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En Suisse, il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier tout en conservant un droit d’usage : soit un usufruit, soit un droit d’habitation. Ces deux mécanismes sont souvent utilisés dans des contextes familiaux (donation, succession) ou pour optimiser fiscalement une vente tout en gardant un certain confort de vie.
Mais quelle est la différence entre ces deux droits ? Quels sont les avantages, les contraintes, et les implications fiscales ou successorales pour le vendeur comme pour l’acheteur ? On vous explique tout.
L’usufruit est un droit réel inscrit au registre foncier, qui permet à son titulaire – l’usufruitier – d'utiliser un bien immobilier, de l'habiter ou de le louer, et de percevoir les revenus qui en découlent.
Mais aussi :
Exemple: Un parent cède la propriété de sa maison à ses enfants, tout en conservant l’usufruit. Il continue à y vivre ou à la louer et en tirer un revenu jusqu'à son décès.
Moins étendu que l’usufruit, le droit d’habitation est un droit personnel d’usage, généralement accordé à titre viager(jusqu’au décès du bénéficiaire).
Exemple : Dans un divorce, l’un des conjoints peut conserver un droit d’habitation viager sur l’ancienne maison familiale, mais sans pouvoir la louer ou en tirer des revenus.
| Critère | Usufruit | Droit d’habitation |
|---|---|---|
| Droit d’habiter | Oui | Oui |
| Droit de louer le bien | Oui | Non |
| Droit de céder le droit | Parfois (selon l’acte) | Non, strictement personnel |
| Durée | À vie ou déterminée | À vie ou déterminée |
| Imposable en tant que revenu | Oui (revenus locatifs ou valeur locative) | Oui (valeur locative uniquement) |
| Charges et entretien | En général à la charge de l’usufruitier | Partagés selon l’accord |
| Fin du droit | Retour pleine propriété au nu-propriétaire | Idem |
L’évaluation du bien dépend du type de droit conservé et de la durée estimée de ce droit. En général, la valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème tenant compte de l’âge de l’usufruitier ou du bénéficiaire du droit d’habitation.
Exemple (indicatif) :
| Âge de l’usufruitier (ou bénéficiaire du DH) | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 50 ans | 50 % | 50 % |
| 70 ans | 30 % | 70 % |
| 85 ans | 10 % | 90 % |
Ces taux peuvent varier selon les cantons, les actes notariés ou les accords entre les parties. Il est conseillé de faire estimer le bien par un expert (notaire, fiduciaire ou plateforme comme RealAdvisor) avant de fixer un prix de vente.
Le viager permet de vendre un bien tout en continuant à l’occuper. Il est très proche de la vente avec usufruit ou droit d’habitation, avec des spécificités fiscales et contractuelles.
Avantages :
Inconvénients :
La vente avec réserve d’usufruit ou de droit d’habitation a des conséquences fiscales directes qu’il ne faut pas négliger.
L'impôt sur le gain immobilier est en principe dû sur la valeur totale de la vente, même si l’usufruit ou le droit d’habitation est conservé. Toutefois, certaines déductions peuvent s’appliquer, et les cantons ont parfois des règles spécifiques.
L’usufruitier est souvent imposé sur la pleine valeur du bien (ou une valeur économique estimée), puisqu’il en retire un avantage économique. En revanche, le nu-propriétaire ne déclare rien dans certains cantons, ou uniquement une part symbolique.
Le droit d’habitation entraîne une imposition sur la valeur locative du bien (même si aucun loyer n’est perçu). En revanche, il n’y a pas de revenus imposables réels, car il est interdit de louer le bien.
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Ces deux servitudes permettent au conjoint ou au concubin d’habiter un bien dont on est propriétaire. L’usufruitier et le titulaire du droit d’habitation, sans être propriétaires du bien, en ont la jouissance totale. Le premier peut transmettre ce droit de jouissance, ce qui n’est pas le cas de l’autre.
Bien que cela ressemble à une donation voilée, il est possible pour un parent de vendre sa maison à son ou ses enfants avec réserve d’usufruit. Ce qui lui permet de continuer à habiter le logement. À son décès, le ou les nus-propriétaires recouvreront alors la pleine propriété.
N’étant pas pleinement propriétaire, l’usufruitier peut vendre ou céder gratuitement uniquement son droit d’usufruit. Dans le principe, il n’est pas tenu d’avoir au préalable une autorisation du nu-propriétaire.
