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★★★★★ 4,6/5 sur Trustpilot · 5'000+ avisLe rendement brut est le premier indicateur qu’on regarde pour juger un investissement locatif. Il mesure, en pourcentage, ce qu’un bien rapporte chaque année par rapport à son prix. Simple et rapide à calculer, il sert de filtre, mais il ne dit pas tout. Voici sa définition, sa formule, et ses limites.
Le rendement brut est un taux, exprimé en pourcentage, qui indique le rapport entre les revenus locatifs annuels d’un bien et son coût d’acquisition. C’est l’indicateur de rentabilité le plus simple et le plus immédiat.
Sa fonction est de donner une première mesure, rapide, de la performance d’un investissement, avant toute analyse des charges. C’est pour ça qu’on l’utilise surtout comme filtre: il permet de comparer plusieurs biens en quelques secondes et d’écarter les moins intéressants avant une étude plus poussée.
La formule est simple et directe.
Rendement brut (%) = (loyers annuels ÷ prix d’acquisition) × 100
Le résultat indique combien chaque franc investi rapporte chaque année. Un rendement brut de 5 % signifie que pour CHF 100 investis dans le bien, vous percevez CHF 5 de loyer par an.
Exemple: un appartement acheté CHF 500'000, loué CHF 25'000 par an.
Rendement brut = (25'000 ÷ 500'000) × 100 = 5 %.
Bon à savoir: le rendement brut peut se calculer sur le seul prix d’achat, ou sur le coût total d’acquisition. En Suisse, l’achat s’accompagne de frais non négligeables (frais de notaire, droits de mutation, inscription au registre foncier), qui varient selon le canton et peuvent atteindre 3 à 5 % du prix. Intégrer ces frais au dénominateur donne un rendement brut plus réaliste, légèrement inférieur.
C’est la distinction essentielle à comprendre. Les deux mesurent la rentabilité, mais pas au même niveau de précision.
| Rendement brut | Rendement net | |
|---|---|---|
| Ce qu’il mesure | Loyers ÷ prix | Loyers moins charges ÷ coût total |
| Charges déduites | Aucune | Toutes (entretien, gérance, impôts) |
| Usage | Filtre rapide, comparaison | Analyse précise avant décision |
| Précision | Approximative | Réelle |
Le rendement brut ignore volontairement les charges: entretien, frais de gérance, assurances, impôts, vacance locative. Le rendement net, lui, les déduit toutes, ce qui donne la vraie rentabilité. En pratique, l’écart entre les deux est souvent de 1 à 2 points: un bien à 5 % brut tombe fréquemment autour de 3 à 3,5 % net.
La bonne méthode consiste à utiliser les deux: le rendement brut pour présélectionner les biens intéressants, le rendement net pour décider sur les finalistes.
Deux leviers déterminent le rendement brut: le loyer et le prix.
La localisation joue sur les deux. Une zone à forte demande soutient des loyers élevés, mais les prix d’achat y sont aussi plus hauts, ce qui peut tasser le rendement. À l’inverse, une zone moins recherchée peut afficher un rendement brut élevé sur le papier, mais avec un vrai risque de vacance locative qui plombe la rentabilité réelle.
Le prix d’acquisition est l’autre levier. Négocier le prix d’achat améliore directement le rendement, puisqu’il est au dénominateur.
Bon à savoir: méfiez-vous d’un rendement brut anormalement élevé. Il signale souvent un risque caché: quartier peu demandé, bien difficile à louer, travaux lourds à venir. Un rendement brut élevé en zone peu attractive peut cacher une rentabilité nette médiocre une fois la vacance et les charges prises en compte.
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C’est le rapport entre les loyers annuels d’un bien et son prix d’acquisition, exprimé en pourcentage. Il mesure la rentabilité avant déduction des charges, et sert surtout à comparer rapidement des biens.
En divisant les loyers annuels par le prix du bien, puis en multipliant par 100. Exemple: un bien à CHF 500'000 loué CHF 25'000 par an a un rendement brut de 5 %.
Le rendement brut ne déduit aucune charge. Le rendement net déduit toutes les charges (entretien, gérance, impôts, vacance) et donne la vraie rentabilité. L’écart est souvent de 1 à 2 points.
Un rendement net de 3 à 5 % est généralement considéré comme satisfaisant en Suisse. Un rendement brut élevé n’est pas forcément bon signe: il peut cacher un risque de vacance ou des charges importantes.
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