Im Kontext der Immobilien und Grundstücke gibt es zahlreiche Vertragsbedingungen, die Sie als Käufer oder Verkäufer verstehen sollten, bevor Sie sich für einen Kauf bzw. Verkauf entscheiden. Eine davon ist die aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag. Doch was genau bedeutet und was bedingt sie? Wie wird sie in einem Vertrag formuliert? In diesem Beitrag erläutern wir die Bedeutung und Rolle dieser speziellen Bedingung.
Die aufschiebende Bedingung ist eine zentrale Komponente vieler Verträge, die insbesondere im Immobilien- und Grundstückskauf eine Rolle spielt. Sie macht die Wirksamkeit eines Vertrags oder einzelner Vertragsbestandteile vom Eintritt einer bestimmten Bedingung abhängig. Das bedeutet, dass der Vertrag oder die betroffenen Bestandteile erst dann wirksam werden, wenn eine bestimmte Bedingung eintritt.
In der Praxis ist der Eintritt einer bestimmten Bedingung – etwa die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Zustimmung des Grundbuchamts – oft ungewiss und liegt in der Zukunft. Daher wird der Vertrag bis zum Eintritt der Bedingung als »schwebend unwirksam« betrachtet. Neben der aufschiebenden Bedingung gibt es auch die auflösende Bedingung, die nicht miteinander verwechselt werden sollten.
Bei der auflösenden Bedingung entfällt mit Eintritt der Bedingung die an die Bedingung geknüpfte Rechtswirkung. Bei Immobilientransaktionen wird eine solche Bedingung oft verwendet, um den Vertrag aufzuheben, wenn bestimmte, vereinbarte Voraussetzungen nicht erfüllt werden. Nehmen wir die Finanzierung als Beispiel: Enthält ein Kaufvertrag eine auflösende Bedingung, die besagt, dass der Vertrag aufgelöst wird, wenn der Käufer keine Finanzierungszusage erhält, wird der Vertrag automatisch aufgelöst und beide Parteien sind von ihren Verpflichtungen befreit, sofern der Käufer die Finanzierung nicht sichern kann.
Die Formulierung einer aufschiebenden Bedingung erfordert eine klare und präzise Sprache. Eine typische Formulierung könnte folgendermassen aussehen:
»Dieser Vertrag tritt erst in Kraft, wenn [Bedingung] erfüllt ist.«
Die Bedingung sollte dabei so spezifisch wie möglich sein und beispielsweise auf ein konkretes Ereignis, wie den Erhalt einer Baugenehmigung, abzielen. Es ist auch wichtig, den Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung zu erwähnen. Zum Beispiel könnte der Vertrag Folgendes beinhalten:
»Der Eintritt der Bedingung muss bis zum [Datum] erfolgen.«
In der Regel wird die aufschiebende Bedingung von der Partei festgelegt, die ein Interesse daran hat, dass die Bedingung erfüllt wird. Im Falle eines Immobilienkaufvertrags könnte dies der Käufer sein, der sicherstellen möchte, dass alle notwendigen Genehmigungen vor dem Kauf vorliegen. Um eine aufschiebende Bedingung rechtlich bindend zu machen, sollte sie in den Vertrag aufgenommen und von beiden Parteien unterzeichnet werden.
Eine aufschiebende Bedingung im Vertrag wirkt sich bis zu ihrem Eintritt auf die Wirksamkeit des Vertrags aus. In ähnlicher Weise beeinflusst eine auflösende Bedingung den Fortbestand des Vertrags nach ihrem Eintritt. Beide Bedingungen spielen eine wesentliche Rolle in Vertragsverhandlungen, da sie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien beeinflussen.
Die aufschiebende Bedingung (Suspensivbedingung) sorgt dafür, dass der Vertrag erst mit Eintritt der Bedingung wirksam wird. Beispielsweise könnte in einem Kaufvertrag festgelegt werden, dass der Käufer die Ware erst erhält, wenn eine bestimmte Zahlung erfolgt ist.
Die auflösende Bedingung (Resolutivbedingung) hingegen führt dazu, dass der Vertrag mit Eintritt der Bedingung endet. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Mietvertrag, der automatisch endet, wenn der Mieter stirbt.
Es ist essenziell, diese Bedingungen klar und präzise im Vertrag zu formulieren, um Missverständnisse und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Um die aufschiebende Bedingung im Kontext eines Grundstückkaufs zu verdeutlichen, nehmen wir ein konkretes Beispiel: Ein Käufer möchte ein Grundstück erwerben, das er für ein Bauprojekt nutzen möchte. Er schliesst einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer, setzt jedoch als aufschiebende Bedingung die Erteilung der Baugenehmigung fest.
In diesem Fall wird der Vertrag erst wirksam, wenn die Baugenehmigung erteilt wird. Wenn die Baugenehmigung nicht erteilt wird, wird der Vertrag nicht wirksam und der Kauf findet nicht statt. Hier sichert sich der Käufer ab, indem er die aufschiebende Bedingung nutzt, um sicherzustellen, dass er das Grundstück für den beabsichtigten Zweck nutzen kann.
Wenn die aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird, bleibt der Vertrag unwirksam. Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien von ihren jeweiligen Pflichten befreit sind. Besondere Beachtung verdienen dabei bereits erbrachte Leistungen.
Bei Immobilienkäufen unter einer aufschiebenden Bedingung gibt es eine Besonderheit: Nutzen und Gefahr der veräusserten Sache gehen erst mit dem Eintritt der Bedingung auf den Erwerber über. Dies bedeutet, dass bis zum Eintritt der Bedingung ein Schwebezustand besteht.
Ausserdem ist zu beachten, dass bestimmte Verträge wie der bedingte Kaufvertrag sich nicht im Grundbuch vormerken lassen. Eine Sicherung der Realerfüllung ist in diesem Fall nicht möglich. Es bleiben nur Möglichkeiten wie die Sicherung des Schadensausgleichs durch Konventionalstrafe oder Personalsicherheiten.
Eine aufschiebende Bedingung im Kontext eines Immobilienkaufvertrags in der Schweiz ist eine Vertragsklausel, die festlegt, dass der Vertrag erst wirksam wird, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt oder eine bestimmte Bedingung erfüllt wird.
Bis zu diesem Zeitpunkt sind die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien in der Schwebe. Beispiele für aufschiebende Bedingungen können die Genehmigung des Kaufs durch eine Behörde, die Sicherstellung der Finanzierung durch den Käufer oder das Erteilen einer Baubewilligung sein.
»Aufschiebend bedingt« bezieht sich auf eine Vereinbarung oder Verpflichtung, deren Wirksamkeit oder Vollzug von der Erfüllung einer bestimmten Bedingung abhängt. Im Immobilienkontext bedeutet dies, dass der Abschluss des Kaufs oder die Übertragung des Eigentums an der Immobilie erst erfolgt, wenn eine zuvor festgelegte Bedingung eintritt. Solange diese Bedingung nicht erfüllt ist, bleibt der Vertrag in einem schwebenden Zustand und die finale Transaktion findet nicht statt.
Ein Kaufvertrag für eine Immobilie kann unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen werden. Dies ist üblich, wenn bestimmte Aspekte der Transaktion, wie die Finanzierung, behördliche Genehmigungen oder andere wesentliche Voraussetzungen, noch nicht final geklärt sind. Solche Verträge bieten den Parteien Sicherheit, dass der Kauf nur dann zustande kommt, wenn alle erforderlichen Bedingungen erfüllt sind. Beispielsweise kann ein Kaufvertrag für ein Grundstück oder ein Haus in der Schweiz unter der aufschiebenden Bedingung des Erhalts einer Baugenehmigung oder der Zustimmung einer Behörde abgeschlossen werden.
