Eine Mietvertrag-Vorlage für die Schweiz hilft Mietern und Vermietern, ein Wohnmietverhältnis schriftlich zu regeln. RealAdvisor stellt Ihnen dafür ein kostenloses Muster als PDF bereit. Die rechtliche Grundlage bildet das Obligationenrecht (OR). Dieser Ratgeber zeigt, welche Angaben in den Vertrag gehören und worauf Sie beim Mietzins, den Nebenkosten und der Kaution achten sollten.
Das Wichtigste im Überblick
- Kostenlose Mietvertrag-Vorlage für die Schweiz: Muster für die Vermietung von Wohnraum, für beide Parteien geeignet.
- Formfrei: Ein Mietvertrag ist auch mündlich gültig. Die Schriftform schafft Klarheit und erleichtert den Nachweis der Bedingungen.
- Mietkaution: höchstens drei Nettomonatsmieten auf einem Konto auf den Namen des Mieters.
- Kündigungsfrist für Wohnungen: drei Monate als gesetzliche Mindestfrist, sofern der Vertrag nichts Längeres vorsieht.
- Anfangsmietzins: 2026 besteht in sieben Kantonen eine volle Formularpflicht und in Neuenburg und der Waadt eine teilweise.
- Nebenkosten sind nur zu zahlen, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart sind.
Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung, mit der ein Vermieter einem Mieter eine Wohnung oder ein Haus zum Gebrauch überlässt. Im Gegenzug bezahlt der Mieter den vereinbarten Mietzins. Die rechtliche Grundlage bildet Art. 253 OR.
Für einen gültigen Vertrag müssen sich die Parteien über drei wesentliche Punkte einigen: die Vertragsparteien, das Mietobjekt und den Mietzins. Weitere Bestimmungen regeln die Nebenkosten, die Kaution, die Dauer und die Kündigung.
Ein Mietvertrag ist in der Schweiz formfrei und kommt daher auch mündlich zustande. Ein schriftlicher Vertrag ist dennoch zu empfehlen, weil er die Abmachungen dokumentiert und spätere Missverständnisse vermeidet. Eine Mietvertrag-Vorlage für die Schweiz hilft, keinen wichtigen Punkt zu vergessen.
Pro-Tipp vom Immobilienexperten: Der Schweizer Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Nach Angaben des Bundesamts für Statistik lag die Leerwohnungsziffer am 1. Juni 2026 landesweit bei 0,93 %, mit deutlichen regionalen Unterschieden. Ein schriftlicher Vertrag schafft unabhängig von der Marktlage Klarheit über die vereinbarten Bedingungen.
Diese Angaben gehören in den Mietvertrag
Ein sorgfältig ausgefüllter Vertrag enthält die folgenden Angaben. Einige sind für das Mietverhältnis wesentlich, andere dienen der Klarheit. Die folgende Übersicht zeigt die Bestandteile:
| Vertragsbestandteil | Welche Angaben gehören hinein? |
|---|---|
| Vertragsparteien | vollständige Namen, Adressen und eine allfällige vertretungsberechtigte Person |
| Mietobjekt | Adresse, Wohnungsnummer, Zimmerzahl und Stockwerk |
| Nebenräume | Keller, Estrich, Garage, Parkplatz und weitere mitvermietete Flächen |
| Gemeinschaftsflächen | Nutzung der Waschküche, des Gartens oder des Veloraums |
| Nettomietzins | monatlicher Mietzins ohne Nebenkosten |
| Nebenkosten | die einzelnen Kostenpositionen und das Abrechnungsmodell |
| Mietbeginn und Dauer | befristet oder unbefristet |
| Mietkaution | Höhe und Art der Sicherheit |
| Kündigung | die vereinbarten Fristen und Termine |
| Sondervereinbarungen | Haustiere, Untermiete oder kleiner Unterhalt |
| Unterschriften | aller Vertragsparteien |
Den kleinen Unterhalt trägt der Mieter: geringfügige Reinigungen und Ausbesserungen gehen nach Art. 259 OR zu seinen Lasten. Bis zu welchem Betrag pro Fall, legt der Vertrag fest. Ein fester gesetzlicher Höchstbetrag besteht nicht.
Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?
Ein Mietvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Der Unterschied liegt darin, ob beim Vertragsabschluss ein festes Enddatum vereinbart wird. Die folgende Tabelle zeigt die beiden Formen:
| Merkmal | Befristeter Mietvertrag | Unbefristeter Mietvertrag |
|---|---|---|
| Vertragsdauer | feste Dauer | keine feste Enddauer |
| Vertragsende | automatisch am vereinbarten Datum | durch Kündigung |
| Ordentliche Kündigung | vor Ablauf nicht möglich | unter Einhaltung der Fristen möglich |
| Verlängerung | durch neue Vereinbarung oder Fortsetzung | läuft ohne Kündigung weiter |
Mietvertrag-Vorlage für die Schweiz als PDF herunterladen
Die kostenlose Mietvertrag-Vorlage für die Schweiz von RealAdvisor dient als Grundlage für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses. Sie enthält die wichtigsten Angaben zum Mietobjekt, zu den Parteien, zum Mietzins und zu den weiteren Bedingungen des Mietverhältnisses. Als ausfüllbares Mietvertrag-Muster deckt sie ein Wohnmietverhältnis ab.
So verwenden Sie die Mietvertrag-Vorlage für die Schweiz:
- Laden Sie das PDF herunter und tragen Sie die Angaben des Vermieters und Mieters ein.
- Beschreiben Sie die Wohnung und die Nebenräume möglichst genau.
- Erfassen Sie den Nettomietzins, die Nebenkosten und die Kaution.
- Legen Sie den Mietbeginn, die Dauer und die Kündigungsbedingungen fest.
- Ergänzen Sie die Sondervereinbarungen und verweisen Sie bei Bedarf auf die Allgemeinen Vertragsbedingungen und die Hausordnung.
- Lassen Sie alle Parteien unterschreiben und übergeben Sie jeder ein Exemplar.
Die Vorlage ersetzt kein kantonal vorgeschriebenes amtliches Formular. Prüfen Sie zudem, ob die enthaltenen Klauseln zur Vermietungssituation passen.
Was sind Allgemeine Vertragsbedingungen?
Allgemeine Vertragsbedingungen enthalten zusätzliche Regeln zum Mietverhältnis, etwa zur Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen oder zur Reinigung. Sie werden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie ausdrücklich einbezogen werden. Lesen Sie daher alle Bedingungen vor der Unterschrift. Eine Klausel, die gegen zwingendes Mietrecht verstösst, wird nicht allein durch die Unterschrift gültig.
Mietzins, Nebenkosten und Kaution richtig regeln
Der Mietzins, die Nebenkosten und die Kaution sind die häufigsten Streitpunkte. Regeln Sie sie deshalb, damit sie klar und nachvollziehbar sind.
Mietzins und Anfangsmietzins
Die Höhe des Mietzinses vereinbaren die Parteien grundsätzlich frei. Bei Wohn- und Geschäftsräumen darf er jedoch nicht missbräuchlich sein. Den zu Beginn vereinbarten Betrag nennt man Anfangsmietzins.
Mieter können den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach der Übernahme bei der Schlichtungsbehörde anfechten, aber nur unter einer der Voraussetzungen von Art. 270 OR. Das ist der Fall, wenn sich der Mieter wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt zum Abschluss gezwungen sah. Ebenso, wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber der Vormiete für dasselbe Objekt erheblich erhöht hat. Wenn Sie als Vermieter den Mietzins festlegen, hilft Ihnen der Ratgeber zur Mietzinsberechnung.
Formularpflicht beim Anfangsmietzins
In mehreren Kantonen müssen Vermieter den Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular mitteilen und den Mietzins der Vormieterschaft offenlegen. Das Formular muss zudem den bisherigen Referenzzinssatz und den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise enthalten. Stand 2026 gilt die folgende Übersicht:
| Kanton | Formularpflicht |
|---|---|
| Basel-Stadt | gesamter Kanton |
| Bern | gesamter Kanton |
| Freiburg | gesamter Kanton |
| Genf | gesamter Kanton |
| Luzern | gesamter Kanton |
| Neuenburg | teilweise, je nach Gemeinde und Wohnungsgrösse |
| Waadt | teilweise, je nach Bezirk |
| Zug | gesamter Kanton |
| Zürich | gesamter Kanton |
In den übrigen Kantonen besteht derzeit keine Formularpflicht. Die kantonalen Regelungen ändern sich je nach Wohnungsangebot. Wird das Formular in einem Pflichtkanton nicht verwendet, kann die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses nichtig sein. Prüfen Sie deshalb vor jedem neuen Vertrag die aktuelle Übersicht des Bundesamts für Wohnungswesen.
Nebenkosten: Akonto oder Pauschale
Nebenkosten darf der Vermieter nur überwälzen, wenn sie gemäss Art. 257a OR im Vertrag ausdrücklich vereinbart sind. Allgemeine Unterhalts- und Reparaturkosten gehören nicht dazu. Für die Abrechnung gibt es zwei Modelle – die Akontozahlung und die Pauschale. Die folgende Tabelle zeigt den Unterschied:
| Merkmal | Akontozahlung | Pauschale |
|---|---|---|
| monatliche Zahlung | Vorauszahlung | fester Betrag |
| Jahresabrechnung | mindestens einmal jährlich | keine reguläre Abrechnung |
| Berechnungsgrundlage | die tatsächlichen Kosten | der Durchschnitt der letzten drei Jahre |
| Nachzahlung oder Guthaben | möglich | keine |
Bei einer Akontozahlung erhält der Mieter nach der Abrechnung ein Guthaben zurück oder leistet eine Nachzahlung. Mieter dürfen zudem Einsicht in die Belege verlangen. Welche Posten überwälzbar sind, zeigt der Beitrag zur Nebenkostenabrechnung in der Schweiz.
Mietkaution
Der Vermieter darf eine Sicherheit verlangen. Bei Wohnräumen beträgt die Kaution gemäss Art. 257e OR höchstens drei Monatsmieten, bei Geschäftsräumen gilt diese Grenze nicht. Wird sie in Geld geleistet, muss sie auf einem Konto auf den Namen des Mieters liegen. Die folgende Rechnung zeigt die Berechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| monatliche Nettomiete | CHF 1'800.– |
| monatliche Nebenkosten | CHF 200.– |
| monatliche Gesamtzahlung | CHF 2'000.– |
| maximale Mietkaution | CHF 5'400.– |
Die Kaution berechnet sich aus drei Nettomonatsmieten, nicht aus der Gesamtzahlung mit Nebenkosten. Freigegeben wird das Depot nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil. Hat der Vermieter innert eines Jahres nach dem Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch geltend gemacht, kann der Mieter das Geld bei der Bank verlangen. Weitere Details zeigt der Beitrag zur Mietkaution.
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Kündigung des Mietvertrags: Fristen und Form
Bei einem unbefristeten Vertrag können beide Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine beenden.
Gesetzliche Kündigungsfristen
Enthält der Vertrag keine abweichende Regelung, gelten die gesetzlichen Mindestfristen. Die folgende Tabelle zeigt sie je nach Mietobjekt:
| Mietobjekt | Mindestfrist | Termin |
|---|---|---|
| Wohnungen | 3 Monate | ortsüblicher Termin, sonst Ende einer dreimonatigen Mietdauer |
| Geschäftsräume | 6 Monate | ortsüblicher Termin, sonst Ende einer dreimonatigen Mietdauer |
| Möblierte Zimmer, separat gemietete Einstellplätze | 2 Wochen | Ende einer einmonatigen Mietdauer |
Die Parteien dürfen nach Art. 266a OR längere Fristen oder andere Termine vereinbaren. Kürzere Fristen sind bei Wohn- und Geschäftsräumen nicht zulässig. Frist und Termin sind zwei verschiedene Dinge: Die Frist bestimmt den Vorlauf, der Termin das tatsächliche Ende. Mehr dazu im Beitrag zur Kündigungsfrist.
Schriftliche Kündigung und amtliches Formular
Für Wohn- und Geschäftsräume muss die Kündigung gemäss Art. 266l OR schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per E-Mail oder Telefon genügt nicht. Dabei gelten unterschiedliche Anforderungen:
- Kündigt der Mieter, reicht die schriftliche Form. Ein amtliches Formular ist nicht nötig.
- Kündigt der Vermieter, muss er ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular verwenden. Es informiert über die Anfechtung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.
- Bei einer Familienwohnung stellt der Vermieter die Kündigung beiden Ehegatten getrennt zu. Kündigt ein Mieter, benötigt er die Zustimmung des anderen Ehegatten.
Eine Kündigung, die diese Formvorschriften missachtet, ist nichtig. Die Kündigung muss rechtzeitig beim Empfänger eintreffen, weshalb sich ein nachvollziehbarer Zustellnachweis empfiehlt.
Besondere Konstellationen: mehrere Mieter und Untermiete
Unterschreiben mehrere Personen gemeinsam, haften sie solidarisch für die vertraglichen Pflichten, besonders für den Mietzins. Der Vermieter kann den gesamten offenen Betrag von einer einzelnen Person fordern. Wer aus dem Vertrag ausscheiden will, benötigt die Zustimmung des Vermieters und der übrigen Parteien. Mehr dazu im Beitrag zur Solidarhaftung im Mietvertrag.
Wollen Mieter die Wohnung ganz oder teilweise weitervermieten, brauchen sie nach Art. 262 OR die Zustimmung des Vermieters. Verweigern darf er sie nur, wenn der Mieter die Bedingungen nicht bekannt gibt, diese missbräuchlich sind oder dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen. Die Einzelheiten zeigt der Beitrag zur Untermiete.
Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug. Es schützt beide Parteien, weil Mängel schriftlich festgehalten werden. Halten Sie die folgenden Punkte fest:
- Zustand von Wänden, Böden und Decken
- Zustand von Küche und Bad
- Funktion der Geräte und Installationen
- vorhandene Schäden und Gebrauchsspuren
- Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
- Datum und Unterschriften beider Parteien
Beide Parteien erhalten eine Kopie des unterschriebenen Protokolls. Fotos ergänzen die Dokumentation.
Fazit
Die meisten Unklarheiten im Mietverhältnis entstehen gar nicht erst, wenn von Anfang an schwarz auf weiss steht, was gilt. Achten Sie auf die vollständigen Angaben zu den Parteien und zum Mietobjekt, auf die getrennte Darstellung des Mietzinses und der Nebenkosten und auf die Kaution von höchstens drei Nettomonatsmieten. Prüfen Sie zudem, ob in Ihrem Kanton eine Formularpflicht für den Anfangsmietzins gilt. Mit der kostenlosen Mietvertrag-Vorlage für die Schweiz von RealAdvisor halten Sie Ihr Wohnmietverhältnis von Anfang an vollständig fest.
Quellen
- Fedlex – Obligationenrecht (OR, SR 220) (Stand 01.10.2026): fedlex.admin.ch
- Fedlex – Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) (Stand 01.10.2025): fedlex.admin.ch
- Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) – Mietrecht, Verzeichnis Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses (Stand 28.08.2026): bwo.admin.ch
- Bundesamt für Statistik (BFS) – Leerwohnungsziffer 0,93 % (Stand 01.06.2026): bfs.admin.ch
Häufige Fragen
Gilt der Mietvertrag weiter, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft?
Ja. Verkauft der Vermieter die Wohnung, geht der Mietvertrag nach Art. 261 OR auf den Käufer über. Dieser Grundsatz heisst «Kauf bricht Miete nicht». Der neue Eigentümer kann nur bei dringendem Eigenbedarf vorzeitig und unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.
Muss ein Mietvertrag in der Schweiz notariell beglaubigt werden?
Nein. Für einen gewöhnlichen Wohnungsmietvertrag ist keine notarielle Beglaubigung nötig. Die Vertragsparteien können ihn frei abschliessen – mündlich oder schriftlich.
Was darf der Vermieter von der Mietkaution abziehen?
Der Vermieter darf die Kaution nur für offene Mietzinsforderungen oder für berechtigte Schadenersatzansprüche nach dem Auszug verwenden. Für die normale Abnutzung durch den vertragsgemässen Gebrauch darf er nichts abziehen.
Darf der Vermieter die Miete während des Mietverhältnisses erhöhen?
Ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Erhöhung muss auf einem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Das Formular muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Mieter können die Erhöhung gestützt auf Art. 270b OR innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
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