Qu'est-ce qu'une servitude personnelle ?

 Servitude personnelle: définition

Les servitudes personnelles réglementent les accords entre les personnes et les biens. Par exemple, une servitude peut donner à quelqu'un un droit de résidence dans une propriété. Même en cas de changement de propriétaire du bien, le bénéficiaire de la servitude peut rester domicilié dans les mêmes conditions. Une servitude personnelle ne doit pas être inscrite au registre foncier, mais un contrat certifié doit exister.

La servitude personnelle, dans le domaine juridique, est un concept qui a trait aux droits réels portant sur un bien immobilier. Mais contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce droit n'est pas directement relié au bien en lui-même. En effet, il s'agit d'une charge ou d'un droit spécifiquement constitué au profit d'une personne précise, qu'elle soit physique ou morale. Cela signifie qu'elle n'est pas innée ou intrinsèque à la propriété, mais qu'elle découle d'un accord ou d'une disposition légale particulière.

À la différence des servitudes réelles, où le droit est attaché à un bien (souvent appelé "fonds dominant") et bénéficie donc à ce bien indépendamment de son propriétaire, la servitude personnelle est dépourvue de ce fonds dominant. Elle n'est pas rattachée à un bien bénéficiant de la servitude, mais plutôt à la personne elle-même. C'est une distinction essentielle, car cela signifie que le droit (ou la charge) n'est pas automatiquement transmis avec la propriété du bien.

Par exemple, si une personne bénéficie d'une servitude personnelle lui permettant de passer par un chemin sur un terrain appartenant à autrui, ce droit est spécifique à elle. Si elle vend sa maison adjacente à ce terrain, la servitude personnelle ne sera pas automatiquement transférée au nouvel acquéreur. Cela contraste avec une servitude réelle, où le droit de passage serait attaché à la maison elle-même, et non à la personne du propriétaire.

Caractéristiques principales de la servitude en droit suisse

Limitation dans le temps

L'une des distinctions notables de la servitude personnelle est sa nature souvent éphémère. Bien que certaines puissent durer aussi longtemps que la vie du bénéficiaire, d'autres sont expressément limitées à une durée spécifique. Cette caractéristique contraste avec certaines servitudes réelles qui peuvent perdurer indéfiniment. En effet, la servitude personnelle se distingue par sa finalité: elle prend généralement fin soit à la mort du bénéficiaire, soit après une période définie, ou à la réalisation d'une condition préalablement convenue.

Non-transmissibilité

 La nature intrinsèque de la servitude personnelle est qu'elle est spécifiquement conçue pour le bénéficiaire initial, et non pour quiconque pourrait hériter ou acquérir les biens de cette personne. Cela signifie qu'elle n'est généralement pas transférable, que ce soit par vente, héritage ou autre moyen. Cependant, il est crucial de noter qu'il peut y avoir des exceptions à cette règle, notamment si la loi locale ou un accord particulier le stipule. Mais en règle générale, la non-transmissibilité est une caractéristique qui différencie la servitude personnelle de la servitude réelle.

Pas de lien direct avec la propriété

Alors que la servitude réelle est intrinsèquement liée à la propriété elle-même (souvent appelée "fonds dominant"), la servitude personnelle se détache de cette notion. Le droit ou la charge accordé(e) par la servitude est spécifiquement pour le bénéficiaire, indépendamment de tout bien immobilier qu'il pourrait posséder. Cette distinction est fondamentale car elle souligne que le droit n'est pas accordé en fonction de la propriété d'un bien, mais plutôt de l'identité ou de la situation du bénéficiaire.

Exemples de servitude personnelle

Usufruit

L'usufruit est l'une des formes les plus courantes de servitude personnelle. Ce droit octroie à l'usufruitier la capacité de bénéficier pleinement d'un bien qui n'est pas en sa possession directe.

• Jouissance du bien : L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien comme s'il en était le propriétaire, que ce soit une maison, un terrain ou autre.
• Perception des fruits : Ce droit s'étend à la collecte des fruits, entendus au sens large. Il peut s'agir de fruits naturels, tels que les récoltes d'un champ, de fruits industriels, comme un produit d'une installation ou d'une machine, ou encore de fruits civils, tels que les loyers perçus pour la location d'un bien immobilier.
• Entretien du bien : Bien que jouissant du bien, l'usufruitier a également la responsabilité de l'entretenir et de veiller à ce qu'il ne subisse pas de dégradations majeures.
• Limitations : L'usufruitier ne peut pas vendre le bien, ni en altérer la substance ou la valeur de manière significative. Après l'expiration de la période d'usufruit, le bien revient au nu-propriétaire dans son état initial, hormis l'usure normale.

Usage et habitation

Les droits d'usage et d'habitation sont similaires à l'usufruit en ce qu'ils accordent des droits sur un bien sans transférer la propriété. Toutefois, ils sont plus restreints en termes d'étendue et de portée.

• Droit d'usage : Ce droit permet à une personne d'utiliser un bien pour un besoin spécifique. Par exemple, une personne pourrait avoir le droit d'utiliser un puits d'eau sur la propriété d'autrui. Contrairement à l'usufruit, le droit d'usage est généralement limité à l'usage personnel du bénéficiaire et ne peut pas être loué ou cédé.
• Droit d'habitation : Il s'agit d'un droit accordé à une personne de vivre dans une maison qui n'est pas la sienne. L'habitant peut vivre dans la propriété sans payer de loyer, mais, comme pour le droit d'usage, il ne peut généralement pas louer ou céder ce droit à une autre personne. De plus, l'habitant est souvent responsable de l'entretien courant de la maison.

Mise en place et fin de la servitude personnelle

Création de la servitude personnelle

La mise en place d'une servitude personnelle est un acte sérieux qui a des conséquences sur la propriété concernée et sur les droits du bénéficiaire. Pour assurer sa validité et sa reconnaissance légale, la démarche suivante est généralement adoptée :

Contrat ou acte notarié: pour garantir sa légalité, la création d'une servitude personnelle est souvent formalisée par un acte notarié. Cet acte définit précisément les droits et les obligations des parties concernées, que ce soit le propriétaire du bien ou le bénéficiaire de la servitude.

Durée de la servitude: la durée de la servitude doit être clairement établie. Elle peut être fixe (par exemple, 10 ans) ou liée à la vie du bénéficiaire, appelée servitude viagère.

Extinction de la servitude personnelle

Comme toute obligation ou droit attaché à un bien immobilier, la servitude personnelle n'est pas éternelle. Plusieurs scénarios peuvent entraîner sa fin :

• Expiration de la durée: si la servitude a été établie pour une durée déterminée, elle prendra automatiquement fin à l'expiration de cette période.
• Décès du bénéficiaire: dans le cas d'une servitude viagère, la servitude s'éteint naturellement au décès du bénéficiaire.
• Renonciation: le bénéficiaire peut à tout moment renoncer à ses droits liés à la servitude. Cette renonciation doit souvent être formalisée par écrit, et parfois via un acte notarié, pour garantir sa validité.
• Non-usage prolongé: dans certains systèmes juridiques, si le bénéficiaire n'exerce pas ses droits relatifs à la servitude pendant une longue période (généralement plusieurs années), la servitude peut être considérée comme éteinte.
• Fusion des qualités: si le bénéficiaire de la servitude devient également propriétaire du bien sur lequel pèse la servitude, les deux qualités fusionnent, entraînant généralement la fin de la servitude.

Servitude personnelle ou foncière/réelle? Quelle est la différence? 

La distinction entre la servitude personnelle et la servitude réelle est fondamentale en droit immobilier, et la principale divergence entre elles est le bénéficiaire de la servitude. Toutefois, pour bien comprendre la nuance, il est essentiel d'examiner plusieurs éléments de distinction :

Bénéficiaire

• Servitude réelle: Elle est attachée à un fonds, généralement appelé le "fonds dominant". Ce n'est pas le propriétaire en tant qu'individu qui bénéficie de la servitude, mais le terrain ou la propriété elle-même. Ainsi, si la propriété est vendue, la servitude réelle subsiste au profit du nouveau propriétaire.
• Servitude personnelle: Elle est spécifiquement accordée à une personne physique ou morale. Le droit ne passe pas automatiquement à un héritier ou à un acquéreur, sauf disposition contraire.

Durée

• Servitude réelle: Elle peut être perpétuelle, c'est-à-dire qu'elle peut durer indéfiniment tant qu'il y a un fonds dominant et un fonds servant.
• Servitude personnelle: Elle est généralement temporaire, se terminant à la mort du bénéficiaire ou après une durée fixée, sauf stipulation contraire.

Transférabilité

• Servitude réelle: Elle est intrinsèquement liée à la propriété et est transférée avec elle lors d'une transaction.
• Servitude personnelle: Elle n'est généralement pas transférable, sauf si une disposition spécifique le permet.

Nature de l'obligation

• Servitude réelle: Elle impose souvent une restriction ou une obligation directement sur la manière dont le fonds servant peut être utilisé.
• Servitude personnelle: Elle permet à une personne de jouir d'un avantage ou d'une utilisation spécifique d'une propriété sans imposer nécessairement des contraintes sur le bien lui-même.