Comment vendre son appartement ou sa maison occupée par un locataire?

Être bailleur ou disposer d’un bien immobilier qui génère des revenus locatifs est un privilège. Seulement, vous pourriez être amené un jour à vendre ce bien immobilier. Mais comment vendre un appartement loué ? Bien que n’étant pas propriétaire, le locataire est celui qui jouit de la maison ou de l’appartement. Ce fait doit être pris en compte dans la procédure de vente. Dans cet article, nous allons vous expliquer comment vendre un appartement ou une maison en location.

Je souhaite vendre mon appartement qui est loué: c’est possible ou pas?

De façon générale, le propriétaire d’un bien immobilier est capable de l’aliéner ou de le vendre à un tiers. Les transactions immobilières en Suisse doivent se faire dans le respect d’un cadre légal et règlementaire précis. Si le bien immobilier est occupé par un locataire, ceci ne constitue pas un obstacle irrémédiable à la vente. Seulement, cet état de choses induit des mesures particulières à prendre en amont de la vente, comme lorsqu’on souhaite vendre sa maison quand on a un crédit ou encore lorsqu’on veut vendre sa maison en cas de divorce ou de séparation.

Le locataire de la maison ou de l’appartement est protégé par la loi. La vente doit donc se faire dans des conditions où la bonne foi du bailleur est prouvée, et que, dans la mesure du possible l’intérêt du locataire n’est pas bafoué.

Il faut noter que deux régimes de droit encadrent la vente d’un bien immobilier en location: le droit privé fédéral qui édicte les règles et les obligations en la matière, et le droit public cantonal, la vente étant soumise à autorisation.

Comment se passe la vente d'un bien avec locataire?

Si vous devez vendre une maison ou un appartement occupé par un locataire, il se pose naturellement la question du devenir du bail. Il existe deux options:

• Soit la résiliation du bail avant la vente
• Soit la vente du bien immobilier en l’état.

Dans les deux options, il faut agir dans le respect d’un certain nombre de principes juridiques pour pouvoir aboutir à la vente: la validité du congé et le droit de préemption.

1. Le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption désigne le privilège accordé à une personne d’acquérir en priorité un certain bien, dès lors qu’il est mis en vente sur le marché. Dans le cadre de la vente d’une maison louée, il s’agit d’un droit pour le locataire de voir son appartement ou sa maison en vente lui être présentés en premier avant tout autre acheteur.

Dans l'actuel cadre juridique suisse, qu'il s'agisse du niveau fédéral ou cantonal, aucune disposition ne confère intégralement ce droit de préemption. Le propriétaire d'un bien immobilier n'est pas tenu d'informer le locataire de ses intentions de vendre le bien en location. À la rigueur, certains cantons, comme celui de Genève, prévoient des possibilités pour un locataire d'acquérir la maison ou l'appartement qu'il occupe, à condition d'y résider depuis au moins trois ans. De plus, les autres locataires doivent avoir la garantie de ne pas être contraints d'acheter, et au moins 60 % d'entre eux doivent consentir à la vente.

2. La résiliation du bail par le bailleur

Étant donné l’inexistence d’un droit réel de préemption, le bailleur peut décider de mettre fin au contrat de bail en vue de la vente du bien immobilier en location. Le contrat de bail est généralement à durée indéterminée. Si la résiliation intervient selon les clauses du contrat, elle est dite ordinaire. Sinon elle est extraordinaire. Cette dernière option n’est possible que dans un nombre de cas bien précis (décès du locataire, justes motifs, non-paiement du loyer…), dont le besoin de vendre le bien ne fait pas partie.

La résiliation ordinaire doit être précédée d’un congé ou préavis de 3 mois minimum, à échoir:

• Soit à la fin du trimestre de bail pour les contrats de bail à durée illimitée,
• Soit à l’échéance pour les contrats de bail qui se renouvellent automatiquement à la date anniversaire.

Validité du congé et contestation du locataire

S’il est indispensable de notifier le locataire dans les délais impartis, il est tout aussi important que la bonne foi du bailleur soit établie pour que le congé soit valide. Plusieurs motifs peuvent entrainer l’annulation du congé:

• S’il est démontré que le bailleur dépose le congé dans le seul but de contraindre le locataire à acquérir le bien immobilier.
• Si le congé est motivé par une volonté de représailles du bailleur à la suite de différends ou de tensions avec le locataire, avec pour objectif son éviction.

En dehors de ces exceptions, le bailleur est légalement autorisé à résilier le contrat de bail en vue de la vente du bien loué, d’autant plus que cela augmente la valeur de la maison ou de l’appartement.

Le locataire peut toujours contester la motivation du bailleur. S’il obtient gain de cause, le délai de protection du locataire peut être activé, et il obtient le droit d’occuper la maison ou l’appartement pendant 3 ans. Pour éviter ce type de situation, il est important (pour le bailleur) de se faire accompagner par un professionnel de la vente immobilière en Suisse. En plus de vous permettre d’optimiser le processus de vente, un professionnel vous accompagnera et vous donnera des conseils propres à cette situation.

Le transfert du bail de location au nouveau propriétaire

Si le propriétaire procède simplement à la vente du bien immobilier sans mettre fin au bail, alors ce dernier est transféré directement au nouveau propriétaire. Il devient partie au contrat et hérite des droits et obligations du locataire précédent, conformément à la loi et aux clauses du contrat. Par contre, le nouveau locataire a la possibilité, en cas d’urgence, de mettre fin au contrat de manière précipitée, c’est-à-dire avant son échéance. L’urgence ici est la nécessité pour lui ou un de ses proches de jouir du bien immobilier nouvellement acquis.

Points à retenir

• La vente d’un bien immobilier occupé par un locataire est tout à fait possible
• Il n’existe pas de droit de préemption à proprement parler
• Pour vendre une maison ou un appartement en cours de location, on peut soit résilier le bail en vue de la vente, soit vendre sans mettre fin au bail
• Un congé de 3 mois est nécessaire pour résilier un contrat de bail
• Les motifs de la résiliation doivent être légitimes, sinon le congé peut être invalidé ou pire, le délai de protection du locataire peut être enclenché.
• En l’absence de résiliation, le nouveau propriétaire remplace l’ancien comme partie au contrat (il y a transfert de bail)