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Die Bruttowohnfläche (BWF) umfasst die Nettowohnfläche zuzüglich der Flächen aller Innenwände, Konstruktionselemente sowie der hälftigen Trennwände zu Nachbarwohnungen oder Gemeinschaftsflächen innerhalb der Wohneinheit. Sie fällt damit grösser aus als die Nettowohnfläche und wird hauptsächlich in der Bauplanung sowie in bestimmten Immobilienanzeigen verwendet. BWF ist die gebräuchliche Abkürzung für Bruttowohnfläche.
Die Berechnung der Bruttowohnfläche basiert auf der Nettowohnfläche und addiert die Flächen der Innenwände:
BWF = Nettowohnfläche + Fläche der Innenwände und Konstruktionselemente
Beispiel: Eine Wohnung mit einer Nettowohnfläche von 75 m² und Innenwänden von insgesamt 8 m² ergibt eine Bruttowohnfläche von 83 m².
In der Praxis wird die BWF selten manuell berechnet. Sie ergibt sich aus dem Grundriss und liegt typischerweise 10 bis 15 % über der Nettowohnfläche. Für eine präzise Ermittlung empfiehlt sich ein professioneller Immobilienbewerter oder die Nutzung von Bauplänen mit eingetragenen Wandstärken.
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Zur BWF gehören:
Nicht zur BWF gehören:
Die SIA-Norm 416 definiert die Bruttowohnfläche nicht direkt als eigenständigen Begriff. Sie liefert jedoch die bautechnische Grundlage für die Berechnung: Die Norm legt fest, wie Wandstärken, Konstruktionsflächen und Raumhöhen gemessen werden. Damit gibt sie vor, welche Flächen in die BWF einfliessen. In der Schweizer Praxis orientieren sich Bauplaner und Architekten an SIA 416, während sich Mietverträge und Immobilienbewertungen an der Nettowohnfläche nach BWO ausrichten.
Der häufigste Irrtum im Umgang mit Flächenangaben ist die Verwechslung von Bruttowohnfläche (BWF) und Nettowohnfläche (NWF). Ein wichtiger Unterschied betrifft Dachschrägen: Bei der BWF wird die gesamte Bodenfläche unter einer Dachschräge zu 100 % angerechnet. Bei der Nettowohnfläche nach BWO werden Flächen mit einer Raumhöhe unter 1,5 m hingegen abgezogen.
Die folgende Tabelle zeigt alle vier zentralen Schweizer Flächenbegriffe im Vergleich:
| Begriff | Was ist enthalten? | Dachschrägen | Typische Anwendung |
|---|---|---|---|
| Nettowohnfläche (NWF) | Beheizte Wohnräume inkl. Abstellräume, ohne Wände | Flächen unter 1,5 m werden abgezogen | Mietvertrag, Immobilienbewertung |
| Hauptnutzfläche (HNF) | Beheizte Wohnräume inkl. zweckdienlicher Abstellräume, ohne Wände | Gesamte Bodenfläche wird angerechnet | Architektur, amtliche Bauplanung |
| Bruttowohnfläche (BWF) | NWF plus Innenwände und Konstruktionsflächen der Wohneinheit | Gesamte Bodenfläche wird angerechnet | Bauplanung, Immobilienanzeigen |
| Bruttogrundfläche (BGF) | Gesamte Geschossfläche inkl. aller Wände, Technikräume und Erschliessungen | Gesamte Bodenfläche wird angerechnet | Baurecht, Baukostenschätzung |
Für Mieter und Käufer ist die Nettowohnfläche die massgebende Grösse, da sie die tatsächlich nutzbare Fläche widerspiegelt. Die BWF ist grösser und damit für Vergleiche zwischen Wohnungen weniger geeignet. Sie findet sich vor allem in der Bauplanung, bei Neubauprojekten und in älteren Immobilienanzeigen.
Balkone und Terrassen gehören weder zur BWF noch zur NWF, da sie unbeheizte Aussenbereiche sind. In Verkaufsunterlagen von Eigentumswohnungen werden sie oft als gewichtete Fläche ausgewiesen: Balkone zu 50 %, Terrassen zu 33 % ihrer tatsächlichen Fläche. Dies ist jedoch kein Bestandteil der offiziellen BWF oder NWF, sondern Teil der Nettoverkaufsfläche (NVF).
Die Bruttowohnfläche ist ein Flächenbegriff, der die Nettowohnfläche um die Innenwände und Konstruktionsflächen erweitert. Sie liegt typischerweise 10 bis 15 % über der NWF und wird hauptsächlich in der Bauplanung verwendet. Für Mietverträge, Kaufverträge und die Immobilienbewertung in der Schweiz ist die Nettowohnfläche massgebend. Einen Überblick über die zentralen Schweizer Flächenbegriffe bietet der Glossareintrag zur Wohnfläche.
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BWF ist die Abkürzung für Bruttowohnfläche. Sie bezeichnet die Gesamtfläche einer Wohneinheit inklusive Innenwänden, im Gegensatz zur Nettowohnfläche (NWF), die nur die nutzbare Wohnfläche ohne Wandstärken misst.
Die Bruttowohnfläche ergibt sich aus der Nettowohnfläche plus der Fläche aller Innenwände und Konstruktionselemente:
BWF = Nettowohnfläche + Innenwände
In der Praxis liegt die BWF typischerweise 10 bis 15 % über der Nettowohnfläche. Eine genaue Berechnung erfordert einen Grundriss mit eingetragenen Wandstärken.
Die Nettowohnfläche misst nur die nutzbare Wohnfläche ohne Wandstärken. Die Bruttowohnfläche addiert zusätzlich die Innenwände und Konstruktionsflächen und fällt deshalb 10 bis 15 % grösser aus. Für Mietverträge und Immobilienbewertungen ist die Nettowohnfläche massgebend.
Die Bruttogeschossfläche – in der Schweiz nach SIA 416 auch als Bruttogrundfläche (BGF) bezeichnet – ist ein umfassenderer Begriff als die Bruttowohnfläche. Während die BWF nur die Flächen innerhalb einer einzelnen Wohneinheit inklusive Innenwände erfasst, umfasst die BGF die gesamte Geschossfläche eines Gebäudes – inklusive Treppenhäuser, Technikräume und Erschliessungsflächen. Die BGF ist damit stets grösser als die BWF und bildet im Schweizer Baurecht zudem die Grundlage für die Berechnung der Ausnutzungsziffer.
