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L'usufruit est un droit réel limité, défini à l'article 745 du Code civil suisse, qui confère à son titulaire la jouissance complète d'un bien appartenant à autrui. Le mot vient du latin usus (le droit d'utiliser) et fructus (le droit d'en percevoir les fruits). Concrètement, l'usufruitier peut habiter le bien immobilier ou le louer pour en percevoir les loyers, sans pour autant en être propriétaire.
L'usufruit est qualifié de servitude personnelle : il est attaché à une personne et non à un fonds dominant. Il s'éteint au décès de l'usufruitier ou à la date convenue dans l'acte constitutif.
Un usufruit peut être constitué de trois manières :
Pour qu'un usufruit immobilier soit opposable aux tiers, il doit être inscrit au registre foncier sous forme de servitude personnelle. Cette inscription protège l'usufruitier même en cas de revente du bien par le nu-propriétaire.
Origine de l'usufruit: ce mécanisme remonte au droit romain et figure dans le Code civil suisse depuis son entrée en vigueur en 1912. Il a été modernisé lors de la révision du droit successoral entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
L'usufruit repose sur un mécanisme appelé démembrement de propriété. La pleine propriété est divisée en deux droits distincts qui peuvent appartenir à des personnes différentes :
| Usufruitier | Nu-propriétaire | |
|---|---|---|
| Droit | Jouissance du bien (habitation, location, perception des loyers) | Propriété juridique du bien |
| Inscription au registre foncier | Servitude personnelle | Titre de propriété |
| Possibilité de vendre le bien | Non, sans l'accord du nu-propriétaire | Oui, mais grevé de l'usufruit |
| Charge des frais d'entretien courant | Oui | Non |
| Charge des grosses réparations | Non | Oui |
| Imposition sur la fortune et le revenu | Oui (sur la valeur du bien et les revenus locatifs) | Non en principe |
| Fin du droit | Décès de l'usufruitier ou terme convenu | Reconstitution automatique de la pleine propriété |
Au décès de l'usufruitier, les enfants nus-propriétaires ou autres héritiers récupèrent la pleine propriété sans formalité successorale supplémentaire et sans nouveaux droits de succession sur la valeur de l'usufruit éteint.
Un parent souhaite transmettre sa maison à ses enfants tout en continuant à y vivre. Il leur cède la nue-propriété par donation ou par testament et conserve l'usufruit sa vie durant. Il continue à habiter le logement, peut le louer s'il déménage en EMS, et reste tenu d'assurer son entretien courant. À son décès, l'usufruit s'éteint automatiquement et les enfants nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans payer de droits de succession sur l'usufruit.
L'usufruitier dispose de droits étendus sur le bien, mais il assume également plusieurs obligations qui visent à préserver la valeur du patrimoine pour le nu-propriétaire.
Bon à savoir: l'usufruitier ne peut pas vendre seul le bien immobilier. Toute vente nécessite l'accord du nu-propriétaire, et inversement. C'est l'une des principales contraintes du démembrement de propriété.
Trois mécanismes permettent en Suisse de jouir d'un bien immobilier sans en être pleinement propriétaire. Les confondre est une erreur fréquente, alors que leurs effets juridiques et fiscaux diffèrent fortement.
| Critère | Usufruit | Droit d'habitation Suisse | Viager |
|---|---|---|---|
| Base légale | Art. 745 et suivants CC | Art. 776 et suivants CC | Pas de cadre légal spécifique, contrat sui generis |
| Possibilité d'habiter | Oui | Oui | Oui (viager occupé) |
| Possibilité de louer | Oui | Non, usage strictement personnel | Selon contrat |
| Transfert de propriété | Non, démembrement | Non, droit personnel | Oui, à la signature |
| Contrepartie financière | Aucune (souvent gratuit, succession) | Aucune | Bouquet + rente viagère |
| Fin du droit | Décès ou terme convenu | Décès, départ définitif, EMS permanent | Décès du crédirentier |
| Inscription au registre foncier | Servitude personnelle | Servitude personnelle | Mutation de propriété |
| Charges et impôts | À l'usufruitier | Au bénéficiaire | À l'acheteur (débirentier) |
Le droit d'habitation est plus restrictif que l'usufruit : il ne permet que l'occupation personnelle du logement par le bénéficiaire et sa famille, sans possibilité de location. Il peut être un bon compromis dans les familles recomposées, lorsque l'on souhaite protéger un conjoint sans déposséder définitivement les enfants d'un premier lit.
L'usufruit du conjoint survivant est l'une des applications les plus fréquentes en Suisse. Selon l'article 473 du Code civil suisse, le défunt peut, par testament ou pacte successoral, attribuer à son conjoint survivant l'usufruit de toute la part successorale dévolue à leurs enfants communs.
Depuis la révision entrée en vigueur le 1er janvier 2023, l'art. 473 CC a été assoupli. Le testateur peut désormais attribuer à son conjoint :
Concrètement, le conjoint survivant peut hériter de la moitié de la succession en pleine propriété et de l'usufruit sur l'autre moitié, ce qui lui assure le maintien du cadre de vie familial après le décès de son époux.
Un couple a deux enfants communs et le mari décède en laissant une succession de 600 000 CHF :
Limite importante : l'art. 473 CC ne s'applique qu'aux enfants communs. Pour les enfants nés d'un premier mariage ou hors mariage, leur réserve héréditaire reste protégée et ils peuvent intenter une action en réduction. En cas de remariage du conjoint survivant, l'usufruit cesse de produire ses effets contre les enfants communs.
La valeur capitalisée de l'usufruit dépend principalement de l'âge de l'usufruitier et de la valeur vénale du bien. Le principe est simple: plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée, car la durée probable de jouissance est longue.
Le calcul s'effectue généralement selon les tables de mortalité Stauffer/Schaetzle, qui fournissent un coefficient en fonction de l'âge et du sexe de l'usufruitier. La formule est :
Valeur de l'usufruit = Valeur vénale du bien × Coefficient Stauffer
À titre indicatif :
La valeur de la nue-propriété correspond donc à : Valeur vénale − Valeur de l'usufruit.
À noter: ces barèmes peuvent varier selon les cantons et selon le contexte (usufruit fiscal, usufruit successoral, donation). Pour un calcul exact, il est recommandé de consulter un notaire ou un fiduciaire.
Si l'usufruit est un instrument flexible de planification successorale, il comporte aussi plusieurs limites qu'il convient de connaître avant de le constituer.
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien qui appartient à quelqu'un d'autre et d'en percevoir les revenus, comme les loyers d'un immeuble ou les intérêts d'un compte. La personne qui en bénéficie s'appelle l'usufruitière ou l'usufruitier. Elle peut habiter le bien, le louer et en percevoir les loyers, mais elle ne peut pas le vendre ni en altérer la substance, car elle n'en est pas la propriétaire.
Non, à l'extinction de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier), le droit s'éteint automatiquement et la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit éteint. C'est l'un des grands avantages fiscaux du démembrement de propriété : il permet de transmettre le bien aux héritiers sans imposer une seconde succession sur la jouissance.
Donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit est une stratégie très courante en Suisse pour anticiper la transmission du patrimoine. Les avantages sont multiples : continuer à habiter ou à louer le bien jusqu'au décès, réduire la base imposable à l'impôt sur la fortune (les enfants déclarent une nue-propriété de moindre valeur), éviter une succession lourde au décès, et figer la valeur du bien au moment de la donation.
Les principaux inconvénients de l'usufruit sont l'impossibilité pour l'usufruitier de vendre seul le bien, le maintien à sa charge des impôts et de l'entretien courant, la complexité de la gestion en cas de désaccord avec le nu-propriétaire, et le risque de blocage si le bien doit être hypothéqué ou financé. Pour les familles recomposées, l'usufruit du conjoint survivant peut aussi léser la réserve héréditaire des enfants non communs.
