Unter Bauland versteht man einen räumlich abgetrennten Bereich, der zum Bebauen mit einem neuen Gebäude genutzt wird. In diesem Kontext wird auch von überbaubarem Boden gesprochen. Im Zonenplan der einzelnen Gemeinden und Kantone ist Bauland explizit ausgewiesen und damit rechtlich verbindlich festgelegt.
Auf diesem begrenzten Bereich wiederum gibt es in der Regel einzelne Baugrundstücke – oftmals verschiedener Eigentümer. Alles Wichtige zum Thema erfahren Sie in diesem Beitrag.
Rechtlich betrachtet gibt es eine Reihe wichtiger Begrifflichkeiten, die in ihrer Bedeutung oftmals im gleichen Kontext verwendet werden, jedoch eigentlich eine unterschiedliche Bedeutung haben. Daher möchten wir auf die wichtigsten Begriffe eingehen:
Hierbei handelt es sich um ein Areal, welches in einem absehbaren Zeitraum zu Bauland werden soll, jedoch ohne verbindliche Sicherheit.
Ein überbautes Land ist eine Parzelle oder ein Grundstück, auf dem bereits ein Gebäude vorhanden ist. Hierbei wird auch von Baubestand oder Bestandsbau gesprochen.
Während des Vorgangs der Abtrennung eines räumlich abgegrenzten Gebietes mit der Absicht, dieses zu Bauland werden zu lassen, wird dieses als Baulandparzelle bezeichnet. Nach Beendigung der Abtrennung handelt es sich dann um ein Baugrundstück. Diese Bezeichnungen können kantonal jedoch auch unterschiedlich gehandhabt werden.
Hier sind alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt und die Bestimmung als Bauland ist bereits erfolgt. Es fehlen jedoch noch jegliche infrastrukturelle Massnahmen. Eine Erschliessung hat noch nicht stattgefunden.
Bei baureifem Land handelt es sich um Bauland, welches voll erschlossen ist. Hier kann jederzeit mit dem Bauen begonnen werden.
Bei dieser Art von Bauland handelt es sich zwar um bereits zugelassenes bebaubares Gelände, jedoch ist noch kein konkretes Projekt eingereicht oder bewilligt worden. Der Käufer kann also nicht sicher sein, ob er seine Pläne für das Grundstück auch umsetzen kann.
Liegt bereits eine Genehmigung zur Bebauung eines Grundstücks vor, stellt dies eine hohe Sicherheit für einen möglichen Käufer dar. Plant er den Bau in der genehmigten Weise, liegen keine weiteren behördlichen Beschränkungen vor.
Die Kantone haben in aller Regel eine kantonale Ausführungsgesetzgebung als Ergänzung zum Bundesgesetz über die Raumplanung im kantonalen Masterplan erlassen. In den Kanton-spezifischen Verordnungen und Gesetzen wird das öffentliche Baurecht ebenso präzisiert wie die Strassenbauordnung und die Baulandumlegung.
Im Weiteren werden hier die genauen Anforderungen an die Gestaltung, Einordnung, Konstruktion und den Betrieb von Immobilien festgelegt. Die Regelungen der einzelnen Kantone können im Rahmen der Vorgaben des Bundesgesetzes stark voneinander abweichen.
Bevor Bauland ausgewiesen werden kann, muss geprüft werden, ob Gefahren von dem Areal ausgehen können. Die am häufigsten vorkommenden Gefahren sind hierbei:
Zwar setzt das Bundesgesetz die Haupt- und die kantonalen Richtlinien die Nebenbedingungen für die Planung und Ausführung von Bauten aller Art, jedoch obliegt die eigentliche Abgrenzung als Bauland in den meisten Kantonen den Gemeinden. Diese bestimmen, welche Gebiete zu Bauland erklärt werden und welche nicht. Die Gemeinden legen auch fest, welche Art der Bebauung auf dem jeweiligen Bauland zulässig ist.
Bei der Baulandumlegung handelt es sich um ein öffentlich-rechtliches Verfahren zur Neustrukturierung von Grundstücksparzellen mit dem Ziel, einheitliches Bauland zu ermöglichen.
Dabei müssen strenge Auflagen und Prozedere berücksichtigt werden. Am Ende darf der Alteigentümer einer Parzelle keine Nachteile durch die Neustrukturierung haben. Ihm kann auch ein anderes Grundstück zum Tausch angeboten werden.
Damit sich ein Gebiet überhaupt als Bauland eignet, muss eine Erschliessung möglich sein. Alle infrastrukturellen Massnahmen und Medien – von Strassen über Wasser und Abwasser hin zur Elektrizität – müssen vorhanden oder mit normalem Aufwand erschliessbar sein.
Man kann Bauland unter verschiedenen Aspekten und Hintergründen erwerben. Hierbei lassen sich vier verschiedene Motivationen unterscheiden:
Hierunter fallen Personen, die Bauland kaufen, um eine selbst bewohnte Immobilie darauf zu errichten, oder Personen, die bauen, um sie als Kapitalanlage zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu veräussern.
In diese Gruppe fallen Käufer, die zunächst beabsichtigen, ein Haus auf dem Grundstück zu bauen, um es unmittelbar nach der Fertigstellung weiterzuverkaufen. Hierzu zählen etwa Immobilienhändler und Bauunternehmer sowie die Anbieter von Fertighauslösungen.
In der dritten Gruppe finden sich Käufer, die Bauland lediglich als Anlage- oder Spekulationsobjekt erwerben. Kapitalanleger und Investoren hoffen dabei auf steigende Preise am Baulandmarkt. Der zukünftige Bau von Schulen und Supermärkten oder die Ansiedlung von Gewerbe in der Region können die Preise signifikant ansteigen lassen.
Es gibt Investoren, die weder die Absicht des Bauens noch des schnellen Weiterverkaufs haben. Sie möchten das Land zunächst besitzen und erweitern, um ggf. in Zukunft ein Grossprojekt realisieren zu können.
Sowohl als Einzelperson als auch als juristische Person ist der Erwerb von Bauland möglich. Dabei kann es entweder direkt oder indirekt über eine Unternehmensbeteiligung erworben werden. Zum Kauf eines Grundstücks ist eine öffentliche Beurkundung bei einem Notar notwendig. Dies ist in Artikel 216 Obligationenrecht entsprechend geregelt.
Besonders wichtig ist die korrekte Wertermittlung beim Erwerb von bebaubarem Land. Insbesondere für Kapitalanleger ist die Evaluierung des Wertes von grosser Bedeutung. Mit dem Tool zur Wertermittlung von RealAdvisor erhalten Sie ein zuverlässiges Instrument, das 50 verschiedene Standortfaktoren in die Bewertung einfliessen lässt.
Grundsätzlich lassen sich Bauland und Immobilien mit Eigen- oder Fremdkapital finanzieren. Im Bereich des Fremdkapitals sind vornehmlich Hypotheken die am meisten genutzte Form der Finanzierung. Hierbei gilt es, zwischen erstrangigen Hypotheken und zweitrangigen Hypotheken zu unterscheiden. Diese können direkt oder indirekt amortisiert werden.
Gerade die indirekte Rückzahlung einer zweitrangigen Hypothek ist für viele Selbstnutzer einer Immobilie (die sie auf dem Bauland erstellen wollen) eine beliebte Methode.
https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#a216
https://www.bsv.admin.ch/bsv/de/home/sozialversicherungen/bv/grundlagen-und-gesetze.html
Um herauszufinden, ob Ihr Grundstück in der Schweiz als Bauland klassifiziert ist, sollten Sie sich an die zuständige Gemeinde- oder Kantonsverwaltung wenden. Diese Verwaltungen sind verantwortlich für die Raumplanung und können Ihnen Informationen über die Nutzung und Zonierung von Grundstücken geben.
Alternativ können Sie auch den Internetdienst Cadastralinfo nutzen. Mit einer Adresse, einer Parzellennummer oder den Landeskoordinaten lässt sich ein gesuchtes Grundstück einfach finden.
Sie können auch das örtliche Bauamt kontaktieren, welches Bauvorschriften und Bebauungspläne bereitstellt. Die Stadtplanungsabteilung der jeweiligen Stadt oder Gemeinde kann ebenfalls Informationen darüber bieten, ob ein Grundstück für eine Bebauung geeignet ist.
Ja, der Kauf von Bauland in der Schweiz erfordert besondere Aufmerksamkeit für mehrere Aspekte.
