Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer auf den Kauf einer Immobilie und wird meist von der käuferseitigen Partei getragen. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Kanton und teilweise von der Gemeinde ab. Wo sie erhoben wird, reicht sie von rund 1,0 % bis 3,3 % des Kaufpreises. In mehreren Kantonen entfällt die Handänderungssteuer ganz, und Schwyz verzichtet sogar auf jede vergleichbare Abgabe. Dieser Überblick zeigt, wer die Handänderungssteuer zahlt, wie hoch sie in jedem Kanton ist und wo sie wegfällt.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Handänderungssteuer besteuert den Eigentumsübergang einer Immobilie, nicht einen Gewinn.
- Wo sie erhoben wird, liegt der Satz meist zwischen 1,0 % und 3,3 % des Kaufpreises.
- Bezahlt wird sie in der Regel vom Käufer, in Kantonen wie Basel-Landschaft und Obwalden je zur Hälfte.
- Zürich, Uri, Glarus und Schaffhausen erheben keine Steuer, sondern nur eine Gebühr von rund 0,2 % bis 0,7 %. Zug rechnet nach Aufwand statt nach einem Prozentsatz.
- Schwyz verzichtet als einziger Kanton ganz auf Steuer und Gebühr.
- Der Aargau erhebt statt einer Steuer eine Grundbuchabgabe von 0,4 % mit Steuercharakter.
- Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es in Bern, Basel-Landschaft, Basel-Stadt und Solothurn Befreiungen oder reduzierte Sätze.
- Von der Einkommenssteuer ist die Handänderungssteuer nicht abziehbar, sie kann aber je nach Kanton später die Grundstückgewinnsteuer senken.
Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist per Definition eine Rechtsverkehrssteuer, also eine Abgabe auf dem Rechtsgeschäft selbst. Besteuert wird der Übergang eines Grundstücks von einer Person auf eine andere. Anders als die Grundstückgewinnsteuer setzt sie keinen Gewinn voraus und kann bei jeder Übertragung anfallen.
Der Bund schreibt die Handänderungssteuer nicht vor. Jeder Kanton entscheidet selbst, ob und wie er sie erhebt. In Freiburg, in der Waadt, im Wallis und in Graubünden wirken zusätzlich die Gemeinden mit. Deshalb ist die genaue Höhe immer eine Frage des Kantons und teilweise der Gemeinde.
Steuer, Gebühr oder Gemengsteuer?
Der Unterschied entscheidet über die Höhe. Eine Steuer darf den Aufwand des Staates übersteigen und wird prozentual vom Kaufpreis berechnet. Eine Gebühr deckt dagegen nur den Verwaltungsaufwand für den Grundbucheintrag und fällt darum viel tiefer aus. Kantone ohne Handänderungssteuer verlangen nur solche Grundbuch- und Beurkundungsgebühren, die auch als Mutationsgebühr bezeichnet werden.
Eine Gemengsteuer mischt beide Elemente, wie im Aargau, wo die Grundbuchabgabe von 0,4 % Steuercharakter hat (ESTV). Die Begriffe sind kantonal nicht immer trennscharf. Rechnen Sie bei der Budgetplanung deshalb alle Abgaben rund um den Kauf ein, nicht nur die Handänderungssteuer.
Wer zahlt die Handänderungssteuer?
In den meisten Kantonen ist der Käufer Steuerschuldner, teils haftet der Verkäufer solidarisch mit. Davon zu trennen ist die vertragliche Kostenübernahme, denn in der Praxis richtet sich die Aufteilung oft nach der Vereinbarung im Kaufvertrag. Zur Sicherung steht dem Gemeinwesen zudem ein gesetzliches Grundpfandrecht am Grundstück zu (Art. 836 ZGB). Wer die Steuer wirtschaftlich trägt, sollten Käufer und Verkäufer deshalb rechtzeitig über das Notariat festlegen.
Wer die Handänderungssteuer schuldet, unterscheidet sich je nach Kanton:
- Käufer allein: die Regel in der Mehrheit der Kantone.
- Je zur Hälfte: Basel-Landschaft und Obwalden; in Appenzell Ausserrhoden, sofern eine Vereinbarung fehlt.
- Nach Vereinbarung: im Aargau und in der Waadt, sofern nichts anderes abgemacht ist.
Achtung, Restrisiko für Käufer: Auch wenn der Vertrag festhält, dass der Verkäufer die Handänderungssteuer ganz oder hälftig zahlt, sichert das Gemeinwesen die Steuer über ein gesetzliches Grundpfandrecht am Grundstück (Art. 836 ZGB). Zahlt der Verkäufer seinen Anteil nicht, kann das Steueramt die Forderung direkt aus Ihrer neu gekauften Liegenschaft eintreiben. Lassen Sie den Betrag deshalb beim Notariat auf einem Sperrkonto hinterlegen oder vom Kaufpreis abziehen.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer?
Wo die Handänderungssteuer als Steuer erhoben wird, liegt der Satz meist zwischen 1,0 % und 3,3 % des Kaufpreises (ESTV). Berechnet wird sie vom vereinbarten Kaufpreis. Fehlt ein Preis oder liegt er klar unter dem Marktwert, etwa bei einem Tausch oder einer Schenkung, stellt der Kanton auf den Verkehrswert oder den amtlichen Wert ab.
Häufiger Fehler: Viele Ratgeber sprechen pauschal von 2 bis 5 % Handänderungssteuer in der Schweiz. Das ist falsch. In Zürich, Schwyz, Uri, Glarus und Schaffhausen fällt keine Handänderungssteuer an, sondern höchstens eine Gebühr von rund 0,2 %. In Zug wird nach Aufwand abgerechnet. Am oberen Ende erheben Neuenburg und die Waadt bis 3,3 % und Basel-Stadt 3,0 % (ESTV).
Wie stark sich das auswirkt, zeigt ein Kaufpreis von CHF 1'000'000.–:
| Kanton | Regelung | Abgabe bei CHF 1'000'000.– |
|---|---|---|
| Zürich | keine Steuer, nur Gebühr | CHF 2'000.– (je 0,1 % Grundbuch- und Beurkundungsgebühr) |
| Bern (Renditeobjekt) | 1,8 % | CHF 18'000.– |
| Bern (Hauptwohnsitz) | 1,8 %, erste CHF 800'000.– befreit | CHF 3'600.– (1,8 % auf CHF 200'000.–) |
| Basel-Landschaft | 2,5 %, je hälftig | CHF 25'000.–, davon CHF 12'500.– je Partei |
| Basel-Stadt | 3,0 % | CHF 30'000.– |
Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken liegen zwischen den günstigeren und teureren Kantonen also rund CHF 30'000.–.
Handänderungssteuer nach Kanton: alle 26 Kantone
Die folgende Tabelle ordnet jeden Kanton nach der Art der Abgabe, dem Regelsatz und dem Kostenträger. Sie beruht auf den kantonalen Tarifen der ESTV.
| Kanton | Art der Abgabe | Regelsatz | Wer zahlt | Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| Aargau (AG) | Grundbuchabgabe | 0,4 % | nach Vereinbarung | Gemengsteuer, keine klassische Steuer |
| Appenzell A. Rh. (AR) | Steuer | max. 2,0 % | je hälftig | halber Satz Eltern zu Kindern |
| Appenzell I. Rh. (AI) | Steuer | 1,0 % | Käufer | Verkäufer haftet solidarisch |
| Basel-Landschaft (BL) | Steuer | 2,5 % | je hälftig | selbstgenutztes Wohneigentum befreit |
| Basel-Stadt (BS) | Steuer | 3,0 % (reduziert 1,5 %) | Käufer | 1,5 % bei Selbstbewohnung |
| Bern (BE) | Steuer | 1,8 % | Käufer | erste CHF 800'000.– bei Hauptwohnsitz befreit |
| Freiburg (FR) | Steuer | 1,5 % + bis 100 % Gemeindezuschlag | Käufer | gesamt bis 3,0 % |
| Genf (GE) | Steuer | 3,0 % | Käufer | Freibetrag bei Hauptwohnsitz |
| Glarus (GL) | Gebühr | ~0,35 % | nach Vereinbarung | Grundbuchgebühr |
| Graubünden (GR) | Steuer (Gemeinde) | max. 2,0 % | Käufer | Gemeinden legen den Satz fest |
| Jura (JU) | Steuer | 2,1 % (reduziert 1,7 %) | Käufer | reduziert bei selbst bewohnter Erstwohnung |
| Luzern (LU) | Steuer | 1,5 % | Käufer | reduziert unter nahen Verwandten |
| Neuenburg (NE) | Steuer | 3,3 % (reduziert 2,2 %) | Käufer | reduziert für Erstwohnung |
| Nidwalden (NW) | Steuer | 1,0 % | Käufer | Familie und Erbgang befreit |
| Obwalden (OW) | Steuer | 1,5 % | je hälftig | Solidarhaftung der Parteien |
| Schaffhausen (SH) | Gebühr | ~0,7 % | nach Vereinbarung | Beurkundung und Eintragung |
| Schwyz (SZ) | keine Abgabe | 0 % | – | weder Steuer noch Gebühr |
| Solothurn (SO) | Steuer | 2,2 % (reduziert 1,1 %) | Käufer | selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei |
| St. Gallen (SG) | Steuer | 1,0 % (reduziert 0,5 %) | Käufer | halber Satz Eltern zu Kindern |
| Tessin (TI) | Gemengsteuer | 1,1 % bis CHF 2 Mio., 1,3 % darüber | Käufer | offiziell Handänderungsgebühr |
| Thurgau (TG) | Steuer | 1,0 % | Käufer | Familie befreit |
| Uri (UR) | Gebühr | ~0,2 % (max. CHF 10'000.–) | nach Vereinbarung | Grundbuchgebühr |
| Waadt (VD) | Steuer | 2,2 % + bis 50 % Gemeindezuschlag | Käufer | gesamt bis 3,3 % |
| Wallis (VS) | Steuer | 1,0 % bis 1,5 % progressiv | Käufer | Gemeindezuschlag bis 50 % möglich |
| Zug (ZG) | Gebühr | nach Aufwand | nach Vereinbarung | Stundenansatz statt Prozentsatz |
| Zürich (ZH) | Gebühr | ~0,2 % (1 ‰ + 1 ‰) | nach Vereinbarung | 2005 abgeschafft |
Handänderungssteuer, Grundbuchgebühr und Grundstückgewinnsteuer
Rund um einen Immobilienkauf werden drei Abgaben oft verwechselt. Die folgende Übersicht trennt sie sauber:
| Abgabe | Wann? | Wer zahlt? | Vom Gewinn abhängig? |
|---|---|---|---|
| Handänderungssteuer | beim Kauf | meist Käufer | nein |
| Grundbuchgebühr | bei der Eintragung | kantonal geregelt | nein |
| Grundstückgewinnsteuer | beim Verkauf mit Gewinn | meist Verkäufer | ja |
Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, sollte deshalb zusätzlich mit der Grundstückgewinnsteuer rechnen. Die Handänderungssteuer trifft in diesem Fall die Gegenseite, also den Käufer.
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Preise ansehenWann fällt die Handänderungssteuer an?
Steuerobjekt ist nicht nur der klassische Kauf. Je nach Kanton lösen auch der Tausch, die Schenkung, der Erbvorbezug oder eine wirtschaftliche Handänderung die Steuer aus. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt vor, wenn die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wechselt, ohne dass ein neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Das ist zum Beispiel beim Kauf der Mehrheit an einer Immobiliengesellschaft der Fall. Übertragungen innerhalb der Familie und der Erbgang sind dagegen in vielen Kantonen ganz oder teilweise befreit.
Ist die Handänderungssteuer steuerlich abzugsfähig?
Von der Einkommenssteuer können Sie die Handänderungssteuer nicht abziehen. Sie zählt jedoch je nach Kanton zu den Anlagekosten, also zu den Kosten, die Sie beim Kauf in die Immobilie investiert haben. In Basel-Stadt gehören die Handänderungssteuer, die Grundbuchgebühren und die Notariatskosten beispielsweise zum Einstandswert und senken beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 StHG). Bewahren Sie die Abrechnung über die Handänderungssteuer deshalb mit den übrigen Kaufbelegen auf, damit Sie die Kosten beim Verkauf nachweisen können.
Wann fällt die Handänderungssteuer weg oder wird reduziert?
Neben den Gebührenkantonen entlasten mehrere Kantone das selbstgenutzte Wohneigentum. Da sich die Voraussetzungen unterscheiden, sollten Sie vor dem Kauf die Regelung Ihres Kantons prüfen:
- Bern: Auf Gesuch werden die ersten CHF 800'000.– der Gegenleistung befreit, wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen.
- Basel-Landschaft: Der Erwerb von ausschliesslich und dauernd selbstgenutztem Wohneigentum ist von der Steuer befreit.
- Basel-Stadt: Bei Selbstbewohnung gilt ein reduzierter Satz von 1,5 % statt 3,0 %.
- Solothurn: Der Erwerb von dauernd und ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum ist steuerfrei.
Fällig wird die Handänderungssteuer rund um den Beurkundungstermin, nicht monatlich. Wann die Steuer entsteht und bis wann Sie zahlen müssen, legt der Kanton fest. Den genauen Betrag und die Frist teilt Ihnen das Grundbuch- oder Steueramt mit. Wie der Ablauf beim Hauskauf im Detail aussieht, zeigt unser Leitfaden.
Möchten Sie die Abgabe für Ihren Kanton rasch abschätzen, hilft der folgende Rechner. Wählen Sie Ihren Kanton und geben Sie den Kaufpreis ein, um die voraussichtliche Handänderungssteuer zu berechnen.
Kennen Sie den fairen Kaufpreis, kennen Sie auch Ihre Steuerlast, denn die Handänderungssteuer wird prozentual vom Kaufpreis berechnet. Prüfen Sie darum vor der Beurkundung, ob der verlangte Preis dem Marktwert entspricht.
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Fazit
Ob Sie die Handänderungssteuer zahlen und wie viel, entscheidet Ihr Kanton und teilweise Ihre Gemeinde. In der Regel trägt sie der Käufer, in Kantonen wie Basel-Landschaft und Obwalden je zur Hälfte, und wo sie erhoben wird, reicht sie von 1,0 % bis 3,3 % des Kaufpreises. In Zürich, Schwyz, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen fällt keine eigentliche Handänderungssteuer an, und für selbstgenutztes Wohneigentum bestehen in mehreren Kantonen Erleichterungen. Klären Sie die Handänderungssteuer deshalb vor der Unterzeichnung und rechnen Sie sie zusammen mit den übrigen Kaufnebenkosten ins Budget ein.
Quellen
- Eidgenössische Steuerverwaltung – Dossier Steuerinformationen, Handänderungssteuer der Kantone (Stand 01.01.2022): estv.admin.ch
- Kanton Bern, Steuerverwaltung – Handänderungssteuer und Befreiung bei Selbstnutzung, Art. 11 HStG (abgerufen am 16.09.2026): sv.fin.be.ch
- Kanton Basel-Landschaft, Steuerverwaltung – Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer, Steuerbuch Band 3 (abgerufen am 16.09.2026): baselland.ch
- Kanton Basel-Stadt, Steuerverwaltung – Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer (abgerufen am 16.09.2026): bs.ch
- Kanton Aargau – Grundbuchabgaben und -gebühren, GBAG (Stand 19.01.2026): ag.ch
- Fedlex – Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14), Art. 12 Grundstückgewinnsteuer (Stand 01.01.2025): fedlex.admin.ch
- Fedlex – Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 836 gesetzliches Grundpfandrecht (Stand 01.07.2026): fedlex.admin.ch
Häufige Fragen
Wer zahlt die Handänderungssteuer, Käufer oder Verkäufer?
In den meisten Kantonen zahlt der Käufer die Handänderungssteuer. In Basel-Landschaft und Obwalden teilen sich Käufer und Verkäufer die Steuer je zur Hälfte. Auch in Appenzell Ausserrhoden gilt die hälftige Zahlung, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
In welchen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer?
Keine eigentliche Handänderungssteuer erheben Zürich, Uri, Glarus und Schaffhausen. Dort fällt nur eine Gebühr an. In Zug wird nach Aufwand abgerechnet. Schwyz verzichtet ganz auf eine Abgabe, und der Aargau erhebt statt einer Steuer eine Grundbuchabgabe von 0,4 %.
Ist die Handänderungssteuer steuerlich abzugsfähig?
Von der Einkommenssteuer nicht. Je nach Kanton zählt sie aber zu den Anlagekosten und senkt beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer, weshalb Sie den Beleg aufbewahren sollten.
Wann muss ich die Handänderungssteuer bezahlen?
Sie wird rund um den Beurkundungstermin fällig, nicht monatlich. Den genauen Zeitpunkt der Veranlagung und der Zahlung regelt der Kanton. Massgebend ist die Verfügung des Grundbuch- oder Steueramts.
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