Was ist Ihr Haus wert?
Starten Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung und lassen Sie sich anschliessend von einem lokalen Immobilienexperten in komplexeren Fällen wie Wohnrecht individuell beraten.
Ein Hausverkauf mit Wohnrecht ist in der Schweiz möglich. Das Wohnrecht bleibt nach dem Verkauf im Grundbuch eingetragen und geht automatisch auf den Käufer über. Der Verkaufspreis liegt jedoch deutlich unter dem Marktwert – der Abschlag kann je nach Alter der berechtigten Person 20 bis 50 Prozent betragen.
Das Wohnrecht (Art. 776–778 ZGB) gewährt einer Person das Recht, eine Liegenschaft oder Teile davon zu bewohnen – unentgeltlich und unabhängig davon, wem das Eigentum gehört. Es handelt sich um ein sogenanntes persönliches Dienstbarkeitsrecht: Es ist nicht übertragbar, nicht vererblich und erlischt mit dem Tod der berechtigten Person oder bei ausdrücklichem Verzicht.
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Starten Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung und lassen Sie sich anschliessend von einem lokalen Immobilienexperten in komplexeren Fällen wie Wohnrecht individuell beraten.
Davon zu unterscheiden ist die Nutzniessung (Art. 745–775 ZGB). Sie geht weiter als das Wohnrecht:
| Merkmal | Wohnrecht | Nutzniessung |
|---|---|---|
| Bewohnen | ✓ | ✓ |
| Vermieten | ✗ | ✓ |
| Mieteinnahmen behalten | ✗ | ✓ |
| Übertragbar | ✗ | ✗ |
| Instandhaltungspflicht | Kleinere Unterhaltskosten | Umfassendere Pflichten |
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und bleiben bei einem Verkauf bestehen. Wer eine Immobilie bewerten lassen möchte, sollte diese Belastung daher von Anfang an einkalkulieren.
Der Hauptgrund, warum ein Hausverkauf mit Wohnrecht als schwierig gilt, ist die Finanzierung. Schweizer Banken sind sehr zurückhaltend bei der Vergabe von Hypotheken für belastete Immobilien. Da der Eigenkapitalbedarf für den Käufer extrem hoch ist, schrumpft der Kreis der Interessenten meist auf drei Gruppen:
Der Abschlag auf den Marktwert ergibt sich vereinfacht aus dem Barwert der entgehenden Mieteinnahmen über die voraussichtliche Restnutzungsdauer. In der Praxis multipliziert man die erzielbare Jahresmiete mit einem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus den Sterblichkeitstabellen des Bundesamts für Statistik ableitet.
Das zeigt: Selbst bei einer älteren berechtigten Person kann der Abschlag erheblich sein. Je jünger die Person, desto höher der Faktor – und desto grösser die Wertminderung. Für eine exakte Bewertung empfiehlt sich eine professionelle Immobilienbewertung, die diese Variablen berücksichtigt.
Hinweis: Die exakten Faktoren ändern sich mit dem Zinsumfeld. Lassen Sie den Barwert stets individuell berechnen.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit bestehendem Wohnrecht verkaufen oder die Situation anderweitig lösen möchten, haben Sie vier Optionen:
Der Eigentümer veräussert die Liegenschaft und das Wohnrecht bleibt unverändert eingetragen. Der Käufer erhält die Immobilie zum entsprechend reduzierten Preis.
Eigentümer und Wohnberechtigter einigen sich auf eine Ablösesumme, danach wird das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht. Die Liegenschaft kann anschliessend unbelastet verkauft werden. Dieser Weg erzielt in der Regel den höchsten Gesamterlös, sofern die Abfindung tiefer liegt als der Mehrerlös durch den unbelasteten Verkauf. Voraussetzung ist stets die freiwillige Zustimmung der berechtigten Person.
Eltern übertragen das Haus auf ihre Kinder und behalten sich ein Wohnrecht vor. Diese Lösung ist in der Schweiz weit verbreitet. Sie schafft frühzeitig Klarheit über die Erbfolge, kann Schenkungssteuern reduzieren und ermöglicht je nach Kanton einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer. Beachten Sie, dass die Übertragung eine Ausgleichspflicht gegenüber anderen Erbberechtigten auslöst.
Beim Modell der Immobilienverrentung – auch als Leibrente bezeichnet – verkauft die berechtigte Person ihr Haus und erhält dafür monatliche Rentenzahlungen, behält aber das Wohnrecht. Dieses Modell gewinnt in der Schweiz an Bedeutung, ist jedoch stärker in Frankreich verbreitet. Es eignet sich für ältere Eigentümer, die Liquidität benötigen, ohne ihren Wohnsitz aufzugeben.
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Die Grundstückgewinnsteuer fällt beim Verkauf an – auch bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Viele Kantone erlauben jedoch einen Steueraufschub, wenn die Liegenschaft an direkte Nachkommen übertragen wird. Die genauen Regelungen variieren je nach Kanton, weshalb sich eine steuerliche Beratung vor dem Vertragsabschluss empfiehlt.
Ein unentgeltliches Wohnrecht gilt steuerlich als geldwerter Vorteil für die berechtigte Person. Der Wert, den man als Miete zahlen müsste, wird als steuerbares Einkommen angerechnet. Gleichzeitig kann der Eigentümer oder Schenker den Kapitalwert des Wohnrechts vom übertragenen Vermögenswert abziehen, was die Schenkungssteuer reduziert.
Bei der Nutzniessung – nicht beim einfachen Wohnrecht – ist der Nutzniesser für die Liegenschaftssteuer und die Steuer auf dem Eigenmietwert verantwortlich. Beim Wohnrecht verbleibt die Steuerpflicht für das Gesamtvermögen hingegen beim Eigentümer.
Bevor Sie den Verkaufsprozess starten, sollten Sie folgende Punkte klären:
Ein grosses Risiko beim Wohnrecht auf Lebenszeit in der Schweiz ist die Unvorhersehbarkeit. Was passiert, wenn der Wohnberechtigte pflegebedürftig wird? Wenn die Person ins Heim zieht, steht die Wohnung leer. Da es sich um ein Wohnrecht handelt, darf der Eigentümer die Wohnung nicht einfach anderweitig vermieten, solange das Recht im Grundbuch steht. Der Wohnberechtigte kann die Wohnung jedoch auch nicht vermieten.
Profi-Tipp: Vereinbaren Sie im Vertrag eine Klausel, dass das Wohnrecht bei einem dauerhaften Umzug in ein Pflegeheim automatisch erlischt oder gegen eine kleine Entschädigung gelöscht wird.
Ein Hausverkauf mit Wohnrecht ist kein Hindernis – er erfordert aber eine sorgfältige Analyse der rechtlichen Ausgangslage, eine realistische Preiserwartung und eine klare Strategie. Ob Sie das Wohnrecht bestehen lassen, es gegen eine Abfindung aufheben oder die Liegenschaft im Familienkreis übertragen: Die richtige Option hängt vom Alter der berechtigten Person, dem Verhältnis zum Käufer und Ihrer steuerlichen Situation ab. Eine Immobilienbewertung und Beratung sind dabei keine Kür, sondern die Grundlage für eine gute Entscheidung.
Banken finanzieren Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht nur sehr zurückhaltend oder gar nicht, da das Wohnrecht die Verwertbarkeit der Liegenschaft als Sicherheit einschränkt. Wer ein solches Objekt verkaufen möchte, sollte frühzeitig abklären, ob die Bank des Käufers eine Hypothek gewährt und unter welchen Bedingungen. In der Praxis kommen als Käufer daher meist Personen mit hohem Eigenkapital oder institutionelle Investoren infrage.
Ein Wohnrecht mindert den Verkaufspreis einer Immobilie in der Regel um 20 bis 50 Prozent des Marktwerts. Der genaue Abschlag hängt vom Alter der berechtigten Person, der erzielbaren Jahresmiete und dem statistischen Kapitalisierungsfaktor ab. Je jünger die berechtigte Person, desto länger die voraussichtliche Nutzungsdauer – und desto höher der Wertabzug.
Zieht eine Person mit lebenslangem Wohnrecht dauerhaft ins Pflegeheim, bleibt das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Die Wohnung steht dann leer und kann weder vom Eigentümer vermietet noch von der berechtigten Person weitergegeben werden. Die Pflegeheimkosten müssen in der Regel aus eigenem Vermögen oder über Ergänzungsleistungen gedeckt werden. Ein Verkauf der Liegenschaft ist erst möglich, wenn das Wohnrecht zuvor einvernehmlich aufgehoben und aus dem Grundbuch gelöscht wurde. Genau deshalb empfiehlt sich eine entsprechende Klausel bereits im ursprünglichen Wohnrechtsvertrag.
