Der Wert von Haus und Grundstück ergibt sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Gebäudewert des Hauses. Für die Schätzung von Haus und Grundstück kommen in der Schweiz drei Verfahren infrage: das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren. Bei selbst bewohnten Häusern wird häufig die hedonische Methode eingesetzt, die für Standardobjekte eine marktnahe Schätzung liefert. Eine erste Online-Schätzung ist kostenlos, ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet meist zwischen CHF 1'000 und CHF 3'000.
Eine fundierte Bewertung lohnt sich in mehreren Situationen, weil sie die Grundlage für Geld- und Rechtsentscheide bildet:
Haus und Grundstück bilden rechtlich eine Einheit, werden bei der Bewertung aber getrennt betrachtet. Im Sachwertverfahren ergeben der Bodenwert sowie der Gebäudewert zunächst den Realwert. Den tatsächlichen Verkehrswert leitet der Schätzer daraus ab, indem er die aktuelle Marktlage und die Nachfrage vor Ort berücksichtigt. Die Vergleichs- und Ertragswertverfahren bestimmen den Wert dagegen direkt, ohne diese Aufteilung.
Der Bodenwert hängt von der Lage, der Zonenordnung und der Grundstücksgrösse ab. Je nach Bewertungsmethode wird er anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Parzellen, der Lageklassen-Methode oder kantonalen Bewertungsmodellen bestimmt. Je knapper das Bauland in einer Region, desto stärker treibt das Grundstück den Gesamtwert.
Wenn Sie nur Ihr Grundstück ohne Gebäude bewerten möchten, finden Sie weitere Details im Beitrag zur Grundstücksbewertung. Für eine erste Einordnung helfen die ortsüblichen Quadratmeterpreise Ihrer Gemeinde.
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Immobilienpreise prüfenDer Gebäudewert geht vom Neubauwert aus und zieht die Altersentwertung ab. Berücksichtigt werden die Bauqualität, der Zustand, die Energieeffizienz und der Renovationsbedarf. Das Sachwertverfahren berechnet den Realwert, indem es den Bodenwert und den Gebäudewert addiert.
Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt vom Objekttyp und Zweck ab. Diese drei Methoden sind in der Schweiz etabliert:
| Verfahren | Beschreibung | Typische Anwendung |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Abgleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten der Region | Häuser, Eigentumswohnungen |
| Ertragswertverfahren | Berechnung anhand der erzielbaren Mieteinnahmen | Renditeobjekte, Mehrfamilienhäuser |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Gebäudewert abzüglich Altersentwertung | Einfamilienhäuser, Neubauten |
Die hedonische Methode gilt nicht als eigenes klassisches Verfahren, sondern als datenbasierte Vergleichsmethode: Sie vergleicht das Objekt mit tausenden tatsächlich bezahlten Kaufpreisen und wird vor allem von Banken und Online-Tools genutzt. Für Standardobjekte liefert sie marktnahe Werte. Bei einzigartigen, ländlichen oder historischen Liegenschaften kombinieren Experten mehrere Verfahren.
Es gibt fünf verschiedene Faktoren, die den Verkehrswert eines Hauses und Grundstücks am stärksten prägen:
Die Lage gilt dabei als grösster Hebel, weil sie sich im Gegensatz zum Gebäude nicht verändern lässt. Folgende Werte dienen nur als grobe Orientierung. Die tatsächliche Wertwirkung hängt von der Lage, dem Objekt und der Marktsituation ab:
| Merkmal | Wertwirkung |
|---|---|
| Wintergarten oder Pool | 0 bis +10 % |
| Hohe Energieeffizienz, Solaranlage | +3 bis +7 % |
| Sanierungsstau, Altlasten | −10 bis −20 % |
| Baulandreserve oder Anbaumöglichkeit | +10 bis +15 % |
| Belastungen im Grundbuch (z. B. Wegrecht) | −5 bis −15 % |
Eine Online-Bewertung ist kostenlos und liefert in wenigen Minuten eine erste, unverbindliche Marktwertschätzung. Sie eignet sich, um den Wert grob einzuordnen, etwa vor einem Verkaufsgedanken oder einer Hypothekenanfrage. Wenn Sie den Wert nur orientierend kennen möchten, sind Sie damit gut bedient.
Für rechtlich relevante Fälle wie eine Erbteilung, eine Scheidung oder einen Steuerstreit reicht eine Online-Schätzung nicht aus. Hier verlangen Gerichte und Behörden ein schriftliches Gutachten eines qualifizierten Schätzungsexperten.
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Immobilienpreise prüfenEine Online-Schätzung ist gratis. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten durch einen Experten vor Ort kostet je nach Region, Objekt und Umfang meist zwischen CHF 1'000 und CHF 3'000. Zertifizierte Online- oder Desktop-Schätzungen ohne Besichtigung gibt es oft schon ab CHF 300 bis CHF 500.
Viele Makler bieten im Rahmen eines Verkaufsmandats eine kostenlose Einschätzung an, die jedoch weniger detailliert ausfällt als ein unabhängiges Gutachten. Einen Überblick über die Kosten einer Immobilienbewertung finden Sie im separaten Beitrag.
Wenn Sie eine objektive Bewertung mit lokaler Marktkenntnis suchen, hilft ein qualifizierter Experte vor Ort weiter.
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Finden Sie einen erfahrenen Immobilienmakler in Ihrer Region, der Sie bei der Einschätzung von Haus und Grundstück unterstützt.
Makler findenNeben dem Verkehrswert gibt es den amtlichen Wert, auch Steuerwert genannt. Ihn legt der Kanton für die Vermögens- und Eigenmietwertbesteuerung fest. Der Steuerwert liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert und unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Als Verkaufspreis taugt er deshalb nicht.
Für den Verkauf, die Finanzierung oder eine Erbteilung zählt allein der aktuelle Verkehrswert. Wenn Sie wissen möchten, wie der Kanton den amtlichen Wert bestimmt, finden Sie die Grundlagen bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
Die Schätzung von Haus und Grundstück folgt in der Schweiz einer klaren Logik: Der Bodenwert und der Gebäudewert ergeben zusammen den Realwert, aus dem sich mit der Marktlage der Verkehrswert ableitet. Welches Verfahren am besten passt, hängt vom Objekt und dem Zweck ab. Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus liefert die hedonische Methode meist einen marktnahen Wert. Eine kostenlose Online-Schätzung verschafft Ihnen rasch einen ersten Anhaltspunkt. Für einen Verkauf, eine Erbteilung oder eine Finanzierung folgt danach ein schriftliches Gutachten. So kennen Sie den Wert Ihrer Liegenschaft, bevor Sie verhandeln oder eine Bank den Beleihungswert festlegt.
Eine Online-Schätzung liefert eine erste, unverbindliche Marktwertschätzung auf Basis von Vergleichsdaten. Bei Standardobjekten liegt die Abweichung zum späteren Verkaufspreis meist bei ±5 bis 10 %. Sie ersetzt kein Gutachten, gibt aber eine gute Orientierung über die Preisklasse.
Beim klassischen Sachwertverfahren ja: Boden- und Gebäudewert werden getrennt ermittelt und zum Realwert zusammengeführt. Bei der häufiger verwendeten hedonischen Methode wird die Liegenschaft dagegen als Einheit bewertet und direkt mit den Marktpreisen ähnlicher Objekte verglichen.
Eine Schätzung bildet den Markt zum Bewertungsstichtag ab. Je nach Marktentwicklung oder Veränderungen am Objekt kann schon nach wenigen Monaten eine Aktualisierung sinnvoll sein.
