Un courtier en immobilier est un intermédiaire qui se positionne entre l’acheteur et le vendeur dans le cadre d'une transaction immobilière. Acteur incontournable du marché, il conseille le vendeur, l'aide à estimer la valeur d'un bien immobilier et le commercialise. Il organise et effectue des visites avec des acheteurs potentiels et vérifie à la fin leur solvabilité.
En règle générale, un courtier en immobilier est engagé par le propriétaire d'un bien afin qu’il l'assiste dans toutes ses démarches. Son talent de vendeur, son réseau et sa réputation, en particulier, sont très importants dans le cadre du courtage, car en Suisse, il n’y a besoin d’aucune accréditation ou formation pour devenir courtier immobilier.
Le champ d'action de l’agent immobilier est très vaste. Ses prérogatives sont les suivantes:
Pour un vendeur, la vente d'une maison est souvent une situation unique, c'est pourquoi il a besoin de l'expertise d’un agent immobilier. Celui-ci apporte au vendeur son expertise sur tous les aspects liés à la vente d'un bien - de l'estimation de la valeur aux opportunités de vente, des aspects juridiques aux rénovations nécessaires (pour augmenter ou maintenir la valeur avant la vente).
L'estimation de la valeur est une partie très importante des services de conseil d'un agent immobilier. Grâce à son expérience et à certaines méthodes d'évaluation, il déterminera un prix réaliste en fonction de l’état du marché.
La situation du marché joue un rôle, tout comme l'emplacement, l'état du bâtiment, l'année de construction et bien sûr la taille de l'habitation et du terrain. Il faut également tenir compte de facteurs clés tels que le nombre de salles de bains, les places de parking disponibles ou les équipements particuliers comme une piscine ou un sauna.
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Après avoir prodigué ses conseils et évalué la valeur du bien, le courtier se charge de sa commercialisation. Il s’agit de la mission la plus importante. Un bon courtier en immobilier dispose d'un vaste réseau d'acheteurs potentiels et d'autres possibilités de commercialisation pour les biens de ses clients.
Pour préparer la commercialisation, certains éléments et documents doivent être rassemblés:
Le courtier immobilier peut également avoir besoin de faire appel à des experts. Cela peut être important pour les décisions impliquant la structure du bien (bureau d’études ou ingénieur structures) ou pour d’éventuelles contaminations du sol (expert en environnement).
Dans le cadre de la commercialisation, le courtier immobilier organise des visites et conseille les potentiels acheteurs. En fonction de l'objectif du propriétaire, le courtier en immobilier est également responsable de la négociation du prix de vente avec les acheteurs potentiels.
Une fois qu'un acheteur potentiel a été trouvé, le courtier est en charge de vérifier sa solvabilité et de clarifier les questions de financement. Ainsi, les intérêts du vendeur sont notamment préservés et les mauvaises surprises sont évitées.
Dans certains cas, les courtiers aident également à la correspondance avec un notaire dans le but de préparer au mieux l'acte de vente.
Un agent immobilier peut également intervenir dans les locations. Dans ce cas, il remplit des tâches similaires à celles d'une vente. Il aide à déterminer le meilleur prix de location en fonction du marché, prépare les baux et les documents relatifs à la location, communique sur le bien loué et organise des visites avec les locataires potentiels.
Il est également chargé de la vérification de la solvabilité du locataire potentiel et de la préparation du contrat de bail. Enfin, le courtier peut également être chargé de la remise des clés et de réaliser l'état des lieux d'entrée.
Étant donné qu'aucune accréditation ou formation particulière n'est prévue pour le métier de courtier immobilier, ces derniers doivent se distinguer par la qualité de leur travail. Les critères les plus importants sont les suivants:
En règle générale, les efforts de l'agent immobilier donnent lieu au paiement d'une commission de vente (courtage) sous la forme d'un pourcentage du prix d'achat fixé au préalable. Le montant habituel d'une telle commission se situe entre un et cinq pour cent.
Dans le cas des biens loués, il est souvent convenu d'une rémunération forfaitaire ou d'un multiple du prix mensuel de la location.
Même si, en théorie, la commission de courtage peut être convenue librement, il existe des limites. Si la rémunération d’un courtier est disproportionnée, une réduction à un montant raisonnable peut être exigée par le juge à la demande du débiteur.
Il existe des nouveaux acteurs qui proposent des services "à la carte" ou forfaitaire, c'est-à-dire sans commission.
En principe, les parties contractantes sont libres de déterminer le moment où la commission du courtier immobilier devient exigible. Du point de vue de la loi, le droit naît au moment de la conclusion du contrat principal, c’est-à-dire au moment de la signature de la vente ou du contrat de bail en cas de location. Si un acte authentique est nécessaire à cet effet, la commission n'est due qu'après.
En plus de la commission du courtier immobilier, il est également possible de convenir du remboursement de frais et de dépenses. Il peut s'agir notamment de frais de restaurant avec les potentiels acheteurs ou des frais auprès des autorités.
Dans le Code des obligations, les articles 412 à 417 déterminent les principales règles relatives au contrat de courtage, que nous vous transmettons ci-après dans leur version originale:
Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat. Les règles du mandat sont, d’une manière générale, applicables au courtage.
Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n’est dû qu’après l’accomplissement de la condition. S’il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues alors même que l’affaire n’a pas abouti.
La rémunération qui n’est pas déterminée s’acquitte, s’il existe un tarif, par le paiement du salaire qui y est prévu ; à défaut de tarif, le salaire usuel est réputé convenu.
Le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses, s’il agit dans l’intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, ou s’il se fait promettre par lui une rémunération dans des circonstances où les règles de la bonne foi s’y opposaient.
Abrogé
Lorsqu’un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge.
Un contrat de courtage peut, mais ne doit pas nécessairement, être conclu exclusivement avec un seul courtier en immobilier. Même une recherche active par le vendeur du bien peut être réglementée, voire exclue (clause d'exclusivité renforcée). En cas d'infraction, des peines conventionnelles peuvent s'ensuivre.
Un courtier détermine la valeur d'un terrain, à laquelle celui-ci est finalement vendu. Peu de temps après, un acheteur potentiel, qui aurait payé 20% de plus, se présente. La question de savoir si l'agent immobilier peut être poursuivi pour son erreur d'estimation du prix du marché dépend de nombreux facteurs et varie considérablement d'une situation à l'autre. Toutefois, la jurisprudence suisse montre actuellement un durcissement de la norme concernant le devoir de conseil des courtiers et des experts.
Même en cas de conclusion d'un contrat de courtage, le courtier en immobilier n'est pas nécessairement tenu d'agir. Il est toutefois possible de convenir de diverses obligations telles que la visite de salons professionnels ou la publication d'annonces sur certains portails Internet. Si le vendeur n'est pas satisfait des prestations de son courtier, il peut lui retirer son mandat assez facilement.
