Wohnrecht und Nutzniessung sind zwei spezifische Konzepte, die oft im Immobiliensektor auftauchen und zahlreiche Facetten aufweisen, sowohl im Kontext des Verkaufs einer Immobilie als auch in Bezug auf die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien.
Das Wohnrecht bietet einer berechtigten Person – oft Senioren oder einem Lebenspartner – das Recht, eine bestimmte Immobilie zu bewohnen. Wenn eine Immobilie dieses Wohnrecht belastet, beeinflusst dies den Wert der Immobilie, da sie nicht frei verfügbar ist. Der Verlust des Wohnrechts kann durch bestimmte Umstände oder durch den Tod der begünstigten Person eintreten. Es ist wichtig zu beachten, dass das Wohnrecht, wenn es im ZGB (Zivilgesetzbuch) festgelegt ist, auch mit dem Tod der begünstigten Person enden kann.
Das Recht auf Nutzniessung unterscheidet sich leicht vom Wohnrecht. Ein Nutzniesser hat nicht nur das Recht, die Immobilie zu bewohnen, sondern kann auch die daraus resultierenden Einkünfte (z. B. Mieteinnahmen) für sich beanspruchen. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn der Nutzniesser die Immobilie als Investition betrachtet.
Ein Eigentümer kann beschliessen, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen, aber gleichzeitig ein Wohnrecht darauf zu behalten. Dieser Verkauf kann viele Formen annehmen – von der einfachen Übertragung des Eigentums an der Immobilie an einen neuen Besitzer bis zum komplizierteren Verkauf des »nackten Eigentums«. Hierbei behält der Verkäufer das Recht, in der Immobilie zu wohnen oder die Früchte daraus zu ziehen.
Es gibt auch besondere Fälle, in denen z. B. Eltern ihren Kindern ein Haus schenken und ein lebenslanges Wohnrecht darauf behalten, um sicherzustellen, dass sie einen Ort zum Leben haben, solange sie leben.
Wohnrecht und Grundbuch sind zwei Begriffe, die in enger Beziehung zueinander stehen. Die Verankerung eines Wohnrechts im Grundbuch hat weitreichende Folgen sowohl für den Eigentümer als auch für die wohnberechtigte Person.
Das Wohnrecht im Grundbuch bezieht sich auf die offizielle Eintragung eines Wohnrechts für eine bestimmte Person in das Grundbuch einer Immobilie. Diese Eintragung gewährt dem Wohnberechtigten das Recht, eine Immobilie (sei es ein gesamtes Haus oder Teile davon) zu bewohnen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. Gleichzeitig wird der Wert der Immobilie oft durch solch ein eingetragenes Wohnrecht gemindert, da zukünftige Käufer oder der aktuelle Eigentümer Einschränkungen in Bezug auf die Nutzung oder den Verkauf der Immobilie haben.
Das Wohnrecht eintragen zu lassen, erfolgt durch einen Notar, der einen entsprechenden Vertrag aufsetzt und die Eintragung im Grundbuch veranlasst. Dafür sind einige Formalitäten notwendig, und es können Kosten anfallen. Die genauen Kosten variieren je nach Region und können als Kosten vom Eigentümer oder – je nach Vereinbarung – auch vom Wohnberechtigten getragen werden.
Die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch hat mehrere Gründe:
Das Wohnrecht ist somit nicht nur eine persönliche Vereinbarung, sondern durch die Eintragung im Grundbuch auch eine rechtlich verbindliche Regelung, die den Wohnberechtigten schützt und gleichzeitig potenziellen Käufern oder anderen Beteiligten Transparenz bietet.
Das Wohnrecht auf Lebenszeit und das lebenslange Wohnrecht sind in ihrer Bedeutung fast identisch. Beide Begriffe beschreiben ein Wohnrecht, das einer Person für die gesamte Dauer ihres Lebens gewährt wird. Das bedeutet, dass die wohnberechtigte Person das Recht hat, eine bestimmte Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, solange sie lebt.
Ein unentgeltliches Wohnrecht bezeichnet ein Wohnrecht, bei dem der Wohnberechtigte keine Miete oder andere regelmäßigen Zahlungen an den Eigentümer leisten muss. Das bedeutet, dass die Person, die das Wohnrecht geniesst, kostenfrei in der Immobilie leben kann, während der Eigentümer weiterhin für sämtliche Kosten wie Nebenkosten oder die Instandhaltung aufkommen kann.
Das Wohnrecht kann verschiedene steuerliche Auswirkungen haben. Wenn eine Immobilie beispielsweise verschenkt wird und der Schenker sich ein Wohnrecht sichert, kann dies den Wert der Schenkung und damit die Schenkungssteuer beeinflussen.
Ein unentgeltliches Wohnrecht kann als geldwerter Vorteil angesehen werden. Das bedeutet, dass der Wert des Wohnrechts – also der Betrag, den der Wohnberechtigte normalerweise als Miete zahlen müsste – potenziell als Einkommen versteuert werden könnte.
Es ist wichtig, sich bei der Einräumung eines Wohnrechts steuerlich beraten zu lassen, da die genauen steuerlichen Auswirkungen je nach Einzelfall und regionaler Gesetzgebung variieren können.
Ein eingetragenes Wohnrecht ist ein Wohnrecht, das offiziell im Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen ist. Diese Eintragung gibt dem Wohnberechtigten rechtliche Sicherheit und gewährleistet, dass das Wohnrecht auch bei einem Wechsel des Immobilieneigentümers bestehen bleibt.
Ein freies Wohnrecht hingegen ist nicht im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich hierbei meist um eine persönliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Wohnberechtigten. Das freie Wohnrecht bietet weniger rechtliche Sicherheit, da es bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie potenziell ignoriert werden könnte.
Das Verkaufen eines Hauses mit Wohnrecht kann verschiedene Gründe haben. Oft möchten Eigentümer ihr Eigentum veräussern, während sie oder eine andere Person weiterhin das Recht haben, in der Immobilie zu wohnen. Dies kann insbesondere bei Senioren der Fall sein, die zwar Liquidität durch den Verkauf generieren möchten, jedoch nicht umziehen wollen.
Beim Hausverkauf mit Wohnrecht wird das Wohnrecht im Kaufvertrag festgehalten und im Grundbuch eingetragen, um dem Wohnberechtigten rechtliche Sicherheit zu gewährleisten. Dies hat zur Folge, dass der Käufer das Haus zwar erwirbt, aber das Recht des Wohnberechtigten respektieren muss.
Ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht bedeutet, dass der Wohnberechtigte bis zu seinem Lebensende das Recht hat, im Haus zu wohnen. Dies kann den Verkaufswert der Immobilie beeinflussen, da der Käufer das Haus nicht voll nutzen oder vermieten kann, solange der Wohnberechtigte lebt.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung mit Wohnrecht liegt das Wohnrecht spezifisch auf der betreffenden Wohnung und nicht auf dem gesamten Gebäude. Das bedeutet, dass andere Wohnungen im gleichen Gebäude davon unberührt bleiben und normal verkauft oder vermietet werden können.
Beim allgemeinen Immobilienverkauf mit Wohnrecht kann es sich um ein ganzes Haus, eine Wohnung oder andere Immobilienarten handeln. Hier ist der Verkauf oft komplexer, da der gesamte Wert der Immobilie durch das Wohnrecht beeinflusst wird.
Eine Schenkung mit Wohnrecht bezeichnet die Übertragung einer Immobilie als Geschenk, wobei der Schenker sich das Recht vorbehält, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dies kann steuerliche Vorteile haben, da der Wert des Wohnrechts vom Wert der Schenkung abgezogen werden kann.
Grundsätzlich ist ein Wohnrecht unentgeltlich. Das bedeutet, dass der Wohnberechtigte in der Regel keine Miete zahlt. Wenn jedoch eine Mietzahlung vereinbart wurde, handelt es sich eher um ein Mietverhältnis als um ein Wohnrecht.
Nutzniessung bezeichnet das ausschliessliche Recht, Einkünfte aus einer Immobilie zu beziehen, deren Eigentümer eine andere Person ist. Das Nutzniessungsrecht an einer Wohnung wird unweigerlich in das Grundbuch eingetragen. Es basiert auf einem Vertrag zwischen dem Nutzniesser und dem Eigentümer. Nutzniesser ist diejenige Person, die das Recht hat, eine Wohnung wie ein Eigentümer zu nutzen. Dem Eigentümer gehört für die Dauer der Nutzniessung nur das nackte Eigentum an der Immobilie. Die Eintragung in das Grundbuch garantiert, dass der Nutzniesser die Wohnung auch bei einem Verkauf durch den Eigentümer weiter bewohnen kann.
Mit anderen Worten: Selbst wenn der Eigentümer den Verkauf eines Hauses mit Nutzniessung beschliesst, bleibt der Nutzniesser in vollem Genuss seiner Rechte. Letzterer kann es je nach Wunsch selbst bewohnen oder vermieten. Dieses ihm zuerkannte Recht ist jedoch auch mit Pflichten verbunden. Dazu zählt die Verpflichtung, die Wohnung in einwandfreiem Zustand zu erhalten, sowie die Hypothekenschulden, Versicherungen und eventuelle Reparaturen des Hauses zu übernehmen. Der Nutzniesser hat auch verschiedene Abgaben zu zahlen, insbesondere die Steuern auf dem Einkommen und Vermögen sowie die Liegenschaftssteuer.
Auch der Eigentümer, der die Wohnung nicht benützt, kann seinerseits über sie verfügen. So kann er etwa das Haus mit Nutzniessung verkaufen. Es ist aber auch seine Pflicht, sich um umfangreichere Reparatur- oder Renovierungsarbeiten zu kümmern. Ein Eigentümer kann zu Lebzeiten das nackte Eigentum an einen Dritten abtreten und das Nutzniessungsrecht behalten. Er kann auch, wie es oft der Fall ist, in seinem Testament über eine Nutzniessung verfügen. In diesem Fall endet das Nutzniessungsrecht nach einer gesetzten Frist oder wenn der Nutzniesser auf sein Recht verzichtet oder stirbt. Dann geht die Wohnung de facto an den Eigentümer über.
Wie das Recht auf Nutzniessung ist auch das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Es kann in einem Testament oder einem Erbvertrag vorgesehen werden. Eine Löschung des Wohnrechts hat eine Entschädigung des Begünstigten zur Folge, es sei denn, diese erfolgt im Zuge einer Zwangsversteigerung. Es kann vom Begünstigten nicht auf andere Personen übertragen werden. Aber was bedeutet eigentlich Wohnrecht?
Laut Artikel 776 des Schweizerischen Bürgerlichen Gesetzbuches besteht das Wohnrecht »in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen Wohnung zu nehmen.« Dieses Recht erlaubt es dem Begünstigten, das Haus ganz oder teilweise mit seiner Familie zu benützen, ohne die Möglichkeit, es an seine eigenen Erben weiterzugeben. Sollte der Berechtigte nur einen Teil der Liegenschaft bewohnen, so ist er auch berechtigt, Gemeinschaftseinrichtungen zu nutzen.
Im Gegensatz zum Recht auf Nutzniessung ermöglicht das Wohnrecht keine Vermietung. Dieses Wohnrecht kann für einen bestimmten Zeitraum gewährt werden. Berechtigt es jemanden bis zu seinem Tod, spricht man von lebenslangem Wohnrecht. Da es nicht verpfändet werden kann, wird ein Kreditinstitut bei der Aufnahme einer Hypothek auf die mit einem Wohnrecht belastete Immobilie den Schuldbrief höher bewerten.
Keinesfalls ermöglicht es dem Begünstigten ein anlässlich einer Scheidung oder Trennung gewährtes Wohnrecht, die Wohnung zu vermieten, zu verpfänden oder das Haus zu verkaufen. Dies gilt für den Fall, dass die Wohnung im alleinigen Eigentum eines der Ehegatten steht.
Eine Immobilie unter Nutzniessung kann nur unter bestimmten Voraussetzungen verkauft werden. Der Verkauf bedarf einer vorherigen Vereinbarung zwischen dem Nutzniesser und dem Eigentümer. Beide müssen entscheiden, wie die Immobilie verkauft werden soll. Ausserdem müssen beide den Verkaufspreis der Immobilie sowie die Notarkosten teilen.
Neben einigen anderen Ursachen ist Nutzniessung häufig der Grund für einen Verkauf von Nachlassimmobilien. In diesem Fall wird der Verkauf der Immobilie nötig, wenn der Nutzniesser die Instandhaltungskosten und Steuern nicht mehr tragen kann. Es kann auch der hinterbliebene Ehegatte beschliessen, eine Immobilie mit Nutzniessung zu verkaufen, wenn es zu Streitigkeiten mit den Erben kommt und er das Eigentumsrecht nicht mehr mit ihnen teilen möchte.
Es ist ebenso möglich, sein Haus als Nutzniesser zu verkaufen, wie es möglich ist, das nackte Eigentum zu verkaufen. Der Verkauf des nackten Eigentums einer Immobilie ist eine Option, die es Senioren ohne direkte Erben ermöglicht, den Verkaufserlös eines Hauses zu erhalten, ohne das Nutzungsrecht aufzugeben. Angesichts des Preisabschlags für diese Art von Kauf ist der Erwerb des nackten Eigentums ein gutes Geschäft, auch wenn der Eigentümer die Immobilie nicht vermieten kann. Und da es möglich ist, ein Haus bei laufendem Kredit zu verkaufen, ist es auch möglich, das nackte Eigentum an einer Immobilie zu kaufen, die mit einer Hypothek belastet ist. So viel zum Traum vom Immobilieneigentum.
Der Verkauf unter Vorbehalt der Nutzniessung ermöglicht es dem Verkäufer, sein Haus weiterhin zu benützen und gleichzeitig eine beachtliche zusätzliche Rente zu erhalten. Im Gegenzug kann der Erwerber das nackte Eigentum zu einem niedrigen Preis kaufen, da der Verkaufspreis in Abhängigkeit vom Alter des Nutzniessers berechnet wird.
Wer nur das nackte Eigentum erwirbt, kann erst nach dem Tod des Nutzniessers vollwertiger Eigentümer werden. Arbeiten wie die Reparatur von Heizungsanlagen, die Wartung elektrischer Anlagen oder die Erneuerung von Anstrichen gehen auf Kosten des Nutzniessers. Wichtige Renovierungen der Fassade oder des Daches müssen jedoch vom Eigentümer getragen werden.
Im Gegensatz zur Nutzniessung kann das Wohnrecht weder verschenkt noch verkauft werden, da es kein dingliches Recht, sondern eine persönliche Dienstbarkeit darstellt. Der Immobilienverkauf auf Leibrente mit Wohnrecht ist in der Schweiz nicht so verbreitet wie in Frankreich, Belgien oder Spanien. Er ist aber eine Lösung, um sich eine Rente zu sichern und gleichzeitig weiter in seinem Haus zu leben. Da es gesetzlich geregelt ist, wie man sein Haus auf Leibrente verkaufen kann, entscheiden sich immer mehr Senioren für diese Lösung, um ein zusätzliches Einkommen zu erzielen, ohne ihre Wohnung verlassen zu müssen.
Einer der grossen Vorteile der Leibrente besteht wie bereits erwähnt darin, dass sie es älteren Menschen ermöglicht, ihre Wohnungen zu verkaufen, ohne sie jedoch aufgeben zu müssen. Während die meisten Banken Menschen über 60 eine Erhöhung ihrer Hypothek verweigern, ist die Leibrente eine ausgezeichnete Lösung zur Finanzierung. Dank der Leibrente können Senioren ihr Pensionseinkommen erhöhen, vor allem, weil wichtige Arbeiten vom neuen Eigentümer durchgeführt werden.
Im Klartext heisst das: Der Immobilienverkauf auf Leibrente mit Wohnrecht ermöglicht dem Verkäufer eine feste Rente jeden Monat. Im Gegenzug profitiert auch der Käufer von diesem Geschäft, denn er wird mittel- bis langfristig zum vollwertigen Eigentümer. Und das Interessanteste dabei ist, dass er einen Abschlag von etwa 30 % auf den Wert der Immobilien bekommt. Die Instandhaltung der Wohnung und andere laufende Kosten gehen zudem auf Kosten des Verkäufers.
Im Falle eines Verkaufs der Wohnung verlieren die Erben des Verkäufers automatisch die Immobilie. Es ist zudem Sache des Verkäufers, für Liegenschaftssteuern und die übrigen laufenden Kosten aufzukommen.
Für den Rentengeber kann der Kauf auf Leibrente einige Nachteile haben. Dazu gehört die Verpflichtung, die Notarkosten zu übernehmen. Ausserdem können die Kosten für die erworbene Immobilie letztlich höher sein als der tatsächliche Wert, sollte der Rentennehmer länger leben. Dazu kommt, dass der Rentengeber zu Lebzeiten des Verkäufers kein richtiges Recht auf die Immobilie hat. Und das, obwohl wichtige Arbeiten an der Immobilie zu seinen Lasten gehen. Ausserdem ist es möglich, dass der Verkäufer länger lebt als der Käufer. Und wenn der Verkäufer innerhalb von 20 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags verstirbt, wird der Verkauf automatisch storniert.
Kurz gesagt, um eine Wohnung mit Nutzniessung oder einem Wohnrecht gut verkaufen zu können, kann es sinnvoll sein, einen Experten für den Verkauf von Immobilien in der Schweiz zurate zu ziehen. Dies ist die beste Lösung, um die rechtlichen Schritte zu überblicken, Unterstützung und fachkundige Beratung zu erhalten, und vor allem, um mit der Immobilie den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Diese beiden Servituten ermöglichen es dem Ehegatten oder Lebensgefährten des Eigentümers die Immobilie zu bewohnen. Der Nutzniesser und der Inhaber des Wohnrechts haben volles Nutzungsrecht, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein. Das Nutzniessungsrecht kann übertragen werden, das Wohnrecht nicht.
Es sieht zwar wie eine verdeckte Schenkung aus, doch es ist für Eltern möglich, ihr Haus an ihre Kinder unter Vorbehalt der Nutzniessung zu verkaufen. Das erlaubt ihnen, weiter in der Wohnung zu bleiben. Nach ihrem Tod werden die Erwerber dann zu vollwertigen Eigentümern.
Da der Nutzniesser nicht vollwertiger Eigentümer ist, kann er nur sein Nutzniessungsrecht im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs übertragen. Grundsätzlich ist er nicht dazu verpflichtet, vorher eine Genehmigung des Eigentümers einzuholen.
Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht bleibt dieses bestehen, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer die Immobilie unter Berücksichtigung des bestehenden Wohnrechts übernimmt. Das Wohnrecht ist in der Regel im Grundbuch eingetragen und schützt den Wohnberechtigten.
Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter das Alter des Wohnberechtigten, der Wert der Immobilie und ggf. die erwartete Nutzungsdauer. Es gibt spezielle Berechnungsmodelle und Tabellen, die zur Bestimmung des Wertes herangezogen werden.
Ein Wohnrecht mindert in der Regel den Marktwert einer Immobilie. Potenzielle Käufer berücksichtigen das Wohnrecht in ihren Überlegungen, da sie die Immobilie möglicherweise nicht vollumfänglich nutzen können. Der genaue Abschlag auf den Kaufpreis hängt von der Art des Wohnrechts und anderen Umständen ab.
Wenn eine Person mit Wohnrecht auf Lebenszeit in ein Pflegeheim umzieht, bleibt das Wohnrecht bestehen. Die Kosten für das Pflegeheim müssen in der Regel von der betreffenden Person oder deren Familie getragen werden. Je nach vertraglicher Regelung und landesspezifischen Gesetzen kann das Haus jedoch zur Finanzierung des Pflegeheimaufenthalts verkauft oder vermietet werden.
«Wohnrecht auf Lebenszeit» bedeutet, dass einer Person das Recht eingeräumt wird, eine bestimmte Immobilie bis zu ihrem Tod zu bewohnen. Dieses Recht ist meist im Grundbuch eingetragen und gibt dem Wohnberechtigten das Recht, die Immobilie zu nutzen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen.
«Lebenslanges Wohnrecht» ist ein Synonym für »Wohnrecht auf Lebenszeit«. Es garantiert dem Inhaber das Recht, eine bestimmte Immobilie für den Rest seines Lebens zu bewohnen, unabhängig von Veränderungen im Eigentum der Immobilie.
Das Wohnrecht selbst ist in der Regel nicht steuerpflichtig. Jedoch können steuerliche Aspekte auftreten, beispielsweise bei der Schenkung einer Immobilie mit Wohnrecht oder bei Erträgen aus einer Vermietung und Verpachtung, wenn der Wohnberechtigte Teile der Immobilie vermietet.
»Wohnrecht auf Lebzeit« ist eine andere Bezeichnung für »Wohnrecht auf Lebenszeit« und »lebenslanges Wohnrecht«. Es ermöglicht dem Begünstigten, eine Immobilie bis zu seinem Tod zu nutzen, ohne dafür Miete zu zahlen. Das Recht ist in der Regel im Grundbuch verankert und bietet dem Wohnberechtigten rechtlichen Schutz.
