Valeur locative

Meryem Chiouar
13.08.2023, 15:26
6 min

Qu'est-ce que la valeur locative ?

valeur locative définition

Valeur locative: définition 

La valeur locative suisse est un revenu théorique qui vient élargir la base de calcul de l’impôt des personnes propriétaires de leur logement en Suisse. Celle-ci s’additionne à leurs autres sources de revenus réelles et correspond à une estimation du loyer que leur maison pourrait générer. Le cas échéant, les intérêts liés à un prêt hypothécaire et les frais d’entretien sont déduits de ce loyer estimatif pour obtenir la valeur locative.

À quoi sert la valeur locative?

La valeur locative a été instaurée pour permettre une égalité fiscale entre les propriétaires de logements et les locataires qui ne peuvent pas déduire de leur revenu imposable la valeur du loyer.

En effet, comme les personnes qui louent leur logement ne peuvent déduire leur loyer de leurs revenus imposables, alors que les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable les intérêts relatifs aux hypothèques. Ainsi, le fait d’appliquer la valeur locative permet d’éviter que les propriétaires paient des impôts sur le revenu inférieurs aux locataires.

Comment la déclarer?

Au moment de remplir sa déclaration d’impôt, le propriétaire doit ajouter la valeur locative du bien à ses revenus. Il peut en revanche déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les frais divers relatifs au logement (entretien, taxes, etc.). Après avoir soustrait ces dépenses du loyer fictif, le résultat est soumis à l’impôt sur le revenu.

Ainsi, si vous êtes propriétaire, il est important de penser à indiquer toutes les déductions afin de diminuer la charge que représente cette valeur sur votre feuille d’impôts.

Comment calculer la valeur locative d’un bien?

D’une manière générale, elle dépend des cantons, qui sont libres de choisir leurs méthodes de calcul et s’élèvent à 70% ou plus des loyers comparatifs, en sachant que le niveau minimum à respecter individuellement est de 60%.

Les propriétaires d’appartements et de maisons doivent remplir un questionnaire qui leur sera fourni par l’administration fiscale et qui permettra d’évaluer la valeur locative.

Les prix des loyers sont basés sur plusieurs règles essentielles.

  • Le loyer est périodiquement mis à jour en fonction des statistiques de location pour déterminer la valeur locative.
  • Le loyer actuel du logement est déterminé au début de chaque période d'imposition. De plus, ce prix peut varier d'un cycle fiscal à l'autre, et ce en fonction des variations de l’indice du coût de la vie, de l’indice des loyers et de l’indice de la construction.
  • Après calcul de la valeur locative, une réduction de 35% est accordée sur le plan communal et cantonal, ainsi que 10% à l’impôt fédéral direct.

Les principales caractéristiques qui entrent en jeu dans le calcul :

  • Surface nette hors murs et gaine technique (appelée surface habitable fiscalement déterminante)
  • Type d’habitation (appartement, PPE, maison mitoyenne, etc.)
  • Surface habitable
  • Âge de l’immeuble
  • Localisation

Il est important de noter qu’en fonction du canton où se situe un bien immobilier, les critères principaux qui entrent en jeu dans le calcul peuvent varier (pour la valeur locative du canton de Vaud par exemple, il s’agit de la surface habitable nette du bien.)

Méthodes de détermination en fonction des cantons

La valeur du bien est la base du calcul de la valeur de location, puis en fonction des cantons, différents types de calculs sont utilisés:

valeur locative

Valeur locative: exemple de calcul

Valeur locative à Zurich

Si vous vivez dans le canton de Zurich et que l’administration fiscale estime que vous pourriez louer le bien dont vous êtes propriétaire à CHF 2’000 par mois, cela correspond à CHF 24’000 par an. Dans le cas où la valeur locative représente 70% de la valeur du marché, le bien est alors imposable à hauteur de CHF 16’800 annuels (24’000 * 70%).

Par ailleurs, si vos revenus annuels sont de CHF 70’000, votre revenu imposable annuel est donc de CHF 86’800 (70’000 de revenus réels + 16’800 de valeur locative).

Aussi, si vos intérêts hypothécaires sur ce bien s’élèvent à CHF 8’000 et que les charges liées à l’entretien et aux taxes annuels sont de CHF 4’000, ces deux sommes sont déductibles de la valeur locative qui s’élève désormais à CHF 4’800 (16’800 - (8’000+4’000)). Notez que si le taux hypothécaire ou les tarifs liés à l’entretien étaient amenés à changer, la valeur locative en serait également modifiée.

Valeur locative Vaud

En général, le calcul de la valeur locative dans le canton de Vaud suit le même principe que dans le reste de la Suisse, basé sur les loyers du marché pour des biens similaires. Cependant, il existe des spécificités régionales.

Pour illustrer, considérons une maison individuelle à Lausanne, avec une surface habitable de 150m2, construite en 1980 et rénovée en 2010. Le loyer moyen de maisons similaires dans le quartier est d'environ CHF 2'500 par mois.

La valeur locative est généralement estimée à environ 60% à 70% du loyer du marché. Donc, dans cet exemple, si nous prenons une valeur de 65%, la valeur locative mensuelle serait de CHF 1'625 (2500 * 0.65). En termes annuels, cela donne CHF 19'500 (1625 * 12).

Vers une suppression de la valeur locative?

Le sujet de la valeur locative est très controversé depuis son entrée en vigueur en 1934. Suite à de nombreuses années de lutte, un projet de loi a été adopté en mai 2021 par la 

Commission de l’économie et des redevances du Conseil des États (CER-E) qui prévoit: 

  • Les logements occupés par leur propriétaire à leur domicile ne seront plus soumis à la valeur locative.
  • Le maintien de la valeur locative en ce qui concerne les résidences secondaires.
  • L'introduction de la déduction pour l'acquisition d'un premier logement dans ces deux lois créera un nouvel allègement fiscal dont la durée de validité et le montant seront limités.
  • L’interdiction de toute autre déduction d’intérêts de la dette privée.
  • L’attribution aux cantons de la compétence d’autoriser les déductions pour les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement et pour les frais de démolition.
  • Le maintien de la déductibilité, au niveau fédéral et cantonal, des frais occasionnés par des monuments historiques.
Points-clés à retenir.

  • La valeur locative vient s’ajouter à l’impôt sur le revenu annuellement. 
  • La mise en place de la valeur locative visait initialement à combler les inégalités d’imposition entre locataires et propriétaires. 
  • La valeur locative est calculée différemment en fonction du canton, et n’est pas fixe dans le temps. 
  • Les intérêts hypothécaires et frais d’entretien sont déductibles de l'impôt.
  • Depuis mai 2021, la valeur locative ne concerne plus les résidences principales, mais seulement les résidences secondaires.
  • La valeur locative suisse est un revenu fictif qui correspond au loyer que paierait un propriétaire s’il louait son bien immobilier.

FAQ

La valeur locative de mon bien peut-elle baisser?

Il est tout à fait possible de faire baisser la valeur locative d’un bien, notamment si vous ne l’utilisez pas entièrement (enfants partis, séparation, etc.). En cas de réduction de vos besoins concernant l’utilisation du logement, vous pouvez demander la révision à la baisse de la valeur locative de votre bien immobilier. Il faudra par ailleurs veiller à ce que les espaces en question restent bel et bien vides et ne soient pas partiellement utilisés (chambre d’amis, atelier…).

La valeur locative a été mal calculée/me paraît trop élevée. Que faire?

Parfois, certains facteurs ne sont pas pris en compte lors de l’estimation et du calcul de la valeur locative d’un bien, par exemple, si le terrain a été amputé, mais que la diminution de surface n’a pas été prise en considération. Veillez à contrôler les valeurs qui ont été utilisées pour calculer la valeur locative, et si vous souhaitez contester une information, adressez-vous à l’autorité cantonale qui se chargera de réaliser le calcul de nouveau pour rectifier le cas échéant la valeur locative.

La valeur locative est-elle également appliquée aux résidences secondaires?

Les résidences secondaires ont toujours été concernées par la valeur locative. Par contre, depuis mai 2021, cette dernière ne concerne plus les résidences principales.

Comment est déterminée la valeur locative?

La valeur locative en Suisse est calculée en fonction de divers critères, et son mode de calcul peut varier d'un canton à l'autre. Toutefois, voici une approche générale de son calcul :

  1. Évaluation du bien immobilier : La première étape consiste à estimer la valeur du bien immobilier, en tenant compte de sa taille, de son emplacement, de son état et de son âge.
  2. Taux de rendement : Un taux de rendement est appliqué à la valeur du bien. Ce taux est généralement basé sur les rendements locatifs du marché local.
  3. Réductions : Selon le canton et la commune, diverses réductions peuvent être appliquées. Par exemple, une réduction peut être accordée pour un logement occupé par le propriétaire ou pour des rénovations effectuées qui augmentent l'efficacité énergétique.

À quoi sert la détermination de la valeur locative?

La valeur locative en Suisse sert principalement à des fins fiscales. Elle représente un revenu fictif pour les propriétaires d'habitations qu'ils occupent eux-mêmes, simulant le montant qu'ils auraient perçu s'ils louaient le bien à autrui. Ce montant est ajouté au revenu imposable du propriétaire, assurant ainsi une forme d'équité fiscale entre propriétaires et locataires. Les locataires paient l'impôt sur leurs revenus sans bénéfice d'une habitation en propriété, tandis que les propriétaires paient l'impôt sur leur revenu plus la valeur locative.

Meryem Chiouar
Forte de ses 7 années d'expérience en rédaction web, Meryem est passionnée par l'écriture et le blogging. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations utiles pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.