Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus verkaufen möchten, sollten Sie eine Hausschätzung durchführen. Dabei gilt es, verschiedene Faktoren zu beachten, wie den Preis pro m², den Haustyp und die Lage. Beim Verkauf sind ausserdem gewisse Gutachten obligatorisch. Klingt kompliziert? Keine Sorge – wir helfen Ihnen Schritt für Schritt durch den Prozess.
Wenn Sie ein Haus in der Schweiz besitzen und dieses verkaufen möchten, ist es unerlässlich, eine Hausschätzung durchzuführen. Aber worum geht es bei einer Hausbewertung eigentlich?
Eine Haus- bzw. Immobilienbewertung ist ein Prozess, der Ihnen hilft, den Richtpreis Ihres Hauses so genau wie möglich zu ermitteln. Die Bewertung eines Hauses zum richtigen Marktpreis stellt sicher, dass Sie den Richtpreis weder zu hoch noch zu tief festlegen. Diese Schätzung ermöglicht es Ihnen, ein Gleichgewicht zwischen dem Verkaufspreis, den Sie sich wünschen, und dem für Interessenten attraktiven Kaufpreis herzustellen. Die Bewertung eines Hauses unterscheidet sich dabei von der Bewertung einer Wohnung oder einer Renditeliegenschaft.
Eine gute Schätzung Ihres Hauses ist wichtig, um Ihre Liegenschaft schnellstmöglich und zum besten Preis zu verkaufen. Ein zu hoher Preis verlangsamt den Verkauf und ist Gegenstand zahlreicher Verhandlungen, die letztlich in einem niedrigeren Wert Ihres Hauses münden können. Umgekehrt führt ein zu niedriger Preis dazu, dass Ihnen Gewinn entgeht.
Wie Sie sehen, ist es sehr wichtig, Ihr Haus vor dem Verkauf begutachten zu lassen. Lassen Sie dabei Ihre Liegenschaft jedoch nicht sorglos oder zu überteuerten Preisen schätzen. Folgen Sie stattdessen den Empfehlungen, die wir Ihnen in diesem Artikel geben. Wie Sie den Wert eines Neubaus ermitteln können, erfahren Sie übrigens hier.
Bevor Sie eine Hausschätzung vornehmen können, ist es wichtig, die unterschiedlichen, relevanten Begriffe zu verstehen.
Realer oder Sachwert: der Wert eines neuen Hauses abzüglich der mit dem Alter und der Abnutzung des Hauses verbundenen Wertminderung. Der Wert des Grundstücks muss übrigens hinzugerechnet werden, um den realen Wert zu erhalten.
Marktwert oder Verkehrswert: der Preis, zu dem ein ähnliches Objekt verkauft werden kann. Um den Marktwert zu berechnen, müssen Sie Häuser mit ähnlichen Merkmalen in derselben Stadt, demselben Quartier oder demselben Kanton vergleichen. So können Sie den Preis definieren, der dem aktuellen Immobilienmarkt entspricht.
Ertragswert: der Mietwert einer Immobilie, wenn sie zur Vermietung angeboten würde. Es geht also um die Schätzung der jährlichen Rendite, die mit einem Mietobjekt erzielt werden kann.
Belehnungswert: entspricht dem Wert des Darlehens, also dem Betrag, den ein Kreditgeber wie eine Bank oder Versicherungsgesellschaft für einen Hypothekarkredit zu verleihen bereit ist.
Richtpreis: der Preis, zu dem der Verkäufer bereit ist, sein Haus zu verkaufen. Dieser Preis wird auf dem Immobilieninserat angezeigt. Der Verkäufer muss diesen auf der Grundlage des Marktwerts seiner Liegenschaft und durch Vergleich des aktuellen Immobilienmarktes festlegen, um den Verkauf seines Hauses erfolgreich abzuschliessen.
Transaktionspreis: der Preis, der festgelegt wird, sobald sich Verkäufer und Käufer nach ihren Verhandlungen auf den Endbetrag geeinigt haben. Es handelt sich also um den Preis, zu dem das Haus tatsächlich verkauft wird. Dieser kann vom ursprünglichen Richtpreis abweichen.
Die einfachste Methode, einen ersten Richtpreis für die eigene Immobilie zu erhalten, ist die kostenlose Online-Bewertung. Ein automatisiertes Tool vergleicht dabei Ihr Haus mit den real zum Verkauf stehenden Häusern auf zahlreichen Immobilienplattformen.
Sie können diese Schätzung aber natürlich auch selbst vornehmen, indem Sie die folgenden Schritte beachten.
Der m²-Preis einer Gemeinde ist der Durchschnitt aller m²-Preise für Immobilien in dieser. Bei der Suche nach einem Preis pro m² ist es wichtig, zwischen Wohnung und Haus zu unterscheiden. Die m²-Preise der beiden Immobilientypen können nämlich sehr stark variieren.
Wir bei RealAdvisor berechnen den mittleren Preis pro m² für Häuser in der ganzen Schweiz. Unsere Datenbank enthält Immobilienangebote von 14 Schweizer Immobilienportalen, sodass wir den zuverlässigsten Quadratmeterpreis auf dem Markt nach Gemeinde, Postleitzahl und Bezirk ermitteln können.
Beispielsweise liegt der durchschnittliche m²-Preis für ein Haus im Quartier Enge der Stadt Zürich zum 16.11.2023 bei CHF 17’972.- (zum Vergleich: vor genau 3 Jahren, am 23.11.2020 lag der Wert noch bei CHF 7’895.-).
Dies ist der erste Schritt, um einen realistischen Preis für Ihr Haus anhand des Marktwerts zu ermitteln.
Als Hausbesitzer ist dies eine der einfachsten Methoden, um Ihr Haus zu bewerten. Sie können Ihre Liegenschaft mit ähnlichen, zum Verkauf stehenden Häusern vergleichen. Es ist auch hilfreich, sich über die Verkaufspreise von Häusern in Ihrer Nachbarschaft zu informieren. Wenn ein Haus in Ihrer Strasse für CHF 1.000.000.- verkauft wurde, können Sie diesen Preis auch Ihre Hausschätzung heranziehen.
Um den Wert so genau wie möglich zu bestimmen, sollten Sie die Hauptmerkmale anderer Häuser mit denen Ihres Hauses vergleichen, zum Beispiel:
Je grösser die Fläche und Ihre Räumlichkeiten sind, desto höher steigt der Wert Ihrer Liegenschaft. Wenn andererseits das Haus, mit dem Sie Ihre Liegenschaft vergleichen, 1990 gebaut wurde, während Ihr Haus schon älter ist und bereits 1950 gebaut wurde, wird Ihr Haus einiges weniger wert sein. Häuser verlieren im Laufe der Jahre an Wert, jährlich ungefähr 0,5 % ihres Neuwerts. Bei neueren Immobilien sind die Baukosten vielleicht sogar bekannt oder können rekonstruiert werden. Hier erfahren Sie mehr zu den Kosten eines Hausbaus.
Sie können diese Vergleiche leicht auf Immobilienportalen durchführen, indem Sie Häuser in Ihrer Gemeinde auswählen, die Ihrer Liegenschaft ähnlich sind. Die Verkaufspreise der Suchergebnisse geben Ihnen eine Preisspanne an, welche Sie verfeinern können, indem Sie sich dem Verkaufspreis des Hauses, das Ihrem am ähnlichsten ist, annähern. Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Verkaufspreis überschätzt wurde, wenn ein Haus bereits seit einem Jahr zum Verkauf steht – in dem Fall sollten Sie Ihren Verkaufspreis mit Berücksichtigung darauf anpassen.
Hedonische Tools zur Immobilienbewertung im Internet basieren ihre Berechnung auf Daten mehrerer Tausend Häuser, die derzeit zum Verkauf stehen oder kürzlich veräussert wurden. Je grösser die genutzte Datenbank ist, desto genauer fallen ihre Schätzungen aus. Die Online-Bewertung von RealAdvisor verwendet Daten von über 14 Immobilienplattformen und ermöglicht dadurch einen sehr genauen Richtwert.
Beachten Sie, dass es schwierig ist, für spezielle Häuser mit besonderen Merkmalen eine genaue Schätzung zu erhalten, da die Anzahl ähnlicher Objekte zu gering ist, um einen klaren Vergleich durchzuführen. Im Falle einer seltenen Immobilie wie eines Bauernhofs oder Luxusobjekts ist es demnach umso wichtiger, Ihr Haus von einem Experten schätzen zu lassen. Vergessen Sie auch nicht, gegebenenfalls allgemeinere Besonderheiten Ihres Hauses (z. B. freier Blick, Baufälligkeit etc.) – ob wertmindernd oder wertsteigernd – zu berücksichtigen.
Um Ihre Bewertung online zu erhalten, müssen Sie bei RealAdvisor etwa folgende Informationen angeben:
Ihr Haus wird dann mit allen verkauften und derzeit zum Verkauf stehenden Häusern verglichen. Somit liefert Ihnen das Bewertungsinstrument einen Betrag, der mit dem Schweizer Immobilienmarkt übereinstimmt. Hier erfahren Sie mehr über die kostenlose Online-Bewertung Ihres Hauses.
Entgegen der weitverbreiteten Meinung ist eine Schätzung Ihres Hauses durch einen Experten nicht unbedingt kostenpflichtig und meistens unverbindlich. Sie können üblicherweise einen Makler kontaktieren, um Ihr Haus kostenlos schätzen zu lassen. Makler werden nur bezahlt, wenn Sie sie für den Verkauf Ihres Hauses mandatieren. Wird das Geschäft abgeschlossen, hat der Makler Anspruch auf ein Erfolgshonorar in Höhe von etwa 3 bis 5 % des Kaufpreises.
Der Vorteil eines Immobilienexperten liegt in seiner Erfahrung, vor allem aber in seiner Kenntnis des lokalen Marktes. Ein Experte bzw. eine Expertin ist in der Lage, alle Elemente im Zusammenhang mit dem Standort und Entwicklungspotenzial in der Gemeinde zu berücksichtigen, die den Wert Ihres Hauses steigern können. Sie werden auch bestimmte Dokumente für eine genaue Schätzung analysieren, wie die Ergebnisse technischer Gutachten Ihres Hauses.
Hier finden Sie die vollständige Liste der Dokumente, die Sie für eine detaillierte Hausschätzung benötigen.
Zudem kann ein Profi Ihnen auch einige Ratschläge geben, wie Sie den Wert Ihres Hauses steigern können, etwa durch Renovationen.
Nachdem Sie sich um die Schätzung oder Bewertung Ihres Hauses gekümmert haben, geht es jetzt ans Eingemachte: Sie wollen den Preis festlegen. Ein paar Faktoren müssen Sie dafür noch berücksichtigen, die wir hier erklären.
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Jedes Haus ist einzigartig und hat einen anderen Marktwert. In derselben Strasse kann eine Doppelhaushälfte in der Mitte etwa einen niedrigeren Preis als eine Doppelhaushälfte am Strassenende haben.
Es ist daher wichtig, alle spezifischen Merkmale des Hauses zu berücksichtigen:
Bei Häusern, die Wand an Wand stehen, besteht die Gefahr, dass die Schritte der Nachbarn oder der Lärm des Fernsehers gehört werden können. Der zweite Nachteil ist der Mangel an natürlichem Licht, da eine oder gar zwei Hausseiten gezwungenermassen fensterlos sind. Sind mehrere Häuser miteinander verbunden, können sie ein Stockwerkeigentum-Modell wie bei einer Wohnung anwenden. Dies ist der Fall, wenn die Häuser eine gemeinsame Heizung oder dasselbe Elektrizitätssystem haben. Die Kosten für die gemeinsame Infrastruktur werden in dem Fall geteilt. Diese Verteilung ist für denjenigen, der am wenigsten konsumiert, nachteilig.
Eine Doppelhaushälfte umfasst eine von zwei Wohneinheiten in einem Haus mit zwei getrennten Eingängen. Da das Haus nur eine Wand mit dem Nachbarhaus teilt, ist die Lärmbelastung kleiner und mehr Licht erreicht die Räume. Ein System der Kostenteilung ist weniger wahrscheinlich, muss jedoch vor einem Kauf unbedingt abgeklärt werden.
Einfamilienhäuser charakterisieren sich dadurch, dass es nur eine Wohneinheit im Wohngebäude gibt. Bei Immobilienschätzungen wird beim Begriff Einfamilienhaus in der Regel von einem frei stehenden Einfamilienhaus gesprochen. Diese sind am beliebtesten, da sie unabhängig und mit gewissem Abstand zu den Nachbarhäusern stehen und so deutlich mehr Privatsphäre bieten als ein Doppel- oder Reihenhaus.
Ein Mehrfamilienhaus verfügt über mindestens drei Wohneinheiten.
Dies sind Gebäude, die ganz oder zum überwiegenden Teil für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Sobald die Absicht besteht, Gewinn zu erzielen, wird von einer gewerblichen Nutzung gesprochen. Dabei kann es sich um Bürogebäude, Freizeitgebäude wie Fitnessstudios, Lagerräume oder Logistikimmobilien handeln, aber auch um Investments.
Eine Renditeliegenschaft ist per se eine Gewerbeimmobilie, mit der der Eigentümer durch Mieteinnahmen Gewinn erzielen möchten.
Natürlich gibt es noch andere Unterschiede zwischen den verschiedenen Haustypen. Ein Doppel- oder Reihenhaus beispielsweise schreckt Diebe mehr ab als ein Einfamilienhaus. Dieser Vorteil ist jedoch nicht relevant genug, um einen allgemeingültigen Mehrwert zu schaffen. Er kann aber für zukünftige Hausbesitzer, die sich mehr Sicherheit wünschen, einen Mehrwert darstellen. Im Allgemeinen hat ein Einfamilienhaus mehr Wert als ein Doppelhaus, das wiederum wertvoller als ein Reihenhaus ist.
Die folgenden Gutachten sind beim Verkauf obligatorisch und beeinflussen den Preis:
Nicht alle Hausflächen haben denselben Wert und können in die Berechnung des Quadratmeterpreises aufgenommen werden.
Sie umfasst die Fläche des Hauses, die als nicht bewohnbar gilt:
Die wichtige Unterscheidung ist dabei, ob der Raum beheizbar ist. Ein Kellerabteil, das über eine Heizung verfügt, ist ganzjährig bewohnbar und zählt daher zur Bruttowohnfläche.
Als Bruttowohnfläche gilt die gesamte Fläche des Hauses, einschliesslich der Aussenmauern. Nebennutzflächen wie Balkone, Terrassen oder unausgebaute Keller- und Estrichräume werden jedoch nicht voll dazugezählt (siehe nachfolgende Liste).
Bei der Berechnung des Hauspreises ist es wichtig zu prüfen, welche Flächen zu berücksichtigen sind. Die Bruttowohnfläche ist in der Regel 10 % höher als die Nettowohnfläche. Geben Sie im Inserat am besten beide Wohnflächen an, um potenziellen Käufern einen optimalen Überblick zu verschaffen.
Nebennutzflächen werden wie folgt zur Wohnfläche gezählt:
Um Ihr Haus zu den besten Bedingungen verkaufen zu können, ist es unerlässlich, eine Schätzung vorzunehmen. Ob diese von kompetenten Experten oder von Ihnen selbst durchgeführt wird, liegt in Ihrem Ermessen. Ist Ihre Immobilie baufällig, kann es lohnenswert sein, sie vor dem Verkauf zu renovieren. Hier erfahren Sie mehr zu den Kosten der Renovierung eines Hauses.
Möchten Sie mit der schnellen und kostenlosen Online-Bewertung Ihres Hauses sofort beginnen, dann nützen Sie das Angebot von RealAdvisor. Durch die Angabe der Adresse können wir Ihre Liegenschaft automatisch dem richtigen Kanton zuweisen und gegebenenfalls auf Abweichungen aufmerksam machen. Wir unterstützen Sie gern beim Verkauf Ihres Hauses zum besten Preis!
Der Garten macht im Allgemeinen 60 % der Grundstücksfläche aus, das Haus 40 %. Ist Ihr Grundstück bebaubar, ist es zwangsläufig teurer als ein Grundstück, das ausserhalb der Bauzonen steht. Ein Projektentwickler berücksichtigt ausschliesslich den Grundstückswert, da er das Haus abreissen und darauf bauen möchte. Für eine Privatperson stellt die Tatsache, dass man das Haus vergrössern kann, generell einen interessanten Mehrwert dar.
Sie können den Preis der Poolanlage zum Wert des Hauses addieren, wenn die Anlage neu und gut gewartet ist. Der Wert des Pools wird je nach Baujahr und Zustand abnehmen.
Ein Haus verliert jährlich ungefähr 0,5 % seines Neuwerts. Ein 1940 erbautes Haus hat demnach bis 2020 40 % seines Wertes verloren.
Ein Haus, das 1940 CHF 500'000 kostete, hat 80 Jahre später einen preisbereinigten Wert von ungefähr CHF 300'000.
Ein professionelles Gutachten ist für ein altes Haus daher unverzichtbar.
Sie können die Rechnungen der getätigten Arbeiten verwenden, um den Wert des Hauses auf Basis der Renovationen anzupassen. Sie dürfen dabei aber nicht vergessen, dass der Mehrwert der Renovation über die Jahre wieder abnimmt. Wenn die Arbeiten im Jahr 2010 durchgeführt wurden und CHF 30'000 gekostet haben, müssen Sie die Altersentwertung der letzten 10 Jahren auf die Arbeiten in Ihre Wertberechnung einbinden.
Wissend, dass ein Haus jedes Jahr etwa 0,5 % seines Wertes verliert, verlieren die Renovationen bis zum Jahr 2020 5 % ihres Mehrwerts, sodass Sie statt CHF 30'000 noch CHF 28'500 zum Preis des Hauses hinzurechnen können.
Sie können mit dem kostenlosen Online-Rechner von RealAdvisor Ihr Haus zunächst vollkommen kostenlos schätzen lassen. Erst, wenn Sie tatsächlich für die Bank, einen Investor oder die Versicherung ein Gutachten benötigen, schalten Sie einen Immobilienbewerter ein.
Zum Schätzen des Wertes Ihrer Immobilie besuchen Sie einfach die Website von RealAdvisor und nutzen unser einfach verständliches Tool. Hier können Sie schnell und unkompliziert den Wert ermitteln. RealAdvisor nutzt hierbei im Hintergrund mehrere Bewertungsmethoden wie die hedonische Methode und kennt die Immobilienpreise sehr genau. Wir wissen genau, welche Faktoren Einfluss auf den Wert haben und welches die wichtigsten Kriterien sind.
