Was ist meine Immobilie wert?
Geben Sie Ihre Adresse ein und klicken Sie auf den Button, um den RealAdvisor-Bewertungsrechner zu starten.
Die Immobilienbewertung bei einer Schenkung ist die Grundlage für die Schenkungssteuer, die notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags und – bei einem Erbvorbezug – für die spätere Erbteilung unter den Nachkommen. Massgebend ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung. Welche Bewertungsmethode passt und wann ein professionelles Gutachten nötig ist, hängt vom Objekttyp und der gewählten Schenkungsform ab.
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder andere Nachkommen übertragen möchte, steht vor einer wichtigen Entscheidung: Schenkung oder Erbschaft? Die Schenkung bietet den Vorteil, dass der Schenkende noch mitbestimmen kann – etwa durch ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung. Gleichzeitig löst sie steuerliche und rechtliche Folgen aus, die ohne eine präzise Wertermittlung schwer kalkulierbar sind.
Der Verkehrswert der Immobilie bildet die Berechnungsgrundlage für die Schenkungssteuer, die Beurkundungsgebühren des Notars und die Ausgleichspflicht bei der späteren Erbteilung. Eine zu tiefe Bewertung kann steuerrechtliche Probleme verursachen, während eine zu hohe die Steuerlast des Beschenkten unnötig erhöht.
Was ist meine Immobilie wert?
Geben Sie Ihre Adresse ein und klicken Sie auf den Button, um den RealAdvisor-Bewertungsrechner zu starten.
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen möchte, kann zwischen drei Formen wählen. Die Wahl hat Auswirkungen auf die Steuerlast, die Ausgleichspflicht bei der Erbteilung und die Notarkosten, weshalb Sie sie sorgfältig abwägen sollten.
Bei der vollständigen Schenkung überträgt der Schenkende die Immobilie ohne Gegenleistung auf den Beschenkten. Häufig handelt es sich dabei um einen Erbvorbezug: Der Beschenkte erhält die Immobilie zu Lebzeiten der Eltern, muss sich diesen Wert aber bei der späteren Erbteilung anrechnen lassen. Der Schenkende kann die Immobilie durch ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung weiterhin nutzen, ohne auszuziehen.
Bei der gemischten Schenkung zahlt der Beschenkte einen Kaufpreis – oder übernimmt eine Hypothek –, der bewusst unter dem aktuellen Marktwert liegt. Die Schweizer Steuerbehörden teilen diese Transaktion für die Steuerberechnung in einen entgeltlichen Teil (Verkauf) und einen unentgeltlichen Teil (Schenkung) auf. Der unentgeltliche Differenzbetrag unterliegt der Schenkungssteuer, während auf den entgeltlichen Teil – je nach Kanton und Höhe der übernommenen Lasten – die Grundstückgewinnsteuer und allfällige Handänderungssteuern anfallen. Da die kantonalen Praxisregeln zur Anerkennung und Aufteilung variieren, empfiehlt sich im Vorfeld ein verbindlicher Steuervorbescheid beim zuständigen kantonalen Steueramt.
Wer die Immobilie zum vollen Marktwert verkauft, vermeidet eine Schenkungssteuer, muss aber die Grundstückgewinnsteuer auf den erzielten Gewinn bezahlen. In bestimmten Situationen – etwa wenn Geschwister gleich behandelt werden sollen – kann diese Option steuerlich vorteilhafter sein als eine Schenkung.
Die Wahl der Bewertungsmethode hängt vom Objekttyp ab. Eine detaillierte Erklärung aller Verfahren finden Sie im Beitrag «Wie wird eine Wohnung bewertet?». Für Schenkungsfälle sind folgende drei Methoden relevant:
Für Standardwohnungen und Einfamilienhäuser ist die hedonische Methode das gebräuchlichste Verfahren. Sie vergleicht die Immobilie statistisch mit ähnlichen, tatsächlich verkauften Objekten und liefert schnell einen ersten Richtwert. Für Vorgespräche mit dem Steueramt und für einfache Schenkungsfälle innerhalb der Familie reicht sie oft aus.
Bei älteren Gebäuden, Liebhaber- oder Luxusobjekten sowie Liegenschaften in abgelegenen Lagen empfiehlt sich das Sachwertverfahren. Der Wert ergibt sich aus dem Landwert plus Zeitbauwert des Gebäudes. Dieses Verfahren erfordert eine Besichtigung durch einen Experten vor Ort.
Für vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser gilt das Ertragswertverfahren. Der Wert basiert auf den nachhaltigen Nettomieteinnahmen, dividiert durch einen Kapitalisierungssatz. Der so ermittelte Verkehrswert bildet die Grundlage für die Wertermittlung gegenüber dem Steueramt.
Ein professionelles Gutachten durch einen zertifizierten Immobiliensachverständigen empfiehlt sich in folgenden Situationen:
Für eine erste kostenlose Einschätzung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie nutzen Sie die Online-Bewertung von RealAdvisor:
Was ist meine Immobilie wert?
Geben Sie Ihre Adresse ein und klicken Sie auf den Button, um den RealAdvisor-Bewertungsrechner zu starten.
Der Schenkende muss bei einer Schenkung nicht aus der Immobilie ausziehen. Zwei rechtliche Instrumente ermöglichen die weitere Nutzung:
Beide Rechte mindern den Verkehrswert der Immobilie für den Beschenkten und müssen in der Bewertung berücksichtigt werden. Sie sind in einem öffentlich beurkundeten Vertrag festzuhalten und im Grundbuch einzutragen.
Die Schenkungssteuer wird in der Schweiz kantonal geregelt. Als Berechnungsgrundlage für die Steuer dient der Verkehrswert der Immobilie. Die Steuerbehörden wenden dabei sogenannte typisierende Massenverfahren an. Dabei handelt es sich um standardisierte Schätzungsmethoden, die von Kanton zu Kanton variieren.
Wer keine eigene Wertermittlung einreicht, riskiert, dass das Steueramt einen eigenen Wert ansetzt. Dies geschieht oft auf Basis von Vergleichswerten, die den individuellen Zustand der Liegenschaft nicht berücksichtigen. Ein professionelles Gutachten einer anerkannten Fachperson stärkt Ihre Position. Da die Kantone nicht in jedem Fall verpflichtet sind, diesen Wert vollständig zu übernehmen, empfiehlt sich bei Unklarheiten eine Rücksprache mit dem zuständigen kantonalen Steueramt.
Die folgende Übersicht gibt einen ersten Anhaltspunkt. Für genaue Steuersätze und persönliche Freibeträge empfiehlt sich eine Auskunft beim zuständigen kantonalen Steueramt:
| Verwandtschaftsgrad | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragene Lebenspartner | In allen Kantonen steuerfrei |
| Direkte Nachkommen (Kinder, Enkel) | In den meisten Kantonen steuerfrei |
| Eltern | Je nach Kanton steuerfrei oder gering besteuert |
| Geschwister | Teils hohe Steuersätze (je nach Kanton) |
| Entfernte Verwandte / Nicht verwandte Personen | Höchste Steuersätze |
Die Schenkungssteuerregelung variiert von Kanton zu Kanton. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich an das zuständige kantonale Steueramt oder konsultieren Sie die Schweizerische Steuerkonferenz.
Eine Immobilienschenkung ist in der Schweiz nur gültig, wenn sie notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird. Die notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags verursacht Kosten, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren. Hinzu kommen:
Da alle diese Kosten direkt oder indirekt vom Verkehrswert abhängen, ist eine präzise Wertermittlung auch aus Kostensicht wichtig.
Wer eine Immobilie verschenkt oder unter dem Marktwert überträgt und später Ergänzungsleistungen (EL) zur AHV/IV beantragt, ist mit den Regeln des sogenannten Verzichtsvermögens konfrontiert. Seit der Schweizer EL-Reform gibt es bei der Anrechnung von verschenktem Vermögen keine zeitliche Begrenzung mehr. Einmal verschenktes Vermögen wird von den Sozialbehörden dauerhaft berücksichtigt – unabhängig davon, wie lange die Schenkung zurückliegt.
Der rechnerische Wert des Verzichtsvermögens wird lediglich ab dem zweiten Jahr nach der Schenkung jährlich um CHF 10'000 vermindert. Liegt der verbleibende Wert über den gesetzlichen Vermögensgrenzen, können Ergänzungsleistungen gekürzt oder verweigert werden.
Beispiel: Wer eine Immobilie im Wert von CHF 500'000 verschenkt und zehn Jahre später Ergänzungsleistungen beantragt, hat nach Abzug von 9 × CHF 10'000 noch CHF 410'000 als Verzichtsvermögen angerechnet. Die Sozialbehörde behandelt diesen Betrag so, als ob er noch vorhanden wäre – und verweigert entsprechend die Leistungen.
Holen Sie deshalb vor einer Schenkung unbedingt eine unabhängige Beratung ein.
Die Antwort hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Generell gilt:
Eine Schenkung kann vorteilhafter sein, wenn:
Eine Erbschaft kann vorteilhafter sein, wenn:
Detaillierte Informationen zur Immobilienbewertung bei Erbschaft finden Sie in unserem separaten Beitrag.
Die Immobilienbewertung bei einer Schenkung ist mehr als eine Formalität: Sie bestimmt die Schenkungssteuer, die Notarkosten, die Ausgleichspflicht bei der Erbteilung und die steuerliche Anerkennung der Schenkungsform. Grundlage ist stets der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung. Wer eine präzise Wertermittlung vorlegt, schützt sich vor Korrekturen durch das kantonale Steueramt und vermeidet Konflikte unter den Nachkommen.
Massgebend ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Schenkungsvertrags. Dieser Stichtag gilt sowohl für die Schenkungssteuer als auch für eine allfällige Ausgleichspflicht bei der späteren Erbteilung.
Die kantonalen Steuerämter akzeptieren in der Regel den Verkehrswert, der durch ein professionelles Gutachten einer anerkannten Fachperson belegt wird. Ohne eigene Wertermittlung setzt das Steueramt oft auf Basis typisierender Massenverfahren einen eigenen Wert an. Diese Verfahren berücksichtigen jedoch nicht den individuellen Zustand der Liegenschaft.
Für eine erste Orientierung eignet sich eine hedonische Online-Schätzung. Für rechtssichere Werte bei komplexen Schenkungen – etwa bei Renditeobjekten, mehreren Begünstigten oder Pflichtteilsansprüchen – empfiehlt sich ein zertifizierter Immobiliensachverständiger oder -gutachter.
Die Wahl der Methode hängt vom Objekttyp ab: Für Standardwohnungen und Einfamilienhäuser ist die hedonische Schätzung am gebräuchlichsten. Für Renditeobjekte gilt das Ertragswertverfahren, für Spezialimmobilien das Sachwertverfahren. Alle Verfahren zielen auf die Festlegung des Verkehrswerts zum Schenkungsstichtag.
Beide sind Formen der Schenkung zu Lebzeiten. Der Erbvorbezug ist ein Spezialfall: Der Beschenkte muss den erhaltenen Wert bei der späteren Erbteilung anrechnen lassen und die Geschwister entsprechend ausgleichen. Bei einer reinen Schenkung kann der Schenkende diese Ausgleichspflicht ausdrücklich ausschliessen.
