Hausverkauf mit Wohnrecht in der Schweiz: So gehen Sie vor

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht ist in der Schweiz möglich. Das Wohnrecht bleibt nach dem Verkauf im Grundbuch eingetragen und geht automatisch auf den Käufer über. Der Verkaufspreis liegt jedoch deutlich unter dem Marktwert – der Abschlag kann je nach Alter der berechtigten Person 20 bis 50 Prozent betragen.

Was bedeutet Wohnrecht in der Schweiz?

Das Wohnrecht (Art. 776–778 ZGB) gewährt einer Person das Recht, eine Liegenschaft oder Teile davon zu bewohnen – unentgeltlich und unabhängig davon, wem das Eigentum gehört. Es handelt sich um ein sogenanntes persönliches Dienstbarkeitsrecht: Es ist nicht übertragbar, nicht vererblich und erlischt mit dem Tod der berechtigten Person oder bei ausdrücklichem Verzicht.

Unterschied zwischen Nutzniessung und Wohnrecht

Davon zu unterscheiden ist die Nutzniessung (Art. 745–775 ZGB). Sie geht weiter als das Wohnrecht:

• Der Nutzniesser darf die Liegenschaft nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Gleichzeitig trägt er mehr Pflichten – unter anderem Hypothekarzinsen, Versicherungen und die laufende Instandhaltung.
• Beim Wohnrecht darf der Berechtigte die Räume nur selbst (mit seiner Familie) bewohnen. Er kann die Wohnung nicht vermieten, wenn er beispielsweise in ein Pflegeheim zieht.

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und bleiben bei einem Verkauf bestehen. Wer eine Immobilie bewerten lassen möchte, sollte diese Belastung daher von Anfang an einkalkulieren.

Wie sich das Wohnrecht auf den Kaufpreis auswirkt

Der Hauptgrund, warum ein Hausverkauf mit Wohnrecht als schwierig gilt, ist die Finanzierung. Schweizer Banken sind sehr zurückhaltend bei der Vergabe von Hypotheken für belastete Immobilien. Da der Eigenkapitalbedarf für den Käufer extrem hoch ist, schrumpft der Kreis der Interessenten meist auf drei Gruppen:

• Investoren mit langem Zeithorizont, die von einem Kaufpreis unter Marktwert profitieren.
• Familienangehörige, die die Immobilie übernehmen und das Wohnrecht der Eltern akzeptieren.
• Institutionelle Anleger, die auf Wertsteigerung setzen und keine unmittelbare Eigennutzung planen.

Haus oder Wohnung verkaufen mit Wohnrecht: Wertminderung berechnen

Der Abschlag auf den Marktwert ergibt sich vereinfacht aus dem Barwert der entgehenden Mieteinnahmen über die voraussichtliche Restnutzungsdauer. In der Praxis multipliziert man die erzielbare Jahresmiete mit einem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus den Sterblichkeitstabellen des Bundesamts für Statistik ableitet.

Beispielrechnung: Wie viel ist ein lebenslanges Wohnrecht wert?

• Marktwert der Liegenschaft ohne Belastung: CHF 900'000
• Erzielbare Jahreskaltmiete: CHF 24'000
• Wohnberechtigte Person: Frau, 65 Jahre alt
• Statistischer Kapitalisierungsfaktor (65-jährige Frau, ~2 % Kapitalisierungszinssatz): ca. 15 – 18 (je nach Modell und kantonaler Praxis)
• Kapitalwert des Wohnrechts: 24'000 × 18 = CHF 432'000
• Erzielbarer Verkaufspreis mit Wohnrecht: CHF 900'000 – CHF 432'000 = CHF 468'000

Das zeigt: Selbst bei einer älteren berechtigten Person kann der Abschlag erheblich sein. Je jünger die Person, desto höher der Faktor – und desto grösser die Wertminderung. Für eine exakte Bewertung empfiehlt sich eine professionelle Immobilienbewertung, die diese Variablen berücksichtigt.

Hinweis: Die exakten Faktoren ändern sich mit dem Zinsumfeld. Lassen Sie den Barwert stets individuell berechnen.

Die vier Handlungsoptionen beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit bestehendem Wohnrecht verkaufen oder die Situation anderweitig lösen möchten, haben Sie vier Optionen:

1. Verkauf mit bestehendem Wohnrecht

Der Eigentümer veräussert die Liegenschaft und das Wohnrecht bleibt unverändert eingetragen. Der Käufer erhält die Immobilie zum entsprechend reduzierten Preis.

• Vorteil: Der Verkauf lässt sich innerhalb der Familie rasch abwickeln, und die berechtigte Person kann weiterhin wohnen bleiben.
• Nachteil: Der Erlös liegt deutlich unter dem Marktwert ohne Belastung. Ausserdem findet man für solche Objekte auf dem freien Markt nur schwer Käufer.

2. Einvernehmliche Aufhebung gegen Abfindung

Eigentümer und Wohnberechtigter einigen sich auf eine Ablösesumme, danach wird das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht. Die Liegenschaft kann anschliessend unbelastet verkauft werden. Dieser Weg erzielt in der Regel den höchsten Gesamterlös, sofern die Abfindung tiefer liegt als der Mehrerlös durch den unbelasteten Verkauf. Voraussetzung ist stets die freiwillige Zustimmung der berechtigten Person.

3. Übertragung innerhalb der Familie (Erbvorbezug oder Schenkung)

Eltern übertragen das Haus auf ihre Kinder und behalten sich ein Wohnrecht vor. Diese Lösung ist in der Schweiz weit verbreitet. Sie schafft frühzeitig Klarheit über die Erbfolge, kann Schenkungssteuern reduzieren und ermöglicht je nach Kanton einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer. Beachten Sie, dass die Übertragung eine Ausgleichspflicht gegenüber anderen Erbberechtigten auslöst.

4. Leibrente mit Wohnrecht

Beim Modell der Immobilienverrentung – auch als Leibrente bezeichnet – verkauft die berechtigte Person ihr Haus und erhält dafür monatliche Rentenzahlungen, behält aber das Wohnrecht. Dieses Modell gewinnt in der Schweiz an Bedeutung, ist jedoch stärker in Frankreich verbreitet. Es eignet sich für ältere Eigentümer, die Liquidität benötigen, ohne ihren Wohnsitz aufzugeben.

Wohnrecht und Steuern: Was gilt in der Schweiz?

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer fällt beim Verkauf an – auch bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Viele Kantone erlauben jedoch einen Steueraufschub, wenn die Liegenschaft an direkte Nachkommen übertragen wird. Die genauen Regelungen variieren je nach Kanton, weshalb sich eine steuerliche Beratung vor dem Vertragsabschluss empfiehlt.

Einkommenssteuer auf das Wohnrecht

Ein unentgeltliches Wohnrecht gilt steuerlich als geldwerter Vorteil für die berechtigte Person. Der Wert, den man als Miete zahlen müsste, wird als steuerbares Einkommen angerechnet. Gleichzeitig kann der Eigentümer oder Schenker den Kapitalwert des Wohnrechts vom übertragenen Vermögenswert abziehen, was die Schenkungssteuer reduziert.

Vermögens- und Liegenschaftssteuer

Bei der Nutzniessung – nicht beim einfachen Wohnrecht – ist der Nutzniesser für die Liegenschaftssteuer und die Steuer auf dem Eigenmietwert verantwortlich. Beim Wohnrecht verbleibt die Steuerpflicht für das Gesamtvermögen hingegen beim Eigentümer.

Checkliste: Hausverkauf mit Wohnrecht vorbereiten

Bevor Sie den Verkaufsprozess starten, sollten Sie folgende Punkte klären:

• Grundbuchauszug einholen und Wohnrecht prüfen (Umfang, Befristung, Bedingungen)
• Liegenschaft bewerten lassen – inklusive Abschlag durch das Wohnrecht
• Gespräch mit der berechtigten Person führen: Ist eine Ablösung denkbar?
• Steuerliche Beratung einholen (Grundstückgewinnsteuer, Schenkungssteuer)
• Zielkäufer definieren: Investor, Familienangehöriger oder Eigennutzer nach Ablauf?
• Notariellen Kaufvertrag aufsetzen lassen und Grundbucheintrag anpassen
• Kaufpreisverhandlung mit realistischen Abschlagserwartungen führen

Häufige Risiken und wie man sie vermeidet

Ein grosses Risiko beim Wohnrecht auf Lebenszeit in der Schweiz ist die Unvorhersehbarkeit. Was passiert, wenn der Wohnberechtigte pflegebedürftig wird? Wenn die Person ins Heim zieht, steht die Wohnung leer. Da es sich um ein Wohnrecht handelt, darf der Eigentümer die Wohnung nicht einfach anderweitig vermieten, solange das Recht im Grundbuch steht. Der Wohnberechtigte kann die Wohnung jedoch auch nicht vermieten.

Profi-Tipp: Vereinbaren Sie im Vertrag eine Klausel, dass das Wohnrecht bei einem dauerhaften Umzug in ein Pflegeheim automatisch erlischt oder gegen eine kleine Entschädigung gelöscht wird.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht ist kein Hindernis – er erfordert aber eine sorgfältige Analyse der rechtlichen Ausgangslage, eine realistische Preiserwartung und eine klare Strategie. Ob Sie das Wohnrecht bestehen lassen, es gegen eine Abfindung aufheben oder die Liegenschaft im Familienkreis übertragen: Die richtige Option hängt vom Alter der berechtigten Person, dem Verhältnis zum Käufer und Ihrer steuerlichen Situation ab. Eine Immobilienbewertung und Beratung sind dabei keine Kür, sondern die Grundlage für eine gute Entscheidung.