Technische Entwertung

Oliver S.
30.11.2023, 11:31
3 min

Technische Entwertung, Altersentwertung: was ist das?

(Technische) Entwertung bzw. Altersentwertung von Immobilien: was ist das?

Die technische Entwertung sowie die Entwertung aufgrund von Alter beschreiben den Wertverlust von Immobilien, Häusern, Grundstücken oder Liegenschaften, der durch Abnutzung, Alterung oder Umwelteinflüsse entsteht. Wesentliche Faktoren für den Zustand der Liegenschaft sind:

  • Material: Hochwertige Materialien erhöhen die Langlebigkeit und reduzieren den Wertverlust.
  • Bauqualität: Solide Konstruktionen und eine fachgerechte Ausführung mindern die technische Entwertung.
  • Sorgfalt der Bewohner: Gepflegte Immobilien erleiden weniger Wertverlust.
  • Unterhaltsarbeiten: Regelmässige Renovierungen und Instandhaltungen tragen zur Werterhaltung bei.
  • Umwelteinflüsse: Klimatische Bedingungen und Umweltfaktoren können den Zustand und somit den Wert der Immobilie beeinflussen.

Praktische Beispiele 

In der Schweiz wird der Immobilienwert stark von lokalen Gegebenheiten beeinflusst. Ein Beispiel:

  • Bergregionen: Häuser, die mit robusten Materialien gegen harte Winter gebaut sind, behalten ihren Wert länger, egal in welcher Lage.
  • Städtische Gebiete: In Städten wie Zürich oder Genf, wo Bauflächen begrenzt sind, kann die hohe Bauqualität den Wertverlust durch Alterung ausgleichen.
  • Landwirtschaftliche Zonen: Immobilien in ländlichen Gegenden sind Umwelteinflüssen stärker ausgesetzt als vergleichbare Immobilien in der Stadt, was höhere Unterhaltungskosten und damit einen potenziell grösseren Wertverlust bedeutet.
  • Seeuferlagen: Hier können klimatische Bedingungen wie Feuchtigkeit zu schnellerem Verfall und somit zu einer höheren technischen Entwertung führen.

Ermittlung der Entwertung von Immobilien

Die Ermittlung der Entwertung von Immobilien in der Schweiz basiert auf verschiedenen Modellen oder Methoden zur Ermittlung des Wertes eines Objektes. Dazu gehören:

  1. Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert der Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in derselben Region verglichen.
  2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird oft bei vermieteten Objekten angewendet und berücksichtigt die potenziellen Einkünfte aus der Immobilie.
  3. Sachwertverfahren: Dieses Modell kalkuliert den Wert basierend auf den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Wert des Grundstücks.

Die Auswahl des geeigneten Modells hängt von der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung ab. Auch ist wichtig, welchen Wert Sie als Referenz heranziehen möchten: Den Verkehrswert, den Landwert, den Realwert oder andere Arten von Preisen, die den Wert des Objektes widerspiegeln. Professionelle Immobilienbewerter berücksichtigen alle relevanten Faktoren, um eine realistische Einschätzung der Entwertung vorzunehmen.

Rechtliche Aspekte

In der Schweiz sind rechtliche Aspekte relevant, die bei der Immobilienentwertung eine Rolle spielen. Wichtig sind das Baurecht und Vorschriften zur Instandhaltung. Das Baurecht definiert, wie und wo renoviert oder umgebaut werden darf, was direkten Einfluss auf den Wert der Immobilie hat.

Instandhaltungsvorschriften, die sich von Kanton zu Kanton unterscheiden, legen fest, in welchem Umfang und Zeitraum Eigentümer ihre Immobilien instand halten müssen. Die Nichtbefolgung dieser Vorschriften kann zu rechtlichen Konsequenzen und einer Beschleunigung der technischen führen.

Tipps zur Wertsteigerung

Um den Wert einer Immobilie in der Schweiz zu erhalten oder zu steigern, können Eigentümer folgende Massnahmen ergreifen:

  1. Regelmässige Wartung: Pflege und Instandhaltung verhindern vorzeitigen Verschleiss.
  2. Energieeffizienz verbessern: Die Modernisierung von Heizsystemen und Isolation reduzieren Betriebskosten und steigern den Wert.
  3. Ästhetische Aufwertungen: Optische Verbesserungen wie ein neuer Anstrich oder moderne Einrichtung erhöhen die Attraktivität.
  4. Technologische Updates: Smart-Home-Lösungen und nachhaltige Technologien sind zunehmend gefragt.
  5. Anpassungen an lokale Gegebenheiten: Spezifische Anpassungen wie verbesserte Isolierungen in Bergregionen erhöhen die Funktionalität und den Wert.
Quintessenz: Technische Entwertung, Immobilienentwertung
  • Technische Entwertung durch Material, Bauqualität, Umwelteinflüsse.
  • Rechtliche Vorschriften beeinflussen Immobilienwert in der Schweiz.
  • Wertsteigerung durch regelmässige Wartung und Modernisierung.
  • Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren für Wertbestimmung.
  • Marktbeobachtung für Prognose von Immobilienpreisen.

FAQ

Wann gehen die Immobilienpreise wieder runter?

Die Entwicklung der Immobilienpreise hängt von vielen Faktoren ab, etwa von wirtschaftlichen Bedingungen, Zinsraten und regionalen Markttrends. In der Schweiz ist der Immobilienmarkt oft stabil, aber Änderungen sind möglich. Eine genaue Vorhersage ist schwierig.

Wird Eigentum wieder günstiger?

Die Preise für Wohneigentum variieren je nach Lage, Zustand und Marktdynamik. In einigen Gebieten könnten Preise stabil bleiben oder sinken, während sie in anderen weiter steigen. Eine allgemeingültige Aussage ist daher nicht möglich. Marktbeobachtungen und Beratungen durch Experten sind daher ratsam.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.