La valeur locative suisse est un revenu théorique qui vient élargir la base de calcul de l’impôt des personnes propriétaires de leur logement en Suisse. Celle-ci s’additionne à leurs autres sources de revenus réelles et correspond à une estimation du loyer que leur maison pourrait générer. Le cas échéant, les intérêts liés à un prêt hypothécaire et les frais d’entretien sont déduits de ce loyer estimatif pour obtenir la valeur locative.
La valeur locative a été instaurée pour permettre une égalité fiscale entre les propriétaires de logements et les locataires qui ne peuvent pas déduire de leur revenu imposable la valeur du loyer.
En effet, comme les personnes qui louent leur logement ne peuvent déduire leur loyer de leurs revenus imposables, alors que les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable les intérêts relatifs aux hypothèques. Ainsi, le fait d’appliquer la valeur locative permet d’éviter que les propriétaires paient des impôts sur le revenu inférieurs aux locataires.
Au moment de remplir sa déclaration d’impôt, le propriétaire doit ajouter la valeur locative du bien à ses revenus. Il peut en revanche déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les frais divers relatifs au logement (entretien, taxes, etc.). Après avoir soustrait ces dépenses du loyer fictif, le résultat est soumis à l’impôt sur le revenu.
Ainsi, si vous êtes propriétaire, il est important de penser à indiquer toutes les déductions afin de diminuer la charge que représente cette valeur sur votre feuille d’impôts.
D’une manière générale, elle dépend des cantons, qui sont libres de choisir leurs méthodes de calcul et s’élèvent à 70% ou plus des loyers comparatifs, en sachant que le niveau minimum à respecter individuellement est de 60%.
Les propriétaires d’appartements et de maisons doivent remplir un questionnaire qui leur sera fourni par l’administration fiscale et qui permettra d’évaluer la valeur locative.
Les prix des loyers sont basés sur plusieurs règles essentielles.
Les principales caractéristiques qui entrent en jeu dans le calcul :
Il est important de noter qu’en fonction du canton où se situe un bien immobilier, les critères principaux qui entrent en jeu dans le calcul peuvent varier (pour la valeur locative du canton de Vaud par exemple, il s’agit de la surface habitable nette du bien.)
La valeur du bien est la base du calcul de la valeur de location, puis en fonction des cantons, différents types de calculs sont utilisés:
Si vous vivez dans le canton de Zurich et que l’administration fiscale estime que vous pourriez louer le bien dont vous êtes propriétaire à CHF 2’000 par mois, cela correspond à CHF 24’000 par an. Dans le cas où la valeur locative représente 70% de la valeur du marché, le bien est alors imposable à hauteur de CHF 16’800 annuels (24’000 * 70%).
Par ailleurs, si vos revenus annuels sont de CHF 70’000, votre revenu imposable annuel est donc de CHF 86’800 (70’000 de revenus réels + 16’800 de valeur locative).
Aussi, si vos intérêts hypothécaires sur ce bien s’élèvent à CHF 8’000 et que les charges liées à l’entretien et aux taxes annuels sont de CHF 4’000, ces deux sommes sont déductibles de la valeur locative qui s’élève désormais à CHF 4’800 (16’800 - (8’000+4’000)). Notez que si le taux hypothécaire ou les tarifs liés à l’entretien étaient amenés à changer, la valeur locative en serait également modifiée.
En général, le calcul de la valeur locative dans le canton de Vaud suit le même principe que dans le reste de la Suisse, basé sur les loyers du marché pour des biens similaires. Cependant, il existe des spécificités régionales.
Pour illustrer, considérons une maison individuelle à Lausanne, avec une surface habitable de 150m2, construite en 1980 et rénovée en 2010. Le loyer moyen de maisons similaires dans le quartier est d'environ CHF 2'500 par mois.
La valeur locative est généralement estimée à environ 60% à 70% du loyer du marché. Donc, dans cet exemple, si nous prenons une valeur de 65%, la valeur locative mensuelle serait de CHF 1'625 (2500 * 0.65). En termes annuels, cela donne CHF 19'500 (1625 * 12).
Le sujet de la valeur locative est très controversé depuis son entrée en vigueur en 1934. Suite à de nombreuses années de lutte, un projet de loi a été adopté en mai 2021 par la
Commission de l’économie et des redevances du Conseil des États (CER-E) qui prévoit:
Il est tout à fait possible de faire baisser la valeur locative d’un bien, notamment si vous ne l’utilisez pas entièrement (enfants partis, séparation, etc.). En cas de réduction de vos besoins concernant l’utilisation du logement, vous pouvez demander la révision à la baisse de la valeur locative de votre bien immobilier. Il faudra par ailleurs veiller à ce que les espaces en question restent bel et bien vides et ne soient pas partiellement utilisés (chambre d’amis, atelier…).
Parfois, certains facteurs ne sont pas pris en compte lors de l’estimation et du calcul de la valeur locative d’un bien, par exemple, si le terrain a été amputé, mais que la diminution de surface n’a pas été prise en considération. Veillez à contrôler les valeurs qui ont été utilisées pour calculer la valeur locative, et si vous souhaitez contester une information, adressez-vous à l’autorité cantonale qui se chargera de réaliser le calcul de nouveau pour rectifier le cas échéant la valeur locative.
Les résidences secondaires ont toujours été concernées par la valeur locative. Par contre, depuis mai 2021, cette dernière ne concerne plus les résidences principales.
La valeur locative en Suisse est calculée en fonction de divers critères, et son mode de calcul peut varier d'un canton à l'autre. Toutefois, voici une approche générale de son calcul :
La valeur locative en Suisse sert principalement à des fins fiscales. Elle représente un revenu fictif pour les propriétaires d'habitations qu'ils occupent eux-mêmes, simulant le montant qu'ils auraient perçu s'ils louaient le bien à autrui. Ce montant est ajouté au revenu imposable du propriétaire, assurant ainsi une forme d'équité fiscale entre propriétaires et locataires. Les locataires paient l'impôt sur leurs revenus sans bénéfice d'une habitation en propriété, tandis que les propriétaires paient l'impôt sur leur revenu plus la valeur locative.