation d'un bien immobilier gratuite et sans inscription en Suisse: le guide complet

Estimation d'un bien immobilier gratuite et sans inscription en Suisse: le guide complet

L'estimation immobilière en ligne ou comment estimer son bien immobilier gratuitement L'évaluation immobilière constitue une étape indispensable dans le processus de vente ou d'achat d'un bien immobilier. En Suisse, les propriétaires désirant estimer la valeur de leur maison ou appartement peuvent bénéficier d'estimation en ligne gratuits et sans inscription pour leur bien immobilier. Cet article […]
07.06.2024
Comment calculer le rendement d'un immeuble?

Comment calculer le rendement d'un immeuble?

L'investissement immobilier, au fil du temps, a gagné en popularité parmi les investisseurs de toutes sortes. Qu'il s'agisse d'un novice cherchant à diversifier son portefeuille ou d'un expert en la matière, l'immobilier est souvent vu comme une valeur refuge. En effet, contrairement à d'autres formes d'investissement, l'immobilier possède l'avantage tangible d'un bien physique, ajoutant ainsi […]
13.05.2024