Si et dans quelles conditions il est possible de vendre un appartement ou une maison louée
Le rôle du droit de préemption du locataire et son application en Suisse
Les règles de résiliation du bail par le propriétaire avant une vente
Comment respecter les délais, la bonne foi et les obligations légales pour sécuriser la vente
Le fonctionnement du transfert du bail au nouvel acquéreur
Les erreurs à éviter pour limiter les contestations du locataire et réussir votre vente sereinement
Être bailleur ou disposer d’un bien immobilier qui génère des revenus locatifs est un privilège. Seulement, vous pourriez être amené un jour à vendre ce bien immobilier. Mais comment vendre un appartement loué ? Bien que n’étant pas propriétaire, le locataire est celui qui jouit de la maison ou de l’appartement. Ce fait doit être pris en compte dans la procédure de vente. Dans cet article, nous allons vous expliquer comment vendre un appartement ou une maison en location.
De façon générale, le propriétaire d’un bien immobilier peut l’aliéner ou de le vendre à un tiers. Les transactions immobilières en Suisse doivent se faire dans le respect d’un cadre légal et règlementaire précis. Si le bien immobilier est occupé par un locataire, ceci ne constitue pas un obstacle irrémédiable à la vente. Seulement, cet état de choses induit des mesures particulières à prendre en amont de la vente, comme lorsqu’on souhaite vendre sa maison quand on a un crédit ou encore lorsqu’on veut vendre sa maison en cas de divorce ou de séparation.
Le locataire de la maison ou de l’appartement est protégé par la loi. La vente doit donc se faire dans des conditions où la bonne foi du bailleur est prouvée, et que, dans la mesure du possible l’intérêt du locataire n’est pas bafoué.
Il faut noter que deux régimes de droit encadrent la vente d’un bien immobilier en location: le droit privé fédéral qui édicte les règles et les obligations en la matière, et le droit public cantonal, la vente étant soumise à autorisation.
Vendre un bien déjà loué peut présenter plusieurs avantages selon le profil des acheteurs visés. En Suisse, les investisseurs immobiliers recherchent souvent des appartements occupés pour sécuriser un rendement immédiat. Voici pourquoi cela peut être une stratégie intéressante :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Revenus locatifs immédiats pour l’acheteur | Moins d’acheteurs intéressés (principalement investisseurs) |
| Moins de vacance locative | Prix de vente parfois légèrement inférieur |
| Attractivité renforcée pour certains profils | Droit du bailleur limité par le contrat en cours |
| Valorisation possible du bien en fonction du loyer | Difficile d'organiser des visites avec un locataire en place |
Si vous devez vendre une maison ou un appartement occupé par un locataire, il se pose naturellement la question du devenir du bail. Il existe deux options:
Dans les deux cas, il est important d'agir dans le respect d’un certain nombre de principes juridiques pour pouvoir aboutir à la vente: la validité du congé et le droit de préemption.
1. Le droit de préemption du locataire
Le droit de préemption désigne le privilège accordé à une personne d’acquérir en priorité un certain bien, dès lors qu’il est mis en vente sur le marché. Dans le cadre de la vente d’une maison louée, il s’agit d’un droit pour le locataire de voir son appartement ou sa maison en vente lui être présentés en premier avant tout autre acheteur.
Dans l'actuel cadre juridique suisse, qu'il s'agisse du niveau fédéral ou cantonal, aucune disposition ne confère intégralement ce droit de préemption. Le propriétaire d'un bien immobilier n'est pas tenu d'informer le locataire de ses intentions de vendre le bien en location. Par contre, certains cantons, comme celui de Genève, prévoient des possibilités pour un locataire d'acquérir la maison ou l'appartement qu'il occupe, à condition d'y résider depuis au moins trois ans. De plus, les autres locataires doivent avoir la garantie de ne pas être contraints d'acheter, et au moins 60 % d'entre eux doivent consentir à la vente.
2. La résiliation du bail par le bailleur
Étant donné l’inexistence d’un droit réel de préemption, le bailleur peut décider de mettre fin au contrat de bail en vue de la vente du bien immobilier en location. Le contrat de bail est généralement à durée indéterminée. Si la résiliation intervient selon les clauses du contrat, elle est dite ordinaire. Sinon elle est extraordinaire. Cette dernière option n’est possible que dans un nombre de cas bien précis (décès du locataire, justes motifs, non-paiement du loyer…), dont le besoin de vendre le bien ne fait pas partie.
La résiliation ordinaire doit être précédée d’un congé ou préavis de 3 mois minimum, à échoir:
S’il est indispensable de notifier le locataire dans les délais impartis, il est tout aussi important que la bonne foi du bailleur soit établie pour que le congé soit valide. Plusieurs motifs peuvent entrainer l’annulation du congé:
En dehors de ces exceptions, le bailleur est légalement autorisé à résilier le contrat de bail en vue de la vente du bien loué, d’autant plus que cela augmente la valeur de la maison ou de l’appartement.
Le locataire peut toujours contester la motivation du bailleur. S’il obtient gain de cause, le délai de protection du locataire peut être activé, et il obtient le droit d’occuper la maison ou l’appartement pendant 3 ans. Pour éviter ce type de situation, il est important (pour le bailleur) de se faire accompagner par un professionnel de la vente immobilière en Suisse. En plus de vous permettre d’optimiser le processus de vente, un professionnel vous accompagnera et vous donnera des conseils propres à cette situation.
Si le propriétaire procède simplement à la vente du bien immobilier sans mettre fin au bail, alors ce dernier est transféré directement au nouveau propriétaire. Il devient partie au contrat et hérite des droits et obligations du locataire précédent, conformément à la loi et aux clauses du contrat. Par contre, le nouveau locataire a la possibilité, en cas d’urgence, de mettre fin au contrat de manière précipitée, c’est-à-dire avant son échéance. L’urgence ici est la nécessité pour lui ou un de ses proches de jouir du bien immobilier nouvellement acquis.
Pour réussir la vente d’un appartement loué, il est important d’anticiper plusieurs aspects:
Si le nouveau propriétaire met fin au contrat de votre ancien locataire et que vous ne l'avez pas informé de la vente du bien, il est envisageable que le locataire puisse engager une action en dommages et intérêts à votre encontre.
Non, le droit suisse ne reconnait pas pleinement le droit de préemption du locataire, que ce soit au niveau du droit fédéral ou au niveau du droit cantonal. De ce fait, le bailleur n’est pas obligé d’informer son locataire de son souhait de vendre l’appartement qu'il occupe. Toutefois, dans certains cantons comme celui de Genève par exemple, il est possible pour le locataire d’acquérir la maison qu’il loue, sous certaines conditions (avoir loué cet appartement pendant au moins 3 ans, etc.).
Oui. Il s’agit dans ce cas d’une résiliation dite extraordinaire (la résiliation ordinaire étant effectuée en conformité avec les termes du contrat de bail). Toutefois, le besoin ou la nécessité de vendre l’appartement ou la maison en location n’est pas un motif légitime pour procéder à une résiliation extraordinaire. Cette dernière n’est légitime que pour des motifs précis comme le décès du locataire, le non-paiement du loyer, l’abandon des lieux, etc.
